Продажа квартиры через нотариуса

Когда продажа квартиры через нотариуса обязательна?

Законодательство имеет четкий ответ на этот вопрос. Мы предлагаем его в виде перечня ситуаций, при которых без нотариуса квартиру не продать.

1. Когда у недвижимости 2 и более собственника;
2. Когда одной из сторон еще не исполнилось 14 лет (участие несовершеннолетнего);
3. Когда недвижимость делится супругами в процессе развода;
4. Когда объект находится в доверительном управлении или в распоряжении у опекунов.

В законодательстве имеется перечень ситуаций, когда участие нотариуса обязательно, во всех остальных случаях необходимости в нотариусе нет

Во всех остальных случаях привлечение к сделке нотариуса – решение сугубо добровольное и необязательное.

Когда следует идти к нотариусу и какие взять документы?

Обращаться к нотариусу необходимо, когда у вас есть реальное намерение оформлять договор купли продажи. Из документов достаточно только правоустанавливающих документов на интересующую вас квартиру. Но если их нет, можно попросить специалиста проверить квартиру и без этого документа, через запрос в ЕГРН по указанному адресу.

Подобные услуги предоставляются в нотариальной конторе по адресу г. Москва, Страстной Бульвар, д.7, этаж 2 — вход между «Росбанком» и пиццерией «Бокончино» (метро «Чеховская», «Тверская», «Пушкинская»). Телефон для консультаций 8 (495) 767-12-77 и 8 (495) 609-00-08. Контора работает по будням с 11:00 до 21:00, в выходные с 10:00 до 20:00.

Иногда нотариусы считают тариф с кадастровой стоимости

В п. 5 ст. 333.25 НК РФ написано, что не нотариус, а стороны имеют право выбрать какую стоимость указывать в договоре — рыночную или кадастровую. Только есть проблема — сторонам придется предоставить справки по каждой стоимости. Кадастровую стоимость нотариус узнает сам, но рыночную стоимость стороны должны документально доказать. Для этого им придется заказать оценку в специализирующей компании с лицензией — п. 8 ст. 333.25 НК РФ. Цены везде разные – от 2 000 рублей.

Важно понять есть ли смысл тратить деньги на оценку или проще заплатить нотариусу с кадастровой стоимости. Например, стороны договорились о цене в 2 млн рублей за квартиру, а ее кадастровая стоимость — 3 млн руб

Нотариус настаивает о тарифе с кадастровой, т.е. 0.5% * 3 млн = 15 000 рублей. Стороны нашли компанию, которая сделает им оценку за 2 000 рублей, где недвижимость оценили в 2,1 млн рублей. При оценочной вышло 0.5% * 2,1 млн = 10 500 рублей + 2 000 рублей за документ. В итоге стороны сэкономили 2 500 руб на услугах нотариуса.

Консультация нотариуса перед продажей

Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.

В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.

Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.

Порядок действий для оформления купли-продажи доли

Продажа ООО может осуществляться несколькими способами, но наиболее распространенный и удобный способ – с помощью сделки купли продажи. Продажу ООО проводят следующим образом:

• Перед тем, как оформлять сделку с третьим лицом, необходимо удостовериться в том, что соблюдено право приоритетного выкупа для действующих членов ООО. Для этого необходимо направить на юридический адрес предприятия, а также каждому участнику предложение о выкупе доли. У лиц, получивших это предложение, имеется 30 дней на его принятие. С момента поступления предложения на выкуп доли по официальным каналам (письмо с отчетом о доставке на юридический адрес) начинается отсчет периода приоритетного права выкупа.
• Следующий этап сделки – подписание договора. Если любой из дольщиков согласится совершить покупку в рамках своего приоритетного права выкупа, он имеет право заключить сделку. Если же желающих не нашлось, продажа осуществляется в пользу третьего лица. Договор купли-продажи обязательно удостоверяется нотариально, без этого он будет считаться недействительным. Нотариус проверяет наступление условий, предусмотренных в уставе (например, истечение периода в 30 календарных дней приоритетного права выкупа). После этого проводится удостоверение личности, проверка полномочий присутствующих на сделке лиц, происходит подписание документов. Таким образом имущественные права на долю официально меняют собственника.
• Наконец, заключительный этап – оформление у нотариуса заявления Р14001. В нем указываются изменившиеся данные об участниках общества. Ведь после того, как продажа ООО завершена, в структуре собственников появляется новое лицо, а также меняются сведения об уставном капитале. Эти данные передаются в ФНС по электронным каналам, сразу после проведения регистрации.

Как видим, операции по купле-продаже имущественных прав в ООО несколько сложнее, чем другие сделки. В первую очередь нужно подготовиться к тому, что куплей-продажей придется заниматься достаточно долго (хотя бы из-за обязательного периода приоритетного выкупа в 1 календарный месяц). Кроме того, понадобится как минимум 2 визита к нотариусу: для оформления предварительных документов (оферты и, возможно, опциона на заключение договора, по которому будет проводиться продажа ООО).

Уведомление совладельцев

статьи 250 ГК РФ

1. официально уведомить соседей по квартире о планирующейся сделке;
2. получить отказ;
3. получить свидетельство отказа.

Для этого можно обратиться вместе с совладельцами к нотариусу и составить соглашение – отказ от преимущественного права покупки доли продавца. Чаще всего они не желают тратить своё время на подобные посещения бюро, поэтому наиболее традиционным стал вариант письменного уведомления соседей заказным письмом. Такое письмо можно составить самостоятельно и послать по адресу проживания соседа, а можно обратиться к нотариусу.

• Скачать бланк уведомления о продаже доли в квартире
• Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Правоспособность нотариального уведомления будет существенно выше, чем самостоятельная рассылка.

Чтобы провести нотариальное уведомление по Почте РФ, нужно совершить следующие действия:

1. Обратиться к нотариусу с паспортом и выпиской из ЕГРН.
2. Написать заявление о нотариальном уведомлении соседей.
3. После того как нотариус подготовит нотариальное уведомление о продаже доли от своего имени, отправить его по почте.

Чтобы отправить его по всем правилам, нужно следующее:

1. Вложить подготовленные нотариусом документы в конверты и написать адреса, но не заклеивать их.
2. Получить от оператора почтового отделения описи вложений.
3. Заклеить конверты, оформить их заказным письмом с уведомлением о получении адресатом.
4. Оплатить услугу и ожидать уведомления.

Если сосед отказался принять заказное письмо, или оно не было передано в связи с отсутствием адресата, нотариус представляет документ о том, что со стороны продавца были проведены все необходимые для надлежащего уведомления лица, действия. Согласно Закону о нотариате, такое нотариальное свидетельство имеет силу надлежащего уведомления соседей.

Оформление покупки квартиры через нотариуса: изменения

Изменения действуют с 2016 года. С июня 2016 года не выписываются свидетельства, подтверждающие государственную регистрацию прав на недвижимость. Ранее свидетельство являлось основным документом при заключении сделок.

Статья 14 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установила правило.

Выписка из Единого государственного реестра прав – это единственный документ, по которому можно проверить переход права собственности. Старые свидетельства юридическую силу не теряют.

Нотариус: оформление сделок с недвижимостью.

О стоимости услуг нотариуса при оформлении наследства читайте тут.

Теперь обратиться к нотариусу можно будет в электронной форме.

2 преимущества, которые дает обращение к нотариусу в электронной форме:

• экономия времени. Не придется стоять в очередях;
• ускоряется время предоставления ответа. Решение о результате сообщается через один день.

Как зарегистрировать долю?

Основное изменение в том, что сделки с недвижимостью без документального удостоверения нотариуса совершать нельзя.

Актуальным остается вопрос о том, нужно ли обращаться к нотариусу для регистрации договора купли-продажи в 2016 году.

Помощь нотариуса требовалась, чтобы продать долю в доме или квартире до конца 2015 года. Для оформления дарения нужно подать заявление в территориальное отделение Росреестра.

Появилась лазейка для мошенников. Недобросовестные риэлторы реализовывали схемы, пользуясь правовой неграмотностью людей. Пожилые и недееспособные лишались части имущества.

