Статья 146 жк рф. порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Решение собственников

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться посредством:

1. очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2. заочного голосования (путем опроса или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ);
3. очно-заочного голосования.

Формулировки ч. 4, 4.1 и 5 ст. 48 ЖК РФ позволяют сделать вывод, что свои решения по вопросам повестки дня собственники оформляют письменно только в случае заочного голосования, то есть когда собрание проводится в заочной или очно-заочной форме. При проведении собрания в очной форме голосование может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Как указано в методических рекомендациях Минстроя (см. п. 15 документа), голосование может проводиться:

• посредством поднятия рук;
• посредством письменных решений собственников помещений в МКД, в которых указываются доля в праве общей собственности на общее имущество в доме и количество голосов, которым обладает данный собственник;
• другими способами.

При этом регламент и способы, которыми осуществляется голосование по вопросам повестки дня общего собрания, могут быть утверждены общим собранием.

Однако все же следует признать, что содержание ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ фактически предопределяет письменную форму голосования для собраний любого вида. Данная норма требует, чтобы независимо от формы проведения собрания в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, были указаны:

1. сведения о лице, участвующем в голосовании;
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем МКД;
3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Выполнение данного требования означает необходимость использования именно письменной формы решений собственников по вопросам повестки дня, так называемых бюллетеней.

Примерная форма бюллетеня голосования по вопросу создания ТСН приведена на стр.  (приложение 2).

Как грамотно составить?

Составление следует начать с титульного листа. В верхней части нужно указать наименование жилтоварищества, а также ФИО секретаря и председателя, ведущего собрание. Ниже указывается дата заполнения, и номер документа по счёту от начала календарного года. Далее следует содержательная часть.

Составление документа не должно происходить позднее, чем спустя десять суток после проведения сбора. Датой заполнения следует указывать дату окончательного подсчёта голосов счётной комиссией (пункт 6 раз. 2 приказа № 937).

В большинстве случаев подсчёт голосов происходит в день проведения собрания, если подсчёт голосов перенесён на другой день, то в приложении должно быть указано место хранения бюллетеней голосования и ФИО ответственного лица-члена товарищества.

Согласно пункту 16 приказа минстроя № 937, при составлении вопросов повестки не допускается:

• объединение разных по содержанию вопросов в один;
• расплывчатых формулировок, допускающих двоякое толкование;
• несоответствия формулировок требованиям законодательства (при наличии таковых).

В конце обязательно нужно указать место хранения документа, прописанное в уставе жилтоварищества, а также подпись председателя и заполнившего документ секретаря.

Заочный протокол заполняется организаторами голосования или членами правления в присутствии счётной комиссии, избранной для подсчёта голосов из числа членов ТСЖ или ревизора.

При очно-заочной форме собрания владельцев квартир, предполагающей обсуждение ряда вопросов в очном порядке, жильцы дома, являющиеся членами ТСЖ, вправе требовать от ответственного лица, заполняющего протокольные документы, внесения в них особого мнения.

Особое мнение вносится в документ секретарём. Особые мнения жильцов по одному и тому же вопросу, являющиеся сходными по содержанию, облекаются секретарём в общую формулировку для вписывания в протокол самостоятельно ввиду невозможности живого обсуждения.

Что такое общее собрание членов ЖСК?

Определение такого сбора квартировладельцев содержится в ст. 117 ЖК РФ, а официальные рекомендации — в приказе Минстроя России N 411/пр. Под собранием имеется в виду общий сбор членов кооператива с целью голосования по наиболее важным вопросам деятельности организации. Они перечисляются в Уставе кооператива и не должны противоречить нормам и ограничениям законодательства (в частности — гражданского, жилищного и градостроительного). Оно назначается и организовывается тогда, когда количество членов объединения не превышает 50-ти лиц. В противном случае подобный сбор именуется законодателем конференцией.

По способу проведения собрания можно выделить:

• Очные — такие, присутствие на которых должно быть личным;
• Заочные — на них раздаются специальные бланки для голосования, которые заполняются собственноручно квартировладельцами — членами ЖСК.

Заочная форма собрания является самой часто применяемой и не содержит в себе ограничений по кругу вопросов, которые на них рассматриваются.

Основные характеристики проводимых сборов квартировладельцев (временные и тематические рамки, периодичность и т.д.) устанавливаются Уставом и иными локальными актами.

Решение, принятое на таком собрании, можно обжаловать в судебных органах в течении 6 мес. начиная с даты, когда квартировладелец узнал или должен был узнать о данном решении.

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

1. Указанное решение в своём тексте или процедуре принятия содержит нарушение норм ЖК РФ;
2. Квартировладелец-потерпевший не принимал участие в голосовании на собрании либо голосовал против;
3. Решение нарушает права и/или признанные законодателем интересы члена ЖСК.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область (звонок бесплатен) Санкт-Петербург и Лен.область

Цели

Должным образом запротоколированное решение общего собрания является обязательным для выполнения всеми членами ЖСК.Его проведение необходимо при принятии решений о:

• выборе управленческих органов ЖСК;
• реконструкции дома;
• формировании контрольных органов, призванных следить за соответствием деятельности и локальных актов общества нормам законодательства;
• строительстве хозпостроек на прилегающей к многоквартирному дому территории;
• фонде капремонта (сюда входит способ его формирования, размер ежемесячного взноса (если он превышает установленный законодателем минимум), выборе личности уполномоченного на открытие спецсчёта и т.д.;
• возможных вариантах использования (а также ограничения использования) земли, на которой находится дом;
• необходимости проведения текущих ремонтных работ;
• иных обстоятельствах, предусмотренных уставом ЖСК.

Периодичность проведения

Обязательный временной интервал (установленный п. 1 ст. 45 ЖК РФ) равняется 1 году. При этом по умолчанию (т.е. при отсутствии прямого указания на то в Уставе организации) выбирается 2-й квартал года, следующего за отчётным.

Иные общие сборы, проводимые по просьбе одного из квартировладельцев, именуются внеочередными.

Кто должен присутствовать

Явка обязательна для всех собственников жилых и иных помещений конкретного многоквартирного дома, т.к. данной процедуре учитывается количество их голосов.

Если сам квартировладелец в силу обстоятельств не может лично посетить собрание, то законодатель предоставляет ему возможность оформить представительство путём оформления доверительного документа: выбрать лицо, которое, по мнению собственника, сможет выразить его волю по поводу всех вынесенных на рассмотрение вопросов.

Обязательно ли присутствие?

Обязанность участвовать в деятельности ЖСК его членов прописана как в уставной документации самого общества, так и в договорах с квартировладельцами. Минимальный требуемый % количества присутствующих на собрании членов, необходимый для признания его правомочности — 50. При необходимости квартировладельцы могут привлечь к участию в собрании своих представителей.

Явка обязательна для всех собственников жилых и иных помещений конкретного МКД.

В противном случае собрание назначается и проводится повторно. В интересах самих же квартировладельцев разрешить все вопросы, вынесенные на общее обсуждение, в кратчайший срок, иначе эта процедура может затянуться надолго.

Проводим собрание ТСЖ по закону

Ст. 46 Жилищного кодекса РФ устанавливает порядок проведения общего собрания собственников ТСЖ, а значит его соблюдение является важным условием для законности выводов и решений. Прежде чем непосредственно провести сбор членов товарищества, необходимо основательно подготовиться

Особое внимание требуется уделить составлению итогового протокола и прилагающихся к нему документов. Все бумаги должны быть подписаны и при необходимости скреплены печатью организации

Подготовительный этап

На этом этапе происходит определение вопросов, которые будут обсуждаться собственниками жилья и выноситься на голосование. На обязательных мероприятиях, связанных с подготовкой общего собрания:

