В каких случаях и как составляется предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки? нюансы документа

Задаток не залог

Предварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств. Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.

Кстати, задаток часто путают с залогом или авансом. Но последние по закону не выполняют обеспечительной функции. Аванс изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен. Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства. Кроме того, залог, в отличие от задатка, – это необязательно деньги, это может быть и имущество.

И, наконец, бонус для покупателя: если основной договор не заключается по вине продавца, тот возвращает задаток в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток он теряет. Многие продавцы считают такое положение закона несправедливым и предлагают прописать в предварительном договоре, что и покупатель, в случае незаключения основного договора по его вине, должен платить дважды. Логика странная, ведь задаток – это деньги покупателя. Но, как говорится, берешь чужие – а отдаешь свои. Покупатель волен с таким пунктом договора и не согласиться.

Впрочем, есть более мягкий вариант – обеспечительный платеж. Как гласит статья 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)».

Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).

Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки.

Как режиссер риэлторов актерскому мастерству учил

Как не потерять купленную квартиру: все секреты проверки

Как создать квартиру мечты, или Пять шагов к законной перепланировке

Опасная сделка, или Когда лучше отказаться от покупки квартиры

Как решаются спорные вопросы с квартирными долями

Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока. Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

Нужен ли предварительный документ?

Одним из вариантов покупки ипотечной квартиры может быть погашение покупателем оставшейся суммы залога перед банком-кредитором. Опасность в том, что банк снимает залог через 5 дней после внесения суммы, а регистрация права собственности происходит через 10 дней. В этот период продавец может не захотеть продавать квартиру после закрытия его ипотечного кредита.

Чтобы обезопасить свои средства покупателю стоит позаботиться о составлении нотариальных расписок, пользоваться банковскими ячейками при передаче денег, а главное, заключить предварительный договор с собственником жилья. К составлению предварительного ДКП квартиры, находящейся в ипотечном кредите, стоит отнестись серьезно и постараться учесть все возможные проблемы, которые могут возникнуть в процессе сделки.

Рассмотрим основные правила составления ДКП:

• Договор должен быть в типовой форме, к которой участники могут добавить дополнительные условия.
• Оформление лучше всего проводить у нотариуса, а при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности это обязательное условие.

Обязательные условия прописанные в договоре:

1. Информация об участниках сделки: ФИО, адрес регистрации, незавершенные кредитные обязательства.
2. Информация о предмете договора, т.е. квартире: адрес квартиры, площадь (жилая/общая), технические характеристики.
3. Свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость (номер документа, название органа, который его выдал).
4. Цена квартиры, размер выплат для снятия обременения ипотекой, сумма, которая будет выплачена продавцу.
5. Обязательства сторон и ответственность за их неисполнение.
6. В документе должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, может быть обозначен размер неустойки за каждый день просрочки.
7. Обязательно описываются способы передачи денежных средств (банковская ячейка, нотариальная расписки и т.д.).
8. Должна быть прописана процедура расторжения предварительного договора, условия при которых он может быть расторгнут.

Образец типового договора купли-продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка 2020 года

Начиная знакомиться с ипотечным договором в целом, можно понять, что он включает в себя две части

Важно учесть, что он будет содержать и индивидуальные и общие условия кредитования, которые требуют детального разбирательства. Что касается общих условий, то они равны для тех или иных клиентов и здесь нет исключения

Во втором варианте содержатся параметры кредитования, которые применимы с банковским учреждением сделкой. Сюда принято относить срок кредита, его сумму, и т.д.

Что касается индивидуального ипотечного договора, то он отличается тем, что не станет предлагать возможность его изучения заранее, это не является возможным со стороны кредитных экспертов.

На это уходит немало времени, если конечно, вы не пожелаете обратиться к опытным юристам за помощью.

Подписание кредитного договора по ипотеке – это ответственная и серьезная процедура, поэтому каждый пункт должен быть детально изучен:

Вначале обычно указывается номер, дата заключения, а так же прописываются стороны данного договора;

Первый пункт документа включает в себя «Предмет договора». Он является важным и станет описывать такие важные моменты как:

• кем именно приобретается недвижимость;
• указывается адрес;
• площадь.

Второй пункт носит название «Заявления и гарантии». Когда будет осуществляться заключение сделки на имущество, то не должно быть никаких долгов по налогам, соответственно и по коммунальным платежам. Лучше всего ознакомиться с этим моментом заранее;
Что касается «порядка передачи объекта в собственность», то изучая этот пункт внимательно, можно понять, что регистрация выполняется в момент внесения заемщиком первоначального взноса;
«Обязательства»

Здесь важно указать возмещение убытков, которые могут быть причинены банку, если договор будет исполняться ненадлежащим образом;
Пункт «Порядок расчетов между сторонами» должен содержать в себе сумму первоначального взноса со стороны заемщика. Учитывается и сумма кредита, которую и станет выдавать Сбербанк;
Далее уже идут «Права и обязанности сторон», а это не менее важный пункт;

Старайтесь изучать договор детально, тогда можно понять, что залогодатель за свой счет страхует объект на сумму, которая является ниже оценочной стоимости. Этот пункт станет включать и обязательство о том, что заемщик должен своевременно осуществлять взнос платежей.

• «Ответственность сторон». Изучая этот пункт можно прийти к выводу, что здесь строго прописываются штрафные санкции, если не будут выполнены обязательства по договору. Как показывает практика, обычно это несвоевременная выплата кредита;
• Пункт «Дополнительные условия» не менее важен, ведь он предлагает информацию о направлении денежных средств, которые полученные от реализации недвижимости. Это необходимо для того, если вдруг заемщик пожелает нарушить условия договора;
• «Срок действия договора». Когда будет осуществлена регистрация договора в ЕГРП, то его можно считать действительным;
• «Заключительные положения». Этот пункт включает в себя информацию о конфиденциальности, взаимоотношений сторон. Вначале указываются адреса, реквизиты сторон, так как это необходимое и обязательное условие.

Как оформить договор?

Поэтому, надо правильно оформить ПД. При этом, ПД нередко путают с протоколом о намерениях. В отличии от ПД, протокол предполагает стремление сторон заключить будущую сделку без юридических последствий.

Для присвоения договору юридической силы, требуется соблюсти 3 условия:

1. Четко отобразить название договора: «Предварительный договор».
2. прописать обязательства участников соглашения по оформлению основного ДКП в четко установленный срок.
3. Обязан быть раздел, в котором прописаны условия основного ДКП.

Структурно ПД состоит из 2-х частей: условий основного ДКП и условий ПД.

В первой части отображаются обязательства сторон по основному ДКП и его стоимости. Во второй – отображены условия ПД, в том числе:

• Дата заключения основного ДКП.
• Условия приготовления документов.
• Порядок оповещения сторон о готовности к основной сделке.
• Ответственность сторон при отказе от заключения основного ДКП.
• Прочие условия, являющимися важными, которые прописываются в результате договоренностей сторон в каждом конкретном варианте.

Нередко возникает вопрос: нужно ли нотариальное подтверждение ПД. Закон гласит:

Следовательно, если основной ДКП подлежит нотариальному подтверждению в соответствии с ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то и ПД обязан также заверяться нотариусом.

Содержание договора

1, Название документа: «Предварительный договор», с указанием места оформления и даты его составления.

2. Далее заполняется Преамбула.

3. Предмет договора – это договоренность сторон оформить в ближайшей перспективе основной ДКП квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же отображается характеристика квартиры, с указанием:

• Почтового адреса.
• Кадастрового номера.
• Площади жилья.
• Числа комнат и прочих особенностей.

4. Стоимость квартиры, которая отображается в ПД полностью. Она должна соответствовать стоимости, которую обязан заплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). При заключении ПД нельзя требовать уплаты всей суммы или частичной до оформления основного ДКП.

5. Если при оформлении ПД передается задаток, то прописывается условие о задатке.

6. Заключительные положения

Здесь отмечаются:

• Условия расторжения ПД.
• Условия возложения расходов за оформление ПД.
• Условия рассмотрения возникающих споров.
• Число экземпляров составленного ПД и т.д.

В квартире на момент оформления ПД вместе с продавцом могут быть зарегистрированы лица, которые будут выписаны. Требуется перечислить их, отобразив паспортные данные и сроки их выписки.

Также, необходимо отметить список граждан, которые остаются в квартире. Это условие отображается обязательно (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Такими лицами могут быть бывшие члены семьи продавца, отказавшиеся от ее приватизации, но давшие согласие на приватизацию продавцу.

Также в ПД отмечаются:

• правоустанавливающие документы на квартиру.
• Права и обязанности участников сделки.
• Порядок передачи квартиры покупателю.
• Ответственность за неисполнение условий ПД.

Срок действия

Данный пункт в ПД отображает срок подписания основного ДКП. Если срок в ПД не прописан, то согласно нормативам ГК РФ, основной ДКП квартиры обязан быть подписан на протяжении одного года с даты заключения ПД.  Если на протяжении года основной ДКП не заключен, то ПД перестает действовать.

Как оформить аванс при покупке квартиры

Факт передачи аванса при покупке квартиры можно оформить двумя способами:

• прописать условия в предварительном договоре купли-продажи;
• оформить отдельным авансовым соглашением.

При этом первый вариант предусматривает основной упор на детали будущей сделки, в счет которой покупатель вносит деньги, второй документ – как правило, описывает только моменты, касающиеся предоплаты, возникающих в связи с этим прав и обязанностей сторон.

Авансовый договор составляется в количестве экземпляров по числу лиц, фигурирующих в нем. Он может быть оформлен в печатном или рукописном виде. Еще один вариант – распечатать базовую часть с пустыми местами для сумм, сроков и прочих индивидуальных условий, которые впоследствии прописать от руки. Помарки и исправления от руки запрещены, иначе документ теряет свою юридическую силу. При возникновении такой ситуации лучше оформить новый экземпляр. Ставить подпись и ее расшифровку допускается только ручкой.

Порядок действий по оформлению

При оформлении авансового соглашения сторонам необходимо:

Обсудить размер и порядок внесения авансового платежа.
Убедиться в праве владения квартирой продавцом.
Составить договор

Если процедура проходит без участия нотариуса, важно проследить, чтобы указываемые данные соответствовали информации из официальных справок и выписок.
Проверить пункты документа и при необходимости внести коррективы.
Подписать договор и засвидетельствовать передачу денег распиской.

Необходимые документы

В большинстве случаев для заключения соглашения об авансе достаточно минимального пакета документов:

• для покупателя: паспорта/доверенности представителя;
• для продавца: паспорта/доверенности представителя, подтверждения права владения жильем (Выписки из ЕГРН или Свидетельства о праве собственности) и правоустанавливающих документов (Договора купли-продажи, Свидетельства о наследстве и пр.)

Если предоплата будет внесена безналичным путем, дополнительно потребуются реквизиты банковского счета. Кроме того, для спокойствия покупателя и уверенности в «чистоте» квартиры, можно попросить у продавца:

Технический паспорт, чтобы проверить наличие перепланировок и их узаконивание.

Выписку из домовой книги, чтобы знать о количестве прописанных и выписанных лиц

Особенно следует обратить внимание на наличие прописки несовершеннолетних, поскольку в таком случае потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (оформляется в Едином информационно-расчетном центре или Управляющей компании).

Выписку из ЕГРП, чтобы проверить операции по правам собственности, выполняемые с данным объектом.

Сроки

Срок аванса – период от передачи авансового платежа до подписания основного договора купли-продажи квартиры и уплаты остатка суммы по нему. Это время дается сторонам, чтобы собрать документы и завершить формальности для оформления покупки квартиры. Для стандартных сделок он обычно составляет 2-4 недели, для альтернативных (когда предстоит совершить предварительно продажу другой недвижимости) – 6-8 недель. Но по желанию стороны могут указать любые другие сроки, вплоть до 12 месяцев. Определяя временной отрезок, следует учитывать стадию сбора необходимых документов, участие несовершеннолетних, наличие у покупателя полной суммы для оплаты квартиры и другие нюансы конкретной ситуации.

Если указанный в соглашении срок прошел, а стороны не готовы заключить сделку, возможно два варианта:

• заключить повторный договор с новыми сроками;
• разорвать соглашение и вернуть предоплату покупателю (если не предусмотрены иные штрафные санкции для каждой из сторон).

Заверение у нотариуса

Обязательное заверение авансового соглашения у нотариуса не требуется. Но стороны могут пройти эту процедуру по обоюдной договоренности, что особенно актуально при передаче крупных сумм предоплаты. В таком случае нотариус поможет более подробно и грамотно прописать все условия, а также будет свидетелем факта передачи денег в оговоренном сторонами размере и на законных основаниях.

Стоимость услуги по заверению соглашения составит от 1000-2500 руб. в зависимости от количества страниц в документе, а также тарифов на услуги специалиста, которые зачастую определяются местом проживания. Так, в столице расходы на нотариуса будут существенно выше по сравнению с небольшими населенными пунктами.

Важность заключения ПДКП

ПДКП обладает юридической силой и влечет серьезные правовые последствия для обеих сторон. Необходимость заключить ПДКП в сделках с военной ипотекой обоснована долгими согласованиями при подготовке к совершению самой сделки купли-продажи. Значимость предварительного договора сложно переоценить. Это своего рода договор о намерениях, который выгоден обеим сторонам. Он фиксирует стоимость, порядок и сроки оплаты, укрепляет позиции покупателя, защищая его от любых изменений намерений продавца, а последнему гарантирует покупку объекта. Если ПДКП расторгнуть в одностороннем порядке, это повлечет серьезные штрафные санкции.

Структура и содержание

Попробуем разобраться, какие существенные условия содержит промежуточный документ, заключаемый между покупателем и продавцом. Обязательными условиями, отсутствие которых может привести к признанию сделки недействительной, являются четкое описание предмета договора, полной стоимости, условий передачи права собственности, срока действия предварительного договора до заключения основного.

В наименовании документа прописывается, что договор предварительный. Желательно сделать ссылку на военную ипотеку. Также здесь нужно указать место и дату заключения договора. Дата пишется прописью.

Преамбула представляет стороны договора. Следует указывать полную информацию о каждой из них:

• для физического лица — фамилию, имя, отчество, пол, гражданство, место и дату рождения, полные паспортные данные и адрес регистрации;
• для юридического лица — название, ОПФ, адрес местонахождения, номер свидетельства о госрегистрации. Помимо этого, обязательно должны быть данные представителя, выступающего от имени компании: кроме информации, предъявляемой физлицом (см. пункт выше), потребуются реквизиты документа, дающего право подписывать бумаги от лица продавца.

Основная часть состоит из трех разделов, каждый из которых описывает обязательные условия:

Предмет договора — важно как можно полно описать объект покупки, указав количество комнат, общую и жилую площадь, правоустанавливающие документы на жилье.
Существенные условия:полные данные об объекте покупки (как п.1);
стоимость. Важно: зафиксированная в ПДКП стоимость не подлежит изменению;
порядок оплаты;
поскольку условия кредита в этом году не изменились и финансирование сделки будет осуществляться из разных источников (средства целевого жилищного займа из НИС, личные средства покупателя, кредит, предоставленный банком), следует обозначить сумму, сроки оплаты и документ, подтверждающий наличие денег для каждого из них;
условия приобретения покупателем прав собственности на объект и правила передачи объекта продажи в залог банку и РФ в лице уполномоченного органа (назвать какого), удостоверение прав банка как залогодержателя;
срок передачи объекта покупателю;
указать плательщика за госрегистрацию договора.

Сроки реализации намерений сторон и гарантии исполнения договора

Важно указать конкретный период, в течение которого будет заключен основной договор купли-продажи. Если это сделать невозможно, то, согласно ГК РФ (ст. 429), срок автоматически исчисляется одним годом со дня подписания ПДКП.

Заключительная часть утверждает момент вступления договора в законную силу. Это происходит сразу после подписания его обеими сторонами. О том, что потребуется три экземпляра (по одному каждой из сторон и один — в банк) также упоминается в этой части.

Подпись сторон — обязательное условие. Закон не предписывает заверять ПДКП у нотариуса или регистрировать в Росреестре, но и не запрещает делать это. Предварительный договор предъявляется в банк, чтобы на его основании впоследствии заключить основной договор купли-продажи (ст. 429 ч. 1 ГК РФ).

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры легко передать продавцу!А вернуть нелегко, если сделка не состоялась

-Может лучше не давать совсем?

-Лучше научиться   правильно оформить задаток при покупке квартиры!

Разберемся подробнее:

Нужно ли давать задаток?

Да и еще раз да! При условии, что вы определились с выбором.

Ведь  сделка купли-продажи квартиры требует подготовки:

• Снятие с регистрационного учета проживающих
• Получение разрешения на продажу от Органа опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний,  ограниченно или полностью недееспособный. Разрешение опеки на продажу квартиры
• Получение отказа от преимущественного права покупки другим собственником, если продается доля в праве ( комната в коммунальной квартире или доля в квартире/доме). Продажа комнаты в коммунальной квартире
• Оплата долгов по коммунальным платежам
• Получение выписки из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений.
• Согласия на продажу от супруга, если это совместно нажитое имущество. Согласие супруга на продажу недвижимости
• Рассмотрение документов на квартиру банком, если вы покупаете объект за счет ипотечных средств

Все эти мероприятия, в зависимости  от обстоятельств, могут занимать от одной до нескольких недель.

На это время, нужно обязательно скрепить  договоренности между Продавцом и Покупателем письменным договором и передачей задатка.

Если этого не произойдет, где уверенность, что Продавец  не откажет в продаже! Но чаще всего он просто повышает цену.
Ведь если вы даже без задатка ждете подготовки документов — значит вы «на крючке».

Размер задатка

Как правило задаток равен 5-10% от стоимости квартиры и определяется по договоренности сторон.

Поскольку задаток он будет обязан вернуть в двойном размере, нужно правильно определить его сумму.

• С одной стороны — двойной размер больно ударит Продавца по карману.
• С другой стороны —  ни когда нельзя исключать ситуацию, что Продавец откажется его возвращать вообще и Вам придется обращаться в суд. А решения суда исполняются плохо и долго.

Разумный размер задатка определяется ценой на квартиру. Если двойной размер задатка легко компенсируется ценой, которую даст другой покупатель,  то это не задаток вовсе!

И он не скрепляет договоренность совершить куплю-продажу!

Задаток при покупке квартиры. Правильное оформление

Еще очень важным моментом является правильное оформление задатка.

Оформление задатка требует составления трех документов:

Предварительного договора купли-продажи

Соглашение о задатке

Расписки о получении денег продавцом

Адаптированные шаблоны  и построчные комментарии можно получить здесь

Задаток при покупке квартиры. Возвращение задатка

Если Продавец нарушил  сроки выхода на сделку — не собрал во-время пакет документов, не выписал из квартиры домочадцев, квартира оказалась в аресте  или просто передумал продавать он должен вернуть задаток в двойном размере в указанный в Соглашении срок.

Если Продавец  нее идет на контакт — пишите ему предложение об урегулировании ситуации в досудебном порядке, отправляйте  почтой с уведомлением о вручении. Вручайте лично, в присутствии свидетелей. В случае отказа — составляйте об этом Акт.

Обращайтесь в суд. Если Вы оформили передачу Задатка по вышеуказанному алгоритму суд удовлетворит Ваш иск.

Часто бывает, что Продавец передал задаток за покупаемую квартиру и его потерял, то есть не выполнил условия по предварительному договору во встречной сделке, ему трудно вернуть Вам денежные средства.

Подходите к ситуации по-человечески, но не позволяйте собой манипулировать.

Вы не должны платить за чужие ошибки.

Как оформить возвращение задатка?

 При обоюдном соглашении сторон можно просто взаимно уничтожить все подписанные ранее документы.

Составить дополнительное соглашение  о расторжении Предварительного договора купли-продажи и Соглашения о задатке

Всегда, прежде чем передать задаток «изучите» Продавца и его жизненную ситуацию. Ведь желающих поживиться чужими деньгами немало.

Прочтите статью: Риски при покупке квартиры

Всегда рада разъяснить . Автор

Задаток при покупке квартиры потерять легко!

Непосредственное заключение договора

Перед тем как изучить образец кредитного договора Сбербанка следует обратить внимание на подготовку необходимых документов:

• предоставление всех правильно заполненных бумаг в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ;
• обеспечение правдивости всех представленных бумаг (справка о доходах, документы от поручителей);
• все бумаги должны иметь актуальные сроки действия.

Во время составления договора необходимо учесть следующие нюансы:

• документы, подтверждающие право собственности (договор дарения, купли и продажи);
• указание фактической стоимости недвижимости;
• предоставление документа, который исключает факт прописки на указанной территории несовершеннолетних лиц.

Образец договора ипотечного кредитования требует внесения следующей информации:

• данные паспортов всех участников при заключении сделки;
• непосредственный предмет сделки;
• условия передачи денежных средств между обеими сторонами;
• перечень прав и обязанностей обеих сторон;
• время действие и кредитование заключённого договора.

Сбербанк предоставляет своим клиентам выгодные условия для погашения кредита без начисления многочисленных штрафов и пеней за неустойки. Лучше всего при составлении документа получить консультацию квалифицированного юриста, который подскажет наиболее выгодные условия по выплате ипотеки.

Условия для ипотечного кредитования являются важным аспектом при заключении договора, так как при их невыполнении банк откажет в удовлетворении поданной заявки. Перед непосредственным обращением лучше всего детально изучить всю информацию и соизмерить все плюсы и минусы предоставляемого пакета услуг.