О плюсах и минусах ук и тсж: в чем разница и что лучше выбрать?

Факторы эффективности ТСЖ

Что может помешать нормальному функционированию ТСЖ? Есть ряд факторов, которые могут превратить изначально прозрачный и экономичный формат управления домом в убыточный и неэффективный.

• Много зависит от компетентности председателя правления. Человек, не способный правильно организовать процессы оказания услуг и обеспечить контроль их выполнения, обязательно завалит всю работу. Кроме того, от председателя требуется эффективность в плане умения организовать работу с минимальными затратами. Поэтому председатель должен обладать соответствующими навыками и понимать, что и в какой последовательности нужно предпринимать;
• Немаловажными аспектами являются мотивация и честность членов правления, собственно, эти аспекты имеют некоторую взаимную связь. Деятельность ТСЖ предполагает сбор средств для расчетов с поставщиками, и средства жильцов, скажем так, могут использоваться не по назначению. Если работа управляющего не обусловлена очевидной мотивацией и человек утверждает, что «работает за идею», чаще всего он больше заинтересован возможностью получать дополнительный доход, чем в реализации этой идеи. Иногда положение усугубляется тем, что все члены правления (включая ревизионную комиссию) работают единой командой, попросту воруя деньги у своих же соседей.

Кстати, одними из наиболее популярных вопросов, которые поднимаются на общем собрании, являются вопросы, связанные именно с расходом средств

Как изменились требования по работе с запросами, поступающими в управляющую организацию?

Согласно требованиям пункта № 34 Правил № 416, в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса УК, ТСЖ или ЖСК предоставляют собственнику помещения в доме:

— Письменную информацию за запрашиваемые потребителем периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям ОДПУ (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в жилых и нежилых помещениях в МКД, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в МКД;

— Сведения о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета за период не более 3 лет со дня снятия показаний;

— Копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в МКД, общему имуществу собственников помещений в МКД, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен, предусмотренного Правилами № 354;

— Копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, предусмотренного «Правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;

— Копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотренного Правилами № 354.

По прочим обращениям, не перечисленным в пунктах 31, 32 и 34 Правил № 416, срок ответа составляет все те же 10 дней как и ранее.

Обращение может направить не только собственник помещения в многоквартирном доме. Согласно требованиям пункта 37 Правил № 416, ответ на индивидуальный либо коллективный запрос (обращение) лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме (далее — заявитель), направляется заявителю в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения).

При этом УК/ТСЖ/ЖСК может продлить срок рассмотрения запроса (обращения) не более чем на 30 календарных дней в случае, если для подготовки ответа необходимо получение информации от иных лиц, уведомив о продлении срока его рассмотрения заявителя, о чем направляется соответствующее уведомление заявителю.

Согласно требованиям пункта 35 Правил № 416, запрос (обращение) может быть направлен посредством:

— почтового отправления,

— электронного сообщения на адрес электронной почты УК/ТСЖ/ЖСК,

— через ГИС ЖКХ,

— нарочным самим собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме либо через консьержа многоквартирного дома, если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом, а также высказан устно, в том числе на приеме.

Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное, а сам запрос (обращение) и копия ответа на него должны храниться в управляющей организации в течение 3 лет.

Также, постановление № 331 содержит в себе ряд весьма важных нововведений, вступающих в силу с 1 марта 2019 года. О них мы поговорим в одном из следующих материалов.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

ТСЖ или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества

Злободневный вопрос, который зачастую становится перед собственниками многоквартирного дома — это избрание метода управления. Чем отличается ТСЖ от Управляющей компании.

И что лучше: ТСЖ или управляющая компания? Определенного ответа на этот вопрос не существует. Каждая из этих организаций отличается способом ведения деятельности и имеет несколько ощутимых преимуществ.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

• сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
• назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
• оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ

Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ. Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома.

В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия.

ТСЖ – плюсы и минусы

К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:

• у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем голосования;
• сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд;
• обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД;
• как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.

Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:

• взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел;
• постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий;
• при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.

