Статья 147 жк рф. правление товарищества собственников жилья

Кто такой председатель ТСЖ

Создание товарищества собственников жилья инициируется владельцами квартир или земельных участков с целью самостоятельного управления коллективной собственностью. Эта организация аналогична любому другому предприятию с учетом специфики деятельности и услуг. Чтобы руководить товариществом и его работниками, избирается председатель.

Как избирается

Главой ТСЖ может стать любой владелец жилья в многоквартирном доме или земельного участка. Для этого нужно вступить в ТСЖ, затем попасть в члены правления, которые избираются на общем собрании собственников. Правление товарищества – руководящий орган, его главой избирается один из членов.

Решение об избрании считается правомочным, когда за кандидата проголосовало большинство членов правление, и на собрании присутствовало 50% члeнов товарищества.

Председатель наделяется полномочиями на срок не менее 2 лет.

Как снимается с должности

Глава ТСЖ может освободить должность добровольно по самым разным причинам:

• преклонный возраст;
• состояние здоровья;
• переезд;
• другие личные обстоятельства.

В этом случае он заранее уведомляет жильцов о своем желании, после чего новый глава перизбирается в стандартном порядке.

Так как должность выборная, возможно принудительное освобождение, переизбрание по следующим основаниям:

• лицо систематически уклоняется от исполнения своих обязательств;
• постоянно игнорирует просьбы жильцов, не идет на контакт;
• у собственников есть доказанная информация о том, что уплаченные ими средства расходуются не по назначению;
• занимается вымогательством;
• при нарушении им трудового, уголовного, гражданского, жилищного, налогового законодательства;
• человек уличен в присвоении общественной собственности;
• был выявлен факт взяточничества или проведения незаконных финансовых махинаций.

Инициаторами переизбрания могут стать собственники квартир, Государственная жилищная или налоговая инспекции. Для этого потребуется собрать доказательства противозаконных действий лица. С полученными сведениями можно обратить в суд или провести перевыборы самостоятельно.

Если выбран второй вариант, нужно действовать по определенной схеме: пригласить всех членов товарищества на собрание, изложить выявленные факты противоправных действий. Заседание считается состоявшимся, если на нем присутствует более половины собственников.

Затем жильцы тайным или открытым голосованием избирают нового председателя ТСЖ. Кандидаты из членов правления определяются заранее и перед голосованием представляются собравшимся.

После проведения голосования и переизбрания главы товарищества заполняется соответствующий протокол, который будет основой для переоформления учредительных документов ТСЖ. С ним нужно обратиться в жилищную и налоговую инспекцию.

Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ

Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ. Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома.

В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия.

ТСЖ – плюсы и минусы

К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:

• у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем голосования;
• сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд;
• обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД;
• как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.

Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:

• взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел;
• постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий;
• при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.

Порядок перехода от УК в ТСЖ

Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:

1. Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
2. Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п. 8.2 ст.162 ЖК РФ).
3. Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.

Процедура создания ТСЖ по шагам

Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:

1. Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
2. Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:

• предоставлении списка всех квартир конкретного дома;
• утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.

1. Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы голосования и т. д.
2. Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
3. Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
4. Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т. д.).

После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся.

УК не передает дом ТСЖ, что делать

Иногда на практике бывает достаточно непросто безболезненно убрать УК, не справляющуюся со своими обязанностями, и передать эти полномочия ТСЖ.

Как уже было отмечено ранее, при смене варианта управления МКД организация, которая должна уйти, обязана передать всю необходимую документацию и ключи своему правопреемнику. Однако порой происходят ситуации, когда УК категорически отказывается передавать дом. В этом случае встает вполне логичный вопрос – что делать?

Выходом из подобной ситуации является обращение ТСЖ с иском в судебную инстанцию по месту нахождения жилого дома.

Подытоживая все вышесказанное, следует отметить, что законодательство не запрещает гражданам выйти из ТСЖ, отдав предпочтение управляющей компании, так и сменить УК на товарищество собственников жилья. В обоих случаях все начинается с принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

Вступаем в товарищество: порядок действий

Вступать или нет в ТСЖ – право собственника, проживающего в доме, где образовано ТСЖ. Никто не вправе принудить его к вступлению в товарищество или выйти из него. Каждый решает сам.

Основанием для вступления является личное заявление владельца жилья. После того, как заявление будет рассмотрено в правлении товарищества, решение о приеме собственника в ТСЖ принимает общее собрание. Гражданин, пожелавший вступить в ТСЖ, должен приложить К заявлению следующие документы:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• выписку из госреестра.

Если квартира была куплена, то договор купли/продажи, получена в наследство – документы наследования, дарственная и тому подобное.