1. Формулируются проблемы, которые требуют обсуждения.
2. Решается, в какой форме будет происходить заседание, назначаются время и место проведения. Если собрание заочное, утверждается конечная дата принятия заполненных бюллетеней.
3. Определяются потенциальные кандидаты в члены правления или в должностные лица ТСЖ.
4. Проверяется реестр членов товарищества и рассчитывается доля каждого участника.
5. Подготавливается вся необходимая документация (бланки голосования, списки участников, объявления, сметы, отчеты и т. д.). Если планируется обсуждение расходов на следующий год, прикладывается пример годового плана.
6. Распространяются среди потенциальных участников информационные сообщения о назначенном собрании. Срок распространения извещений – не позднее 10 дней до даты заседания.

Проведение собрания

Заседание считается состоявшимся при соблюдении условия кворума. Другими словами, законным будут только те решения, которые приняты собственниками, чья суммарная доля голосов более 50%. Если при регистрации участников выяснится, что кворума нет, заседание не проводится и назначается повторно.

Собравшимся участникам после регистрации раздаются бюллетени для голосования и разъясняется порядок проведения собрания. Для ведения собрания из числа явившихся выбирают председателя и секретаря, а также жителей, которые будут производить подсчет результатов. Собравшиеся один за другим обсуждают запланированные вопросы и голосуют по каждому из пунктов. Результаты объявляются счетной комиссией по каждому вопросу повестки дня.

Оформляем протокол правильно

Протокол общего собрания членов ТСЖ является важным документом, оформляющим итоги заседания. Правила его заполнения установлены приказом Министерства строительства и ЖКХ от 25.12.2015 № 937/пр. Условно протокол можно разделить на вводную и основную части. Обязательные сведения, которые необходимо указать в документе:

• порядковый номер;
• дата проведения заседания;
• адрес местонахождения многоквартирного дома;
• ФИО председательствующего, секретаря и лиц, входящих в счетную комиссию;
• численность лиц, участвовавших в голосовании (прикладывается реестр участников);
• количество голосов членов ТСЖ (общее и голосующее);
• размер общей площади помещений дома;
• сведения о вопросах, разрешение которых необходимо;
• информация о наличии кворума.

Образец протокола общего собрания ТСЖ можно скачать здесь. Оформлять протокол заседания следует внимательно и аккуратно. Желательно вести фото или видеофиксацию заседания. Рекомендуется подсчет голосов не с помощью поднятых рук, а используя бланки для голосования. Этими правилами не стоит пренебрегать, если собравшиеся заинтересованы в том, чтобы решения стали обязательными для всех. Протокол заседания правления ТСЖ заполняется по аналогичным правилам.

В тексте протокола указывается, где хранится оригинал, чтобы желающие могли с ним ознакомиться. Бумаги прошиваются и подписываются лицами, участвовавшими в заседании и голосовании. Поскольку официально установленной формы итогового документа не установлено, а правила заполнения только рекомендуются, каждое товарищество может адаптировать образец под свои потребности, но с соблюдением обязательных условий.

Процедура проведения собрания собственников

Когда речь идет об очно-заочном голосовании, предполагается, что участие в нем примут все владельцы помещений.

Голосовать можно несколькими способами:

• электронное голосование. Собственник регистрируется на сайте;
• письменное голосование. Участник опроса отмечает ответ в бюллетене, выданном инициативной группой.

Решение считается принятым только в том случае, когда за него проголосовало более 50 % жильцов. Иногда допускается принятие решения в случаях, когда проголосовало две третьи всех владельцев.

Подпись на бюллетене ставит только собственник недвижимого имущества, находящегося в МКД.

Основные этапы процедуры

Подготовка к собранию проходит в несколько этапов

Важно правильно подготовить сопроводительные бумаги. Далее предлагается подробное описание каждого этапа

Подготовка собрания

В Приказе Министерства строительства и ЖКХ №411/пр. содержится порядок проведения подобных сборов. Прежде всего, формируется список проблемных вопросов, оформляется документация. Далее выбирается инициативная группа, то есть граждане, которые займутся организацией встречи.