Порядок перехода от УК в ТСЖ

Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:

1. Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
2. Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п. 8.2 ст.162 ЖК РФ).
3. Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.

Процедура создания ТСЖ по шагам

Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:

1. Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
2. Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:

• предоставлении списка всех квартир конкретного дома;
• утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.

1. Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы голосования и т. д.
2. Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
3. Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
4. Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т. д.).

После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся.

УК не передает дом ТСЖ, что делать

Иногда на практике бывает достаточно непросто безболезненно убрать УК, не справляющуюся со своими обязанностями, и передать эти полномочия ТСЖ.

Как уже было отмечено ранее, при смене варианта управления МКД организация, которая должна уйти, обязана передать всю необходимую документацию и ключи своему правопреемнику. Однако порой происходят ситуации, когда УК категорически отказывается передавать дом. В этом случае встает вполне логичный вопрос – что делать?

Выходом из подобной ситуации является обращение ТСЖ с иском в судебную инстанцию по месту нахождения жилого дома.

Подытоживая все вышесказанное, следует отметить, что законодательство не запрещает гражданам выйти из ТСЖ, отдав предпочтение управляющей компании, так и сменить УК на товарищество собственников жилья. В обоих случаях все начинается с принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

Чем отличается бухучет в той и другой организации?

ТСЖ и ЖСК являются некоммерческими организациями.

Учитывая то, что денежный оборот там все же имеется, ведение бухгалтерии обязательно в обоих случаях.

Пункты, которые подлежат обязательному учету:

• Средства, поступающие от собственников жилья и прочей предпринимательской деятельности.
• Расходы на содержание дома и прилегающей территории. Также расходы, которые потребуются в ближайший период.
• Запасы материально-производственные.
• Отчетность по основным средствам на предприятии.
• Отчеты по результатам проделанной работы в домах или на территории.

Внимание! Для стабильной работы товарищества и кооператива необходимо полное взаимодействие собственников с поставщиками жилищных услуг. Особенностями счета НКО ЖСК является то, что первоначальные накопления для оборотных средств — это не что иное, как вступительные взносы каждого из членов кооператива

Возврату эти средств не подлежат, даже в случае выхода из кооператива. Помимо членских и паевых взносов, кооперативы могут прибегать к займу необходимого количества средств у банков

Особенностями счета НКО ЖСК является то, что первоначальные накопления для оборотных средств — это не что иное, как вступительные взносы каждого из членов кооператива. Возврату эти средств не подлежат, даже в случае выхода из кооператива. Помимо членских и паевых взносов, кооперативы могут прибегать к займу необходимого количества средств у банков.

Паевые вклады используют для капитальных вложений. Это должно быть предусмотрено уставом. В случае, если собственник решил покинуть кооператив, целевые взносы ему будут возвращены. Учет средств ведется не общий, а конкретно по каждому из собственников. Членские взносы возврату не подлежат. Средства расходуются на административно-хозяйственные нужды. В момент создания кооператива и при регистрации устава все должно быть надлежащим образом оформлено бухгалтером.

При сведении баланса превышенные расходы отображаются в составе оборотных активов, а если расходы меньше собранных денег, они отражены в краткосрочных пассивах. При недоборе средств по одному счету и превышенный расход по-другому, обязательно отражается бухгалтером в дебетовом и кредитовом остатке.

Жилищные кооперативы не занимаются предпринимательской деятельностью, поэтому освобождены от уплаты налогов на прибыль и на автомобильные дороги. Также кооператив не должен уплачивать налог на имущество. И согласно пунктам Налогового кодекса членские взносы и паевые вклады не подлежат вычету налогов на прибыль. Все вступительные взносы, до момента сдачи дома должны быть отражены бухгалтером в соответствующих записях.

Если деятельность кооператива будет являться еще и предпринимательской, расход и доход целевых средств должен вестись раздельно. Сметы на целевые нужды и на коммунальные услуги должны предусматривать учет будущих платежей. Оплата электроэнергии, газа, телефона не учитываются ЖСК, члены кооператива несут расходы самостоятельно. ЖСК планирует только оплату водоснабжения горячего и холодного, отопления, мусоровывоз и пр.