Процесс вступления в ТСЖ можно уразбить на такие этапы:

1. Подготовка документов, включая заявление.
2. Само вступление — на этом этапе заявление подается в правление, затем следует общее собрание, на котором и принимают в товарищество.
3. Заключение договора с ТСЖ.

Законом определено, что отношения между ТСЖ и его членами должны быть только договорными, то есть между ТСЖ и каждым его членом заключается договор. Он может быть смешанным — одновременно по обслуживанию имущества дома и оплате коммунальных платежей, но при этом, договора с ТСЖ могут быть поделены на 2 отдельных вида:

• договор на поставку и оплату коммунальных услуг;
• договор на услуги по содержанию дома.

После подписания договора, нужно обязательно проверить, занесли ли нового члена товарищества в реестр – документ, содержащий список всех членов товарищества.

В реестре должна обязательно содержаться такая информация:

• контактные данные собственника, телефон, электронная почта и т. д;
• перечень правоустанавливающих документов на недвижимость;
• доля его в общем имуществе (выражается в процентах);
• личная подпись члена ТСЖ.

Как правильно составить заявление?

Единой утвержденной законом формы заявления для вступления в ТСЖ не существует. Заявление пишется в свободной форме. Однако есть устоявшаяся общепринятая форма составления таких документов.

Заявление должно состоять из таких обязательных частей:

Шапка — в правом верхнем углу должно написать куда, в какую организацию обращается заявитель. В нашем случае – в правление ТСЖ, затем идет название товарищества.

Под этой записью нужно написать от кого поступает обращение — то есть ФИО собственника, ниже — его полный адрес.

Название документа — посреди строки с маленькой буквы пишем слово «Заявление». В данном случае укажем причину обращения, то есть «о вступлении в товарищество» (пишем полное название товарищества).

Основная часть Еще раз указываем свои данные:

• ФИО;
• год, число и месяц рождения;
• паспорт, номер, серия, дата выдачи, кем выдан;
• полный адрес квартиры;
• правоустанавливающие документы на жилье — как называются, кем выданы, дата выдачи, номер каждого документа;
• площадь жилья.

Далее следует текст заявления. «Прошу Вас» и указываем суть своей просьбы, то есть принять меня в ТСЖ и его полное название.

Дата и подпись. В конце заявления ставится дата, личная подпись и ее расшифровка, полные фамилия, имя и отчество.

Перечень прилагаемых документов, среди которых могут быть:

Правильно составляем договор

Данный документ должен соответствовать требованиям закона и устава организации. Он должен содержать вводную часть, то есть, кто с кем заключает договор. Указывается, кто представляет товарищество, его должность, фамилия. Имя, отчество, наименование ТСЖ и его адрес. Затем, с другой стороны – собственник, его данные и полный адрес.

Далее следует суть договора, то есть о чем стороны договорились. Называется этот параграф – предмет договора. Перечисляются все пункты: ремонт, содержание, коммунальные платежи и т. д.

Далее излагаются права, а равно обязанности каждой стороны. То есть, на что имеет право собственник, что он обязан делать, так же прописываются права. а равно обязанности и ТСЖ. При составлении этого параграфа руководствуются законодательством и уставом, утвержденными правилами проживания.

Далее следуют параграфы:

• ответственность каждого участника договора:
• срок действия документа;
• изменения, а равно расторжение;
• как разрешаются споры между сторонами.

При заключении договора нужно обращать особое внимание на соответствие сути договора действующему законодательству, уставу организации, утвержденным общим собранием ТСЖ нормам, правилам проживания, размерам установленных собранием платежей

Что выполняет ТСЖ

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

1. Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
2. Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
3. Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
4. Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
5. Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
6. Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
7. Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
8. Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
9. Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
10. Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

В процессе осуществления деятельности организация занимается выполнением текущих работ. Для контроля за качеством работы и законностью действий назначают комиссию, состоящую из лиц, не вошедших в число участников товарищества.

Если для выполнения комплекса работ по дому ТСЖ потребовалось обеспечить доступ в квартиру, вопрос необходимо согласовывать с собственниками. Члены ТСЖ получают доступ в помещения и на площади общедомового имущества. Без согласия владельца квартиры войти в нее можно только по решению суда, если требуется взыскать долг по квартплате. Принудительные меры в отношении должника осуществляет не ТСЖ, а судебные приставы.

Изготовление справок по запросу жильцов и официальных структур

Жильцы, прописанные на территории МКД, вправе рассчитывать на документационное сопровождение в виде оформления основных справок.

В текущем режиме правление дома ТСЖ по запросу готовит следующие справки:

• о составе семьи;
• поквартирные выписки со всеми зарегистрированными на территории конкретной квартиры жильцами;
• подготовка техдокументации и заключений;
• фиксация фактов затопления, иных повреждений имущества через составление специальных актов;
• состоянии конструктивных элементов дома.

