Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать

Виды перепланировок

Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

1. Перепланировка, требующая обязательного согласования. Перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в других местах квартиры.
2. Разборка общих межкомнатных перегородок, а также создание новых. Полное объединение отдельных помещений, а также их разъединение с целью качественного изменения их назначения.
3. Общее расширение собственной жилой площади за счет дополнительных помещений.
4. Устройство и общее переоборудование стандартных тамбуров.

Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.

Прекращение использования cookie-файлов

На Сайте Компании используются cookie-файлы двух разных типов:

• сеансовые cookie-файлы. Это временные файлы cookie, которые хранятся на устройстве пользователя
  до того момента, когда пользователь покидает Сайт Компании;
• постоянные cookie-файлы. Эти cookie-файлы остаются на устройстве пользователя на длительный срок
  или вплоть до момента их ручного удаления.

Прекращение использования cookie-файлов на Сайте Компании возможно путем:

• отключения использования cookie-файлов в настройках веб-браузера;
• отказа от использования Сайта Компании.

Отключение используемых Сайтами Компании cookie-файлов может привести к снижению удобства использования Сайта.
Большинство браузеров позволяют просматривать, удалять и блокировать cookie-файлы c веб-сайтов.
Информация по управлению cookie-файлами может быть найдена в документации на используемый браузер.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Порядок замены залога в Сбербанке

Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:

• обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
• заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
• предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
• банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
• если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
• происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.

Кредитная организация может пойти навстречу заявителю и разрешить сделку, если заёмщик соответствует следующим требованиям:

1. Ипотечный кредит выплачивается не менее 4-5 лет, а в некоторых банках требуют погашения не менее половины суммы.
2. Клиент не имеет ни одной просрочки по выплатам.
3. Жилплощадь находится вблизи какого-либо отделения банка.

Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность. С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования. Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.

Варианты обмена залоговой квартиры

При желании обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть предложено несколько вариантов. Каждый способ может порадовать значительными плюсами и огорчить некоторыми минусами. Стоит рассмотреть каждый способ более детально.

Продажа квартиры и покупка нового жилья

Подобный вариант станет оптимальным решением для заемщиков, которые желают расширить свою жилую площадь за счет покупки квартиры большей площади. Следовательно, новое жильё будет иметь большую стоимость, чем предыдущая недвижимость.

Для этого заемщику предстоит погасить остаток долга. Сделать это можно такими способами:

• Использовать собственные накопления.
• Оформление нового ипотечного кредита.

Для продажи залоговой квартиры предстоит оформить письменное согласие кредитора на подобную сделку, а также получить бумаги о снятии обременения.

Подобный способ не особенно устраивает банк в силу повышенных рисков. Однако если разрешение получено, то заемщику предстоит выполнить такие шаги:

1. Получить письменное разрешение от кредитора на продажу залогового жилья.
2. Погасить оставшийся долг.
3. Найти покупателя и оформить договор купли-продажи.
4. Определиться с новым вариантом жилья.
5. Оформить новый кредитный договор.
6. Произвести обременение нового залога через регистрирующие органы.

Это довольно удобный вариант для покупателя новой квартиры. Особых минусов не наблюдается.

Замена залогового имущества по согласию кредитора

Данная схема является удобной альтернативой предыдущему варианту. Смена залоговой квартиры происходит в рамках договора обмена. Заключение такого соглашения становится возможным только в том случае, если два обозначенных объекта имеют практически идентичную стоимость.

Процедура подразумевает выполнение таких этапов:

1. Получить согласие банка.
2. Подготовить всю необходимую документацию на новое жилье.
3. Оформление оценочного акта на новую квартиру.
4. Обсудить условия нового ипотечного договора.
5. Оформить договор мены.
6. Новая квартира передается кредитору в качестве залога.
7. Ликвидировать факт обременения с прежней жилой площади.

Не все собственники недвижимости согласятся проводить сделку с квартирой, находящейся в залоге.

Продажа и приобретение недвижимости с участием одного кредитора

Подобная схема продажи и покупки квартиры является наиболее оптимальным вариантом для кредитора. В данном случае риски сводятся к минимуму. Схема сделки довольно простая: клиент с разрешения банка продает имеющуюся квартиру и покупает новое жилье при помощи оформления нового займа.