В бухгалтерском учете ТСЖ все немного по-другому. Одна из главных задач — это формирование финансовой отчетности, в которой отражена достоверная информация о деятельности ТСЖ. Бухгалтер должен предоставить смету прихода и расхода на следующий год. Отчеты должны быть в обязательном порядке утверждены на общем собрании. Учитывая поправки в законе, теперь по статье 20 ЖК жильцы в праве подать заявление, чтобы деятельность была проверена законно ли все в Уставе (о том, кто несет ответственность за незаконные действия ТСЖ, о видах штрафов и взысканий за нарушение полномочий, подробно рассказано тут).

ТСЖ должны отчитываться перед налоговыми органами и внебюджетными фондами. Независимо от того, что ТСЖ является некоммерческой организацией отчет и расчет обязателен. Только взносы собственников жилья не облагаются налогом, все прочие финансовые операции подлежат налогообложению.

Хороший выход нашли некоторые ТСЖ, выбрав УСН. Система предоставляет некоторые преимущества при учете поступлений. К тому же предусматриваются еще и региональные льготы.

Одним из важных моментов является реализация капитального ремонта здания. Эти средства, полученные от собственников не подвержены налогообложению. Также в капитальном ремонте могут принимать участие и бюджетные деньги. О капремонте и ТСЖ, регистрации спецсчета в банке, сборе взносов в фонд на капремонт МКД и других нюансах читайте отдельно.

ВАЖНО: Эксперты рынка недвижимости констатируют тот факт, что стоимость жилья в ТСЖ выше, чем рыночная

Как перейти на ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, необходимо сформировать инициативную группу, которая организует общее собрание собственников для принятия решения о переходе на этот формат управления обеспечением дома. Чтобы решение было принято, необходимо, чтобы за него проголосовало более 50% всех собственников. В этом случае инициативная группа, от лица всех собственников, подает в жилищную инспекцию заявление о регистрации ТСЖ.

На общем собрании выбирается председатель и члены правления, срок их полномочий (как и условия предоставления)

может быть произвольным. Здесь же определяются поставщики ресурсов, а также компании, которые будут подрядчиками при оказании различных услуг. Контролирует поставки и оказание услуг правление ТСЖ, которое, в свою очередь, несет ответственность перед членами товарищества.

Как перейти на ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, необходимо сформировать инициативную группу, которая организует общее собрание собственников для принятия решения о переходе на этот формат управления обеспечением дома. Чтобы решение было принято, необходимо, чтобы за него проголосовало более 50% всех собственников. В этом случае инициативная группа, от лица всех собственников, подает в жилищную инспекцию заявление о регистрации ТСЖ.

На общем собрании выбирается председатель и члены правления, срок их полномочий (как и условия предоставления)

может быть произвольным. Здесь же определяются поставщики ресурсов, а также компании, которые будут подрядчиками при оказании различных услуг. Контролирует поставки и оказание услуг правление ТСЖ, которое, в свою очередь, несет ответственность перед членами товарищества.

Как поменять ТСЖ на УК?

Бывает, что ТСЖ перестает удовлетворять интересы собственников жилья. Если, путем реорганизации товарищества, проблему решить не удалось, тогда стоит подумать над тем, чтобы сменить в доме форму управления общим имуществом, и найти ту управляющую компанию, которая бы устроила большинство.

Этот вопрос надо вынести на общее собрание членов ТСЖ. Для того, чтобы результаты голосования повлияли на переход в УК, необходимо присутствие более половины хозяев квартир в здании.

Если за смену системы проголосует большинство, то это решение вступает в силу.

За УК голосуют обычно те, которым все равно, или те, кто очень занят и им проще просто платить по счетам. ТСЖ же, как правило, выбирают собственники с активной жизненной позицией и запасом свободного времени.

Что лучше ТСЖ или УК?.

