Земельный кодекс россии 2021

Что такое неделимый земельный участок

Неделимый земельный участок – объект недвижимости, который невозможно разделить на несколько самостоятельных, он является объектом любых (как земельных, так и гражданских) прав в целом, как единый объект недвижимости.

Например, земля, которая находится под многоквартирным домом. Какая-либо возможность выделить отдельное жилое помещение вместе с участком земли отсутствует, собственник квартиры в таком доме может получить только долю в общей собственности, но выделить самостоятельный участок не получится.

Стоит заметить, что земли, выделенные для ведения КФХ согласно ЗК РФ, считаются неделимыми априори, прочие земли сельхозназначения могут быть поделены только в том случае, если самый маленький вторичный надел будет не меньше установленной минимальной нормы для этой категории.

Наличие каких-либо обременений также может существенно повлиять на возможность раздела. Из-за некоторых обременений на раздел земли может быть наложен полный запрет, это такие обременения, как:

  • сервитут (обременение, связанное с правом пользования);
  • любые ограничения по распоряжению землей, например, ипотека (если в залоге находится земельный надел), арест по решению суда, долгосрочная аренда и некоторые другие ограничения;
  • нахождение на территории объектов недвижимости, имеющих статус памятника культуры или истории.

В тех случаях, когда объект имеет обременение, необходимо знать их срок или границы действия.

Например, по окончании ипотечных выплат ограничение на раздел залоговой земли будут сняты. Но запрет на раздел участка, где находится памятник культуры, не будет снят до тех пор, пока охраняемое государством здание будет находиться на этом земельном участке.

Запреты на раздел участков

Существует еще несколько обстоятельств, когда будет действовать запрет на раздел ЗУ, среди них:

  • ситуация, когда образование вторичных участков приведет к полной невозможности использовать объекты недвижимости, расположенные на первичном;
  • обременения либо ограничения, которые не позволят использовать вновь образуемые участки в соответствии с их статусом;
  • в результате раздела произойдет вклинивание одного ЗУ в другой, появится чересполосица, границы станут слишком сложными и изломанными, станет невозможным возведение каких-либо построек;
  • вновь образовавшийся участок станет недоступным (не будет иметь подъезда или выхода в дороге, проезду, выходу), что повлечет за собой ограничение прав владельца соседнего надела, так как он должен будет обеспечить возможность прохода в вторичному заблокированному наделу.

Например, при разделе ЗУ площадью 10 соток соблюдается условие делимости по признакам минимально допустимой площади объекта. Но при любом варианте раздела в натуре один из участков не будет иметь свободного доступа к нему кроме как через соседний. Такой объект не может быть поделен фактически, так как имеется запрет на раздел по признаку доступности вторичного ЗУ.

Резюмируя вышеизложенное: неделимый ЗУ – объект, в отношении которого установление права собственности на его часть невозможно. Такой объект может быть объектом права только:

  • одного собственника;
  • совместной собственности, если у такого участка есть несколько владельцев.

С 16 сентября кадастровые работы будут проводиться по упрощенной схеме

Что поменялось с принятием 150-ФЗ? Владимир Путин, подписав закон, внес изменения сразу в два основных законодательных акта о кадастре: 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Изменения касаются порядка проведения комплексных кадастровых работ и оформления излишков земли в собственность:

  1. Изменился порядок проведения комплексных кадастровых работ: ранее необходимым условием для проведения комплексных кадастровых работ было наличие проекта межевания территории. С введением нового закона – если проект межевания отсутствует, то кадастровые инженеры могут использовать технические паспорта, оценочную и иную документацию, которую готовили ранее органы БТИ. Таким образом порядок организации кадастровых работ упростился.
  2. Учтены интересы собственников земельных участков, попадающих на территорию комплексных кадастровых работ: кадастровый инженер при выполнении своих обязанностей предоставляет собственнику земельного участка, на котором необходимо провести измерения, муниципальный контракт на комплексные работы и документы, удостоверяющие личность.
  3. Новый закон увеличил сроки регистрации карты-плана территории в Росреестре с 5 дней до 15.
  4. Основные изменения, которые коснулись десятипроцентной прирезки земельного участка к уже существующему. На этом пункте остановимся подробнее.

Подача заявления на земельный участок

Прием заявления свидетельствует о начале процесса продажи, о чем муниципалитет в обязательном порядке информирует общественность через публикации в СМИ и на официальном веб-портале. В этих публикациях указывается номер земельного надела в кадастровой карте.

Следует иметь в виду, что если при обращении потенциального покупателя земельный надел еще не сформирован, не создан проект межевания, то покупатель наделяется правом самостоятельного оформления и разработки недостающих документов.

В соответствии с федеральным законодательством в случае предоставления в муниципалитет заявления и нужных документов на приобретение участка администрация должна рассмотреть их в течение 30 дней. После согласования размещает сведения о продаже в СМИ и на своем сайте для информирования заинтересованных лиц. Если таковых нет, то участок должен быть продан по указанной в кадастре минимальной цене.

Что такое делимый земельный участок

Делимый земельный участок – объект недвижимости, на котором после раздела образуются два (или более) автономных объекта, по целевому назначению соответствующих изначальному. Такие вновь созданные наделы не требуют перевода в состав земель другой категории.

Например, имеется ЗУ, предназначенный для личного подсобного хозяйства площадью 30 соток. Участок расположен в дальнем Подмосковье. Для Московской области минимальный размер ЗУ для ЛПХ составляет 4 сотки. При разделе первичного участка в 30 соток на две равных части получаются два вторичных ЗУ площадью по 15 соток, то есть полученные при разделе объекты будут соответствовать всем критериям делимости и данный объект является делимым.

В тех случаях, когда участок находится в пределах населенного пункта, то при любом разделе он так и останется на этой территории, то есть его категория при разделе не поменяется. Это значит, что для объектов недвижимости в пределах населенных пунктов критерий, указанный в Земельном Кодексе не применяется.

Делимый участок – это территория, которую можно поделить на отдельные самостоятельные ЗУ, каждый из которых будет иметь автономность от первичного (изначального) и других вторичных, при этом он не поменяет своих характеристик. В тех случаях, когда на таком наделе нет каких-либо строений, его раздел возможен при соответствии минимальным размерам и разрешенном использовании.

Для их раздела применяются следующие нормативы:

  • необходимо сохранение на вторичных ЗУ категории изначального надела;
  • любой вновь образованный объект должен быть не меньше минимального установленного размера для объектов данной категории.

В ЗК РФ установлены нормативы максимально и минимально возможных размеров для каждой категории земель.

Например, для Саратовской области минимальный размер участка для ведения фермерского хозяйства составляет 2 гектара или 200 соток, а для ИЖС – 0,04 гектара или 4 сотки.

Резюмируя вышеизложенное: делимый участок – объект, который может быть разделен на самостоятельные части, на которые можно установить право собственности. Каждый вновь созданный объект должен иметь границу, размер, а также такой же режим использования, что и первоначальный.

Неделимый земельный участок

Неделимый земельный участок нельзя разделить, не нарушив базовые требования к измененным или образуемым наделам (подробнее – статья 39.20 ЗК РФ).

При этом необходимость в его разделе может возникать в натуре либо долях в самых разных случаях – например, споры наследников, развод, выделение доли одного собственника.

Сделать это возможно, главное, чтобы заинтересованные лица были согласны на раздел.

Что такое неделимый земельный участок

Неделимость земельного участка зависит от целого ряда показателей, которые прописаны в законе, но требуют индивидуальной трактовки.

особенность таких территорий – невозможность их раздела, поскольку он обычно приводит к нарушению порядка пользования землей либо меняет целевое назначение.

Рассмотрим распространенный пример. Разделить в натуре участок, где расположено многоэтажное здание, населяемое людьми, теоретически нельзя. Возможные пути решения вопроса – выделение каждому владельцу квартиры земли соразмерной площади.

С точки зрения закона выделить в натуре надел жильцу с пятого этажа невозможно ни юридически, ни физически. То же самое можно сказать об административных, производственных зданиях.

Когда земельный участок считается неделимым, при его разделе обязательно рассматриваются возможные обременения.

Эти обременения могут распространяться на всю площадь либо отдельный надел:

  • ограничение прав пользования на зонах под охраной государства, сервитуты;
  • ограничительные меры, которые возникают на арендованных, арестованных, залоговых ипотечных территориях;
  • обременения по объектам вроде памятников культуры.

Участок будет признан неделимым, если обременения накладывают полный запрет на разделение, в остальных случаях раздел возможен.

Как определить делимый или неделимый земельный участок конкретно в вашем случае? Нужно уточнить все особенности владения, узнать о возможных обременениях.

В спорных и просто непонятных ситуациях лучше всего будет обращаться к юристу. При этом неделимый надел может принадлежать одному человеку либо группе лиц.

Когда раздел законодательно запрещен

Подробный список ситуаций, в которых раздел земель по закону не осуществляется, прописан в ст. 11.9 Земельного кодекса. Это:

  1. Только что созданный участок с расположенным на нем объектами недвижимости.
  2. Наличие обременений.
  3. Нарушение границ других участков в случае выделения долей в натуре.
  4. Пересечение границ нового надела с границами территорий лесничества.
  5. Отсутствие отдельных выходов, подъездов к территории.

Если новый надел установленным для конкретного региона РФ минимальным и максимальным размерам не соответствует, он также признается неделимым.

Как произвести раздел

Если территория признана неделимой, разделить ее будет сложно, но возможно.

Для начала все собственники должны определиться с порядком применения спорного участка. Если хотя бы один владелец не дает добровольного согласия, дело придется решать в суде.

Передача прав собственности

В данном случае один владелец доли передает свое право собственности другому и получает за это денежную компенсацию, которая соизмерима стоимости спорной недвижимости.

Это делается путем:

  1. Дарения – родственникам или любым другим лицам. Во втором случае взимается налог 13%.
  2. Продажи доли – обычная сделка купли-продажи.

То есть реальный раздел не происходит, передается право собственности. Неделимые земельные участки при наследстве по закону передаются родственникам первой степени родства, если другое дополнительно не было оговорено в завещании.

Через суд

Если добровольного компромисса достичь не получается, остается действовать в судебном порядке.

Рассмотрим, как разделить неделимый земельный участок через суд:

  1. Заинтересованное лицо составляет и подает иск на раздел спорной недвижимости и/или определения порядка пользования ей.
  2. Суд принимает заявление, изучает обстоятельства дела и инициирует производство либо возвращает документ истцу.
  3. По результатам рассмотрения дела суд выслушивает доводы сторон, изучает доказательства и принимает решение.

Обязательным в процессе судебного раздела является участие экспертной организации, третьих лиц, специалистов кадастровых инженеров, официальных представителей муниципалитета землепользования.

Специфика споров по вопросам раздела участка, по закону признанного неделимым, требует грамотной юридической помощи. Помните, что каждая проблема уникальна и требует индивидуального профессионального подхода.

Изменения по введению ЗК в действие, утвержденные ст. 41ФЗ № 217

Ст. 41 ФЗ № 217, по большей части, привносит дополнения и новшества в ст. 3 ФЗ № 137 от 25.10.2001. Четыре пункта данной статьи изложены в иной редакции. Текстовые изменения немногочисленны и касаются:

  • абз. 1 п. 2.10 (слова «в собственность» дополнены сочетанием «или в аренду»);
  • п. 19 (заменены слова).

С новой редакцией измененных пунктов ст. 3 ФЗ № 137 рекомендуется ознакомиться по первоисточнику.

  Изменения в ст. 3 ФЗ № 137 по пунктам  
п. 2.1. п. 2.7 п. 2.8 п. 2.9

перечисление случаев, на которые не распространяется п. 2 ст. 3

об условиях бесплатного приобретения участка земли членами НКО, образованной до 01.01.2021, для садоводства либо огородничества и т. п.  хозяйства о передаче гражданину участка земли в собственность либо аренду

(основания, документация для оформления)

о предоставлении в собственность (аренду) участка земли общего назначения

(основание, заявления собственников и сопутствующая документация для подачи)

В свете принятия ФЗ РФ № 217 и применения его норм с текущего 2021 г. Минкомразвития РФ подготовлена соответствующая «Информация по ведению гражданами садоводства и огородничества…» разъяснительного характера. Представленные в ней пояснения скомпонованы по принципу «вопрос-ответ». В разъяснениях использованы: ГК, ГСК, ЕГРН, ФЗ № 217, № 218 и № 66.

Что регулируется Земельным кодексом

Земельное законодательство в нашей стране призвано регулировать надлежащее использование природных ресурсов. Согласно документу использование территорий рассматривается как система жизнедеятельность граждан, проживающих в данной местности.

Подразделяют использование объектов:

  1. Водных ресурсов.
  2. Лесные (среди природных ресурсов выделяют мир животных).
  3. Находящиеся под охраной (например, культурное наследие страны).

Для каждого объекта подразумевается введение своего законодательства. Они делятся на:

  1. Лесное.
  2. Водное.
  3. О животном и растительном мире.
  4. Охрана природы и воздуха.
  5. Защита культурных объектов.

Все имущественные вопросы, касающиеся участков, регулируются земельным уставом. Если ситуация может решиться на основании Гражданского кодекса, то к другим документам можно не прибегать.

Существуют положения, которые находят свое подтверждение в кодексе.