При выборе такого способа необходимо пройти несколько этапов:

1. Получить официальное согласие кредитора.
2. Оформление заявки для одобрения новой ипотеки.
3. Продажа имеющейся недвижимости.
4. Как только покупатель будет найден, необходимо заключить договор купли-продажи.
5. Подбор нового варианта жилья.
6. Подписание нового ипотечного договора.
7. Ликвидация прежнего обременения и оформление залоговых обязательств на новую квартиру.

Как показывает практика, при идеальном стечении обстоятельств подобную сделку можно совершить за несколько дней.

При обмене квартиры стоит помнить, что довольно проблематично пройдет обмен на более дешевый вариант жилья. Получить разрешение от кредитора на такую сделку практически невозможно. Здесь слишком высоки риски, банк не пойдет на умышленное снижение ликвидности залогового имущества.

На законодательном уровне не прописан запрет на обмен жилья, находящегося в залоге, на другую жилую площадь. Главным условием станет получение письменного согласия от банка. Только после этого можно строить планы о расширении жилой площади или переезде на другое место жительства.

Что нельзя делать с ипотечной недвижимостью?

В»Ã°Ã´ÃµÃ»ÃµÃ ÃºÃ²Ã°ÃÂÃÂøÃÂÃÂ, úþÃÂþÃÂðàþÃÂÃÂðõÃÂÃÂà÷ðûþóþü ôþ òÃÂÿûðÃÂàøÿþÃÂõúø, ÃÂÃÂÃÂþóþ þñÃÂ÷ÃÂõÃÂÃÂàÃÂþÃÂÃÂðýÃÂÃÂàÃÂþÃÂÃÂþÃÂýøõ ýõôòøöøüþÃÂÃÂø. ÃÂðõüÃÂøúà÷ðÿÃÂõÃÂõýþ ÃÂð÷ÃÂÃÂÃÂðÃÂàýõôòøöøüþõ øüÃÂÃÂõÃÂÃÂòþ, ð ÃÂðúöõ ûþüðÃÂàøûø ÿÃÂøòþôøÃÂàò ýõøÃÂÿÃÂðòýþÃÂÃÂàþÃÂôõûÃÂýÃÂõ ÃÂûõüõýÃÂÃÂ, þàúþÃÂþÃÂÃÂà÷ðòøÃÂøàúðÃÂõÃÂÃÂòþ ÃÂúÃÂÿûÃÂðÃÂðÃÂøø öøûÃÂÃÂ. ÃÂÃÂûø òþ÷ýøúðõàýõþñÃÂþôøüþÃÂÃÂÃÂ, òûðôõûõàôþûöõý òÃÂÿþûýÃÂÃÂàÃÂõüþýÃÂýÃÂõ ÃÂðñþÃÂÃÂ, ýðÿÃÂðòûõýýÃÂõ ýð ÿþôôõÃÂöðýøõ ÃÂþÃÂÃÂþÃÂýøàøÿþÃÂõÃÂýþù úòðÃÂÃÂøÃÂÃÂ. âðúøõ ÃÂÃÂõñþòðýøàÿÃÂõôÃÂÃÂüþÃÂÃÂõýàÃÂÃÂðÃÂÃÂõù 30 äàëÃÂñ øÿþÃÂõúõû.