После передачи жилищной собственности в личное пользование, всегда встаёт задача организации содержания жилья. В ходе обслуживания МКД (многоквартирных домов) необходимо решать множество задач. Это и вопрос качества предоставляемых услуг в ходе эксплуатации жилья, своевременность, решение вопросов действующей тарификации, проведение необходимых работ на общедомовой территории и другие, не менее актуальные проблемы. Государство предоставило собственникам квартир право самостоятельно выбирать форму управления. Регулируется этот процесс нормами жилищного законодательства.

Каждый из вариантов формы управления имеет свои достоинства и недостатки. Наиболее распространёнными считают УК и ТСЖ. На практике 75% останавливают свой выбор на первом варианте и всего 25% находят в себе силы на создание второго:

1. УК (Управляющая компания) – сторонняя организация, осуществляющая деятельность по управлению эксплуатацией и содержанию имущества МКД, созданная с целью получения прибыли. Деятельность осуществляется основываясь на заключенные соглашения либо с собственниками квартир, либо с существующими ТСЖ(ЖСК, ТСН);
2. ТСЖ (Товарищество собственников жилья), ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), если дом на стадии строительства или ТСН(Товарищество собственников недвижимости), если в какой-либо части дома одновременно с физическими располагаются юридические лица – некоммерческое сообщество собственников из одного или нескольких соседних домов и предприятий, лично заинтересованных в ведении совместной хозяйственной деятельности на прикреплённой к ТСЖ территории. Вопросы содержания решаются через голосование собственников или ресурсами приглашённой сторонней управляющей компании.

Важно! Выбор что же лучше – ТСЖ или УК, обоснован людьми, которые проживают на территории действия организации. Если это люди, кому проще не вникая в нюансы оплатить услуги, то тогда лучше остановить свой выбор на УК

А если это активные и компетентные в ЖКХ жильцы, готовые регулярно выделять время на решение текущих проблем содержания дома – то предпочтение лучше отдать ТСЖ.

Инициатива принятия или смены органов управления, если действующая по той или иной причине не выполнила своих обязательств, не имеет никаких временных ограничений. Решение принимается голосованием на общем собрании собственников МКД. Если на протяжении года жильцам не удаётся прийти к единому мнению — местными властям публикуется тендер по отбору УК.

В данной статье представлены основные принципы работы организаций, их различия в подходе решения насущных проблем собственников жилья, которые необходимо учитывать при выборе органов управления. А также плюсы и минусы каждого из представленных вариантов.

Смешанные формы

Казалось бы, что альтернатива мрачная:

• если дом большой (больше 8000 м2 или того размера. который позволяет компенсировать все затраты на собственный персонал), то ТСЖ;
• если дом не большой (или затраты не компенсируются в должном объеме, или нет ответственных граждан), то УК.

Но в реальной практике применяются смешанные формы, когда при непосредственном управлении собственники заключают договор с управляющей организацией на обслуживание общего имущества, или правление ТСЖ заключает такой договор.

Использование смешанных форм позволяет частично компенсировать минусы чистых форм управления — за содержание общего имущества начинает отвечать одно лицо, которое может быть привлечено к ответственности, но отвечать оно будет только в рамках заключенного договора и за заранее согласованные обязанности.

При подобных отношениях Правление ТСЖ заменяет собой Совет дома, а Председатель правления или представитель собственников — Председателя совета дома. Управляющая организация также отвечает за общее имущество, но ее работа более конкретизирована и с ней легче расторгнуть договор обслуживания.

Только хорошая работа председателя дома (председателя ТСЖ) в сотрудничестве с советом дома (правлением ТСЖ) являются залогом порядка, а выбранная форма управления — только один из факторов.

Что такое ТСЖ и управляющая компания?

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая структура, создаваемая собственниками квартир для управления МКД, регулирование деятельности которой происходит в соответствии со ст. 135 ЖК РФ.

Управляющая компания – это коммерческая структура, осуществляющая управление домом на возмездной основе. Среди УК выделяют:

• компании, которые управляют домом с помощью нанятых субподрядчиков;
• эксплуатационные, которые осуществляют непосредственное содержание дома;
• смешанные, содержащие МКД и предоставляющие коммунальные услуги.