Важно помнить, что невыполнение обязанностей по своевременной оплате ЖКХ не является поводом отказывать в выдаче документов, поскольку это ущемляет гражданские права жильцов, нуждающихся в справках для обращения в государственные органы и судебные инстанции.

Начисление штрафов

Поскольку функции общества предполагают расчет квитанций и оплата услуг коммунальщикам, правление может начислить штраф и пеню за просроченные взносы. По закону правление не обязано включать пункт о взимании пени, так как эта мера установлена федеральным законодательством.

В положениях ст.155 (п.14) ЖК РФ указано право взимать пеню со следующего дня после возникновения просрочки.

Основываясь на общих принципах закона, пени рассчитывают, как:

• 1/300 ставки ЦБ при задолженности более 31 дня;
• 1/130 ставки при долге более 3 месяцев.

Ввод новых участников

После покупки квартиры новому собственнику предстоит обратиться в ТСЖ написать заявление, поскольку автоматическое членство в нем не предусмотрено. Право на обслуживание в ТСЖ не передается вместе с собственностью, а переоформляется после смены собственника.

Вся информация об участниках товарищества хранится в специальном реестре, который ведет ТСЖ.

Скачайте

  Заявление о вступлении в ТСЖ (бланк) (25,5 KiB, 270 hits)

  Образец договора с ТСЖ на обслуживание (109,5 KiB, 362 hits)

Взыскание задолженности

Хотя компания обязана следить за своевременностью платежей, при вывешивании списков должников возникают сомнения в легитимности действий. С одной стороны, такая мера может квалифицироваться как публичное порицание. С другой стороны, закон не допускает публикации сведений об имени, фамилии должника (закон № 152-ФЗ о защите персональных данных).

Чтобы правление могло выполнять действия по контролю своевременного внесения платы, выходом станет обнародование списков с указанием номеров квартир и суммы задолженности, без указания имени владельца.

Как снять председателя ТСЖ

На практике может случиться так, что глава ТСЖ действует не по закону, бездействует либо попросту мошенничает. В таких случаях допускается снятие председателя с должности до истечения срока, на который он был избран.

Процедура снятия с должности должна быть закреплена в уставе товарищества и чаще всего сводится к следующей последовательности действий:

1. Все члены товарищества уведомляются (лучше всего заказными письмами) о созыве собрания собственников.
2. Проводится общее собрание собственников квартир. Условие легитимности такого собрания – явка более половины всех собственников квартир в доме (или нескольких домах, входящих в данное ТСЖ).
3. Вносится соответствующая повестка дня – переизбрание председателя товарищества. Голосование может быть тайным или открытым. В любом случае необходимо подготовить бюллетени голосования с кандидатами, которые должны быть заранее предложены. Для избрания достаточно простого большинства голосов участников данного собрания.
4. Внесение результатов голосования в протокол.
5. Направление копии протокола состоявшегося собрания в заинтересованные учреждения, такие как жилинспекция, налоговая инспекция и т. д.

Но стоит помнить, что возможна и заочная форма голосования, жилищное законодательство это предусмотрело: инициативная группа, выдвинувшая предложение о переизбрании главы товарищества, изготавливает и отпечатывает бюллетени голосования, после чего обходит всех собственников и собирает подписи.

Такое голосование так же оформляется протоколом.

Возможные проблемы

В процессе создания и функционирования ТСЖ могут возникнуть различные проблемы. Достаточно существенную часть из них создают управляющие компании, которые не хотят «отпускать» дом. Причина одна – если дом перейдет на управление ТСЖ, компания потеряет получаемую от него прибыль.

Особенно сильно противодействуют так называемые «карманные» УК, которые создаются застройщиками. Часто можно найти жалобы жильцов на то, что сотрудники УК ведут себя крайне некорректно (вплоть до уголовно наказуемых действий).

Управляющая компания может срывать общие собрания собственников, не выдавать или не принимать документы, настроить часть жителей дома против инициаторов ТСЖ.

Все это незаконно и предполагает ответственность в виде штрафа для должностных лиц в размере от 12 до 20 тысяч рублей, а для организации – от 10 до 100 тысяч.

Это же актуально и для случаев, когда жильцы хотят сменить одну УК на другу. Жильцы могут как создать ТСЖ, так и проголосовать за переход к другой УК, причем сделать это они вправе в одностороннем порядке.

Государственные и муниципальные чиновники обычно не создают препятствий для создания ТСЖ (если конечно, в этом нет их личного интереса, но тогда это незаконно). Более того, государственная политика направлена на то, чтобы как можно больше домов переходили в управление через ТСЖ.