ÃÂÃÂøþñÃÂõÃÂðàúòðÃÂÃÂøÃÂàò øÿþÃÂõúÃÂ, ÷ðõüÃÂøú ÿþûÃÂÃÂðõàöøûþõ ÿþüõÃÂõýøõ, úþÃÂþÃÂþõ üþöõàñÃÂÃÂàøÃÂÿþûÃÂ÷þòðýþ ÃÂþûÃÂúþ ôûàÿÃÂþöøòðýøÃÂ. àðýõõ ÃÂÃÂÃÂõÃÂÃÂòþòðûø ÿÃÂþóÃÂðüüàÿþ ÿõÃÂõòþôàÃÂðúþù ýõôòøöøüþÃÂÃÂø ò úþüüõÃÂÃÂõÃÂúøù ÃÂÃÂðÃÂÃÂàýð ÃÂÃÂðÿõ òÃÂÿûðÃÂàúÃÂõôøÃÂð, ýþ ÿþ÷ôýõõ ñÃÂûø þÃÂüõýõýÃÂ. âõÿõÃÂàÃÂÃÂþ ÃÂõóÃÂûøÃÂÃÂõàÃÂÃÂðÃÂÃÂà22 ÃÂààä, úþÃÂþÃÂðà÷ðÿÃÂõÃÂðõàÿÃÂþø÷òþôøÃÂàÿþôþñýÃÂõ ôõùÃÂÃÂòøààöøûÃÂõü, øüõÃÂÃÂøü þñÃÂõüõýõýøõ ò òøôõ øÿþÃÂõúø. ÃÂÃÂøþñÃÂõÃÂÃÂø ýõôòøöøüþÃÂÃÂàôûàøÃÂÿþûÃÂ÷þòðýøàò úþüüõÃÂÃÂõÃÂúøàÃÂõûÃÂàüþöýþ àÿþüþÃÂÃÂàÃÂÿõÃÂøðûÃÂýþóþ úÃÂõôøÃÂþòðýøÃÂ, úþÃÂþÃÂþõ þÃÂûøÃÂðõÃÂÃÂàÃÂÃÂûþòøÃÂüø ø ÃÂõðûÃÂýÃÂüø ÃÂð÷üõÃÂðüø ÿÃÂþÃÂõýÃÂýþù ÃÂÃÂðòúø.

Нехватка времени, опыта и сил на продажу своего жилья

Конечно, можно найти опытного риэлтора, юриста и финансиста, которые сами будут искать лучшие варианты для обмена жилья. Но человек со средними доходами не сможет оплачивать работу этих специалистов. Это значит, что всю информацию придётся искать самостоятельно. Плюс ко всему, собирать кучу справок, подписывать договора, консультироваться с менеджерами различных банков по поводу условий ипотеки, искать объявления по продаже и обмену жилья. Совмещать эти дела с официальной работой практически нереально

Важно заранее осознать всю сложность процедуры обмена квартиры с доплатой в ипотеку. Изучать информацию лучше заранее в интернете, а оформлением бумаг заниматься, находясь в отпуске

Можно ли произвести обмен ипотечного жилья на другое?

Да, обменять ипотечную недвижимость можно, но при соблюдении определенных условий.

Что необходимо знать?

Банки диктуют условия, при котором обменять жильё вы можете только на реально существующую квартиру. Этот пункт стоит держать в уме семьям, надеющимся переехать в строящийся дом. Кредитор обязательно оценивает новый объект кредитования.

Внимание: за оценку платит заёмщик. При обмене жилья необходимо предоставить пакет документов, идентичный тому, что требуется для ипотечного договора

Список достаточно обширный, приведём лишь некоторые наиболее важные:

При обмене жилья необходимо предоставить пакет документов, идентичный тому, что требуется для ипотечного договора. Список достаточно обширный, приведём лишь некоторые наиболее важные:

• заявление-анкету на оформление кредита;
• паспорт;
• копию трудовой книжки;
• СНИЛС, документы на жильё;
• свидетельство о браке либо его расторжении;
• свидетельства о рождении детей.

Перечень может расширяться или сужаться в зависимости от требований кредитующей организации.

Дополнительно банки требуют заявление на увеличение размера ипотеки на сумму, равную разнице между старым и новым жилищем (если таковая имеется). Часто от заёмщика требуют оплату первоначального взноса за новый дом.

Варианты действий

Простой вариант – это даже не классический обмен как таковой. Сперва необходимо продать ипотечную квартиру, а на вырученные средства купить новое жильё. О нём мы поговорим в конце статьи.

Сложный вариант предполагает одновременное заключение двух договоров купли-продажи между банком и заёмщиком и между заёмщиком и продавцом недвижимости

В этом случае обратите внимание на следующие вещи:

1. возьмите официальное подтверждение банка, что он не возражает против обмена квартиры;
2. квартира, которую заёмщик продает, юридически всё ещё будет находиться в залоге у банка;
3. после регистрации права собственности заёмщика на новую недвижимость, она переходит в залог кредитной организации;
4. банк даёт согласие на снятие обременения с проданной квартиры, а новый собственник получает возможность пройти госрегистацию права собственности.