По своей сути ТСЖ выполняет ту же работу, что и УК:

• поддерживает МКД в надлежащем состоянии;
• нанимает работников для ухода за домом и придомовой территорией;
• заключает подрядные договоры на проведение ремонтных работ;
• собирает квартплату и деньги на коммунальные услуги;
• заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и т.д.

Таким образом, по выполняемым функциям указанные выше организации практически ничем не отличаются. Обе проделывают работу, связанную с содержанием домового имущества в надлежащем состоянии, а также обеспечением подачи коммунальных услуг.

Чем отличаются?

ТСЖ отличается от УК следующим:

ТСЖ	УК
Некоммерческая структура	Деятельность направлена на получение дохода
Управление домом осуществляется с учетом пожеланий всех жильцов	Управление происходит в первую очередь с целью получения прибыли
Все средства поступают на открытый расчетный счет. Излишки тратятся на внутреннее и внешнее облагораживание дома	Выполнение дополнительных работ возможно только за отдельную оплату. Например, установка камер или строительство детской площадки
Самостоятельное определение поставщика ресурсов	Только компания решает, с кем заключать договоры на поставу коммунальных услуг
Любое решение принимается на собрании собственников жилья	Мнение жильцов учитывается только при принятии серьезных решений (например, установление тарифов на воду)
Есть возможность контролировать работу ТСЖ	Контроль работы управляющей компании затруднен
Деятельность осуществляется активистами	Работа ведется специалистами в области жилищно-коммунального хозяйства
Направление дополнительных средств на любые цели, связанные с содержанием дома	Собранные деньги расходуются в соответствии с принятыми планами

Плюсы и минусы

Преимущества ТСЖ:

• право выбора поставщика коммунальных услуг из предложенного перечня;
• возможность смены эксплуатационной компании, если предоставление услуг не удовлетворяет жильцов;
• свобода распоряжения собранными деньгами (например, направление средств на ремонт, который запланирован через год);
• обустройство подъезда (установка счетчиков, видеокамер и т.д.);
• получение дополнительных доходов от предоставления нежилых помещений в аренду (магазины, офисы, мастерские и т.д.).

Минусы ТСЖ:

• самостоятельное ведение бухгалтерии: расчет коммунальных услуг, выставление счетов жильцам, оплата работы поставщиков, взносов, налогов, пени и т.д.;
• сравнительно высокая квартплата, если требуются дополнительные средства на текущий и капитальный ремонт;
• отстаивание интересов жильцов в государственных и коммерческих структурах Председателем или нанятым юристом, который может быть не в курсе всех дел;
• сложности с обустройством придомовой территории, требуется взаимодействие со многими службами.

Основным положительным моментом при выборе УК является то, что организация осуществляет деятельность на профессиональной основе:

• широкие материально-технические возможности, быстрая реакция на внештатные ситуации;
• обладание информацией, позволяющей выбирать качественные услуги за минимальную цену;
• осуществление расчетов нанятым бухгалтером;
• проделывание работ независимо от наличия имеющихся должников;
• решение юридических вопросов штатным юристом.

Недостатки УК:

• невозможность точного отслеживания расходования средств;
• во многих случаях отсутствие заинтересованности в снижении расходов;
• возможны нарушения в виде самостоятельного изменения политики управления и принятия решений по важным вопросам;
• непрозрачная схема начислений;
• обслуживание одним сотрудником нескольких домов, что создает очередь из жильцов, желающих получить услугу (например, один сантехник на 5 домов);
• возможно хищение средств (к примеру, получение денег от предоставления помещения под магазин или от размещения рекламы в лифте);
• при выборе подрядчиков УК может заключать договор по договоренности, а не с учетом качества и цены.

Основные за и против

В данном способе управления имуществом существуют как положительные, так и отрицательные моменты.