В процессе регистрации ТСЖ претензии могут появиться у налоговой службы – к заполнению протоколов или приложений к ним

Поэтому важно перепроверить все документы и пересчитать приложенные бюллетени и подписи жильцов

После регистрации успешность ТСЖ полностью зависит от профессиональных качеств председателя и управляющего, а также от своевременной оплаты за коммунальные услуги со стороны жильцов.

Есть выдающиеся примеры того, как компетентные председатели снижают тарифы на содержание дома, но при этом содержат дом в идеальном состоянии.

Конечно, бывают и обратные ситуации. ТСЖ создается для обеспечения комфортных условий проживания людей, но иногда все идет не так. Это завышенные затраты на содержание, необоснованные траты, найм сомнительных людей, использование общего имущества в личных целях и т.д.

Пожаловаться на председателя и правление ТСЖ можно в разные инстанции:

• Государственная жилищная инспекция – по вопросам ремонтных работ и аварийного жилья;
• Роспотребнадзор – по вопросам обеспечения санитарных, гигиенических и других норм;
• прокуратура – по вопросам законности деятельности ТСЖ и соблюдения им законодательства;
• суд – при наличии спорных ситуаций, хищений, растрат средств и нарушения законодательства правлением ТСЖ.

На ТСЖ можно подать индивидуальную или коллективную жалобу. Юридически они равны между собой, но коллективные обычно рассматривают быстрее.

Но до обращения в вышестоящие инстанции лучше попытаться решить проблему мирным путем. Возможно, председатель или правление ТСЖ просто не до конца понимают претензии, или возникшую проблему вообще невозможно решить.

Привилегии и обязанности членов товарищества

Правами и обязанностями наделен не только председатель, но и все участники товарищества. Закон выделяет следующие права членов ТСЖ:

• самостоятельное распоряжение собственным имуществом;
• участие в работе товарищества посредством присутствия на собраниях, голосования, внесения различных предложений;
• возможность высказывать свое мнение по рассматриваемым товариществом вопросам и выдвигать свою кандидатуру на выборах в управляющие органы ТСЖ;
• эксплуатация общего имущества;
• ознакомление с документацией, касающейся деятельности товарищества.

При этом каждый член ТСЖ обязан:

• учитывать права других жильцов;
• соблюдать установленные требования к пользованию жилым фондом и придомовой территорией;
• использовать лифты по их прямому назначению;
• осуществлять выгул собак только в специально отведенных для этого местах;
• оплачивать взносы;
• соблюдать чистоту и аккуратность.

Российское законодательство предусматривает административную ответственность за невыполнение правил ТСЖ.

Порядок выбора: процедура

Порядок избрания и вступление в полномочия председателя ТСЖ происходит в несколько этапов:

1. Оповещение граждан о проведении собрания.
2. Оглашение повестки дня по поводу предстоящего избрания председателя.
3. Дата выборов.
4. Выдвижение кандидатов.
5. Непосредственное проведение выборов.
6. Оглашение результатов.
7. Подписание необходимой документации и вступление в должность.

Порядок выбора председателя регламентируется внутренними локальными актами товарищества. При отсутствии таковых документов выборы могут быть признаны недействительными по заявлению кого-либо из собственников многоквартирного дома.

Правила составления доверенности на голосование

Доверенность – это официальный документ.

Хотя единой формы такой бумаги не существует, она в обязательном порядке должна содержать следующую информацию:

• наименование товарищества собственников жильцов, а также реквизиты ТСЖ;
• фамилия, имя, отчество, а также паспортные данные заменяемого члена ТСЖ;
• полное наименование лица, заменяющего члена товарищества, а также его паспортные данные;
• полный список передаваемых доверенному лицу полномочий (участвовать в голосовании, заявлять отводы, высказывать свое мнение, предлагать оптимальное решение вопроса);
• информация о возможности передоверия прав;
• полный срок действия документа и момент вступления его в силу.

Обратите внимание на то, что генеральная доверенность наделяет доверенное лицо всеми правами, что и члена ТСЖ. Как получить реестр собственников жилья многоквартирного дома, читайте тут

Как получить реестр собственников жилья многоквартирного дома, читайте тут.

В документе указывается список полномочий:

• заполнение бюллетеня при голосовании;
• требование о внесении в протокол отдельных вопросов;
• отказ от голосования;
• другие права.

Если собственник долго отсутствовал и не знал о том, что происходит на заседаниях, он вправе обжаловать все принятые решение в судебном порядке.

По общим правилам доверенность заверяется нотариусом. Но члены товарищества принимают документ и без подписи специалиста. Однако такая бумага имеет ничтожную юридическую значимость. Решения, принятые при участии доверенного лица, имеющего незаверенный документ, отменяются судом в бесспорном порядке.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец доверенности на право голосования на общем собрании собственников помещений МКД: