Циан черноморское недвижимость без посредников
А если серьезно
К идее приобретения жилья на побережье Белого моря, впрочем, большинство опрошенных «Домом» экспертов рынка недвижимости отнеслись скептически. «Принимая решение о приобретении объекта недвижимости у моря в качестве постоянного места обитания, необходимо проанализировать перспективу развития региона в целом, — комментирует Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС». — Потенциал развития есть только там, где «есть жизнь». Можно до бесконечности долго фантазировать на тему большого потенциала, к примеру, Таманского полуострова в качестве «российского Лас-Вегаса», в реальности же мы видим — центром притяжения был и остается Сочи».
Для тех, кому олимпийская столицы России категорически не нравится, есть новый российский регион — Крым. «Крым в последний год был очень интересной темой, — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. — Те, кто купил там квартиры в марте 2014 года, очень довольны. Потому что цены на недвижимость в Севастополе выросли примерно в полтора раза. Этот рынок всегда был и до сих — единственный теперь в России — остается долларовым. Поэтому инвестиции там получились очень хорошие».
На защиту города с горячо любимыми детьми песчаными пляжами встает Ирина Шумская, директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Фонд ЮГ»: «Жилье в Анапе на данный момент — один из самых привлекательных объектов для инвестиций в Краснодарском крае. Недвижимость здесь недооценена». Как отмечает эксперт, в летний сезон 2014 года Анапу посетило рекордное число туристов, что, в свою очередь, способствовало повышению цен на недвижимость — в среднем ценник увеличился на 15 процентов. «В этом году ожидается дальнейшее увеличение количества туристов, что также повлечет за собой и подорожание жилья», — обещает г-жа Шумская.
В общем и целом, большинство экспертов не рекомендуют любителям пляжного отдыха «изобретать велосипед»: все годные для хорошего отдыха на море места давно известны, поэтому Берингам, Баренцам и Лаптевым домашнего розлива стоит успокоиться и исследовать возможности приобретения жилья на «традиционных» российских курортах. «Перспективными местами, то есть такими, где в ближайшее время мы прогнозируем высокий спрос, останутся Сочи, Имеретинская низменность, Крым», — ставит точку Валерия Косенкова, руководитель департамента городской недвижимости Kalinka Group.
Знал бы прикуп, жил бы в Сочи?
Самый развитый с точки зрения инфраструктуры российский курорт – безусловно, Сочи. Однако и цены здесь почти московские, тогда как в других городах черноморского побережья можно купить достаточно бюджетное жилье. «С точки зрения глобальной инфраструктуры Сочи в течение ближайших 30-50 лет будет объективно лидировать. Но Геленджик, Туапсинский район, Анапа – это не что-то кардинально другое, — отмечает Илья Володько. — Сейчас инфраструктура и качество отдыха везде достаточно высокое. Цены на недвижимость отличаются в разы, а разница в инфраструктуре не такая сильная».
Так, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Сочи составляет 155 000 рублей, в стандарт-классе – около 110 000 рублей. В Геледжике метр в новостройках стоит в среднем 98 000 рублей. Очень доступный курорт сейчас – Анапа. Средняя стоимость метра составляет 65 000 рублей, в самых недорогих новостройках – от 58 000 рублей.
«На мой взгляд, с точки зрения перспективы роста инвесторам выгоднее вкладываться в Анапу, чем в Сочи, поскольку больше потенциал роста цен», — считает Александр Коваленко. По данным MACON, с начала 2019 года цена на первичном рынке Анапы выросла почти на 10%, а за 2018 год – на 20%.
Черноморское побережье подходит не только для летних выездов, но и для постоянного проживания, поскольку здесь нормальная городская инфраструктура и есть рабочие места. «Здесь развита туристическая сфера (общепит, санаторный комплекс). Кроме того, активно развивается сельское хозяйство, в частности виноделие, — рассказывает Илья Володько. — Также рабочие места есть в транспортной сфере. Аэропорты и морские порты есть в Сочи, Туапсе, Геленджике, Новороссийске. Это трудоемкие сферы, где всегда нужны сотрудники. В порту Новороссийска, например, очень хорошие зарплаты. В рамках проекта терминала на Таманском полуострове очень много инвестиционных проектов, которые связаны с крупными портами и обслуживанием Крымского моста».
А вот в Крыму с комфортом проживания и состоянием рынка недвижимости все не так гладко. «Там нет нормальной мобильной связи, есть сложности с оплатой картами. Если вы приобретете квартиру и захотите ее сдавать, то не сможете это сделать через Booking или AirBnb, — говорит эксперт. — На мой взгляд, рынок недвижимости Крыма все еще не может прийти в себя с 2014 года. Но виновата не политическая обстановка, а собственники недвижимости, которые сразу решили, что их квартиры должны стоить как минимум вдвое больше в расчете на спрос со стороны россиян. В результате в 2014-2015 году сделок почти не было, потом цены начали потихоньку ползти вниз. Сейчас цены на первичном рынке южного берега Крыма достигли уровня около 103 000 рублей за квадратный метр. Это похоже на некий объективный уровень, но нужно понимать, что рынок только выходит из этой коррекции». К тому же на рынке мало новостроек: крупные игроки туда не заходят, в основном строят небольшие местные компании.
Россияне потянулись на юг
Несмотря на то, что последние годы реальные доходы населения не растут, многие покупатели все равно планируют покупку второго дома на курорте или даже первого дома – для переезда на море. «До 2014-2015 года такие покупатели зачастую рассматривали зарубежные курорты. Они могли себе позволить недвижимость, допустим, в Болгарии или небольшом городке Испании. Но из-за девальвации рубля российская недвижимость оказалась заметно дешевле, что привлекло дополнительных покупателей», — рассказывает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
Еще один фактор, повысивший привлекательность российского юга – сложности с выездом за границу для некоторых категорий россиян. «Возможно, это не такая большая аудитория, но она заметна в спросе – особенно на недвижимость высокого класса», — отмечает эксперт.
Большинство покупателей курортной недвижимости – жители Москвы и Санкт-Петербурга, высокий спрос отмечается также со стороны жителей Краснодара и из северных – в первую очередь нефтяных – регионов (см. «Дом у моря: где и почем можно купить курортную недвижимость»). По данным федерального застройщика «РКС Девелопмент», 70% покупателей приобретают курортную недвижимость в качестве летней резиденции. Многие из них сдают жилье отдыхающим в те периоды, когда сами там не живут. Также курортная недвижимость нередко интересна пенсионерам – как для проживания в хорошем климате рядом с морем, так и для дополнительного заработка. «Некоторые покупают сразу две квартиры: в одной живут, а вторую сдают. Или могут купить двухуровневую квартиру: на верхнем этаже жить, а нижний сдавать туристам», — говорит Александр Коваленко, коммерческий директор «РКС Девелопмент».