В управлении

Для начала, рассмотрим плюсы при управлении ТСЖ:

• Более эффективное расходование средств. Управляющие компании работают с целью получить денежное вознаграждение за управление домовым имуществом. В случае ТСЖ – жильцы сами решают, куда потратить средства в первую очередь, и могут снизить затраты, найдя более выигрышное решение.
• Свобода выбора. При ТСЖ жильцы и управленческий орган товарищества сами решают, с какой компанией сотрудничать. Соответственно, могут найти более выгодный вариант, или отказаться от услуг компании, качество обслуживания которой оставляет желать лучшего.
• Возможность получения дополнительных средств. ТСЖ имеет право получать прибыль от общедомовой территории, например, сдавая ее в аренду.
• Ответственное выполнение обязанностей. Управляющие компании обслуживают сразу несколько домов, объем работ большой, и не всегда удается следить за качеством их выполнения. В товариществе собственников качество производимых работ могут контролировать сами жильцы.

Помимо плюсов, ТСЖ, как и любая другая форма управления, имеет и свои минусы:

• Большие временные затраты. Для решения какого-либо вопроса, собственникам жилья нужно проводить собрания, и только после этого принимать решение. На это тратиться дополнительное время.
• Сложность организации эффективного управления. Для того, чтобы ТСЖ эффективно выполняло свою работу, при этом было экономически выгодно, нужен грамотный и честный управленец, которого зачастую очень сложно найти.
• Неплательщики. Все расходы по содержанию общедомового имущества при ТСЖ несут сами граждане. Если, среди них есть неплательщики, это плохо отражается на финансировании в целом, ведь их долги приходится выплачивать добросовестным жильцами.

В оплате

Плюсы:

Минусы:

• Возможны более высокие платежи за обслуживание дома. Так как ТСЖ самостоятельно занимается благоустройством территории, для более качественного проведения работ могут потребоваться дополнительные расходы.
• Срочные расходы. В оплате услуг при ТСЖ являются непредвиденные расходы. Например, в случае необходимости срочного ремонта крыши или подвального помещения, потребуется крупная сумма денег. Если этой суммы нет в резерве товарищества, то жильцам придется в срочном порядке «скидываться» на ремонт.

В обслуживании

Плюсы:

• Возможность качественного благоустройства общей территории. По инициативе жильцов можно создать дополнительные удобства на придомовой территории, создать уют в подъездах. В комплексе эти меры могут поднять рыночную стоимость квартир в доме.
• Возможность контролировать качество проводимых работ.
• Возможность оперативного ремонта и замены инженерных коммуникаций. По решению собрания жильцы могут заменить коммуникации не дожидаясь серьезных поломок, или момента, когда «подойдет очередь».

  В последствии, это может значительно снизить платежи за коммунальные услуги.

Минусы:

• Безынициативность. Часто случается, что большинству граждан все равно, как будет выглядеть территория, в каком состоянии будут подъезды и коммуникации, они не приветствуют инициативу отказываются оплачивать работы.
• При неграмотном распределении средств, может оказаться, что ТСЖ не в силах заплатить за ту или иную услугу, это опять приведет к тому, что жильцам нужно будет самостоятельно решать эту финансовую проблему.

В ремонте

Плюсы:

• Оперативность. Например, если дом новый, но кое-где отошла плитка в подъезде или сломалась дверь – ТСЖ быстро решит эту проблему, не придется ждать, пока управляющая компания отреагирует на жалобы жильцов и произведет ремонтные работы.
• Возможность обойтись «своими силами». Так как при ТСЖ все члены товарищества несут ответственность за сохранность имущества, косметический ремонт они могут осуществлять самостоятельно, без привлечения подрядных организаций.

Минусы:

• Завышенные цены на ремонт. Как правило, ТСЖ – это не постоянный заказчик стройматериалов и услуг по ремонту, а контрагенты не всегда готовы предоставить скидки для разовых заказов.
• Капитальный ремонт. Если дом старый и требует капитального ремонта, жильцы при ТСЖ будут обязаны взять ответственность за ремонт на себя, а вместе с этим, понести большие финансовые потери. Поэтому, если здание старое и в нем давно не было ремонта, создание ТСЖ нецелесообразно.

Из всего сказанного можно сделать вывод – создание ТСЖ целесообразно при наличии следующих факторов:

• Хорошее состояние дома.
• Наличие грамотного управляющего.
• Платежеспособность жильцов.
• Большое количество квартир (чем больше дом, тем меньше плата за содержание).