Помните! В обязанности группы инициаторов входит оповещение жильцов о дате мероприятия посредством направления заказного письма. Это нужно сделать за 10 дней до назначенной даты.

Используется несколько способов оповещения:

• передача письменного извещения лично в руки владельцу (вручается под роспись);
• объявление о собрании размещается на информационном стенде (в месте общего доступа жильцов).

Информационное письмо содержит такие сведения:

• форма встречи;
• дата и место проведения собрания (очной формы);
• ФИО инициатора встречи;
• рассматриваемые вопросы и проблемы;
• период голосования заочно;
• место приема бюллетеней о голосовании.

Важно! Вопросы, рассматриваемые на первом и втором этапе голосования, должны быть идентичными. Проведение

Проведение

Процедура очного голосования происходит по этапам. Сначала требуется регистрация лиц, которые лично пришли на собрание. Далее выбирается секретарь собрания, комиссия и председатель заседания.

После организационных вопросов зачитывается список вопросов с их последующим обсуждением. Лица, присутствующие на встрече, сдают анкеты до дня, указанного при подготовке собрания. Результаты подсчета голосов оглашаются по истечении срока подачи опросников. Если бюллетень сдан участником голосования после указанного срока, он признается недействительным.

Подведение итогов

После окончания собрания подсчитываются голоса (на этот этап выделяется не более десяти дней). Полученные данные заносятся в протокол. В этот же период собственники проинформируются об итогах голосования. Результаты сборов прикрепляются на информационную доску или помещаются на официальном сайте.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец объявления о проведении общего собрания собственников жилья:

Образец протокола собрания собственников жилья многоквартирного дома.

Бюллетень: содержание и структура

При голосовании используется бюллетень.

Основные пункты документа:

• ФИО собственника, адрес;
• сведения из свидетельства о праве на владение недвижимостью;
• наличие доли в квартире, ее площадь;
• примеры ответов: «да», «нет» и «воздержался»;
• дата, подпись собственника.

Очно-заочная форма общих собраний позволяет каждому жильцу быть в курсе событий, касающихся их дома. Каждый человек, пришедший на встречу, и кто не смог этого сделать, участвуют в голосовании.

Описанная форма собраний – одна из самых оптимальных и удобных как для собственников, так и для инициаторов.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец бюллетеня голосования собственников жилья:

Внимание!

Комментарий к статье 145 ЖК РФ:

1. ЖК РФ устанавливает орган управления многоквартирным домом — общее собрание членов товарищества собственников жилья.

Все члены товарищества собственников жилья являются собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, все члены товарищества собственников жилья — собственники владеют, пользуются и распоряжаются в пределах, установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством, объектами общего имущества в многоквартирном доме на правах общей долевой собственности.

Соответственно, каждый член товарищества собственников жилья — собственник помещения в многоквартирном доме должен иметь возможность участвовать в управлении многоквартирным домом.

Указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, в которых создано товарищество собственников жилья.

2. Реализуя право членов товарищества собственников жилья — собственников помещений в многоквартирном доме принимать непосредственное участие в совместном управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечении эксплуатации этого комплекса, владении, пользовании и в установленных законодательством пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, общее собрание является именно таким управленческим органом, который учитывает голоса каждого из членов товарищества собственников жилья — собственников помещений этого дома, даже если при решении того или иного вопроса такой собственник остается в меньшинстве.

Реальное участие в управлении многоквартирным домом состоит в том, что настоящий Кодекс определяет перечень наиболее принципиальных вопросов жизни как товарищества собственников жилья, так и самого многоквартирного дома, которые рассматриваются его органом управления — общим собранием. К их числу относятся вопросы: внесения изменений в устав товарищества; принятия решений о реорганизации и ликвидации товарищества; избрания правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; установления размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образования специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; принятия решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Перечень вопросов, решаемых общим собранием, установленный настоящей статьей, не является исчерпывающим, поскольку общее собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях настоящего Кодекса. Общее собрание как высший орган товарищества вправе рассмотреть любой вопрос, касающийся деятельности товарищества, в сроки и в порядке, установленные в уставе товарищества. Некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. Согласно ст. 247 ГК РФ, долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

3. Устав товарищества собственников жилья является его единственным учредительным документом. Поэтому в его положениях могут быть предусмотрены вопросы, решение которых относится также к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, хотя и не предусмотренных прямо в настоящей статье.

4. Настоящая статья представляет право общего собрания членов товарищества собственников жилья решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (смотрите ст. ст. 147, 148 настоящего Кодекса, а также комментарий к ним).

Порядок организации и проведения общего собрания

2.1. Инициатор проведения общего собрания направляет уведомление о проведении общего собрания членов Товарищества и вручает его в письменном виде каждому члену Товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

2.2. В уведомлении о проведении общего собрания членов Товарищества указывается:

— по чьей инициативе созывается общее собрание Товарищества;

— место и время проведения общего собрания Товарищества;

— повестка дня общего собрания Товарищества;

— время и место ознакомления с материалами общего собрания Товарищества.

Общее собрание членов Товарищества не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня, указанную в уведомлении.

2.3. Годовое собрание членов Товарищества обязано созывать Правление, а в исключительных случаях собрание созывается ревизионной комиссией в том же порядке, что и внеочередные общие собрания членов Товарищества.

2.4. Каждый член Товарищества имеет право предварительно ознакомиться с материалами повестки дня. Инициатор проведения общего собрания членов Товарищества собственников жилья обеспечивает доступ к подготовленным материалам (годовой отчет, отчет Правления, ревизионной комиссии, управляющей компании, бизнес-планы, информация и предложения по вопросам, вынесенным в повестку дня и т. п.) не позднее, чем за дней (не более 10 дней) до даты проведения собрания, в помещении Правления.

2.5. Общее собрание Товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов членов Товарищества. Решение общего собрания принимается простым большинством голосов от общего числа голосов, которыми обладают присутствующие на общем собрании члены Товарищества, кроме случаев, предусмотренных Уставом и настоящим Положением.

В случае отсутствия кворума правление назначает новую дату и время проведения общего собрания Товарищества собственников жилья.

Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося собрания.

2.6. Общее собрание ведет председатель правления или его заместитель.

В случае их отсутствия собрание ведет один из членов правления или управляющий.

Результаты голосования являются обязательными для всех членов Товарищества, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании независимо от причины.

2.7. Общее собрание Товарищества собственников жилья вправе принимать решение:

— о раздельном голосовании по группам членов Товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений (жилых, нежилых) и решаемых вопросов;

— об увеличении количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания Товарищества собственников жилья.

2.8. Принятие решений собранием членов Товарищества по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания (кроме п. п. 2, 6, 7, 12 части 2 ст.145 ЖК РФ), производится большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов Товарищества или их представителей. В том числе любые вопросы, отнесенные к компетенции Правления, включая избрание Председателя Правления.

2.9. Согласно части 2 ст. 44 ЖК РФ, вопросы, указанные в п. п. 1.2.3, 1.2.4, 1.2.15 настоящего Положения, не могут быть решены членами Товарищества в отсутствие собственников общего имущества в многоквартирном доме, не являющихся членами Товарищества. Решения по данным вопросам имеют правоустанавливающее значение, если они приняты квалифицированным большинством голосов членов Товарищества, которое составляет не менее двух третей голосов собственников общего имущества.

2.10. Решения общего собрания членов Товарищества собственников жилья по п. п. 1.2.2, 1.2.5, 1.2.6 принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего количества голосов членов Товарищества.

2.11. Решение общего собрания членов Товарищества по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом (п. п. 1.2.16 настоящего Положения), к другим вопросам, отнесенным к компетенции собрания собственников помещений, принимаются, если за них отдано (проголосовало) более 50% голосов собственников общего имущества.

назад к оглавлению