Как получить согласие банка?

Поскольку недвижимость находится в залоге у кредитной организации, вам необходимо получить её согласие. Об этом говорит статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Чтобы всё произошло без проволочек, солидная часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, достаточно 4-5 лет исправных платежей.

Плюсом станет стоимость новой недвижимости, которая должна быть меньше либо равна заложенной, и высокая ликвидность покупаемого жилья.

Затем заёмщик должен обратиться с письменной просьбой в банк, где указывает, что ему необходимо разрешение на обмен ипотечного жилья. К обращению прикладывается пакет документов:

• паспорт (оригинал и копия);
• паспорт и письменное согласие созаёмщика (при наличии);
• свидетельство о заключении брака (если имеется), согласие супруга на обмен;
• копия лицевого счёта;
• выписка из домовой книги;
• документы, подтверждающие своевременность выплат.

Как поменять на дом?

Порядок обмена недвижимостью установлен главой 31 Гражданского Кодекса России. При обмене квартиры на дом предлагается либо найти равноценный объект недвижимости, либо неравноценный с последующей доплатой. Стоимость жилья определяется оценочной экспертизой, которую оплачивает заёмщик.

В договоре купли-продажи будут указаны не только данные о доме, но и характеристики земельного участка. Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.

Важно: Все сопутствующие документы должны быть чистыми, а земельный участок желательно – не иметь обременений. Если они имеются, то прописываются в договоре

Обращение в Жилинспекцию

После того, как банковская организация одобрит процедуру перепланировки в квартире, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование

Важно заранее подготовить пакет документов, включающий в себя общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав владения недвижимостью. Дополнительно необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.Стоит отметить, что начало строительных работ может производиться только после согласования с жилинспекцией

Уже после этого заемщик вправе обратиться повторно в БТИ для того, чтобы отметить все существующие изменения документально.

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

• Погасить остаток задолженности;
• Снять обременение с залоговой недвижимости;
• Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
• Найти покупателя;
• Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
• Подписать новое кредитное соглашение;
• Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
• Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Способ 2. Замена залогового имущества

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

• Предоставление документов на новую жилплощадь;
• Оценка новой квартиры;
• Уточнение условий ипотеки;
• Заключение договора мены;
• Оформление залога;
• Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

• Поиск покупателя на ипотечное жилье;
• Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
• Снятие обременения со старой квартиры;
• Подписание договора купли-продажи;
• Погашение кредита полученными деньгами;
• Приобретение новой квартиры;
• Наложение обременения.

При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.

Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.

Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:

• Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
• Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
• Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
• Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Способ 4. Обмен по переуступке

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу?

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Цели использования cookie-файлов

Целями использования cookie-файлов на Сайте Компании являются:

• повышение удобства использования Сайта (оптимизация структуры и содержимого Сайта Компании);
• персонализация взаимодействия (таргетированная реклама объявлений);
• оптимизация сервисов, услуг на сайте Компании в соответствии с интересами и потребностями пользователей;
• идентификация пользователей;
• оценка эффективности рекламных кампаний.

Для достижения указанных целей, собираемые данные могут передаваться Партнерам Компании, которые оказывают помощь Компании в предоставлении услуг.
К категориям таких получателей относятся: веб-аналитика, обработка данных, реклама, информационные и рекламные рассылки и другие услуги.

Варианты обмена/продажи и основные этапы сделки

Какие могут возникать ситуации при операциях с ипотечной собственностью? Следует выделить следующие:

• обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в более дорогую жилую недвижимость;
• обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость, равную по рыночной цене;
• обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость более дешевого сегмента.

Свои особенности имеет не только каждый из пунктов – по-разному будут происходить процедуры обмена и продажи. Для начала стоит рассмотреть различия обмена и продажи. Обмен отличается тем, что большая часть стоимости или вся стоимость квартиры не переходит в денежный эквивалент. В обмене ипотечной квартиры на другую жилую площадь подразумевается автоматическая смена залогового имущества банка, когда ипотечное обременение без задержек переходит с одного недвижимого имущества на другое. Обменная операция с недвижимостью характерна заключением всего одного договора – договора по обмену. В нем участвуют две стороны, меняющиеся жилплощадью. Но обмен квартиры в ипотеке подразумевает и участие третьей стороны в качестве контролера. Это банк. Как поменять квартиру/дом в ипотеке на другую жилплощадь? Основной порядок действия при данном процессе таков:

1. Заемщик информирует банк о своем желании провести операцию с залоговой недвижимостью. Разумеется, подразумевается, что банк дает положительное решение. В противном случае клиент ничего с квартирой или домом сделать не сможет.
2. Заемщик собирает всю основную техническую и правовую документацию касательно выбранного для обмена жилья, а специалисты банка проводят независимый мониторинг данного жилищного объекта. Поскольку не всякая недвижимость устроит банк. Например, заимодавец, скорее всего, не разрешит производить обмен новой квартиры на хрущевку. Или другая квартира также может находиться под ипотекой, что серьезно осложнит сделку, и даже есть вероятность, что банк все отменит.
3. Заемщик и владелец другой жилплощади составляют договор обмена. Разумеется, обе стороны должны быть информированы обо всех обременениях, которые могут быть или имеют место, на недвижимость, которую они предлагают друг другу.
4. Банк оформляет в свою залоговую собственность новое жилье.
5. Только после этого с имущества заемщика убирается ипотечное обременение, и новый владелец становится полноправным собственником этой жилплощади.

Продажа отличается тем, что тут составляются два договора, поскольку сторон уже не три, а четыре: владелец ипотечной недвижимости, покупатель этой недвижимости, владелец другого жилья и банк. Следовательно, сначала надо продать одно, а потом на полученные деньги приобрести другое. И значит – два договора купли-продажи, когда клиент банка выступает сначала как продавец, а потом как покупатель. Нужно сказать, что даже обмен ипотечной квартиры является достаточно длительной и затратной процедурой. Во-первых, как уже было сказано, заемщику придется собирать всю документацию касательно той недвижимости, на которую производится обмен. Сюда входит:

• кадастровый и технический паспорта (выдается БТИ);
• заключение специалистов оценочной фирмы обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной стоимости;
• документы, подтверждающие право собственности продавца (договор купли-продажи, дарственная);
• выписка из государственного реестра, что жилье чисто от обременений.

Во-вторых, все финансовые затраты по оформлению сделки также ложатся на заемщика. Когда имеет место не обмен, а продажа ипотечного жилья с последующей покупкой нового, все еще сложнее. Тут присутствуют не только два договора, но и два заявления. Одно заемщик подает касательно разрешения продажи недвижимости, другое – на новый кредит. Дело в том, что здесь фактически происходит пересоставление банковского договора. Заемщик продает ипотечную квартиру/дом, но долг-то банку остается. На вырученные деньги он приобретает новую жилплощадь, которая сразу же идет в обеспечение этого долга. При этом последовательность действий всегда сохраняется в пользу банка:

• покупатель отдает деньги владельцу ипотечной недвижимости;
• владелец ипотечной недвижимости на эти деньги приобретает другое недвижимое имущество;
• это имущество оформляется как новый залог в рамках нового кредитного договора с банком;
• и только после этого с первой квартиры/дома финансовая организация снимает обременение, и первый покупатель становится полноправным законным собственником.

Шаг 7 (заключительный). Переехать ?

Сроки переезда после сделки обычно зависят от сроков регистрации права собственности. Как правило, только после этого подписывается акт приёма-передачи квартиры, продавец её освобождает и передаёт покупателю ключи.

Но всё индивидуально и зависит от обстоятельств и лояльности участников обеих сделок. Если удастся договориться, то новоселье можно будет справить до окончания срока регистрации прав собственности в Росреестре.

Продать ипотечную квартиру и сразу купить новую в ипотеку возможно. Банки идут навстречу своим клиентам и проводят такие сделки. Они, как правило, проходят оперативно. Если новый объект уже подобран, то вся процедура может занять одну неделю. «Обычно клиенты улучшают свои жилищные условия именно таким образом, приобретая новые объекты дороже предыдущих», — отмечает Светлана Ременюк.

Изучить ставки по ипотеке

И оформить выгодный кредит

Сейчас у банков появляются отдельные ипотечные программы специально для подобных случаев. Например, в Банке ВТБ и в Банке ДОМ.РФ есть программы на покупку жилья в залоге у другого банка на вторичном рынке недвижимости. Схема в ВТБ предполагает одновременное предоставление средств — продавцу для закрытия кредита в другом банке и покупателю на квартиру с обременением. «При данной механике нейтрализуются критические риски для продавца и покупателя», — комментирует пресс-служба кредитной организации. Уже в ближайшее время ВТБ планирует запустить эту возможность и для новостроек.

В Банке ДОМ.РФ программа распространяется на квартиры и апартаменты на вторичном рынке недвижимости. До подписания кредитной документации по сделке заёмщику и продавцу необходимо предоставить нотариальные доверенности на сотрудника банка, чтобы он мог заняться снятием обременения банка-залогодержателя, получить погашенную закладную, а также полностью досрочно погасить задолженность продавца перед банком-залогодержателем. Как отмечает Игорь Ларин, выдача кредитных средств происходит до регистрации залога в пользу банка, при этом кредит направляется на погашение ипотечного кредита продавца. «Стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи между продавцом и заёмщиком должна превышать или быть равной остатку долга продавца», — комментирует эксперт.

По мере роста ипотечного рынка логично предположить рост количества ипотечных квартир, выставленных на продажу, отмечает ВТБ. «Люди воспринимают ипотеку как удобный инструмент приобретения недвижимости, а не пожизненное обременение, и хотят иметь возможность гибко проводить сделки купли-продажи с ипотечными квартирами, если это необходимо», — комментирует пресс-служба банка. По оценкам Кирилла Поплавского, «ипотечное» жильё в Москве продаётся в среднем на 10% дешевле квартир без обременения

Поэтому если планируете покупать новое жильё, можно обратить внимание на такие квартиры. Правильно подготовившись к сделке и предусмотрев все нюансы, вы сможете купить подходящую квартиру по более низкой цене

Замена залога по ипотеке

Фото: https://pixabay.com/photos/penmanship-pen-signature-document-2561217/

Согласно ст. 345 ГК РФ, замена залога возможна в случае согласия банка. То есть с юридической точки зрения закон разрешает сделку, но при том условии, если кредитная организация будет согласна.

Механизм самой процедуры следующий.

• Заёмщик обращается в банк, где оформлял ипотеку, и узнаёт о возможности замены залога и условия сделки.
• Далее необходимо уточнить, есть ли в том регионе, куда планируется переезд, филиал банка, выдавшего кредит. Если нет, то практически стопроцентная вероятность, что разрешение на обмен не дадут.
• Подбирается жильё на новом месте жительства. Банк проверяет юридическую чистоту и собирает все доступные сведения о продавце.
• Если проверки прошли успешно, то начинается подготовка документации для замены залога. Необходимо будет заключить договора об обмене жилья и передачи новой недвижимости в залог.
• Осуществляется регистрация права собственности на купленную квартиру с одновременным снятием обременения со старой недвижимости и наложением на новую. Всё это происходит под неусыпным контролем банка.

Процедура очень сложная с юридической стороны и довольно длительная по времени, однако она возможна.

Шаг 3. Обратиться к риелтору

Поскольку одновременно придётся и продавать, и покупать, нужен грамотный риелтор или агентство, которое возьмёт на себя все организационные моменты, подготовку и проверку документов.

Риелтор может показывать вашу квартиру потенциальным покупателям даже в ваше отсутствие, а также ездить на предварительные просмотры квартир и оценивать, соответствует ли жильё вашим требованиям. Это сэкономит ваше время и силы и избавит от личных переговоров с участниками сделки. Риелтору придётся заплатить комиссию — расценки зависят от конкретного специалиста, это может быть процент от суммы сделки или фиксированная сумма.