Земельные ресурсы обеспечивают жизнедеятельность граждан. Основной целью акта является поддержание целостности земли и правильное использование. Делить территорию на участки можно согласно Федеральному закону.

По закону о земельных участках каждый собственник должен получить кадастровый паспорт на свое имущество, и все земельные угодья должны быть занесены в Росреестр. Регистрация на сайте бесплатная в режиме онлайн. После редакции в закон внесли комментарий, если участок не зарегистрирован более 5 лет, он переходит в собственность государства.

Виды разрешенного использования земельных участков

Вид разрешенного использования земельного участка это указание правительства о том, что разрешено делать на каждом конкретном земельном участке, закрепленное в документе.

Например, на одном участке можно строить дом, но не выше 3 этажей в высоту. 

А на другом земельном участке разрешена постройка дома высотой в 17 этажей, но запрещена постройка низкого трехэтажного дома. 

На третьем земельном участке разрешено огородничество, а это значит, что на нем запрещено строительство любых капитальных построек.

То есть от вида разрешенного использования земельного участка, напрямую зависит его дальнейшее использование. 

И чем вид разрешенного использования больше позволяет проводить на участке работ, тем выше ценность самого участка. И выше его ликвидность на рынке недвижимости при продаже.

Бывает, что на вид разрешенного участка давит сверху закон, который не позволяет использовать земельный участок по его прямому назначению. 

Тому назначению, которое прописано в строке «вид разрешенного использования земельного участка».

То есть не всегда на участке с разрешенным видом использования земли «для строительства жилого дома» можно действительно строить дом. 

Например, это может случиться если земельный надел был нарезан в зоне действия запрета очистных сооружений (это по 300 метров от очистных сооружений во все четыре стороны). 

Или в зоне действия линии электропередач (сокращенно ЛЭП). 

Ведь при покупке земельного участка вам никто не будет говорить, что на участке имеется запрет на строительство. 

А по выписке из Единого государственного реестра недвижимости (сокращенно «выписка из ЕГРН»), участок будет иметь подходящий метраж для строительства жилого дома. 

И отступы до соседних построек будут соответствовать строительным нормам и правилам (сокращенно СНиП).

Чтобы продать землю подороже, вам будут показывать красующийся в выписке вид разрешенного использования земли «Для личного подсобного хозяйства» (сокращенно ЛПХ). 

Который предполагает строительство жилого дома на данном участке с правом регистрации в нем.

А по факту вы и сарай там построить не сможете. 

Вас попросту заставят его снести или судебные приставы снесут незаконную постройку сами. 

Воспользовавшись силами нанятой строительной фирмы, а вам выставят счет за услуги по сносу строения и вывозу строительного мусора.

Для того чтобы этого не случилось, перед покупкой нужно посетить районную администрацию. 

И узнать в администрации о том, нет ли каких-то ограничений на данном земельном участке. 

А перед самим строительством, заказать генеральный план земельного участка (сокращенно ГПЗУ), на котором будет с точностью до сантиметров, обозначено пятно застройки, разрешенное на вашем участке. 

Пятно застройки — это то место в котором можно строить дом со всеми отступами и запретами. Которые тоже будут указаны в этом документе. 

Получив ГПЗУ, может выясниться, что на участке в 1500 м2, или 15 соток, построить можно только дом с размерами 6 на 6 метров. 

А остальную часть участка съедает охранная зона ЛЭП и кабель связи, идущий под землей по участку на глубине 2,5 метра. Который тоже имеет свою охранную зону, где запрещено строительство.

Вот такие встречаются участки и хитрые продавцы, которые скрывают от покупателя все эти нюансы.

Изменения в ЗК РФ, привнесенные ст. 40 ФЗ РФ № 217

Ввиду внесенных изменений согласно ст. 40 ФЗ РФ № 217 Земельный кодекс на 2021 г. несколько видоизменился. Большая часть нововведений связана с исключением понятия «дача» и иных производных от него форм. Наряду с этим некоторые статьи кодекса дополнены либо изложены в новой редакции.

  Основные изменения ЗК

(актуально на 2021 г.)

 
исключение, замена понятий

«дача» и т. п.

