Очно-заочная форма общего собрания собственников: отличия от очного и заочного собраний

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 февраля 2020 г. N 2749-ОГ/04 Об извещении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

6 февраля 2020

Вопрос: В новостройке планируется провести первое общее собрание собственников помещений. В самом имеется несколько подземных этажей, в которых находятся кладовые – нежилые помещения размером от 2 до 4 кв. м, у каждой кладовой есть собственник. Многие собственники кладовых не являются собственниками квартир в МКД.

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ инициатор общего собрания собственников помещений в МКД обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения, направив таковое заказным письмом (если решением ОСС в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме), или вручив каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо разместив в помещении МКД, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ, п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора).

При этом согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ реестр собственников помещений МКД не содержит данных об адресе регистрации собственников помещений по месту жительства или пребывания.

Прошу пояснить, каким образом инициатор ОСС может узнать сведения об адресе регистрации граждан-собственников нежилых помещений (кладовок) к таком МКД для целей их уведомления о предстоящем ОСС? Ведь это самое первое ОСС, и решений о возможности информирования об ОСС иным способом нет.

Каким образом целесообразно провести уведомление таких собственников нежилых помещений (кладовых) о предстоящем ОСС?

Ответ: Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах своей компетенции рассмотрел обращение от 25.01.2020 N 131468 (вх. Минстроя России от 27.01.2020 N 2485-ОГ) и сообщает следующее.

Согласно части 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственник, иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, инициатор общего собрания направляет заказным письмом сообщение о проведении общего собрания собственников на адрес жилого (нежилого) помещения, принадлежащего собственнику в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами

Начальник отдела управленияжилищным фондом и ОГЖН

Л.Р. Егорова

Перечень требований к протоколу ОСС

Протокол отражает итоговые результаты голосования. Поэтому к данному документу предъявляют жесткие требования. Протокол оформляется строго по образцу. В этом документе отражаются форма и тип собрания собственников, имя человека, выступившего в качестве инициатора. Дополнительно указываются сведения о лицах, присутствовавших на данном мероприятии.

Это обязательная информация, которую должен содержать протокол. Также в документе приводятся данные об общей площади дома и размерах квартир каждого из присутствующих. Нижняя часть отводится под перечни вопросов и ответов. При необходимости указывается список прикладываемых документов (доверенность на представление интересов или другие).

В протоколе обязательно отражаются дата и время проведения ОСС, место сбора (адрес многоквартирного дома). Документ подписывают председатель с секретарем. Другие лица не вправе делать отметки в протоколе.

Пример протокола

В верхней части протокола обычно приводят сведения (в указанном порядке) о дате и месте проведения собрания, выбранной форме мероприятия и имя человека, инициировавшего процедуру.

Далее указываются сведения о председателе и секретаре. При необходимости (если выбраны) приводятся данные о членах счетной комиссии и приглашенных лицах. Следом – перечень вопросов, которые обсуждались на общем собрании, и ответов.

Какие формы существуют?

Существует несколько форм проведения голосования собрания собственников. Разные формы предусмотрены для различных ситуаций. На сегодняшний день выделяют очную форму, очно-заочную и заочную. Каждая из них применима в отдельном случае, имеет большое значение для принятия решения.

Заочная

Голосование в заочной форме является наиболее распространённым. Порядок проведения такого мероприятия содержится в статье 47 Жилищного законодательства. В уведомлении собственников следует указать, в какой форме будет проводиться голосование, чтобы те были изначально готовы к подобному развитию событий. Необходимо отправить сообщение о том, что собрание будет проведено со следующими сведениями.

• Информация о лице, по инициативе которого и будет проведено голосование.

• Форма проведения.
• Дата и время, по окончанию которого будет вынесено решение.
• Повестка собрания, а именно тематика, которая должна быть рассмотрена.
• Порядок ознакомления с материалами.
• Также, к такому сообщению необходимо приложить бланк голосования ТСЖ, который следует заполнить.

Собственник обязан оставить в нём следующие данные:

• Сведения, взятые из паспорта.
• Сведения, подтверждающие право собственности у конкретного лица.
• Решение по вопросу, которое относится к повестке дня. Ответить на такой вопрос можно самыми простыми формулировками – да, нет, воздержаться, против.

Смотрите подробнее, как проводится заочное голосование ТСЖ в видео ниже:

Очная

Очное голосование проводится при явке собственников непосредственно на мероприятие, которое именуется собранием. После того, как председатель ТСЖ или его заместитель озвучит тему, которая является предметом проведения голосования, он попросит проголосовать за или против.

Такое голосование может осуществляться путем поднятия рук в ситуации, когда участников собрания достаточно много, или путем высказывания своего мнения в случае, если участников не так уж и много. После того, как секретарь зафиксировал в протоколе мнение каждого из собственников, делается вывод в пользу того или иного решения.

Очно-заочная

Справка! Очно-заочная форма включает в себя элементы двух видов голосования.

Это значит, что часть собственников, которая не может посетить собрание, осуществляет голосование по бюллетеням в заочной форме. А те, кто могут явиться на собрание, используют общую форму. По факту проведения мероприятия все голоса суммируются и определяется лидер.

Смотрите подробнее, как провести очно-заочное голосование общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в видео ниже:

Пошаговая инструкция

После того, как инициативная группа примет решение о проведении мероприятия, необходимо:

1. Подготовить документацию, то есть бюллетени и уведомления.
2. Предоставить жильцам возможность сделать выбор.
3. Посчитать голоса, используя присланные бюллетени.
4. Довести до сведения владельцев квартир полученный результат.
5. При необходимости провести дополнительное собрание.

Уведомление

Такое сообщение о голосовании жильцов дома обязательно должно быть передано не зависимо от формы процедуры. Документ содержит следующую информацию:

• порядок и сроки проведения мероприятия;
• лицо, которое несет ответственность за процедуру;
• время, место и способ передачи бюллетеней;
• срок подсчета голосов;
• время, место и способ оглашения результата.

Важно соблюдать процедуру заочного голосования, установленную законодательством. Иначе жильцы могут обжаловать результат

Подведение итогов

Все члены ТСЖ обязаны отправлять полученные документы для подсчета количества голосов. Этим занимается специально созданная счетная комиссия, в которую входят участники товарищества.

Эта процедура ничем не отличается от стандартного подсчета голосов, полученных на очном голосовании.

Сначала определяют, сколько голосов проголосовало за или против, а затем учитывают долю общей собственности каждого проголосовавшего участника товарищества.

Каждая доля указывается в процентах, поэтому принимается то решение, которое смогло получить больше процентов.

В течение 10 дней после голосования его результаты сообщаются лично, либо вывешиваются в виде объявления для общего ознакомления.

Получается, что учитывают ни сколько голоса самих участников организации, сколько площади их недвижимости и величину долей.

Во время подсчета результатов члены комиссии обязаны учитывать только те бюллетени, в которых дан только один ответ и нет других нарушений.

Иначе документ, а значит, и голос участника не будет засчитан. Но другие бюллетени и голоса при этом недействительными не считаются и учитываются в обязательном порядке.

Оформление решения

Согласно жилищному законодательству во время общего собрания ведется протокол, в котором указываются все решения вопросов, находящихся на повестке дня.

Это правило касается заочного голосования, результат которого обязательно оформляется протоколом. Документ должен соответствовать всем установленным нормам, иначе он не будет иметь юридической силы.

В какой форме проходит общее собрание собственников МКД

Чтобы собрание состоялось, необходимо составить своего рода план его проведения, определить самые проблемные стороны в нём и наоборот положительные. Одним из таких моментов, которое сразу надо определить — в какой форме будет проходить общее собрание собственников МКД. На сегодняшний день существуют три формы проведения общего собрания собственников МКД:

• Очная;
• Заочная;
• Очно-заочная.

Как провести общее собрание собственников многоквартирного дома в очной форме

Очная форма собрания собственников самая сложная. Здесь главным фактором проведения общего собрания является кворум, который должен быть более пятидесяти процентов от всех голосов многоквартирного дома. Собрать кворум даже в небольшой пятиэтажке довольно сложно, чаще всего проводят собрание в очной форме в многоквартирных дома, где количество квартир не превышает двадцати. В любом случае «перепрыгнуть» очную форму невозможно, а значит собственникам нужно пройти всю процедуру последовательно: повесить уведомление о проведении общего собрания за десять дней до проведения собрания и в назначенный день проводить собрание. Если кворум есть, собрание в очной форме объявляется состоявшимся и инициатор собрания проводит все мероприятия в соответствии с повесткой. Голосование на общем собрании собственников многоквартирного дома в таком случае проводится поднятием рук присутствующих собственников. В случае невозможности присутствия на собрании собственники могут оформить доверенность своему представителю.  После подсчета голосов председатель собрания может сразу объявить о принятых решениях.  

Как провести общее собрание в заочной форме

Если кворума на собрание в очной форме не было, то оно объявляется несостоявшимся, и тогда проводится собрание собственников помещений многоквартирного дома в заочной форме. В этом случае также за десять дней до проведения собрания размещается уведомление о проведении собрания, но уже с указанием, что собрание проводится в заочной форме. В уведомлении указывается помещение куда необходимо принести опросные листы и дату окончания их приёма. С начала даты проведения собрания в заочной форме всем собственникам помещений направляются опросные листы, которые они сдают до даты окончания собрания. После подсчета голосов и принятых решений и не позднее десяти дней после проведения собрания оформляется протокол общего собрания.

Очно-заочная форма проведения собрания

Самой идеальной и простой формой проведения общего собрания собственников многоквартирного дома является очно-заочная. Эта форма проведения была придумана относительно недавно для упрощения всей процедуры голосования на общем собрании собственников многоквартирного дома и принятия решений по вопросам повестки дня. Как и в очной форме за десять дней до даты проведения собрания размещаются уведомления. В день собрания, даже если нет кворума, собственники обсуждаются вопросы, которые поставлены на повестке дня. А на следующий день начинается собрание в заочной форме. И события происходят как при обычном заочном собрании. То есть в данном случае сокращается десятидневный срок ожидания перед проведением собрания в заочной форме.

Также современные технологии позволяют проводить собрание через электронную систему. Но этот механизм вряд ли будет внедрен в ближайшее время, поэтому описывать его не будем.

Что нужно делать после проведения собрания?

После того, как голосование закончилось, ответственные лица собирают ксерокопии бюллетеней участников и передают их в управляющую компанию. Делается это в течение десяти дней.

В этот же срок необходимо уведомить о результатах собрания непосредственно участников и собственников в целом. При необходимости информировать нужно и других лиц, например, организации органов власти.

Обратите внимание:

Таким образом, собрание таких жильцов – это необходимая процедура, которая должна проводиться регулярно. Именно такое мероприятие является своеобразным гарантом полноценного и эффективного управления жилищем. Подобные собрания могут осуществляться как в очной, так и в заочной форме. Не так давно появился и новый способ, который нашел свое применение и стал популярным – очно-заочный.

Практика показывает, что собрать нужное количество участников для проведения голосования очного типа с трудом представляется возможным. Именно поэтому в последнее время гораздо удобнее использовать методики заочного и очно-заочного голосования.

Стоит отметить, что принятый в ходе процесса голосования протокол, имеет силу юридического воздействия. Именно это является гарантией защиты прав всех участников и жильцов в целом. При возникновении каких-либо конфликтов такой документ служит основным доказательством, которое может использоваться в судебной инстанции. Вся процедура принятия решений и подготовки к собранию должны соответствовать требованиям жилищного кодифицированного акта.

Процедура проведения собрания собственников

Когда речь идет об очно-заочном голосовании, предполагается, что участие в нем примут все владельцы помещений.

Голосовать можно несколькими способами:

• электронное голосование. Собственник регистрируется на сайте;
• письменное голосование. Участник опроса отмечает ответ в бюллетене, выданном инициативной группой.

Решение считается принятым только в том случае, когда за него проголосовало более 50 % жильцов. Иногда допускается принятие решения в случаях, когда проголосовало две третьи всех владельцев.

Подпись на бюллетене ставит только собственник недвижимого имущества, находящегося в МКД.

Основные этапы процедуры

Подготовка к собранию проходит в несколько этапов

Важно правильно подготовить сопроводительные бумаги. Далее предлагается подробное описание каждого этапа

Подготовка собрания

В Приказе Министерства строительства и ЖКХ №411/пр. содержится порядок проведения подобных сборов. Прежде всего, формируется список проблемных вопросов, оформляется документация. Далее выбирается инициативная группа, то есть граждане, которые займутся организацией встречи.

Помните! В обязанности группы инициаторов входит оповещение жильцов о дате мероприятия посредством направления заказного письма. Это нужно сделать за 10 дней до назначенной даты.

Используется несколько способов оповещения:

• передача письменного извещения лично в руки владельцу (вручается под роспись);
• объявление о собрании размещается на информационном стенде (в месте общего доступа жильцов).

Информационное письмо содержит такие сведения:

• форма встречи;
• дата и место проведения собрания (очной формы);
• ФИО инициатора встречи;
• рассматриваемые вопросы и проблемы;
• период голосования заочно;
• место приема бюллетеней о голосовании.

Важно! Вопросы, рассматриваемые на первом и втором этапе голосования, должны быть идентичными. Проведение

Проведение

Процедура очного голосования происходит по этапам. Сначала требуется регистрация лиц, которые лично пришли на собрание. Далее выбирается секретарь собрания, комиссия и председатель заседания.

После организационных вопросов зачитывается список вопросов с их последующим обсуждением. Лица, присутствующие на встрече, сдают анкеты до дня, указанного при подготовке собрания. Результаты подсчета голосов оглашаются по истечении срока подачи опросников. Если бюллетень сдан участником голосования после указанного срока, он признается недействительным.

Подведение итогов

После окончания собрания подсчитываются голоса (на этот этап выделяется не более десяти дней). Полученные данные заносятся в протокол. В этот же период собственники проинформируются об итогах голосования. Результаты сборов прикрепляются на информационную доску или помещаются на официальном сайте.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец объявления о проведении общего собрания собственников жилья:

Образец протокола собрания собственников жилья многоквартирного дома.

Бюллетень: содержание и структура

При голосовании используется бюллетень.

Основные пункты документа:

• ФИО собственника, адрес;
• сведения из свидетельства о праве на владение недвижимостью;
• наличие доли в квартире, ее площадь;
• примеры ответов: «да», «нет» и «воздержался»;
• дата, подпись собственника.

Очно-заочная форма общих собраний позволяет каждому жильцу быть в курсе событий, касающихся их дома. Каждый человек, пришедший на встречу, и кто не смог этого сделать, участвуют в голосовании.

Описанная форма собраний – одна из самых оптимальных и удобных как для собственников, так и для инициаторов.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец бюллетеня голосования собственников жилья:

Внимание!

Процедура проведения очно-заочное голосования собственников жилья многоквартирного дома

Проведение собрания в очно — заочной форме организовывается только на основании положений жилищного законодательства (а именно — ЖК РФ, статья 47).

Мероприятие должно быть осуществлено только после соответствующей подготовки.

Подготовка происходит в несколько этапов, касающихся организационных моментов, а также мероприятий, направленных на оповещение лиц, обладающих правом присутствия на подобном мероприятии.

Решения, принятые на встречи, нарушающей требования закона, считаются недействительными.

Порядок проведения заочного голосования собственников многоквартирного дома

Встреча проводится, если обеспечено присутствие не менее 50 % всех лиц, которые должны принимать участие.

Для обеспечения явки, должны быть предприняты меры по уведомлению всех лиц. Для этого, законом установлено несколько способов.

Форма принятия решений — голосование. Подсчет осуществляется только после того, как будут проведены обе части мероприятия.

Решение, обязательно оформляется письменно, документом соответствующей формы. Он имеет официальный статус. Это значит, что при обнаружении фальсификации лицо будет наказано, на основании санкций, предусмотренных уголовным законом.

Итоги, рассмотренных вопросов и решения, которые были приняты, должны быть донесены до всех проживающих в доме.

Процесс подготовки к проведению общего собрания

В процессе подготовки, выявляются вопросы, требующие решений.

Их выявление осуществляется на основании:

• Анкетирования;
• Опроса;
• Бесед с лицами, проживающими в доме.

Хотя этот этап не обязателен, его организация обеспечивает наиболее эффективное проведение собрания.

Далее следует найти помещение для встречи с участниками собрания.

После определяется повестка и осуществляет подготовка документов, необходимых в процессе встречи.

Оповещение собственников

Извещение участников должно быть произведено не позднее 10 суток до назначенного дня мероприятия.

Лица уведомляются:

• Путем отправления им заказных писем;
• Путем личного ознакомления под роспись с объявлением о мероприятии;
• С помощью размещения на стендах с информацией данных о мероприятии.

В документ вносится следующая информация:

1. Данные о форме проведения мероприятия;
2. О числе, времени и месте организации собрания;
3. О вопросах, подлежащих рассмотрению;
4. О документах, с которыми следует ознакомиться до того момента, когда будет начато собрание, о месте, где эти документы будут находиться.

Очно заочное голосование сроки проведения

Уведомляя участников, лицо организующее встречу, обязано указать срок проведения мероприятия. Как правило, подлежит указанию дата и время начала голосования и сведения о том, когда процедура будет окончена.

Процедура проведения собрания в очно — заочной форме

Очно заочное голосование собственников многоквартирного дома (МКД) требует, чтобы в нем совместно принимали участие лица, имеющие право собственности на недвижимые объекты.

Выделяют несколько видов осуществления голосования:

1. Электронный (путем регистрации на сайте);
2. Письменный, путем обозначения своего голоса на листе, который выдан организатором мероприятия.

Порядок проведения предполагает, что решение имеет статус принятого, когда оно получило более половины голосов присутствовавших лиц. В исключительных случаях, решения получают статус принятых, когда они получили две трети голосов.

Как оформляются решения по общему собранию

Проведение мероприятия всегда направлено на принятие решений. Решения, получившие статус принятых, оформляются протоколом.

Документ должен быть составлен в соответствии с Приказом от 25.12.2015 No937/п.

Составляемый документ должен иметь следующие части:

• Вводную;
• Основную.

В первой указываются:

• Организаторы мероприятия;
• Лица, подсчитавшие голоса;
• Голосовавшие участники;
• Количество полученных голосов;
• Площадь всех жилых объектов;
• Перечень вопросов, рассмотрение которых осуществлялось на мероприятии;
• Сведения о соблюдении кворума.

В основной части указываются вопросы, подлежащие рассмотрению.

Оформленный документ должен быть сохранен на протяжении трех лет.

Как и кому сообщать о решении собрания

После проведения мероприятия на организатора возлагается обязанность по уведомлению всех собственников о тех решениях, которые получили статус принятых.

Как ранее говорилось для этого отведено 10 дней.

Каким способ будет осуществлено информирование, обсуждается также на собрании. Как правило, используется копия протокола, которая вывешивается на информационных стендах.

Каким образом можно оповестить об общем собрании?

Это должно решить самое первое заседание: заказным письмом, личным вручением с росписью о получении или просто вывесив в общедоступном месте уведомление о проведении мероприятия и собрании собственников многоквартирного дома.

Сообщение о проведении собрания собственников многоквартирного дома должно содержать следующее:

кто инициатор (ФИО, номер квартиры или Совет дома и т.д.);

каким образом будет проходить: очно, заочно или очно-заочно;

дата, место, время, а если голосование заочное, то место и время сдачи бюллетеней;

повестка;

где и когда можно ознакомиться с дополнительными материалами, которые помогут принять решение.

Последний пункт очень важен, на него даже стоит обратить особое внимание голосующих, так как от этого зависит, как распределятся голоса, насколько осознанным будет решение каждого и насколько организованно пройдёт голосование. В нём же можно напомнить жильцам о возможности прислать доверенного человека, если не получается лично присутствовать, и приложить форму доверенности

В нём же можно напомнить жильцам о возможности прислать доверенного человека, если не получается лично присутствовать, и приложить форму доверенности.

А также напомнить о праве обжаловать решение в судебном порядке в случае несогласия, а также об обязательности решения общего собрания для всех жильцов, независимо от присутствия или отсутствия.

Чем образец уведомления о собрании собственников многоквартирного дома отличается от объявления о собрании жильцов дома? Уведомление об общем собрании собственников многоквартирного дома содержит обращение к конкретному лицу, указываются его инициалы.

Оно, повторим ещё раз, высылается заказным письмом или вручается лично.

В свою очередь, объявление о собрании собственников многоквартирного дома – это обращение ко всем владельцам жилья.

Его образец, как правило, тоже утверждается на первом общем собрании. Он вывешивается там, где его гарантированно прочитают все жильцы – и такие места тоже должны быть утверждены общим голосовании.

Нелишним будет напомнить жильцам и в том и в другом способе оповещения о необходимости принести с собой документ, удостоверяющий личность (паспорт и т.д.).

В этом Вам может помочь вовремя вывешенное или доставленное и правильно составленное уведомление о собрании собственников многоквартирного дома.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Общие моменты организации и проведения

Проведение мероприятия может инициировать как участники ТСЖ, так и члены правления. Для этого каждому участвующему в процедуре жильцу заказным письмом отправляется уведомление и бюллетень.

Также не запрещено передавать документы лично, но тогда жилец должен расписаться в получении.

Свой бюллетень проголосовавший собственник отправляет счетной комиссии по указанному адресу. После подсчета голосов результат доносится до участников на собрании или с помощью объявления.

Законодательство предъявляет определенные требования к решению, которое принимают собственники МКД:

• решение должно быть оформлено письменно. То есть инициатор мероприятия должен заранее предоставить членам ТСЖ возможность указать свое мнение на специальных бланках;
• бланк (бюллетень) собственник жилья должен заполнять и подписывать собственноручно;
• документ должен содержать информацию, идентифицирующую члена ТСЖ.

Правила проведения ОСС

Как уже было отмечено, собственникам рекомендуют организовать инициативную группу, которая займется решением вопросов, связанных с общим собранием. Такая команда включает исключительно владельцев жилой недвижимости в конкретном доме.

Первое собрание данной группы проводится при обязательном присутствии каждого из членов. В ходе этой процедуры определяется время и условия проведения ОСС. Затем составляется и подписывается всеми участниками протокол заседания инициативной группы, в котором отражаются принятые решения.

При проведении ОСС важно соблюдать нормы действующего законодательства. Такой подход сведет к минимуму вероятность судебных разбирательств по принятым решениям

Особенно важно соблюдать ЖК РФ в тех случаях, когда собственники решают сменить председателя ТСЖ либо управляющую компанию.

Правила извещения собственников

Уведомление — это документ строгой отчетности. Несоблюдение правил оформления извещения можно оспорить в будущем в суде. Уведомления о проведении общего собрания необходимо отправить каждому из собственников за 10 дней до назначенного дня. Документ отправляется заказным письмом.

Если не соблюден порядок уведомления, это также можно оспорить в суде. То есть невыполнение указанных требований приведет к тому, что все решения, принятые жильцами, станут недействительными.

Инструкция по написанию уведомления гласит, что в данном документе нужно отразить следующие обстоятельства:

• дата и время сбора жильцов;
• место проведения мероприятия;
• имя и номер квартиры лица, выступающего в качестве инициатора;
• форма ОСС;
• время окончания сбора опросных листов.

Помимо рассылки уведомления инициатор обязан обратиться с соответствующим заявлением в УК либо иную управляющую организацию, сообщив дату и время проведения сбора жильцов.

Правила составления повестки собрания

Основное правило при составлении повестки — каждый вопрос должен быть конкретным и отражать основную суть проблемы.

Это позволит исключить в дальнейшем иные толкования и, как следствие, нивелирует вероятность оспаривания в суде принятых решений.

Первый вопрос — выбор председателя и секретаря, в обязанности которого входит ведение протокола. На следующем этапе определяется перечень лиц, которые займутся подсчетом голосов. Эта процедура не обязательная, но рекомендованная.

Следом в повестку дня вносятся вопросы, требующие рассмотрения жильцами многоквартирного дома.

В конце определяется порядок уведомления собственников о принятых решениях и место, где будет храниться итоговый протокол. Кроме того, после завершения ОСС в документе отражается место, где можно ознакомиться с материалами собрания.

Внизу повестки дня инициатор ставит собственную подпись.

Правила определения кворума

Решения, принятые на ОСС, считаются правомочными, если на мероприятии набрано более 50 % голосов (или собран кворум).

Под последним понимается не число прописанных (проживающих) лиц. Голоса рассчитываются, исходя из площади занимаемого помещения. Это означает, что собственник трехкомнатной квартиры имеет большее влияние (большее число голосов), чем владелец однокомнатной.

Для понимания рассматриваемого вопроса можно обратиться к следующему примеру: общая площадь многоквартирного дома равна 1000 кв. м. Соответственно, число голосов составляет 1000. Однокомнатной квартирой на 40 кв. м. владеют 4 человека.

Каждый из собственников в таком случае имеет 10 голосов.