Полная информация о продаже права аренды земельного участка

Перенайм участка земли

При возникновении необходимости переуступить своё право пользования участком, арендатору необходимо заключить договор переуступки с третьей стороной. Сделать это без согласия владельца надела можно лишь при том условии, что срок действия договора аренды превышает пять лет.

Пример договора переуступки аренды ЗУ, находящегося в муниципальной собственности

Важно лишь уведомить его об этом заранее. Исключение составляют случаи, когда договором предусмотрены иные условия

Для перенайма же участка, аренда на который оформлялась менее чем на пять лет, требуется обязательное согласие его собственника.

После оформления договора переуступки, все права, обязанности и условия документа аренды переходят к новому арендатору.

Регистрация перенайма

Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:

1. Договор оформлен более чем на год.
2. Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.

Для осуществления операции в Росреестре необходимо подготовить пакет документов, в который входит:

• заявка;
• оригинал паспорта;
• оригинал паспорта и заверенная у нотариуса доверенность, если обращается представитель заявителя;
• документация, подтверждающая права на участок;
• подписанные оригиналы договоров о перенайме в двух экземплярах;

• согласие на передачу прав (если есть);

• согласие Комитета по управлению имуществом, в случае если предмет соглашения является сельскохозяйственной землёй;
• документ о согласии супруга;
• в случае если имеет место быть залог земельного участка – согласование на передачу от залогодателя;
• доверенность на право совершения сделки, если одна из сторон – юридическое лицо;
• нотариально заверенные ксерокопии учредительного и уставного документа организации, если одна из сторон – юридическое лицо.

Подать перечисленные документы в регистрирующий орган возможно лично, либо воспользоваться услугами Почты России или официальным сайтом Росреестра.

В случае если в предоставленном пакете документации будет отсутствовать один из документов, заявитель не будет наделён правом на осуществление таких сделок, на участке обнаружатся самовольные постройки или появятся неисполненные по договору обязательства, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации.

Содержание и образец договора

В документ по перенайму войдут все те же условия, права и обязанности сторон, что указаны в соглашении аренды. Это является обязательным к соблюдению условием. Документ должен быть составлен в письменной форме, при необходимости нотариально заверен и иметь подписи всех участников сделки. Если одна или несколько сторон являются юридическими лицами, необходимо поставить печать организации.

В договор обязательно вносятся следующие сведения:

• данные реквизитов каждой из сторон;
• число, месяц и год составления;
• подробная характеристика объекта с обязательным указанием точного местоположения, размеров, назначения и расположенной на территории инфраструктуры;
• дата окончания действия договора аренды. Перенайм оформляется на срок, не превышающий срок действия основного договора;
• размер арендной платы. Она должна совпадать с размером, указанным в соглашении аренды;
• условия и порядок осуществления процесса расторжения документа.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, при нарушении одной из сторон условий договора, при ненадлежащем использовании арендованного имущества или при невозможности использования объекта ввиду его непригодности.

Регистрация сделки не занимает много времени, и составляет не более тридцати дней с момента подачи полного комплекта документов. Но отказать в процедуре полностью или приостановить её могут в случае отсутствия одного из требуемых документов, указании недостоверных сведений или при наличии несогласованности и споров между сторонами.

Процесс переуступки прав на арендованное недвижимое имущество не отличается сложностью, поскольку его осуществление происходит на условиях уже действующего договора аренды. Оформить сделку можно самостоятельно, не прибегая к помощи юридических контор, что существенно сократит затраты на сделку.

Намереваясь уступить права на использование земли, находящейся в аренде, следует определить конечную цель сделки. В случае с субарендой, арендатор продолжает нести ответственность перед владельцем за соблюдение условий договора. В случае же с переуступкой, первый арендатор выбывает из цепочки арендодателя и арендаторы и теряет все права на участок.

Порядок оформления

Чаще всего, для совершения цессии нужно провести торги.

Лицо, желающее стать арендатором, должно одержать побуду на аукционе, в котором участвуют более трех претендентов.

В случае признания торгов несостоявшимися, право аренды не передается другому лицу.

Такое требование предъявляется в отношении земельного участка, который принадлежит государству.

Уступка права аренды земли, собственником которой является муниципалитет или государство, заключается с юр. лицом.

Физические лица выражают намерение на покупку участка по договору аренды. Обычно, данная услуга предоставляется некоторым категориям граждан-льготников.

Разумеется, участок земли поступает во владение арендатору за установленную плату. Ее размер существенно ниже стоимости участка.

В случае заключения переуступки прав физическими лицами, порядок оформления проще. Проведение аукциона с этом случае не нужно.

Участок может использоваться для с/х работ или иной деятельности

Для оформления сделки требуется согласие арендодателя, если вероятность уступки права аренды не содержится в тексте договора.

Комплект документов

Для заключения сделки по переуступке прав нужно подготовить определенные документы. К ним относятся

При заключении соглашения между юридическими лицами, понадобятся также следующие бумаги:

• учредительные документы;
• выписка из реестра юр. лиц;
• реквизиты организации.

Нужно обратить внимание, что для граждан необходимо получение письменного согласия другого супруга, заверенного в нотариальной конторе

Заключение сделки

Имеется установленная форма договора уступки на право аренды участка земли. Договор должен быть подписан сторонами в 2-х экземплярах.

Руководствуясь образцом оформления, должны учитываться индивидуальные особенности конкретной сделки.

Сделка содержит условия, касающиеся порядка расчетов за уступку между сторонами.

Могут использоваться два способа

Договор должен быть составлен при учете действующих законодательных норм. Какие-либо нарушения условий сделки новым арендатором могут привести к досрочному расторжению соглашения.

Какие условия включает

Обычный договор уступки права аренды должен включать определенные данные

Существует стандартная форма соглашения, но стороны могут вносить правки в нее при необходимости. Условия сделки могут изменяться по согласию обеих сторон.

Сделка переуступки аренды предусматривает переход только тех прав и обязанностей, которые имеются у арендатора.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

• К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
• Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
• Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
• Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
• Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
• Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
• Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
• Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
• Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
• В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
• Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

• Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
• Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
• Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
• Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
• Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Договор переуступки арендных прав: образец

В самом начале указать дату, реквизиты сторон и основания для совершаемых действий. Подробный образец можно найти на любом специализированном юридическом сайте с подобными услугами.

Итак, как выглядит этот договор:

• Предмет арендного договора. Это переуступка арендных прав на земельный участок иному лицу.
• Кадастровые сведения надела. Где находится, какая площадь, кто является собственником и иные сведения.
• Правила использования земли и запреты. Здесь прописать целевое назначение территории.
• Права и обязанности сторон. Так, собственник должен передать землепользователю все полномочия в течение 2 недель.
• Прописан пункт, что у третьих лиц, кроме арендатора, нет никаких прав на недвижимое имущество. То есть не возникнет никаких сложностей с эксплуатацией участка.

Кроме этого собственник должен донести всю информацию, относительно использования земельного участка. Что он может делать, а что категорически запрещается, куда будет переводить денежные средства за аренду и прочие рекомендации

Это важно сделать до момента подписания договорного акта, потому что в случае отказа, не придётся ничего компенсировать за срыв контракта

Плата за переуступку прав по договору

Арендная плата составляет 200 000 рублей вместе с налогообложением. Действующий землепользователь обязан будет внести плату за переуступку прав не позднее 14 дней после государственной регистрации арендного соглашения. Арендная плата, согласно действующему договорному акту, равна 20 000 рублей

И ещё необходимо принять во внимание тот факт, что и выкупная стоимость земельного участка может равняться 200 000 рублям

Права и обязанности арендатора после уступки прав

После того как заключено арендное соглашение, новый землепользователь наделяется следующими правами:

• может использовать водоёмы и подземные воды, которые имеются на территории данного участка;
• иметь в собственности с\х культуры и получать дополнительный доход после их реализации на местном рынке или иным способом;
• имеет возможность пролонгировать срок арендного соглашения, когда он подойдёт к концу.

В его обязанности входит ежемесячное внесение арендных платежей, не ухудшать состояние земли, не нарушать территориальные права смежных участков. Арендодатель может вести контроль за исполнением договорного соглашения. При обнаружении злостного нарушения договора, он может подать иск в суд для взыскания компенсации за нанесённый вред участку. Но это в том случае, если не удастся урегулировать вопрос мирным путём. Поэтому предварительно необходимо посмотреть образец подобных договоров, чтобы не упустить из внимания ни одну важную деталь.

Возможные права третьих лиц

На практике случаются такие ситуации, когда к моменту проведения государственной регистрации нового арендного соглашения по переуступки прав, участок обременён правами третьих лиц. В этом конкретном случае арендатор может потребовать снижение арендной платы, либо вовсе расторгнуть данный контракт. В случае изъятия участка землепользователь обязан возместить собственнику убытки. Их размер в поной мере зависит от рыночной оценки недвижимого имущества.

Согласно оформляемому арендному акту стороны несут ответственность перед друг другом. И в случае неисполнения, предусмотрена компенсация всех убытков. Так, если землепользователь не внёс платёж в указанный срок, начисляются пени. В конечном итоге, он вносит плату в двукратном размере: пени и сумма основной платёж. Если сторона уклоняется от проведения государственной регистрации арендного договора, за это также предусмотрена выплаты допущенных убытков.

Также в договорном соглашении прописываются и обстоятельства непреодолимый силы. В случае их возникновения, собственник земельного участка и землепользователь уклоняются от предусмотренной ответственности. В случае их появления, одна из сторон должна оповестить другую сторону. Но это нужно сделать не позднее двух недель. Договор может быть расторгнуть раньше срока по обоюдному решению собственника и действующего арендатора.

Регистрировать арендный договор нужно в государственном кадастре недвижимости. И это необходимо выполнить, если он заключается между физическими лицами сроком на 12 месяцев. Размер государственной пошлины. Так, физлицам нужно будет заплатить 2 000 рублей, а юридическим гражданам — 22 000 рублей. Если контракт составляется между государством и юридическим лицом, необходимо оплатить 22 000 рублей юрлицу.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Ключевое требование к такой сделке – соблюдение всех пунктов исходного договора о земельной аренде. Пункты соглашения должны полностью соответствовать тем, что определили собственник участка и первоначальный наниматель.

Закон регламентирует особенности переуступки в ст. 615 Гражданского Кодекса РФ и в ст. 22 Земельного Кодекса РФ.

Сторонами соглашения при переуступке аренды становятся первоначальный наниматель земли и третье лицо.

Важно! Предыдущий договор с владельцем земли по-прежнему сохраняет законную силу. Владелец вправе запретить передачу земли иному лицу, досрочно прекратить действие договора или повысить арендную плату

В оформлении документов по переуступке собственник непосредственного участия не принимает

Владелец вправе запретить передачу земли иному лицу, досрочно прекратить действие договора или повысить арендную плату. В оформлении документов по переуступке собственник непосредственного участия не принимает.

Договор составляют после осмотра земельного надела и обсуждения всех нюансов предстоящего соглашения. В документе должны быть зафиксированы такие данные:

1. информация из паспортов участников сделки (при составлении соглашения между физическими лицами);
2. полная информация о земельном наделе – его местоположение, площадь, кадастровый номер;
3. правомочия и обязанности сторон при заключении нового арендного соглашения;
4. если у предыдущего нанимателя имеется задолженность по оплате, то необходимо прописать ее точную величину и порядок ее погашения;
5. документ, подтверждающий наличие или отсутствие обременения на владение земельным участком, каких-либо ограничений, залога или судебных разбирательств относительно участка земли;
6. правоустанавливающие документы на конкретный земельный участок, ставшие основанием для заключения нового арендного соглашения;
7. порядок внесения платы за пользование землей. Денежные средства могут перечисляться раз в месяц, в квартал или в виде единовременной выплаты. Допустимы и иные варианты перевода денег;
8. оговаривается период, в течение которого соглашение будет действительным. Этот срок не может превышать срок первоначального договора аренды;
9. информация о целевом назначении земельного надела;
10. дополнительные сведения, которые стороны пожелают внести в документ;
11. особенности процедуры возврата земельного участка;
12. дата составления документа;
13. подписи участников сделки.

Образец подобного договора между физлицами можно скачать здесь Образец договора между юридическими лицами скачиваем здесь

Имейте в виду! Документ необходимо заверить в нотариальной конторе.

Дополнительные пункты соглашения, которых не было в первоначальном документе, необходимо согласовать с собственником земли. Вся информация в договоре должна быть изложена грамотным юридическим языком в соответствии с принятыми законодательством нормами.

Арендатор вправе действовать через своего официального представителя. Для этого необходима нотариально заверенная доверенность. Советуют детально прописать в ней правомочия доверенного лица.

Процедура оформления переуступки права аренды земельного участка. Алгоритм действий

Договор, которым оформляется переуступка права аренды в обязательном порядке должен быть в письменной форме, в тексте которого должны быть прописаны основные характеристики объекта аренды, определяющие цену сделки. Такими характеристиками могут быть:

1. Кадастровый номер участка;
2. Размер земельного участка;
3. Состав почвы.

Для того, чтобы оформить договор необходимо учесть следующие особенности:

1. От основного арендатора не должно остаться долга по уплате аренды;
2. Обязательное соблюдение норм действующего законодательства. При возникновении нюансов, не оговорённых основным договором аренды, необходимо получение нотариального согласия хозяина земельного участка;
3. Отражение в договоре имеющихся имущественных обременений (закладная в банке при покупке собственником земли по целевому кредиту);
4. Переход права аренды будет отражен основной целью в содержании договора.

Проведение сделки переуступки права аренды происходит в 2 этапа:

1. Устная договорённость по условиям сделки. В этот же этап входит визуальный осмотр участка, а также размер арендных платежей;
2. Документальное оформление сделки, а также ее регистрация.

Осуществление использования земли, переданной от основного арендатора, возможно только соблюдая важные условия:

1. Использование земли строго по назначению (строительство дома невозможно осуществить на земле сельскохозяйственного назначения);
2. Если назначение земли все же подходит под строительство, то для его осуществления необходимо получение разрешения собственника земли;
3. Земля, которая уже подвергнута аренде может быть частично передана в субаренду, но для этого необходимо получить согласие владельца;
4. Сохранение первозданного вида арендуемого участка.

Новым арендатором при подписание договора осуществляется приём ответственности за надлежащей сохранностью переданного участка, а также своевременность оплаты арендных платежей. Если какое-то из этих требований не будет выполнено, то собственник передаваемого участка может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для того, чтобы не возникало ситуаций, при которых возможны конфликтные ситуации с собственником, необходимо, чтобы все действия в отношении участка были согласованы, несмотря на то, что законом такое согласование не установлено.

При аренде государственного земельного участка необходимо получать разрешение в случае любого действия в отношении участка. Если осуществляется переуступка земель муниципальной собственности, то местная администрация в обязательном порядке должна предоставить свое согласие. Участок, передаваемый по переуступке права аренды должен быть передан в неизменном виде, поскольку законом запрещено делить его на небольшие части.

Для того, чтобы передать только часть участка, необходимо разрешение арендодателя, который определит границу той самой части участка. После получения разрешения собственник определит границу отделяемой части. Знайте, что после определения границы они должны быть зарегистрированы в установленном порядке. На каждый выделенный участок будет заключен свой арендный договор, который будет подлежать переуступке. Если не осуществить указываемый выдел, то один и тот же участок, с тем же номером будет зарегистрирован разными договорами одновременно.

Переуступка права аренды на земельный участок

Под арендой подразумевают договор, согласно которому владелец участка передает право использования земли и получения с нее дохода второй стороне. За указанное право арендатор оплачивает арендодателю фиксированный платеж (ренту).

Земельное законодательство предусматривает два вида аренды участков:

• Используемую для сельскохозяйственных целей;
• Используемую для строительства жилья.

Наиболее популярный среди физических лиц первый вид: у собственника есть возможность использования участка как объекта инвестирования, преимущественно участок не продается, с него получают пассивную прибыль.

Второй вид применяется в основном при заключении сделок с муниципальными властными органами. При подобных обстоятельствах, участки арендуются для целей строительства (частного жилья или многоквартирных домов, организации кооперативов и прочего).

Аренда может быть заключена на период как до, так и свыше 1 года. Если земля передается в пользование согласно подобному договору на период более одного года, законодательство обязывает осуществить постановку на учет в Росреестре.

В чем особенность передачи прав на участок

ГК РФ в п.2 ст. 615 гласит, что арендатор имеет возможность на протяжении всего периода действия договора использовать арендованное им имущество, не выходя за условия соглашения. Наиболее часто в перечень этих условий включена возможность передачи права на имущество, находящееся в аренде, третьим лицам.

Процесс осуществляется с использованием двух форм:

• Основываясь на договоре субаренды;
• Способом переуступки прав на аренду земли.

Субаренда являет собой соглашение между третьими лицами и арендатором, касающееся использования земельного участка и получения с него дохода.

Подобное соглашение может быть заключено на период действия основного договора. Ответственных сторон две – арендаторы двух договоров.

Уступка права на аренду участка подразумевает, что арендатор свое право аренды конкретного земельного участка уступает (одалживает) третьему лицу, которое становится в результате основным арендатором.

Это практикуется преимущественно в случаях приобретения сооружений, располагающихся на арендуемых территориях.

Проведение операции возможно без вовлечения в сделку владельца участка: информация, касающаяся изменения лица, арендуемого имущество, отдельно направляется землевладельцу с помощью уведомления.

В этой юридической процедуре имеются некоторые особенности:

• Нельзя произвести переуступку права аренды на землю при действующем договоре аренды, если подобные действия не обговорены между сторонами;
• Невозможно уступить право на участок под строительство жилья, если в основном договоре аренды данный земельный участок имеет сельскохозяйственное направление.

Порядок оплаты

Есть несколько нюансов, касающихся платежей:

1. Собственник и новый наниматель должны обговорить величину арендной платы, а также сроки ее внесения. Эти сведения необходимо отразить в соглашении. Обычно срок оплаты назначается на конкретное число, или устанавливается дата, до которой нужно внести средства.
2. В договоре между сторонами должна быть прописана ответственность, которая наступает в случае несвоевременного внесения платежей. Могут быть назначены пени, если задержка была по неуважительной причине.
3. Стороны устанавливают наиболее удобный для них вариант оплаты ‒ наличными, на карточку или счет.