Что нужно знать при покупке или продаже комнаты в коммуналке

Законна ли покупка квартиры в общежитии и как не «остаться с носом»?

Стоимость комнаты в коммунальной квартире или общежитии намного меньше, по сравнению с полноценным обособленным жильем, и если грамотно оформить положенные в этом случае документы, можно обзавестись неплохой площадью. Но юридическая сторона дела будет буквально изматывающей: чтобы добиться разрешения на покупку и найти действительно законный объект, уйдет немало сил и времени.

Предварительные договоренности – создание благоприятной для покупки юридической обстановки

Главное условие – приобретаемая комната должна быть приватизирована, при этом совсем не обязательно, чтобы было приватизировано общежитие в целом или вся коммунальная квартира.

Если выбор пал на приватизированную коммуналку, комнату в ней можно купить только в том случае, если на нее не претендует кто-либо из соседей. Дело в том, что законодательными нормами предусмотрено так называемое правило первой очереди. Оно заключается в том, что когда владелец площади в коммунальной квартире хочет продать это недвижимое имущество, купить его, в первую очередь, могут соседи.

Посторонний человек может вступить в сделку лишь в том случае, если соседи написали нотариально заверенный отказ от приобретения. Если попытаться приобрести недвижимость в обход этого правила, соседи могут обратиться в суд и в принудительном порядке аннулировать сделку.

Что делать, если недвижимость не приватизирована?

Если потенциальный покупатель решил обратить внимание на приватизированную комнату, являющуюся частью неприватизированной коммуналки или общежития, юридическое оформление купли-продажи будет усложненным. В этом случае владельцами недвижимости будут городские власти, и с ними придется решать все вопросы по сделке, естественно, после получения соответствующего разрешения от соседей

Таким образом, общежитие Каширское или любое другое, теоретически, вполне может стать неплохим вариантом приобретения бюджетного жилья, но при этом придется запастись терпением – быстро эту сделку не оформить.

Есть еще один, совсем не распространенный, вариант, и его законность до сих пор является предметом споров – приобретение неприватизированной площади в неприватизированной коммуналке. В принципе, ее можно выкупить у местной городской администрации, но для того, чтобы в дальнейшем у новоиспеченного владельца появилось право на ее продажу или обмен, комнату нужно будет приватизировать, что также ведет к дополнительным временным и финансовым затратам.

Можно ли взять ипотеку для покупки комнаты?

Здесь наблюдается минимальный ассортимент банковских ипотечных программ, покупателю практически не из чего выбирать. Финансовые учреждения и без того неохотно выдают подобные кредиты, а если в жилье некачественные коммуникации, деревянные полы и отсутствуют положенные удобства, в ипотеке, скорее всего, откажут.

Многие в этом случае берут нецелевые кредиты под залог имущества, и это метод приемлем, если есть другой движимый или недвижимый объект, интересующий банк, но нужно иметь в виду, что проценты по займу будут грабительскими. Если общежитие когда-то было служебным, нужно убедиться, что оно переведено в жилую категорию, и узнать, нет ли у недвижимости обременений, ограничений.

Юридическая сторона сделки по покупке комнаты в коммуналке или общежитии, к сожалению, еще не до конца продумана законодателем, процесс отличается сложностью и трудоемкостью. При условии, что, в принципе, решение формальностей по купле-продаже ложится на плечи продавца, покупателю все равно придется тщательно перепроверить все предоставленные документы – лучше поручить это опытному юристу.

Аренда квартиры

В каталоге жилой недвижимости Flatfy собрана самая полная база квартир, которые можно арендовать на длительный срок. Поисковик работает в 37 странах мира, с его помощью можно найти и снять квартиру в Алмате, Москве, Кишиневе, Минске и других городах. Преимущества проживания в съемной квартире очевидны:

1. Комфортные условия

. Выбор съемных квартир в любом городе настолько большой, что можно подобрать подходящий вариант под любые требования. Простая и чистая квартира или шикарные апартаменты с дорогим современным ремонтом – выбор за вами. Можно вообще снять пустую квартиру и привезти с собой любимое кресло или письменный стол. Кроме того, в съемном жилье легко поддерживать порядок и создавать уют, ведь его некому нарушать.

