Покупка квартиры в ипотеку в строящемся доме: пошаговая инструкция 2021 года

Как проверить застройщика

Как уже выяснено, для выдачи ипотечного кредита, банку нужно удостовериться в добросовестности застройщика. Заинтересованность финансовых организаций в изучении экономической практики больших строительных компаний обоснована тем, что это существенно расширяет границы кредитования граждан на реализацию покупки жилья.

СБ должна убедиться в наличии и подлинности следующих документов у застройщика:

• учредительная документация юридического лица;
• лицензирование;
• одобрение властей на сооружение объекта;
• акты, свидетельствующие о законном использовании земли под строением;
• ратифицированный проект возводимого здания;
• бухгалтерские и налоговые документы об осуществлённых и предполагаемых затратах денежных средств на постройку объекта.

Процесс так называемой ревизии проходит поэтапно. В первую очередь собираются сведения о застройщике, затем о сооружаемом здании.

Если не было обнаружено правонарушений, финансовая организация принимает положительное решение. Далее выбирается программа ипотеки, опирающаяся на стадию нахождения строительства и на прогрессирование работ по возведению дома.

Разумеется, что если дом представляет собой пока только фундамент, ни один банк не будет рассматривать условий кредитования. Для этого нужно завершить работу на 1/5, не менее того.

Банк также может усомниться в инвесторах, которые тоже будут проконтролированы. Не редкостью является то, что сама финансовая организация выступает в роли инвестора. Это самый идеальный вариант под ипотеку для заёмщика.

В этом случае процентная ставка будет значительно ниже, так как в интересах этого банка скорейший сбыт потенциальных объектов недвижимости, чтобы окупить затраченные средства.

Как правильно выбирать квартиру при покупке

Осмотр квартиры

Чтобы быть уверенным, что приобрели квартиру, которая нужна вам, необходимо обратить внимание на некоторые детали еще при поиске новой квартиры

Это особенно важно, если не планируете затевать капитальный ремонт

При осмотре квартиры не просто смотрите на квадратные метры в комнатах

Чтобы понять, соответствует ли потенциальная квартира вашим требованиям к пространству, важно представить себе ту мебель, которую вы хотите видеть в каждой комнате. И подойдет ли уже имеющаяся мебель
с которой вы не хотите расставаться.
Обратите внимание на планировку в каждой комнате, наличие, размер и количество окон

Не менее важно, учитывать расстояние между дверьми, окнами, арками и выступами в стенах, и другими возможными элементами в помещении, с целью определения функциональности помещения. Их расположение может значительно повлиять на то, как вы организуете пространство и обустроите квартиру в целом.
Подсчитайте розетки в каждой комнате, обратите внимание на состояние телефонных и кабельных розеток для подсчета возможных расходов, если их будет недостаточно или потребуется замена.
Обратите внимание, предусмотрены ли планировкой гардеробные, количество уборных комнат.
Подумайте, сколько вещей вам нужно будет хранить и где будете их складывать
В квартире или возможно, приобретете кладовую или арендуете место для хранения сезонных домашних вещей на ближайшем складе.
Постарайтесь обратить внимание на возможный шум. Откройте дверь или окно и постарайтесь уловить звуки на заднем плане. Вы слышите шаги или разговор в соседних квартирах? Звуки от близлежащих предприятий или движения?

Пустая квартира в некоторой степени усиливает звук, но это просто помогает вам осознать, с чем вы можете иметь дело после переезда, чтобы потом не мучаться с возможной головной болью или от недосыпа.

Состояние объекта покупки

Многие покупатели при покупке недвижимости допускают ошибку в том, что в основном слушают продавца и верят ему на слово. Не нужно стесняться, исследуйте объект покупки пока сделка еще не состоялась. Не бойтесь много спрашивать, желательно по заранее составленному списку вопросов. И не давайте себя заговаривать и уводить разговор от нужной темы.

Оцените предстоящий ремонт

В основном новые жильцы всегда стараются сделать ремонт после покупки и подогнать жилплощадь под свои параметры. Подумайте о том, что вы будете менять в новом жилище

Не заостряйте внимание на мелком и не бюджетном ремонте, таком, как например переклейка обоев. Больше смотрите на затратные позиции

Например замена окон, дверей, или напольного покрытия.

Инженерные коммуникации

Даже если косметический ремонт в квартире вас устраивает, возможны дефекты не видимые, или не бросающиеся в глаза, так как основная сантехника и электрика сейчас маскируется с помощью облицовочных материалов.

Поэтому проверьте:

• Работу водоснабжения и отопления: Осмотрите стыки и резьбовые соединения водопроводных труб и радиаторов отопления. Проверьте эти соединения на наличие ржавых пятен и подтеков воды. Проверьте напоры горячей и холодной воды в ванной и санузле. Осмотрите бачок унитаза и посмотрите в сам унитаз, не подтекает ли там вода. Все эти мелочи в конечном итоге связаны с дополнительными финансовыми расходами.
• Исправность электрики: Проверьте электросчетчик, и убедитесь, что установлен современный прибор с суточной системой учета. Проверьте наличие автоматов электрической защиты.
• Исправность газовой системы. Самостоятельно сложно определить неисправности газовой системы, но по минимуму нужно убедиться в наличии газового счетчика, и проверить, чтобы подающая газовая труба была в открытом доступе, так как ее нельзя закрывать.
• Работа вентиляции: Одна из важнейших систем в жилище для поддержания благоприятного здорового климата, это система вентиляции. Для проверки работоспособности системы нужно закрыть входную дверь, а окно приоткрыть. В таком положении поднести лист бумаги, или салфетку к вентиляционному отверстию. Бумагу должно притягивать.

Мебель и другая атрибутика.

Не редкость, когда продавец оставляет новому жильцу всю мебель и даже бытовую технику. И в связи с этим происходит не мало споров и конфликтов. Для того, чтобы предотвратить конфликтные ситуации, детально прописывайте в договоре, что оставляет вам старый хозяин в «наследство».

При обнаружении явных конкретных дефектов и неприятных обстоятельств о которых вы не знали до осмотра, и которые открылись перед вами вновь, есть прямая возможность обсудить вопрос о снижении цены за квартиру.

Сравните похожие объекты на рынке недвижимости и определите, какая стандартная цена за кв. метр в аналогичных квартирах того же района или, может, в том же доме.

Особенности оформления ипотеки на новостройку

Первичное жилье обладает очевидными плюсами, среди которых и сниженная стоимость квартиры. Однако потенциальные покупатели не осведомлены о том, как оформляется такая ипотека, ведь очевидно, что условия и процесс оформления будут иными.

Это обосновано хотя бы тем, что на этапе строительства квартира не может быть отдана в залог банку, и не понятно, каким образом кредитор собирается контролировать процесс выплаты долга.

Оформление ипотеки такого типа аналогично обычной. Все, что связано с ее получением, оговаривается в 102 Федеральном законе «Об ипотеке». Согласно первому пункту его пятой статьи, объектом договора об ипотеке может быть любая недвижимость, в том числе и дома, строительство которых не завершено.

Однако некоторые отличия все же имеются, и они заключаются в следующем:

Для оформления ипотеки Вам не потребуется свидетельство о собственности. Это объясняется тем, что собственником квартиры и всего дома является застройщик, вплоть до момента сдачи жилья в эксплуатацию. Техпаспорт выдается только после этого и кредитор не может просить этот документ;

После оформления, на недвижимость не накладывают обременение. Помимо того, в отличие от обычной ипотечной квартиры, жилье в новостройке выдается Вам не в залог. А для того, чтобы изъять у Вас эту квартиру в случае неуплаты долга, банк обяжет оформить право требования, которое предоставляет банку возможность конфисковать ее и продать после. Альтернативный вариант – участие в долевом строительстве;

Оценка недвижимости проводится не сразу, а только после ее сдачи в эксплуатацию;

Процентных ставок будет две

Важно отметить то, что они не ставятся одновременно. Первая ставка выставлена лишь на время строительства дома, а вторая – уже после того, как недвижимость будет сдана

Они отличаются своим размером – первоначальная ставка будет выше.

Процентная ставка по ипотеке на первичном и вторичном рынках

Алгоритм действий

При покупке квартиры по ДДУ рекомендуется руководствоваться примерной пошаговой инструкцией, предусматривающей стандартные мероприятия по совершению сделки.

Выбор новостройки

Выбор новостройки – дело сугубо индивидуальное. Здесь учитывается много факторов, но чаще всего рассматривают:

• Тип здания – из какого материала построен. У каждого из них есть плюсы и минусы, выбор будет зависеть от личных приоритетов покупателя.
• Количество комнат, планировка и этаж.
• Район застройки. Здесь рассматривается наличие инфраструктуры, детских образовательных учреждений, транспортная доступность и другие факторы.

Изучение и выбор застройщика

Перед тем, как купить квартиру новом доме, с особой тщательностью следует подойти к этапу изучения застройщика. Чаще всего проблемы у дольщиков возникают при заключении ДДУ с ненадежным девелопером. Как же узнать о степени надежности компании – застройщика? Для этого есть несколько способов:

• Изучение официального сайта девелопера. На нем обязательно должна быть Проектная декларация, финансовая отчетность, разрешение на застройку данного земельного участка, поэтажные экспликации новостроек, прайс-листы.
• Проверка на сайте Арбитражного суда участие застройщика в качестве ответчика в судебных разбирательствах.
• Изучение информационно-тематических статей на профессиональных сайтах о застройщиках.
• Уточнение данных о партнерах девелопера и об его членстве в профильной СРО. Эту информацию можно найти и в Проектной декларации, где указаны источники финансирования стройки.
• Проверка на официальных сайтах банков, указанных в документации застройщиком как партнерских, наличия его аккредитации.

Об открытости строительной организации и рациональном управлении ею будет свидетельствовать наличие информации о руководителях высшего и среднего звена на сайте.

Выбор банка

Определившись с новостройкой и проанализировав надежность застройщика, можно приступать к следующему этапу покупки – выбору банка для получения ипотеки, если она запланирована.

До подачи заявки на предоставление ипотечного кредита необходимо уточнить несколько принципиальных пунктов:

• имеет ли выбранный застройщик аккредитацию в данном банке;
• какие страховки, кроме обязательного по закону страхования залогового имущества, банк предлагает, как обязательные;
• какие штрафные санкции и их величина применяются кредитной организацией;
• существование обязательных дополнительных платных услуг, установленных банком.

Очередность выбора застройщика и банка могут меняться местами в зависимости от ситуации и личного отношения дольщика к возможным рискам.

Анализ проектной документации

Основным документом, дающим девелоперу право на ведение строительных работ и привлечение дольщиков, является Проектная декларация, которую рекомендуется скрупулезно прочитать

Особое внимание в ней следует обратить на:

• существование у девелопера прав на застраиваемый участок;
• установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию или передачи участникам;
• к какой категории земель относится застраиваемый участок и разрешенный вид использования его;
• из каких источников производится финансирование стройки;
• наличие результатов госэкспертизы проектной документации на здание с положительным вердиктом;
• разрешение застройщику на ведение стройки;
• способ обеспечения ответственности девелопера перед дольщиком.

Строительная компания обязана предоставить и иные документы:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
• свой устав;
• перечень лиц, имеющих право подписывать ДДУ и документы, подтверждающие это право.

Отказ строителей от предоставления этих документов может свидетельствовать о наличии в н их негативной информации.

Изучение предложенной юридической схемы

Перед приобретением квартиры необходимо заняться изучением порядка процедуры покупки жилья в новостройке.

В некоторых ситуациях с ними можно работать. Но застройщик, при этом, должен иметь самую надежную репутацию. Предпочтительнее, чтобы новостройка была близка к завершению и имела высокие темпы возведения.

Требования к заемщику

В Сбербанке ипотека на дом с земельным участком (как и прочие варианты жилищного кредита) доступна только благонадежным клиентам. Каждого заявителя банк тщательно проверяет, равно как и других участников ипотечной сделки – созаемщиков, поручителей, залогодателей. Большое значение имеют хорошая банковская история, наличие белой зарплаты () и кредитная нагрузка клиента. Официальные требования выглядят так:

• российское гражданство;
• возраст от 21 до 75 лет (причем максимальная возрастная планка учитывается на момент планового погашения ипотеки);
• стаж работы от полугода на нынешней работе, общий – от 12 месяцев.

Получить в Сбербанке ипотеку на жилой дом проще всего зарплатным клиентам. На первичном этапе рассмотрения от них потребуется только паспорт, все остальные данные банк сможет проверить самостоятельно. Кроме того, заявки от держателей зарплатных счетов рассматриваются гораздо быстрее и лояльнее. Вероятность одобрения ипотеки очень высока.

Рекомендуемая статья: Ипотека Бинбанка: на каких условиях кредитует банк

Как взять ипотеку на дом в Сбербанке, если уровня зарплаты не хватает? Заемщик может привлечь к ипотечной сделке до трех созаемщиков, причем не только родственников. Ипотека с друзьями – нюансы, плюсы и минусы — описаны в другой статье. Тогда их зарплата будет учтена при расчете кредитоспособности. Значит, одобренная сумма займа будет выше. При этом супруг заемщика в обязательном порядке становится созаемщиком по ипотеке (кроме случаев составления брачного контракта и иностранного гражданства). Как взять ипотеку без участия супруга — подробно читайте в другой статье.

Сбор необходимых документов

Одновременно с рассмотрением вариантов будущего жилья желательно начать работу с банком. При покупке квартиры в кредит Сбербанка собирают два пакета документов: первый — касается потенциального заемщика, второй — объекта кредитования.

Заемщик предоставляет:

• заявление-анкету, с указанием суммы кредита, на которую претендуют;
• личные документы;
• копии документов, подтверждающих стаж и занятость;
• справки об источниках доходов.

О документах заемщика подробнее в другой статье: Требования к документам на ипотеку онлайн

В зависимости от программы, пакет может дополняться аналогичными документами супруга, созаемщика, а также детей, если выбран вариант семейного кредитования.

Если заемщик определился с квартирой, для предварительного ознакомления с инвестируемым объектом подают копии:

• правоустанавливающего документа и подтверждающего регистрацию прав собственности;
• технического (кадастрового) паспорта.

Сбербанк принимает решение о кредитовании в течение 3-7 дней.

Как выстроить грамотно стратегию поиска вариантов

Существует три основных параметра, на которые ориентируются в выборе квартиры вторички:

• Местонахождение квартиры
• Общее состояние
• Стоимость имущества

Как купить хорошую квартиру

Предположим, что вы допускаете приобретение квартиры с ремонтом похуже, но в подходящем для вас районе. Или готовы пожертвовать привлекательным местоположением, ради того, чтобы уложиться в определенный бюджет.

Подробнее остановимся на предполагаемых критериях выбора.

Тщательно изучите каждое потенциальное жилье со всеми его подводными камнями и сосредоточьтесь на важных для себя деталях.

Как выяснить, насколько выбранный вами район хорош для проживания?

Наиболее популярный метод обследования предполагаемого района выбранного для покупки квартиры является изучение отзывов в интернете.

Предпочтительно промониторить локальные группы жильцов, многочисленные форумы, которые создаются для решения наболевших проблем. Оцените обстановку своими глазами: пройтись пешком по району для анализа общей картины района.

Сделайте оценку инфраструктуры района (наличие магазинов, школ, детских садов, больниц, и т. д.)

Расположение жилья- это, пожалуй, самый важный аспект, который следует учитывать перед приобретением недвижимости. Если вы хотите быть рядом со своей работой, школой или семьей, убедитесь, что место, где вы скоро появитесь, находится либо в нескольких минутах езды, в нескольких минутах ходьбы, либо рядом с остановками общественного транспорта.

Оцените транспортную схему на районе. Можно устроить просмотр на картах в интернете ближайшие автобусные остановки и оценить расстояние и время до основных объектов города.

Если планируете передвигаться на своей машине, лучше всего оценить обстановку с помощью специальных приложений показывающих текущую и предполагаемую ситуацию на дорогах предполагаемого района.

Также учитывайте потенциальную загруженность дорог в час пик. Место, которое находится всего в 10 минутах ходьбы, без пробок, на самом деле может оказаться более чем в часе езды утром и вечером. В списках квартир иногда преувеличивается расстояние до важных мест, независимо от загруженности дорог.

Не маловажным фактором при выборе местоположения покупки жилья является экологическая обстановка окружающей территории.

Оформление документов при покупке квартиры в новостройке

В качестве правовой базы для покупки квартиры в новостройке применяют № 122-ФЗ (Федеральный закон) «О госрегистрации прав …».

Оформляя право владения следует подать в орган регистрации следующие документы:

• Подтверждение окончания строительства.
• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Акт приёма-передачи жилого помещения.

Также с начала 2020 года действует № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» с обновлениями. Согласно поправкам строительные организации должны предоставлять новые данные о деятельности. Минимальный размер уставного капитала у них — 2,5 млн. рублей. В его рамках компания может планировать застройку. Поправка также требует, чтобы деньги дольщиков хранились на специальных счетах. Застройщику они будут переданы лишь после передачи жилья владельцу. В противном случае обязательно страхование.

Договор купли-продажи заключается по форме, которую можно запросить и изучить заблаговременно. В документе прописываются важные условия сделки, договорённости.

Различают варианты соглашений о покупке квартиры в новостройке:

• О долевом участии.
• Договор цессии (уступка права требования).
• Об инвестировании, например, вексельная схема.

Основным считается первый документ, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это даёт гарантии покупателю. Хотя каждый договор годится для определённого этапа.

При отсутствии опыта и юридической грамотности рекомендуется показать копии документов, полученных от застройщика, и а также оформленный, но не подписанный договор, юристу или опытому агенту недвижимости для профессиональной оценки рисков. Ещё лучше — обратиться за юридической помощью на самой начальной стадии сделки.

Договор цессии

Договор цессии служит для оформления приобретения строящейся квартиры у первоначального владельца. Право требования должно быть реальным, при этом у продавца запрашиваются нужный договор и платёжные документы в виде копий.

Стоимость

Сам процесс покупки в ипотеку сопряжен со значительными растратами. Новый владелец берет на себя обязанности по оформлению всех документов на недвижимость – кадастрового паспорта, паспорта БТИ. Точную стоимость мы сказать не можем, она варьируется в зависимости от региона, города и управляющей организации.

Некоторые управляющие организации обязуют новых жильцов вносить деньги для накопления начального бюджета компании.

Регистрация прав собственности подразумевает оплату государственной пошлиной за внесение в реестр нового имущественного права. Зато налоговые отчисления лежат на продавце, покупатель от них освобождается. В пользу государства продавец передает 13% от стоимости недвижимости.

Большая часть кредитных организаций не берет комиссию за оформление кредита, поскольку он оформляется в их интересах, однако может потребоваться оформление страховки – на залоговое имущество или покупаемые квадратные метры.

Необходимые документы

Чтобы оформить ипотеку на новостройку, нужно собрать документы. В банк нужно предоставить:

• гражданский паспорт;
• трудовую книжку (копию);
• справку о доходах (используется форма 2-НДФЛ);
• свидетельства о браке или разводе, рождении детей (копии);
• трудовой договор (копию);
• налоговую декларацию (копию);
• дипломы и сертификаты (копии).

Конкретный список лучше узнать непосредственно в банке. Потребуются также документы от застройщика. Это:

• свидетельство о праве собственности, выданное на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• инвестиционный контракт;
• акт предварительного распределения недвижимости.

Справка! Если застройщик аккредитован банком, документы у менеджеров финансового учреждения уже есть.

Отдельный перечень нужен и для регистрации договора в Росреестре. Потребуются:

• договор с банком, закладная;
• договор с застройщиком;
• паспорта всех собственников;
• квитанция о внесении госпошлины;
• акт приёма-передачи объекта недвижимости.

Таким образом, ипотека на квартиру в новостройке не всегда удобна, ведь в жильё нельзя вселиться сразу. Однако подобная ипотека достаточно выгодна, особенно, серьёзно отнестись к выбору программы и застройщика.

Выбор недвижимости

Выбор недвижимости – это один из наиважнейших моментов в процессе покупки квартиры в ипотеку. Для начала нужно определиться, собираетесь ли вы покупать квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья.

Во время прохождения собеседования в банке нужно уточнить, какие требования предъявляет учреждение к недвижимости.

В некоторых случаях банк может сам предложить застройщика, с которым он сотрудничает и предоставить пониженную ставку. На выбор квартиры влияет ограничение по сумме кредита. Когда вы выбираете жилье, учитывайте не только требования банка, но и свои предпочтения и пожелания. На поиск квартиры банк дает несколько месяцев. Чтобы правильно купить квартиру в ипотеку, не нужно торопиться. Выбирая вторичное жилье, учитывайте, что кредитное учреждение выдвигает свои требования к таким квартирам:

• Здание не должно быть аварийным или ветхим;
• Квартира должна быть без обременений и прописанных в ней жильцов;
• Одним из важных требований является отсутствие незаконных перепланировок.

Если вы нашли подходящий объект, можно приступать к заключению предварительного договора купли-продажи.

Когда лучше покупать: в строящемся или законченном доме?

Основной мотивацией граждан, взявших ипотеку, можно назвать желание получить недвижимость сразу, выплачивая ее стоимость на протяжении нескольких лет. Однако в случае с новостройкой – с момента заключения ипотечного договора до момента заселения и новоселья, как правило, проходит значительно больше времени, чем при покупке жилья на вторичном рынке.

Банки активно предлагают гражданам квадратные метры уже на этапе строительства, к моменту завершения строительных работ львиная доля квартир реализована.

В этом есть свой плюс – застройщики продают квартиры на более лояльных условиях, вкладывая в стоимость то, что хозяевам придется какое-то время ждать. Чем ближе финальная стадия сдачи дома, тем выше становятся цены на недвижимость в нем. Еще один момент – степень развитости инфраструктуры, часто новостройки возводятся в необустроенных районах на окраине города.

Строительная компания обещает, что через пару лет тут будет все – но по факту дом строится в малопригодных для жизни условиях (и это тоже влияет на стоимость).

Риэлторы, работающие с недвижимостью в новостройках, утверждают, что наиболее оптимальной сделкой считается покупка в ипотеку готовой на 70% квартиры. Такая недвижимость уже построена, но не готова к эксплуатации. Застройщик занимается отделочными работами и выходит на финишную прямую. Семидесяти процентная готовность снижает риск того, что строительство будет заморожено. Финансовые организации также более охотно идут на заключение таких сделок.

Цена на квартиру в этот момент будет уже выше, но, вместе с ней, будущий владелец получит уверенность, что его жилье все-таки сдадут в эксплуатацию. Ценовой пик, как правило, наблюдается в момент 90-95% готовности недвижимости в новостройке.