Как изменился порядок составления договора купли-продажи в 2016 году?

Любое действие с жильем нужно заверять у нотариуса. Не имеет значение, какой вид сделок совершается с недвижимостью: дарение, продажа или передача по наследству.

В чем заключается роль нотариуса? При отчуждении доли, нотариус проверяет достоверность оформления документов для проведения сделки.

Ложные сделки совершаются для того, чтобы прикрыть другую сделку. Если вы получили в подарок квартиру, то придется платить налог. Исключение составляют случаи, когда подарок делает близкий родственник.

Лишние деньги отдавать государству не хочется. Потому люди прикрывают сделку дарения другой сделкой, оформляют договор купли-продажи. Нотариус удостоверяет чистоту сделки.

Сделка, которая совершается, чтобы прикрыть другую сделку – это прямое нарушение закона. Налоговые органы квалифицируют цель сделки, как уход от уплаты налога.

Что делать, если нотариус отказался регистрировать сделку?

Обращаться в суд. Действия должностных лиц оспариваются по нормам Кодекса об административных правонарушениях.

Как изменился порядок удостоверения сделок с недвижимостью с участием лиц до восемнадцати лет?

Любые сделки, в которых принимают участие дети в возрасте до восемнадцати лет, нужно заверять в нотариальной конторе.

5 важных нюансов о проведении сделок с недвижимостью в 2016 году:

• Обязательно оформить письменный договор при проведении сделок;
• Подписать предварительный договор прежде, чем оформлять основную сделку;
• Продавец обязан представить доказательства, что совершает сделку на законных основаниях. Документы представляются в двух экземплярах. Один экземпляр представляется для специалистов территориального подразделения Росреестра, а второй для покупателя;
• Второй супруг должен дать письменное согласие на сделку, если продается недвижимость, приобретенная в брачном союзе;
• Нужно получить согласие органов опеки и попечительства. Согласие государственного учреждения требуется, если продажа комнаты или квартиры затрагивает интересы ребенка в возрасте до восемнадцати лет;
• Продавец должен подтвердить, что совершает сделку без обмана.

4 документа, которые должен представить продавец:

• Справка из ЕГРП. Справка показывает, что жилье не находится под арестом;
• Справка из управляющей компании. Документ нужен, чтобы подтвердить, что хозяин квартиры не оставил за собой долгов по коммунальным услугам;
• Выписка из домовой книги. Выписка нужна, чтобы удостовериться, кто прописан в квартире. Люди, которые не выписались из квартиры при продаже, могут доставить массу неудобств новому собственнику. Особенно, если прописаны несовершеннолетние;
• Акт приемки подтверждает передачу недвижимости. Подписи покупателя и продавца на документе означают, что квартира действительно передана, и стороны не имеют претензий друг к другу.

Новый владелец недвижимости вносится в ЕГРП. Продавец имущества должен оставить заявление, подтверждающее согласие на переход собственности в территориальном подразделении Росреестра.

Когда добросовестный покупатель не сможет отстоять свои права на квартиру?

Существует три основных ситуации, когда покупатель может лишиться квартиры даже в том случае, если удостоверение сделки было выполнено правильно.

• Если купленная квартира была получена незаконно, то есть было ими добыто без добровольного согласия на это предыдущего собственника. Как пример – сделка может быть оформлена по просроченной или недействительной доверенности, украденным документам. В такой ситуации суд всегда признает следующую сделку купли-продажи ничтожной.
• Если операция оформлялась через дарение, и теперь исходный собственник решил потребовать свой подарок обратно. По закону дарение является обратимым через суд, и доказать, что на самом деле это была купля-продажа невозможно.
• Если покупатель не проверил юридическую чистоту сделки. Вот тут – самый сложный пункт, так как в законе точно не прописан перечень мероприятий, которые являются обязательными для того, чтобы считалось, что покупатель сделал всё необходимое для проверки чистоты. Например, существуют прецеденты, когда покупатель признавался недобросовестным, так как он не опросил соседей и не попытался выяснить у них, кто является реальным собственником квартиры и т.п.