2. Любой район города.

Если общежитие имеет привязку к определенному месту, то арендовать квартиру можно там, где нравится. Тихий спальный район или шумный центр, с видом на город или на парк, ближе к торговым центрам или к достопримечательностям – никаких ограничений.

3. Свобода.

Самостоятельное проживание в съемном жилье – это полная свобода действий. Можно возвращаться домой в любое время дня и ночи, можно приглашать гостей в любом количестве, можно приехать родителям и остаться на ночлег без каких-либо проблем.

4. Спокойствие.

В съемной квартире вряд ли будет мешать сосед, который храпит по ночам или, наоборот, не спит до утра и будит остальных. Живя отдельно, можно спокойно подготовиться к занятиям, выполнить все задания, посмотреть фильм или послушать любимую музыку. Переживать за приготовленный обед или ужин тоже нет необходимости, как впрочем, и о безопасности личных вещей.

Очевидно, что жить в съемной квартире студенту будет удобно. Однако такой вариант проживания имеет один существенный недостаток, который заключается в стоимости аренды. Снять квартиру стоит значительно дороже, чем поселиться в общежитии. Однако на Flatfy можно подыскать варианты под любой бюджет, не обязательно выбирать самое дорогое жилье. Кроме того, можно сэкономить и с помощью совместного проживания с другом или подругой. Однако для этого лучше выбирать проверенного человека, чтобы плюсы экономии не перекрылись минусами совместного проживания.

Как продать долю в квартире

Процедура продажи доли в квартире сейчас считается одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью. С точки зрения закона, права собственника, продающего долю, никак не ущемляются, но вот права других собственников защищаются.

Во-первых, при продаже доли в жилой недвижимости продавец обязан уведомить всех других собственников о том, какую долю он продает и по какой цене. Уведомить можно с помощью заказного письма или через нотариуса. При этом, по закону, уведомить надо именно всех собственников, иначе впоследствии они могут подать в суд и отсудить проданную вами часть недвижимости.

На этой стадии возникают основные сложности, ведь зачастую владельцев доли просто сложно найти. Кто-то переехал в другой город, но так и не продал часть квартиры, кто-то не общается со своими бывшими родственниками, но при этом еще владеет частью имущества и т.д.

Порядок действий таков:

• собственник уведомляет других владельцев о желании продать свою часть недвижимости. В тексте самого уведомления указываются условия продажи и цена. Впоследствии, собственник не может продать недвижимость дешевле, чем указано в уведомлении, иначе другие собственники вернут все через суд. У совладельцев есть три месяца на то, чтобы защищать свои права через суд, если их не уведомили о продаже доли ли в уведомлении указали завышенную цену;
• Если несколько собственников хотят приобрести продаваемую недвижимость, то купить ее сможет тот, кто предложит лучшую цену;
• Если собственники ответили отказом или просто проигнорировали уведомление в течение 30 дней, то долю можно продавать;
• Оформлять договор купли-продажи обязательно с заверением у нотариуса.

В законе не указано, сколько уведомлений можно присылать совладельцам. Если после первого уведомления вы так и не смогли продать свою долю, то можно законными методами снизить цену на недвижимость, но перед этим опять же надо выслать новое уведомление всем совладельцам, чтобы впоследствии у них не было повода обратиться в суд.

Новый закон

Чтобы снизить возможности для мошенничества, новый закон о долевой продаже недвижимости требует участия нотариуса в оформлении сделки. Именно на него возлагается функция контроля соблюдения прав всех владельцев недвижимости.

Особое внимание уделяется сделкам с участием несовершеннолетнего собственника

Список необходимых документов

Чтобы продать долю в квартире, необходимо иметь стандартный набор документов, плюс несколько дополнительных документов:

• документы, удостоверяющие личность сторон;
• свидетельство о регистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт из БТИ;
• письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
• согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
• письменный отказ всех содольщиков от покупки;
• если такого документа нет, то необходимо приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
• договор купли продажи доли в квартире.

Все документы проверяются нотариусом и если он признает правомерность сделки, то осуществляется подписание договора. Затем документы направляются в Росрееестр, где в течение 3-х дней происходит регистрация сделки.

Плюсы жизни в общежитии

Неужели все так плохо? Вовсе нет! У проживания в общежитии есть и масса плюсов.

Низкая стоимость проживания

Именно этот фактор зачастую оказывается на первом месте и может перекрыть все недостатки, ведь не каждый может позволить себе снимать квартиру или номер в гостинице. А если вы проводите большую часть дня на работе или учебе, и комната вам необходима исключительно для сна, то тем более нет смысла переплачивать за удобства, которыми вы, по сути, не воспользуетесь.

Близость к месту работы/учебы

Так исключаются дополнительные расходы на транспорт, а также экономится самый ценный ресурс — время, ведь путь от места жительства до работы или ВУЗа минимальный. Только представьте, что вам изо дня в день необходимо добираться из одного района города в другой. Это не только дорого, но и утомительно.

Бесплатный интернет

Ещё один приятный бонус — бесплатный интернет. Многим он нужен для учебы или работы, да и просто отдохнуть, посмотреть фильм или новости в соцсетях тоже иногда необходимо.

Надёжное плечо соседа

Человек — существо социальное и порой без помощи окружающих просто не обойтись. Люди, проживающие в общежитии, нередко становятся одной большой семьей и выручают друг друга в трудный момент. Не исключено, что именно здесь вы обретёте настоящих друзей.

В общежитии никогда не соскучишься

И речь вовсе не о шумных посиделках с горячительными напитками. В общежитии царит особая атмосфера: возможность постоянного общения, новые знакомства, активный досуг и насыщенная жизнь.

Общежитие — это настоящая школа жизни

Все трудности, с которыми вы сталкиваетесь в общежитии, закаляют ваш характер. Более того, общежитие делает людей независимыми и самостоятельными (готовка, уборка и другие повседневные заботы) и позволяет приобрести бесценный жизненный опыт (как найти подход к разным людям, справиться с чрезвычайной ситуацией или сгладить конфликт, ведь любой горький опыт — это тоже опыт).

Прежде, чем решиться остановиться в общежитии убедитесь, что вы трезво взвесили все плюсы и минусы. Впрочем, когда общага станет вашим домом, вы сможете полюбить ее даже несмотря на некоторые недостатки.

А теперь, если чаша с плюсами все же перевесила, самое время подобрать оптимальное общежитие

Ну а если мы Вас все же напугали, предлагаем обратить внимание на хостелы

02.11.2019

Постоянная ссылка на статью «Минусы и плюсы жизни в общежитии».

Если статья Вам понравилась, расскажите о ней друзьям. Спасибо!

Оставить комментарий

Почта вам в помощь

А вы обзаводитесь полным правом решать, как продать комнату в коммунальной квартире. Соседям порой бывает свойственно вредничать: иной не собирается приобретать в собственность комнату, но и своего согласия на продажу другому лицу не дает. Письменное извещение поможет вам избежать такой ситуации.

Для того, чтобы совершить рассылку писем, необходимо выполнить следующее:

• Обратитесь в регистрационную палату, находящуюся в том же районе, где расположена ваша коммунальная квартира. Здесь вам необходимо будет получить информацию о количестве собственников квартиры и их данные. Сперва вы узнаете, сколько выписок вам потребуется.
• Далее, зная количество владельцев коммунальной квартиры, вам нужно оплатить госпошлину. Стоимость за одну выписку составляет примерно 200 рублей.
• Сделайте копию квитанции, которую вы получите после оплаты пошлины. С ней и другими документами вновь обратитесь в регистрационную палату и оформите заявку на получение выписок.
• Через пять рабочих дней выписки будут готовы, и вы можете использовать указанную в них информацию, чтобы составить вашу почтовую рассылку. Текст извещения можно узнать как в регистрационной палате, так и найти в интернете. Отправлять извещения необходимо в формате заказных писем.
• После отправления писем, непременно сохраняйте реестр и квитанцию об оплате с печатью, поставленной сотрудником отделения. Эти документы и их копии вам необходимо будет после предоставить в регистрационную палату.

После этого вам предстоит месяц ожидания, в течение которого окончательно решится вопрос с продажей

В какой именно период подавать заявление о заключении договора между вами и вашим покупателем, не столь важно. Ждать установленный срок придется в любом случае

Однако профессионалы рекомендуют все-таки дождаться окончания срока — чтобы избежать неприятной ситуации с внезапно объявившимся претендентом на комнату в дальнейшем. Зато после выполнения этой формальности никаких преград для заключения вашей сделки уже не будет.

Как продать комнату в коммунальной квартире быстро? Подходят те же
советы, что и по продаже обычной квартиры. Это собранные документы, правильно определенная цена за квадратные метры, грамотно оформленное объявление с фотографиями, хорошая презентация комнаты потенциальному покупателю (комната должна быть убрана, в ней должен быть приятный запах, во время разговора не нужно быть навязчивым).

Процедура оповещения соседей

Процедура отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире начинается с письменного оповещения соседей о планируемой продаже своей части недвижимого имущества. Порядок действий будет следующим:

• Составить текст уведомления.
• Вручить документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
• Обсудить отказ от покупки.
• Оформить соответствующий документ в письменном виде (самостоятельно или в присутствии нотариуса).
• Заверить отказ у нотариуса.

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Идеальный вариант – когда с соседями хорошие отношения, поэтому они легко согласятся составить документ и заверить его у нотариуса. Если они отказываются принимать письменное оповещение из рук в руки, его следует направить почтой, даже при условии проживания в одной квартире

При этом важно оформить отправление заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, сохраняя почтовые квитанции за оплату отправки

Как составить уведомление

В тексте уведомления о планируемой продаже следует указать:

• Личные данные продавца комнаты и адресата.
• Намерение продать комнату с указанием реквизитов правоустанавливающих документов и свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН.
• Характеристики продаваемого объекта: адрес, метраж, цену и условия выкупа.
• Замечание о преимущественном праве покупки.
• Срок на принятие решения.
• Последствия непредоставления ответа (продажа постороннему лицу).
• Дата оформления.
• Подпись автора с расшифровкой.

Кому направлять

Информировать о планируемой продаже следует только соседей, обладающих правом преимущественной покупки продаваемой недвижимости. Таковыми являются те, кто пользуется жильем на основании права собственности, независимо от того, каким путем оно получено (посредством приватизации, договора дарения или купли-продажи, наследования). С лицами, проживающими по договору социального найма или аренды, никакие согласования проводить не нужно. Уточнить настоящие права соседей на комнаты коммунальной квартиры можно через запрос в Росреестр. Выписка оформляется на основании паспорта заявителя, после уплаты государственной пошлины в размере 200 руб.

В отношении неприватизированных комнат их собственником считается местная администрация. В таком случае все согласования следует проводить с отделом управления муниципальным имуществом.

При составлении текста уведомления важно учитывать, что среди совладельцев могут быть несовершеннолетние лица:

• Дети в возрасте до 14 лет – уведомление адресуется родителям или другим законным представителям. Они же будут оформлять впоследствии отказ, если удастся достигнуть такой договоренности.
• Дети 14-18 лет – уведомление направляется непосредственно в их адрес, но на письменном ответе обязательно должна присутствовать подпись одного из родителей/ законных представителей.

В отношении несовершеннолетних собственников требуется также дополнительно получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства.

Сроки ожидания ответа

Как только уведомление будет получено, каждый из жильцов коммунальной квартиры может оформить отказ от покупки продаваемой комнаты или выкупить ее за указанную цену. В последнем случае составлять письменный ответ нет необходимости, можно сразу оформлять сделку купли-продажи и направлять документы в Росреестр для перерегистрации прав собственности на нового владельца.

На принятие окончательного решения законом отводится 1 месяц (ст. 250 ч. 2 ГК РФ) с даты вручения, указанной на почтовом уведомлении. Если в течение указанного времени какого-либо ответа не последует, отказ засчитывается автоматически. Таким образом, юридическая формальность будет соблюдена, поэтому дальше собственник-продавец получает полную свободу действий в продаже комнаты любому лицу. При этом для регистрации перехода права собственности покупателя в Росреестре к пакету документов нужно будет приложить почтовое уведомление о вручении. Оно будет подтверждением факта письменного оповещения соседей о продаже своей части собственности в коммунальной квартире. Кроме того, собственник вправе подтвердить этот факт и отсутствие ответа от совладельцев с помощью дополнительного свидетельства у нотариуса. Для этого нужно предоставить:

• копии писем, направленных каждому адресату;
• почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем.

Обладатель такого свидетельства, полученного в нотариальной конторе, вправе продавать свою собственность любому желающему, не опасаясь судебных разбирательств с недовольными соседями.

Порядок оформления ипотечного займа на комнату

Гражданину, желающему получить ипотеку на приобретение комнаты, для оформления ипотечного договора следует подать в банк соответствующее заявление-анкету. И если руководство банка его одобрит, нужно собрать требующийся пакет документов на приобретаемую комнату.

В первую очередь, надо предоставить стандартные данные о жилой площади. После этого понадобится получить согласие всех собственников квартиры, и данная бумага потребует заверения у нотариуса. Документ означает отказ кого-либо из собственников комнаты от преимущественного права ее покупки в пользу гражданина, который получает ипотечный кредит.

После одобрения кредитором собранных юридических данных по комнате, начинается процедура независимой оценки предмета, выступающего залогом. В качестве залога может быть как приобретаемая жилая недвижимость, так и собственность, которая уже принадлежит заемщику. В ходе оценки специалисты должны удостовериться, что площадь подходит для проживания.

Специалисты будут руководствоваться следующими основными критериями:

1. Наличие отопительной системы в рабочем состоянии.
2. Если опираться на нормативы допустимых значений, то площадь приобретаемой комнаты должна составлять не менее 12 кв.м. Этот показатель будет учитываться в том случае, если у покупателя не имеется иного официального жилья.
3. Если жилая площадь, в которой находится приобретаемая недвижимость, признана аварийной, то покупать ее запрещено.
4. Подключенное электричество и исправная проводка.

Оценка будет иметь непосредственную связь с суммой ипотечного кредита, и следующим этапом станет страхование ипотеки. Когда упомянутые процессы будут завершены, банк выдает ипотеку.

Залогополучатель после этого имеет право заняться оформлением покупки, а сделку необходимо на государственном уровне зарегистрировать. После этого гражданин получит свидетельство о собственности на недвижимое имущество.

Причины, по которым стоит приобрести

• Живя в коммуналке, вы можете копить, а не платить «чужому дяде». Представим ситуацию, в которой вам нужно определиться, покупать комнату или нет. Приобретая такое жилье, вы освобождаете себя от надоедливых хозяев, которым ежемесячно нужно отдавать деньги за съем. Вы можете купить жильё и откладывать на приобретение нового, большего по площади и свободного от посторонних. Иначе говоря, вам не нужно платить за съем и при этом из последних средств откладывать на собственное имущество.
• Большим преимуществом комнаты перед квартирой является её малая стоимость. Если проводить сравнение в рамках одного города, «уголок» (как в старину называли этот тип жилья), стоит гораздо дешевле, чем полноценная жилплощадь. Однако, если сравнить комнаты Самары и Москвы, то за столичную стоимость самарчанин может купить до пяти свободных квартир. По этой причине, если срочно необходимо жилье, а средств на хату не хватает, комната будет прекрасным выходом из ситуации.
• Данное жилье является прекрасным капиталовложением. Если у вас уже есть имущество, но вы ищите дополнительный источник прибыли, можно стать обладателем недорогого вида жилья и сдавать комнату в поднаём. Много людей, которые переезжают в новый город, нуждаются в дешевом жилье. Они с удовольствием снимают недорогие, по сравнению с квартирами, «уголки».
• Комната в коммуналке может стать ночлегом для тех, кто работает в городе и не желает ездить каждый день из области. Представим ситуацию, в которой вы являетесь сотрудником городского предприятия, но при этом ездите каждый день из деревни или небольшого соседнего городка. Траты на проезд и усталость от недостатка отдыха. Сначала дорога, потом работа, опять дорога и вот уже ночь. Такой режим выматывает и требует много затрат на бензин или автобусный билет. Плата гостиницам за ночь в номере едва ли оправдает затраты на проезд. Таким образом, вечер и ночь в собственной комнате требует лишь первоначальных растрат и небольших оплат коммуналок. Все это в скорости окупится, а вы останетесь в выигрыше от такого жилья.
• За счет своей дешевизны, комната является доступным способом получения прописки. Для тех, кто хочет поскорее получить прописку в городе, покупка «уголка» станет самым лучшим вариантом. Даже приобретая в кредит, вы можете быть уверенным, что вступите в собственность гораздо быстрее, чем при покупке квартиры.
• Если подходить не с практической стороны, то «уголок» можно назвать средством от одиночества. В коммуналке никогда не будет скучно. Это как общага, в которой тебя окружает множество разнообразных людей. С ними можно завести знакомства и стать друзьями.

Как продать комнату без других собственников

Продажа долевой собственности, например комнаты в квартире, происходит по другим правилам, нежели продажа полноценной квартиры. Например, обязательное условие – это уведомление других сособственников о продаже с предложением купить объект по определенной цене, ниже которой вы продать комнату впоследствии не сможете. Сложность еще в том, что не всегда собственники других комнат в них проживают. Тогда придется отправлять письмо с уведомлением по адресу их прописки и ждать месяц.

Некоторые собственники, чтобы продать комнату быстрее, оформляют договор дарения половины комнаты (то есть это микродоля в общей квартире) будущему покупателю, а затем продают вторую часть, уже не дожидаясь ответов других сособственников. Однако, у такой сделки есть вероятность быть опротестованной, особенно если вы не в очень хороших отношениях с соседями. Они могут подать на вас в суд и признать сделку притворной. Поэтому закон однозначен – направлять уведомление соседям и ждать 30 дней решения – они либо отказываются, либо покупают объект. Если последовал отказ, то лучше оформить его у нотариуса, пусть и за свои деньги.

Мы уже упомянули о фиксированности цены – при заключении договора с третьим лицом она не может быть ниже той, которую вы предлагали другим собственникам. Вы можете повысить цену, но не снизить её, иначе могут возникнуть подозрения в искусственном завышении цены и нежелании продавать комнату соседям.

С 2007 года в России возможна не только продажа комнаты в квартире, но и жилья в общежитии. Ранее предполагалось, что общежитие является лишь временным пристанищем в новом месте, например, для семей рабочих, которые уехали на заработки в другой регион. В 2007 году на законодательном уровне жилье в общежитии признается объектом недвижимости, которое можно оформить в собственность, со всеми вытекающими правами и обязанностями. Поэтому сегодня продажа комнат в коммуналке и общежитии ничем не отличается.

Помните – если вы еще не оформили право собственности (акт приватизации) на комнату в общежитии, то пока что вы не можете ей распоряжаться. Однако получение права собственности имеет ряд нюансов:

• помещение находится в жилом доме, который, в свою очередь, ранее принадлежал государственным, муниципальным учреждениям и был переведен в ведение органов местного управления с заключением со всеми жильцами договоров соцнайма;
• студенческие и другие специальные общежития не подходят под данную категорию.

Этапы действий

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов

Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации

1. Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
2. В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
3. Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
4. Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
5. Заняться поиском покупателя.
6. Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

Оценка стоимости комнаты в коммуналке

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

• метража жилой площади;
• состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
• район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.

Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.

Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.

Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.

Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

• заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
• непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
• обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

• кто его составил;
• кому оно предназначается;
• параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
• указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
• предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Мнение эксперта
Орлов Игорь Северинович
Практикующий юрист с 7-летним опытом. Специализация — уголовное право. Преподаватель права.

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.

Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.

Почему доля в квартире противоречит программе материнского капитала?

Изначально задумка государства в плане маткапитала предусматривает помощь родителям после рождения одного ребенка или двух детей. К тому же размер господдержки увеличивается ежегодно за счет индексации, так в 2021 году сумма на первенца составляет 483 882 руб., на второго ребенка – 639 432 руб.

После получения этих средств у родителей появляется обязательство использовать сумму рационально, чтобы обеспечить одновременно комфорт для всей семьи. Таким образом покупка жилья должна наделять правом собственности членов только одной семьи. Следовательно, оформление доли в квартире противоречит данному правилу.

Нюансы покупки коммунальной квартиры целиком

Выкуп последней комнаты у муниципалитета предполагает полную передачу недвижимости в частную собственность. Возможность совершения сделки уточняют в местной администрации. После регистрации новый владелец будет оплачивать:

• взносы на капитальный ремонт;
• ежегодный налог на недвижимость.

Если необходимо организовать выкуп у соседей, действуют с учетом рассмотренных замечаний. Жилец обладает преимущественным правом покупки. Ему надо получить согласование только для заявления в муниципалитет. По этой схеме рекомендуется тщательная проверка временно прописанных в других комнатах лиц.

Можно ли купить комнату в коммуналке

В ходе приобретения части жилплощади в коммунальной квартире придется учитывать мнение других собственников. Даже после официального выделения доли они сохраняют преимущественное право выкупа. По действующим законодательным нормативам продавец обязан уведомить их о сделке заблаговременно.

Также учитывают:

• распределение прав на коридоры, кухню, иную общую собственность пропорционально площади личной комнаты;
• обязанность оформления продажи доли квартиры через нотариальную контору (НК) с оплатой госпошлины;
• необходимость предварительной приватизации имущества.

Подробно изучить тематические правила и ограничения можно в ЖК РФ. Несмотря на владение частью общей жилплощади, запрещено:

Нельзя продавать или другим образом отчуждать соответствующие части отдельно от комнаты.

Муниципальную недвижимость приватизируют по стандартным правилам. Но они не действуют, если речь идет о ведомственной собственности (студенческих общежитиях, служебном жилье).

Нужен ли отказ соседей

Другие жильцы могут приобрести комнату с помощью имеющихся преимуществ. Первоочередные права не означают скидку или другие финансовые льготы.

Подразумевается обязательное использование условий, предложенных потенциальному покупателю. В частности, это означает невозможность последующей тайной корректировки цены без дополнительного уведомления долевых собственников.

Удобное исключение, когда покупатель – владелец одной из комнат. В этом случае используется личное преимущественное право. Уведомления по стандартной процедуре не нужны.

По установленным законом правилам:

• продавец обязан оповестить других собственников;
• они должны дать ответ в течение месяца с момента получения письменного уведомления;
• отказ от приобретения оформляют нотариально;
• вместо отказа – можно игнорировать сообщение.

В течение трех месяцев после подписания ДКП допустимо оспаривание сделки в судебных инстанциях по причине нарушения преимущественных прав. Чтобы исключить аннулирование продажи, уведомление выполняют с применением методов:

• лично с получением подписи другого собственника;
• ценным письмом с описью вложения;
• телеграммой;
• через нотариуса по специальному поручению.

Требуется ли одобрение муниципалитета

Если квартира не приватизирована полностью, необходимо сообщить о продаже комнаты в муниципалитет. Государство вправе воспользоваться преимущественными правами долевого собственника. Может быть предложен выкуп комнаты в соответствии с заявленными условиями.

Сообщение о продаже комнаты в письменном виде подают в местную администрацию. Следует убедиться, что это обращение зарегистрировано официально в журнале учета. Также применяют:

• почтовое ценное письмо (телеграмму);
• уведомление через нотариуса.