Покупка квартиры по дду инструкция для покупателя

Основные преимущества, которые дает ФЗ 214 дольщикам

• обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
• строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
• проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
• банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
• оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
• прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
• оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
• установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика. ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект.  Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

• заявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
• чек об уплате пошлины;
• собственно ДДУ со всеми приложениями;
• паспорт дольщика;
• документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
• договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
• при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
• если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение ДДУ дает дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком. А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своем сайте обязан размещать следующую информацию:

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведенных застройщиком за последние три года;
• разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
• разрешение на строительство;
• документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
• результаты экспертизы проектной документации;
• документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
• проект дду;
• виды обеспечения исполнения обязательств по ДДУ;
• договор поручительства с застройщиком (при наличии);
• в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

Правила составления сделки

Согласно нормам ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. гражданско-правовой договор купли продажи допустимо заключить только после сдачи возведённого здания в эксплуатацию актом госприёмки, и получения владельцем жилья свидетельства о собственности.

До этого момента приобретение помещения может происходить на основании:

• непосредственно ДДУ;
• договор инвестирования;
• договора цессии.

• Скачать бланк договора инвестирования строительства жилого дома с физическим лицом
• Скачать бланк договора цессии при покупке квартиры в новостройке

При этом ДДУ состоит из двух частей, которые заключаются поэтапно. Первоначально заключают предварительный договор (ПДДУ), который позволяет зарезервировать понравившееся жилое помещение в выбранном строящемся (планируемом к застройке) здании. Этот договор не регистрируется и не допускает внесения первоначального взноса.

ВНИМАНИЕ: В случае внесения клиентом платежа по ПДДУ, он может потерять возможность возвращения вложенных средств, так как его действия являются неправомерными.

После заключения ПДДУ, где отражены основные нюансы оформления ДДУ, в назначенный день и на установленных условиях стороны заключают основной договор покупки квартиры по долевому участию.

Такие действия, при надлежаще оформленных с учётом интересов клиента, положениях, практически всегда являются гарантией относительной безопасности. Гарантией выступает тот факт, что по преимуществу ДДУ заключается непосредственно с застройщиком. Этот вид договоров применяется наиболее часто и рекомендуется клиентам специалистами риэлтерских и юридических компаний, сопровождающих сделку.

Договор инвестирования – первичная форма оформления сделки с застройщиком, возникшая до принятия документа № 214-ФЗ. Здесь дольщик выступает полноправным партнёром, разделяя с ним риски по строительству, в том числе – внося дополнительные инвестиции, если средств для возведения здания оказалось недостаточно.

В случае получения застройщиком прибыли – вправе притязать на её соразмерную часть. Естественно, что такой договор выгодно заключать только при уверенности в рентабельности сделки. В случае сомнений от такого договора лучше всего отказаться, так как он не предусматривает возвращения вложенных в строительство средств. Договор цессии является способом переуступки прав на приобретение жилья по ранее составленному цессионарием ДДУ.

Соответственно здесь появляется посредник, роль которого следует выяснить. Если это посредническая фирма, которая выкупила договора и перепродаёт документацию на жильё посредством уступки, то обязательно нужно выявить статус компании-посредника, попросив её учредительную документацию. При категорическом требовании застройщика о заключении договора цессии через посредническую фирму имеет смысл обратиться за сопровождением к специалисту.

Опасения можно снять, когда переуступка совершается:

1. Физическим лицом, которое планировало участвовать в долевом строительстве, но изменило первоначальное решение.
2. Компанией, работающей на рынке недвижимости, зарекомендовавшей себя положительно.

Если требования к форме договора обоснованы, можно приступать к его заключению.

Долевое строительство в 2021 году: изменения в законодательстве

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле. Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте «Как принять новую квартиру у застройщика».

Условия ипотеки на новостройку вы можете узнать далее.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Основные советы для проверки компании

Сомнения, возникающие у покупателей квартир на стадии строительства, сводятся к основной причине – надёжности партнёрства с тем или иным застройщиком. Для того, чтобы чтобы правильно купить жилье в новостройке с долевой собственностью, целесообразно воспользоваться в уже сложившимся населённом пункте, где приобретается квартира, плачевным опытом обманутых дольщиков, а также – положительным опытом граждан, благополучно получивших квартиру.

Эту информацию можно получить на форумах, где обсуждаются вопросы участия в долевом строительстве. Не только заведомый корыстный или преступный умысел руководителя (учредителя), но и его ошибки и некомпетентные решения, могут поставить под удар интересы граждан, инвестировавших деятельность компании.

Итоги, которые могут оказаться плачевными, следующие:

• замороженное строительство, долгострой;
• банкротство компании;
• серые схемы, по которым невозможно вернуть свои деньги.

Минимизировать риски можно, учитывая следующие нюансы:

1. Добросовестность учредителя и руководителя компании. Проверить эту информацию можно, если получить на официальном сайте сведения об уполномоченных должностных лицах. Затем ввести их персональные данные в поисковик «Яндекс», «Гугл» и т.п. Полученные сведения дадут характеристики деловым и моральным качествам ответственных исполнителей. Если же под их руководством разваливались предшествующие строительные компании – это сигнал к возможным проблемам.
2. Ответственность застройщика, которая выражается в полноценной деятельности и сотрудничестве с официальными компаниями, работающими на рынке недвижимости. Если с клиентами компании работает и заключает договора ненадёжный партнёр в виде малоизвестной (возможно подставной) компании – это существенный минус.
3. Правоспособность деятельности, которая подтверждается наличием полного пакета документации, разрешающего возведение новостройки. Без надлежащего оформления документации на разрешение строительства застройщик может вступить в конфликт интересов с муниципалитетом, который выдаст санкции на прекращение строительства.
4. Финансовая стабильность учредителя. Она проверяется наличием документации о проведении страхования строительства или рекомендации (поручительства), выданной банком. Такие документы свидетельствуют о получении компенсации за вложенные инвестиции в случае непредвиденных обстоятельств. Проверить застройщика их можно при личном посещении компании, по запросу.

СПРАВКА: Если клиент компании проявил халатность в проверке пакета документации застройщика, суд вправе счесть его действия недобросовестными и подлежащими частичному удовлетворению.

Далее на фото можно увидеть пример того, как выглядит разрешение на строительство многоквартирного дома:

Преимущества и недостатки процедуры для покупателя

Главное преимущество для покупателя – возможность серьезно сэкономить

Такая процедура чаще всего используется для заработка на разнице цен. Известно, что вложение в котлован значительно ниже, чем покупка уже строящегося объекта. Поэтому первым и неоспоримым преимуществом переуступки является получение значительного дохода.

Согласно практике, поиск цессионария нужно начинать практически перед окончанием строительства, главное – успеть до подписания акта передачи квартиры с застройщиком.

При этом покупатель также получает свою выгоду. Даже при том, что происходит повышение стоимости уже практически сданного объекта, он экономит от 5 до 20% на переуступке.

Однако существуют и минусы для покупателя:

• необходимо согласовать переуступку с застройщиком, что обойдётся для покупателя в значительную сумму;
• необходимость провести переговоры со всеми причастными к сделке лицами, банками, семьями сторон, органами опеки и прочее;
• сотрудничество с Росреестром;
• сбор большого количества документов.

Как продать квартиру по ДДУ?

Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.

Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.

Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.

Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.

Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.

Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.

Подробнее о переуступке читайте «Что такое переуступка ДДУ».

Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.

Продажа квартиры по переуступке с долгами перед застройщиком

Отсутствие долгов перед застройщиком является ещё одним важным моментом. Согласно нормам, покупать переуступку прав можно только на квартиру с полностью выполненными финансовыми обязательствами перед застройщиком.

Поэтому важно изучить данный вопрос и получить справку от застройщика в подтверждение полного расчёта продавцом. Если же долги есть, а дольщик оказался в форс-мажорной ситуации и не способен провести полное их погашение, заключается договор, в котором отдельным пунктом сумма долга перекладывается на плачи покупателя для погашения

Если же долги есть, а дольщик оказался в форс-мажорной ситуации и не способен провести полное их погашение, заключается договор, в котором отдельным пунктом сумма долга перекладывается на плачи покупателя для погашения.

При этом застройщик с таким поворотом событий должен быть полностью согласен, в знак чего ставит свою подпись на документе.

Рекомендуется удостовериться, что продавец полностью рассчитался с застройщиком

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Оформление ДДУ

ДДУ, если он правильно составлен, может служить защитой для дольщика, в случае непредвиденных ситуаций или банкротства фирмы. Сведения, которые обязательно должны быть прописаны в ДДУ:

1. Данные о строящемся объекте и отдельной квартире (точный адрес, этаж, расположение на этажной площадке).
2. Назначение объекта (жилое помещение).
3. Технические характеристики (площадь всей квартиры и отдельных комнат, планировка, наличие дополнительных помещений – кладовка, балкон, лоджия).
4. Сроки строительства (две даты: день введения здания в эксплуатацию и день передачи права собственности на квартиру дольщику). Если сроки нарушены, дольщик вправе обратиться в суд за назначением штрафных санкций или выплаты пени за каждый просроченный день.
5. Гарантия на объект . На конструктивные элементы (полы, стены, проёмы, крышу, потолок, окна) должна предоставляться гарантия сроком минимум на 5 лет, а на коммуникации в квартире, встроенное оборудование – минимум 3-х летний гарантийный срок. Если дольщик обнаружит изъяны, дефекты или проблемы во время эксплуатации, то он может требовать исправления недочётов от застройщика за его счёт либо компенсацию затрат, понесённых дольщиком.
6. Цена (полная стоимость объекта, которую обязан заплатить дольщик).
7. График уплаты взносов (обозначение каждого срока внесения очередной платы, размер таких выплат, порядок уплаты – по частям или единовременно).
8. Права и обязательства каждой из сторон. Прописываются обязанности дольщика регулярно проплачивать оговоренную сумму на счёт застройщика. Указывается, каким образом застройщик будет выполнять свои обязательства в отношении вкладчика.
9. Ответственность за несоблюдение условий договора. Определяется как для дольщика, так и для самой строительной фирмы.
10. Регулирование непредвиденных ситуаций. Прописываются действия обеих сторон в случае возникновения претензий, форс-мажорных обстоятельств или разрыв договорных отношений в одностороннем порядке.

Внимание: важно проследить, чтобы в договоре не было непонятных или невыясненных пунктов для дольщика, а также тех условий, которые можно трактовать по-разному. ДДУ заключается только в письменном виде, а затем регистрируется в ЕГРН. Это обезопасит дольщика и подтвердит его право на обладание квартирой

Это обезопасит дольщика и подтвердит его право на обладание квартирой.

Продажа помещений в новостройках через ДКПБН

ДКПБН, или договор купли-продажи будущей недвижимости, заключается между застройщиком и инвестором, который является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. В части 3 ст. 1 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 214-ФЗ прописано, что застройщику не требуется иметь разрешение на строительство. Сделка не подлежит обязательной государственной регистрации.

В договоре купли-продажи стороны должны четко прописать предмет сделки, то есть объект недвижимости, который предстоит построить и передать в собственность. ДКПБН заключается после утверждения проектной документации на объект долевого строительства. Данные проекта включаются в содержание договора, как и адрес будущего многоквартирного дома, это указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

Это всё хорошо. Какие нюансы?

Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ – с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка – и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.

Данный закон рассчитан на первичный рынок – жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

1. дату представления документов;
2. перечень представленных документов;
3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
2. расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.

Заключение

Крайне важно изучить юридическую чистоту сделки до ее заключения

Переуступка – вполне законная сделка, регулируемая нормами законодательства и регистрируемая в Росреестре, если она является следствием ДДУ.

При её заключении следует тщательно изучать все детали – обратить внимание на фигурантов и их юридическую правоспособность. Учесть наличие / отсутствие обременений у продавца и спорных вопросов с застройщиком

Проверить все документы, как самого застройщика, так и продавца, чтобы в состав пакета входили согласия членов семьи, кредиторов, органов опеки при необходимости. Только тщательный подход к вопросу и заключению договора обеспечит легитимность сделки и её исполнению.