Сколько стоит нотариальный договор?

Расходы по оплате услуг нотариуса при реализации части квартиры состоят из тарифов, установленных законом и технических действий нотариуса. Участие специалиста, в данном случае является обязательным (пункт 1 ст.42 Федерального закона 13 июля 2015 года № 218-ФЗ). В таком случае расценки определены правилами статьи 333.24 НК РФ:

• Договор на сумму до 1 миллиона рублей – 0,5% от суммы, указанной в договоре. Минимум – 1,5 тысяч.
• Сделка от 1 до 10 миллионов – стоит 5 000 рублей + 0,3%.
• Договор на сумму от 10 до 32 миллионов – 32 000 + 0,15%. Максимум – 150 тысяч рублей.

Стоимость услуг и действий технического характера при оформлении договора определяется по прейскуранту цен, действующему на момент их выполнения. Расценки зависят от региона.

Например, в Москве или Санкт-Петербурге стоимость составит от 4-х до 10-ти тысяч рублей, в других регионах – от 2 до 3,5.

Нотариальное оформление купли-продажи недвижимости предусматривает подготовку большого перечня документов. Участие специалиста позволяет сторонам получить квалифицированную консультацию и выбрать способ взаимного расчета.

Дополнительные услуги и их стоимость

• Расчеты через депозит нотариуса.

  Покупатели и продавцы по желанию могут рассчитаться между собой с помощью депозита нотариуса. Это происходит так: 1) Покупатель до подачи договора купли-продажи в МФЦ на регистрацию перечисляет деньги за квартиру на банковский счет нотариуса → 2) Договор купли-продажи регистрируют и покупатели становятся собственниками → 3) Нотариус передает продавцу чек на снятие денег с депозитного счета.

  Стоимость услуги — 1 500 руб. (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате РФ). Не все нотариусы оказывают данную услугу.

• Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца;

  Сначала прочтите в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Составить и заверить согласие стоит примерно 1 500 руб.

  Некоторые нотариусы требуют нотариальный договор и от супруга покупателя, если квартира будет оформляться в собственность только на одного из них. Такое требование незаконно, потому что в п. 2 ст.35 СК РФ написано — «При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга». Проще говоря, по Семейному Кодексу супруги априори вместе принимают решения и знают о сделках, которые происходят в браке. Поэтому согласия на покупку нотариусы не вправе требовать.

Какие еще сделки по передаче имущественных прав стоит заверять у нотариуса?

Юристы рекомендуют, чтобы придать договорам дополнительную юридическую силу, нотариальное оформление следующих сделок:

• Передача прав на транспортные средства, особенно если речь о дорогостоящих автомобилях. В договоре необходимо зафиксировать все параметры транспортного средства и указать реальную стоимость, чтобы защитить свои права.
• Продажа акций и других ценных бумаг. Чтобы регистрация имущественных прав была неоспоримой, услуга нотариального оформления будет очень кстати.
• Договоры, связанные с отчуждением предметов, представляющих культурную, художественную и историческую ценность, стоимость которых может быть весьма высока.

В этот список можно отнести продажу всех прочих дорогостоящих видов имущества, когда при проведении регистрации требуется максимально защитить права сторон. Простой способ проверки – цена сделки. Если она сопоставима с объектом недвижимости, значит регистрация через нотариуса – хорошая идея.

Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры нотариусом гарантирует полную безопасность.

Нотариус материально заинтересован в том, чтобы сделка была осуществлена максимально корректно, так как за допущенные им ошибки он отвечает собственным имуществом. Если же его средств недостаточно, то стороны сделки могут обращаться в Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, где им будет возмещен нанесенный ущерб. Таким образом, нотариальное сопровождение обеспечивает очень удобные и безопасные условия оплаты, а также полностью защищает каждую из сторон сделки от мошеннических действий. Если же спорная ситуация все же возникает, то те обстоятельства сделки, которые имеют нотариальное подтверждение, в доказательстве не нуждаются, и процесс в суде идет намного быстрее, а судья получает возможность вынести абсолютно справедливое решение в пользу пострадавшей стороны.