Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

От соцнайма до приватизации

Чаще всего москвичи обращаются в Департамент городского имущества за документами на квартиры и дома. Самая популярная услуга — получение информации о правах на жилье, зарегистрированное до 31 января 1998 года. 31 января 2008-го вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента все данные о жилье стали фиксировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Квартиры и дома так и остались за своими хозяевами, но для подтверждения права владения необходимо получить справки и архивные копии документов. Их выдают в Департаменте городского имущества.

Кроме этого, горожане активно пользуются услугой ведомства, касающейся приватизации жилья. Приватизируя квартиру, владельцы получают право распоряжаться собственностью по своему желанию: продавать, сдавать в аренду, обменивать, дарить. С февраля 2017 года услуга стала бесплатной для всех граждан России бессрочно. За это время заключили порядка 50 тысяч договоров передачи квартир в собственность москвичей. На сегодня приватизировано более 90 процентов столичного жилого фонда.

На mos.ru горожане могут подробно узнать об условиях, документах, необходимых для получения жилищных услуг. Так, пользователи портала получают подробную информацию о заключении договоров социального найма. 

По ним город передает москвичам помещения в пользование на неограниченный срок. Их можно сдать в поднаем, обменять на другие и даже зарегистрировать других жильцов. Продать или подарить такие помещения нельзя, совершать сделки с квартирой разрешат только после приватизации.

В договорах социального найма для жильцов квартиры или комнаты прописывают все нюансы: количество людей, характеристики помещений и так далее. Любые изменения должны быть зафиксированы в договоре, их вносят при помощи допсоглашений к основному документу. Подробная информация об этом также размещена на mos.ru. 

Поменять квартиру по договору соцнайма можно только на жилье такого же статуса. Для этого необходимо сначала получить согласие на обмен, а после оформить новый договор. 

Впрочем, жилье можно и вернуть городу — деприватизировать. Информация об этом размещена на странице услуги «Передача гражданами приватизированного жилья в собственность города Москвы». 

Где хранятся ордера на муниципальную квартиру в москве в ценральном округе

В том случае, если ордер на квартиру утерян, то вы никоем образом не теряете право на проживание в этой квартире. В данный момент копии ордеров не выдают на территории Российской Федерации. Но не стоит волноваться, отсутствие ордера никак не повлияет на ваши права на жилплощадь.

В том случае, если вы просто хотите себя успокоить и иметь на руках хоть какой-то документ на квартиру, то вам просто нужно перезаключить договор социального найма.

Для того, чтобы перезаключить договор социального найма на вашу квартиру, потребуется обратиться с заявлением в Администрацию вашего района. Заявление пишется в свободной форме, в которой вы указываете причину, в данном случае утерю ордера. Там же вам пояснят, какие от вас потребуется документы. Конкретно от вас потребуют:

• Полную выписку из домовой книги
• Ксерокопии паспортов всех, кто проживает в данной квартире
• Любые документы, подтверждающие ваше право на проживание, например счета по оплате коммунальных услуг

После этого в течении 30 дней вы получите новый договор социального найма.

В данном случае необходимо идти по тому же пути, который описан в первом варианте. Если все в порядке и вы получили договор социального найма, то на основании него вы можете приватизировать свою квартиру.

Если же вам отказывают в перезаключении договора социального найма для приватизации квартиры, то это незаконно. Решается этот вопрос очень просто — вам необходимо обратиться с иском в суд. По решению суда будет оформлен новый договор социального найма и вы будете иметь возможность приватизировать квартиру.

Естественно, приватизировать квартиру можно только в том случае, если данная жилплощадь не имеет ограничений на приватизацию.

Как приватизировать квартиру по ордеру и где его взять, если он утерян?

• договор найма;
• выписка из домовой книги (расширенная);
• документы на жильё (техплан, кадастровый паспорт);
• выписка из ЕГРП;
• справка о неучастии в приватизации.

Процесс передачи квартиры в собственность можно провести путём обращения в МФЦ, тогда некоторые необходимые документы сотрудники организации могут оформить самостоятельно.

Сроки рассмотрения и цена вопроса На рассмотрение пакета документов администрации даётся 30 рабочих дней. По истечении этого времени в течение двух месяцев с нанимателями помещения заключается договор приватизации.

Ордер как документ, дающий право на вселение в квартиру С ним нужно обратиться к властям и оформить договор найма квартиры.

Ордер на неприватизированную квартиру являлся основным документом, выдаваемым исполнительным комитетом в качестве разрешения заселяться и проживать в помещении. Это был некий аналог современному свидетельству прав собственности на недвижимый объект или даже скорее аналог договора социального найма. Могут отказать Отказ в выдаче договора и (или) акта передачи допускается в случаях:

• неполной явки всех граждан либо отсутствия согласия в простой письменной форме (доверенности) при невозможности самостоятельной явки кого-либо из приглашенных;
• изменения условий, послуживших основанием для заключения договора (например, выбытие на другое место жительство заявителя, его смерть).

Подписанные договоры, не полученные по каким-либо причинам заявителем, хранятся в окружном Управлении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в течение пяти лет.

Где хранится ордер на квартиру? – Ордер хранится у представителя домоуправления при социальном найме или у коменданта общежития при проживании на служебной жилплощади.

Сколько ордеров на квартиру может быть? – Число ордеров, выдаваемых на одну жилплощадь, зависит от количества проживающих семей, не может превышать число комнат в квартире. Один человек может иметь только один ордер на жилое помещение.

Ордер является документом, свидетельствующим о наличии права проживания в служебном или муниципальном жилье и определяющим срок проживания и количество занимаемых квадратных метров. При утере правоустанавливающих документов, их можно восстановить по ордеру.

Ордер не является значимой бумагой для жильцов и собственников. Тем не менее, его наличие значительно облегчает те или иные сделки с имуществом. Например, ускоряет приватизацию жилья. Фактически ордер на квартиру в РФ заменили различной документацией — договор соц.найма, выписки из ЕГРН/ЕГРН, соглашения о безвозмездном пользовании и так далее.

Но если хочется, при желании можно восстановить утраченную бумагу. Как прописаться? Утерян ордер на квартиру? Что делать? Главное не паниковать. Заключить договор социального найма или соглашение о приватизации можно без этой бумаги.

Основные законодательные положения

Основным законодательным актом, который поможет вам разобраться в вопросах размена жилья, является Жилищный Кодекс РФ

Рассматривая принудительный обмен муниципального жилья через суд, важно обратиться к основным законодательным актам в нашей стране, которые в полной мере освещают данную тему. Все вопросы, касающиеся жилищных помещений и сделок над ними, решаются через рассмотрение Жилищного Кодекса (ЖК) РФ

Все вопросы, касающиеся жилищных помещений и сделок над ними, решаются через рассмотрение Жилищного Кодекса (ЖК) РФ.

В рассматриваемой нами теме важны все положения кодекса, которые регламентируют основные понятия, порядок и процесс предоставления такого вида жилья и осуществления его размена.

В первую очередь, важно определить понятие «муниципального жилья». В соответствии с 49-ой статьей ЖК РФ таким жильем называется жилищный объект, предоставленный нуждающимся гражданам от местного муниципалитета (региона, края, области и т.д.) для проживания

Пользование полученной от государства квартиры или дома должно осуществляться с соблюдением всех условий договора социального найма жилья и законодательных правил, указанных в ЖК РФ (главы 7, 8, 8.1, 8.2).

Согласно тому же кодексу наниматель (фактический владелец жилья по договору) имеет право провести размен жилой площади. Но в случае, если на это согласны все остальные наниматели и наймодатель (муниципалитет), предоставивший ему жилье. Основные законодательные положения по подобному виду обмена представлены в статьях с 72-ой 75-ую ЖК РФ.

Сложности размена муниципальной жилой площади

Обобщая представленную в законодательном акте информацию, можно выделить следующее:

• Размен жилища, предоставленного по договору социального найма, может быть осуществлен только с письменного согласия всех нанимателей жилья, наймодателя и органов опеки (при наличии несовершеннолетних нанимателей). В остальных случаях добиться обмена можно только через суд.
• В процедуре обмена нет ограничения на количество участников, участвующих в ней.
• Размен муниципальной жилой площади может быть осуществлен как мирным путем, так и через суд.
• Осуществить обмен жилья можно только в том случае, если после его завершения права ни одного из нанимателей не будут нарушены. В противном случае размен может быть признан недействительным в судебном порядке.
• В ряде ситуаций, указанных в статье 73-ей ЖК РФ, обмен муниципальной жилплощади не допускается.
• Наниматели имеют полное право отказаться от размена жилья. Но их отказ должен быть обоснованным. В противном случае он может быть обжалован в судебном порядке.
• Договор обмена заключается в письменной форме и с соблюдением всех юридических и законодательных нюансов данной процедуры.
• Договор, заключенный с нарушений прав нанимателей, положений ГК РФ и ЖК РФ, будет признан недействительным в судебном порядке. После признания соглашения недействительным все наниматели муниципального жилья по социальному договору будут переселены в первоначально предоставленное жилище. Виновник, спровоцировавший своими неправомерными действиями недействительность договора, обязан понести некоторую ответственность как перед законодателем, так и другими участниками сделки обмена.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко. Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру. Такого жилого фонда осталось очень мало, поэтому выбор варианта для переезда затруднен. Существует три варианта как можно продать неприватизированную квартиру.

Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.

Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.

Брачный договор может закрепить права мужа и жены на их личное имущество. Неприватизированная квартира не принадлежит квартиросъемщику. Распоряжаться ею и совершать юридически значимые действия он не может. Такая схема позволяет продать неприватизированную комнату в общежитии.

Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.

Продажа с приватизацией

Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса. Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища. Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Необходимые документы

Приватизация квартиры производится на основании заявления от квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:

• паспорта взрослых членов приватизации;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
• технический паспорт объекта недвижимости;
• домовая книга и выписка из нее;
• жилищный ордер (договор социального найма);
• согласие остальных членов семьи;
• доверенность для представителя (если есть);
• выписка ЕГРН.

Социальный найм

Для начала нужно обозначить, что семьей принято считать круг лиц, связанных родственными узами, при этом проживающих на одной площади и ведущих совместное хозяйство. Также они совместно распоряжаются денежными средствами. Состав семьи может быть разный — это супруги с детьми или без них, родители-одиночки, опекуны и попечители. Суть в том, что у этой семьи нет возможности обеспечить себя жильем самостоятельно, в том числе взять и погашать жилищный займ.

Последний вопрос — в течение какого периода можно эксплуатировать социальное жилье, как получить его на пожизненное проживание. Но сразу стоит отметить, что если нет оснований для расторжения договора между наймодателем и нанимателем, то срок не ограничен. То есть можно жить на муниципальной жилой площади пожизненно.

Обмен на “буфер”

Такой способ является своего рода разновидностью описанного выше способа обмена. В данном случае вам также необходимо обратиться в агентство, с которым и будет происходить процесс обмена. Но особенность этого способа заключается в том, что агентство предоставляет так называемые квартиры буферы. Такие квартиры обладают очень низкой стоимостью (в основном это дома за городом) и имеется вероятность, что они существуют только на бумаге.

ВНИМАНИЕ !!! В дальнейшем процедура похожа на ту, которая была описана выше. Заключаются все необходимые документы, происходит обмен

Агентство получает квартиру продавца, а он в свою очередь квартиру буфер. Затем эта квартира выкупается, и продавец получает свои деньги. Но очень велика вероятность махинаций со стороны агентства. Они могут заключаться в том, что квартира буфер не будет выкуплена обратно и продавец останется без своего жилья и приобретённой квартиры или в лучшем случае с жилым помещением в удаленном месте.

Данный способ также сложен в реализации т.к. не все агентства согласятся выполнять такие манипуляции, а главным условием для них является квартира буфер, которая существует на бумаге. Поэтому решиться на такую сделку необходимо, только если агентство является очень надежным. Юристы не рекомендуют выполнять такие обмены, ведь с одной стороны все вроде бы по закону и агентство предоставляет гарантии, но на самом деле всё оборачивается не в лучшую сторону для обменщика.

ВАЖНО !!! Для своей безопасности следует каждую процедуру письменно документировать (писать расписки, четко указывать суммы денег, оформлять все путем составления договоров) или же попросить для этих целей присутствие опытного юриста

НОВЫЕ ОБЪЯВЛЕНИЯ

06.05.2021 — 06.05
Вид:

Продажа

Адрес: г. Москва, ул. Бакулева, дом 10..Район: Тропарёво

Цена: 11200000Площадь: 39
Подробнее

12.04.2021 — 12.04
Вид:

Продажа

Адрес: Москва, ул. Верхоянская, дом 6, корпус 1..Район: Свиблово

Цена: 9000000Площадь: 33
Подробнее

05.04.2021 — 05.04
Вид:

Продажа

Адрес: ДНП Можайское раздолье..Район: Минское шоссе

Цена: 2900000Площадь: 135
Подробнее

22.02.2021 — 22.02
Вид:

Аренда

Адрес: Москва, ул. Митинская, дом 52..Район: Пятницкое шоссе

Цена: 35000Площадь: 39
Подробнее

19.02.2021 — 19.02
Вид:

Аренда

Адрес: Москва, ул. Большой Тишинский переулок, дом 2..Район: Белорусская (Кольцевая линия)

Цена: 80000Площадь: 65
Подробнее

14.02.2021 — 14.02
Вид:

Аренда

Адрес: Москва, Зеленый проспект, дом 27А..Район: Перово

Цена: 45000Площадь: 56
Подробнее

Обмен квартир в Москве и Подмосковье

Уважаемые дамы и господа, мы рады приветствовать Вас на нашем сайте!

Агентство недвижимости «Центр обмена жилья» поможет вам выгодно произвести

Миссией нашей компании является качественное оказание услуг в сфере недвижимости, работа, нацеленная на высший результат, удовлетворяющий обе стороны, как заказчика, так и специалиста агентства недвижимости для повышения уровня доверия клиентов к профессии Риэлтор.

Цель – развиваться, иметь в штате высококвалифицированных специалистов, знающих толк в своем деле, и умеющие ответственно и индивидуально подходить к каждому клиенту компании.

Основной принцип работы, которого придерживается агентство «Центр обмена жилья» — постоянно совершенствовать свой бизнес так, чтобы удовлетворить потребность клиента, что подразумевает его удовлетворение от поставленной  задачи сотрудникам компании, и её четкого исполнения в точные сроки. Никаких подводных камней, все сделки грамотно сопровождаются, Вы всегда в курсе всех событий и нюансов.

Мы ценим каждого клиента, а значит, в полном объеме готовы соблюдать все условия договора.

Если у Вас возникли неотложные срочные вопросы, связанные с обменом, покупкой, или продажей недвижимости в Москве и МО, мы с радостью ответим на них любым удобным для вас способом:

1. в офисе нашей компании: г. Москва, улица Образцова, дом 7, 4-й этаж;
2. позвонив по телефону: +7 (495)7249867;

Новости : Центр обмена жилья

Новости

28.02.2021 Всероссийская реновация: в чем она заключается и для чего она необходима?В декабре прошлого года Президентом Российской Федерации подписан федеральный закон № 494. Среди людей он имеет название «всероссийской реновации». Делая упор на имеющийся опыт Москвы, где на данный момент с успехом идет расселение аварийного либо ст Подробней »

19.07.2019 Программа реновации стала источником бизнеса для москвичейТе, кто рассчитывает получить квартиру в новостройке, возведенной в рамках программы реновации, стали активно приобретать квадратные метры в домах, которые в скором времени будут снесены. Рынок среагировал на эту тенденцию ростом цен на вторичку подо Подробней »

03.07.2019 Путин подписал закон о выплате многодетным семьям 450 тыс. руб. на погашение ипотеки.Президент РФ Владимир Путин подписал закон о компенсации ипотечных кредитов семьям при рождении третьего и последующих детей, сообщается на официальном интернет-портале правовой информации.
Ранее закон был принят депутатами Госдумы и одобрен Сове Подробней »

27.05.2016 Правила получения компенсации за потерю жилья изменены Государственной Думой.Граждане, по определенным причинам утратившие жилье, будут получать компенсацию в размере 1 миллиона рублей. Соответствующий законопроект подготовлен Минэкономразвития. Как указано в документе, право получить деньги будет иметь любой житель РФ, котор Подробней »

Комментарий к статье 100 ЖК РФ:

Статья 100 Кодекса определяет понятие и существенные условия договора найма специализированного жилого помещения.

1. В ч. 1 комментируемой статьи установлено определение договора найма специализированного жилого помещения, которое является универсальным для всех видов такого договора, предусмотренных разделом IV Кодекса.

2. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт — решение о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения, принятое собственником такого помещения с учетом положений ч. 1 ст. 100 Кодекса.

При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления — не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (см. ст. ст. 105, 106 Кодекса). Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления — такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры (см. ст. 104 Кодекса). Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (см. ст. ст. 107 — 109 Кодекса).

3. Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений ч. 3 ст. 100 Кодекса. В таких договорах обязательно определяются предмет договора, права и обязанности сторон. Предмет такого договора найма — конкретное специализированное помещение. Следовательно, в договоре должны быть указаны его индивидуальные признаки, такие как: адрес, конкретное назначение, площадь и т.д. В качестве примерных образцов указанных договоров можно использовать типовые договоры найма специализированных жилых помещений, которые должны быть утверждены Правительством РФ (см. ч. 8 комментируемой статьи).

Обратим внимание, что Кодекс не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен

В ст. ст. 450 — 453 ГК РФ установлены общие правила об изменении любых гражданско-правовых договоров, которые могут быть применены и к любому договору найма специализированного жилого помещения.

4. Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т.ч. на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п., поскольку соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику.

5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи наниматель и члены его семьи при пользовании специализированными жилыми помещениями (за исключением служебных помещений) должны руководствоваться ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 Кодекса.

Наниматели и члены их семей при пользовании служебными помещениями должны руководствоваться ч. ч. 2 — 4 ст. 31, ст. 65 и ч. ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса.

6. Как и в договоре социального найма, в договорах найма любых специализированных жилых помещений должны быть указаны члены семьи соответствующих нанимателей. В комментируемой норме не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. Представляется, что в таком случае необходимо по аналогии закона (ст. 7 Кодекса) применять правило ч. 1 ст. 69, согласно которому к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

7. Все виды договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть заключены только в письменной форме. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется (см. также ст. 161 ГК РФ). В случае несоблюдения простой письменной формы сделки применяются последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ (ч. 1 ст. 63 Кодекса).

8. Указанные в ч. 8 комментируемой статьи типовые договоры должны быть утверждены Правительством РФ.