(обновления)

обновленная редакция статей

(перечисление обновлений)

 

иные изменения

п. 4 ст. 11.4;

п. 8 ст. 11.10;

п. 7 ст. 27;

пп. 10 п. 2 ст. 39.3;

пп. 15 п. 2 ст. 39.6;

пп. 2 п. 3 ст. 39.6;

пп. 4 и 5 п. 8  и п. 10 ст. 39.8;

ст. 39.11;

ст. 39.16;

ст. 39.18

пп. 2 п. 3 ст. 11.3;

пп.3 п. 2 ст. 39.3;

п. 3 ст. 39.5;

пп. 7 и 8 п. 2 ст. 39.6;

ст. 39.10;

пп. 10 ст. 39.11;

пп. 6 п. 2 ст. 39.15;

пп. 3 и 16 ст. 39.16;

аб. 3 п. 4 ст. 93;

пп. 1 п. 7 ст. 95

Новые подпункты и пункты

(статьи, дополненные по содержанию):

пп. 8.1 п. 2 ст.39.6;

п. 6 и 7 ст. 39.10

пп. 3.1 ст. 39.16;

п. 6 ст.79;

Отменены:

п. п. 5 п. 2 ст. 39.3;

п. 5  ст. 39.8

Особое внимание следует обратить на привнесенные в статьи дополнения и отмененные нормы. Так, к примеру, согласно новому п

6 ст. 79 сельхозугодия теперь не включают в границы территорий, где граждане занимаются садоводством для своих нужд.

Новые принципы расчета имущественного налога

Относительно недавно при расчете имущественного налога власти ориентировались на сумму инвентаризационной оценки, которая была намного ниже рыночной стоимости объекта. Из-за существенных расхождений по суммам власти издали новый закон.

Согласно нововведениям имущественный налог теперь рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельного участка. Если налоговая ставка останется в пределах 2%, расходы для рядовых налогоплательщиков весьма ощутимы.

Такие меры направлены на стабилизацию дефицита бюджета. Но после этих коррективов представители власти получают исключительные права на оценку кадастровой стоимости. Это своего рода государственная монополия, которая вполне может привести к злоупотреблению со стороны чиновников.

Уже сейчас кадастровая оценка территории может сильно отличаться от рыночной цены объекта. Поэтому многие собственники обращаются в суд, чтобы доказать такое несоответствие.

Судебная практика показывает, что такие дела часто разрешаются в пользу владельцев недвижимости. Тогда кадастровую стоимость объекта рассчитывают заново, и налоги существенно снижаются.

Газификация земельного участка, или обещанного можно всю жизнь ждать

Особенно сильно дурят голову неопытным покупателям насчет скорой газификации покупаемого земельного участка.

До 80 % объявлений о продаже земельных участков, содержат фразу «газификация поселка планируется в таком-то году». 

Но за этой фразой скрывается миллион различных вариантов развития событий.

И большинство из них будут неутешительными для нового собственника земельного участка.

Рассмотрим на какие неприятности можно нарваться на примере стандартной ситуации.

Застройщик, занимающийся строительством малоэтажных загородных домов, рассчитанных на проживание одной семьи. Имеющий связи в администрации поселения. 

Покупает земельный участок площадью в 0,5 ГА (пол гектара или 50 соток) и делит его методом межевания на 10 участков по 5 соток (10 небольших участков по 500 м2). 

Дальше возводит на всех 10 участках одноэтажные дома, и подводит к каждому из них газопровод низкого давления. То есть происходит процесс газификации этих домов. 

В итоге, дома становятся газифицированными и успешно раскупаются людьми под проживание.

Внимание! О том, как выглядит земельный участок площадью 1 ГА в реальной жизни, почему его ненужно покупать без просмотра и что на таком учаске может поместиться, вы можете узнать здесь

А владельцы близлежащих земельных участков, воспользовавшись удачным моментом. Тут же поднимают на свои участки цены и пытаются продать землю втридорога. 

В связи с тем, что газ проходит всего в нескольких метрах от продаваемой ими земли. 

И возможность газификации выглядит реальной со 100 % долей вероятности.

На их участки, разумеется находятся покупатели. Поверившие в возможность подведения газа к покупаемым земельным участкам. 

Но после покупки они сталкиваются с отсутствием технической возможности газификации их земельных участков. 

Так как мощность газопровода низкого давления при подведении, была изначально рассчитана на газификацию только первых десяти домов от застройщика. И все.

Никакие дополнительные дома подключить к данной ветке газопровода низкого давления не получится. Так как газа в нем лишнего нет и не будет.

Вот так вот можно купить землю дороже рыночной цены и газ вроде вот он, а подключиться к нему возможности нет.

Так что выбирайте участки тщательнее и не верьте продавцам, обещающим газификацию поселка в ближайшее время. Так как именно на ваш дом, газа может и не хватить.

Чаще читайте наш портал, и учитесь на чужих ошибках. 

Наверняка теперь вы хотите узнать что же такое недвижимость в целом и простыми словами. Узнайте это здесь

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector