Альтернативная продажа квартиры

Особенности альтернативной сделки

Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:

• люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
• переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
• разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.

Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.

Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.

Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.

Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.

Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.

Например, цепочка из трёх звеньев:

1. Покупатель;
2. Продавец, он же покупатель;
3. Продавец.

Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.

Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.

Получается:

1. Два покупателя;
2. Два продавца, они же один покупатель;
3. Продавец.

В свою очередь, последний продавец тоже может быть покупателем, то есть цепочка продолжается.Сложность оформления подобных сделок в том, что нужно одновременно найти одного или нескольких подходящих покупателей и продавцов, заключить сразу несколько не зависящих друг от друга сделок купли-продажи.

Чем больше людей заинтересовано, тем сложнее организовать процесс. Если один из участников в процессе откажется, придётся всё начинать сначала.

Что это такое

Допустим, я живу в однокомнатной квартире и хочу перебраться в двухкомнатную.
Обращаюсь в агентство, с которым делюсь своим желанием: мол, собираюсь продать свою однокомнатную хрущевку, доплатить тысяч 500 и купить симпатичную двушку в том же районе.
Конечно, хорошо, если моя квартира приглянется «чистому покупателю» с полутора миллионами в кармане, а владельцам выбранной мной двушки нужны будут деньги и ничего кроме денег.
Но все может сложиться и иначе: в мою квартиру влюбится хозяин комнаты, готовый продать свои 15 метров в общежитии, чтобы, наконец, стать владельцем отдельного жилья. А его комнату захотят купить своей дочке родители из области: пусть, мол, учится и живет в Нижнем… Так выстраивается один вариант цепочки.
Второй вариант цепочки растет вверх: предположим, я найду двухкомнатную квартиру, но ее владельцы ищут не денег, а трехкомнатную улучшенку для разросшегося семейства. Хозяева трехкомнатной, наоборот, мечтают разъехаться…
Когда уже попала в цепочку, приходится играть по ее правилам, то есть ждать, когда найдут желаемое все, кто со мной в связке.

Можно ли избежать альтернативной сделки? Можно. Например, сначала купить себе вторую квартиру, спокойно в нее переехать, а потом, не торопясь, ждать, когда найдутся желающие на первую квартиру. Этот вариант хорош при растущих ценах на недвижимость и наличии свободных средств. Можно сначала продать свою квартиру, встать на регистрационный учет в другом месте (на съемной квартире, у родственников), а потом покупать квартиру новую… Практики подсчитали, что это поможет сэкономить до 250 тысяч рублей, а, кроме того, не связывает временными рамками и дает большую свободу выбора. Но далеко не у каждого есть достаточные средства на покупку квартиры или хлебосольные родственники, готовые приютить на полгода ваше семейство с вещами и живностью. В большинстве случаев приходится одновременно продавать свою и приобретать новую квартиру. В этом и заключается сущность альтернативной сделки.

Главное действующее лицо и источник финансирования всей цепочки альтернативной сделки — покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой. На сленге риэлторов он называется «большой покупатель». Кроме прочего, именно он оплачивает комиссию агенту. А без агента провернуть альтернативную сделку объективно сложно.
Рискует «верхний», пожалуй, сильнее остальных. Если сделка по каким-то причинам не состоится (например, один из собственников откажется продавать) и цепочка распадется, все останутся при своем, а «верхний» покупатель потеряет время.
«Нижний» продавец — фигура не менее значимая. К его квартире предъявляется отдельное требование — она должна быть юридически свободна. То есть на момент заключения договора купли-продажи в ней никто не должен быть зарегистрирован, а к моменту получения документов из Росреестра (бывшей службы ФРС) бывшему хозяину необходимо вывезти свое имущество.

Сиротинушка я бездомная

При ближайшем рассмотрении, однако, оказывается… нет, не то чтобы все было не так – просто существуют различные варианты решения данной проблемы. Пожить можно напроситься к родственникам – при условии их наличия, а также совместимости характеров. Жилье можно снять (только лучше не говорить хозяевам съемной квартиры о своих жизненных обстоятельствах – они не любят «краткосрочных»). Можно, наконец, остаться проживать… в своей прежней квартире. Как отмечает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании «Penny Lane Realty», возможно условиться с покупателем вашей недвижимости о том, что освободите вы ее через 1-2 месяца, и занести соответствующий пункт в договор купли-продажи. Как показывает практика, на сегодняшнем рынке это вполне достаточный срок для поиска вами нового жилья, а многие покупатели в подобной ситуации идут навстречу. В самом крайнем случае (если договорились, но опаздываете на месяц-другой) можно заплатить покупателю за аренду квартиры.

В общем, вопрос этот упирается в деньги. Посчитайте и решайте – имеет ли смысл.

Типы сделок по купле-продаже

Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с большими рисками. При неправильной организацией сотрудничества можно не просто лишиться квартиры, но и потерять свои деньги.

В риэлтерской сфере деятельности принято выделять три типа сделок по купле-продаже квартир:

• Свободная или прямая сделка;
• Альтернативная сделка;
• Цепочка альтернативных сделок.

Различие типов сделок строится прежде всего на принципе сложности или простоты, а также на количестве времени, которое уходит на всю бумажную волокиту.

Прямая сделка по продаже квартиры не предполагает приобретение нового жилья. Продавец просто получает от покупателя деньги, но больше их не тратит на покупку других квартир.

Во взаимодействии участвуют только два субъекта: продавец и покупатель. Иногда в сделке может фигурировать риэлтор. В любом случае сделка после получения денег оканчивается. Это самый простой вариант сделки по купле-продажи квартиры, который применяется довольно нечасто.

Риски и подводные камни продаж с альтернативой

Несмотря на возможность сэкономить на покупке конечному покупателю, поторговаться и продать дороже продавцу, не съезжать на съёмное жильё продавцу-покупателю, выделяются следующие риски альтернативной сделки с недвижимостью, которые не следует недооценивать:

1. Несогласованность действий сторон. Наличие нескольких участников требует синхронности действий при совершении альтернативной сделки, пропуск времени любым участником приводит к разрыву всей цепочки.
2. Потеря времени. Любое оттягивание одного действия тормозит весь процесс, затягивая завершение на длительный период для всех участников.
3. Отказ от сделки или изменение существенных условий. Независимо от количества участников отказ одного приведёт к невозможности завершения для остальных и поиска нового кандидата на место выбывшего. Процедуру придётся начинать заново без очередной гарантии её удачного завершения. Изменение цены или порядка расчётов может также повлечь разрыв договорённости при несогласии остальных участников и принятия новых условий.
4. Отказ в регистрации или приостановка процедуры по одному из заключённых договоров. Все соглашения в альтернативной сделке с недвижимостью юридически не связаны друг с другом, поэтому в обязанности Росреестра не входит одновременная регистрация всего пакета. В результате возможна ситуация, когда всего лишь один незарегистрированный договор повлечёт к невозможности исполнения взятых обязательств остальными участниками. Если производится приостановка регистрации по одному из договоров, то получившие уведомление участники должны написать заявление на приостановку следующего договора и так далее.

Самый надёжный способ процедуры регистрации при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – проведение с использованием услуг нотариуса. Нотариально заверенные договоры не нуждаются в проверке специалистов Росреестра, что сокращает сроки до трёх дней, а риск частичной регистрации сводится к нулю.

Что значит альтернативная продажа

По статистике именно эту технологию чаще всего применяют при оформлении сделок с недвижимостью. В типовых ситуациях владельцы планируют:

• улучшить жилые условия;
• выполнить обмен на несколько квартир (комнат);
• переехать в другой город;
• получить доход от приобретения объекта с относительно худшими потребительскими характеристиками.

Для решения перечисленных задач организуют одновременное выполнение нескольких сделок с применением обычной схемы купли-продажи. Подразумевается согласованное выполнение следующих действий:

• подписание ДКП;
• регистрация в «Росреестре»;
• расчет и заверение актами отсутствия претензий.

При необходимости составляют «цепочку» квартир. Как правило, количество участников ограничивают (до 4-5), чтобы не усложнять процедуру чрезмерно.

Что это для покупателя

Для простоты изучения темы можно построить дальнейшие объяснения на конкретном примере:

• владелец большого объекта недвижимости (К1) приобретает две квартиры меньшей площади (К2 и К3) без привлечения собственных денег;
• стоимость К1 по правоустанавливающим документам – 2,85 млн руб.;
• квартира приобретена 20.06.2018 г.

По заданным условиям предполагается продажа К1 за сумму, которой будет достаточно для приобретения альтернативных объектов К2 и К3. Покупатель первой квартиры К1 фактически финансирует все сделки. Но в данной ситуации он действует по обычному алгоритму, так как для него не важны последующие действия других сторон. Предоплату при необходимости передают по письменной расписке. Для повышения надежности используют схему с задатком.

Что это для продавца

Владелец отторгаемой квартиры (К1) рискует больше по сравнению с покупателем. Получив предоплату, нужно в соответствии с договором выполнить свои обязательства по продаже. В оговоренный срок надо успеть заключить соглашения и приобрести альтернативную жилплощадь (К2 и К3).

В чем разница между свободной продажей и альтернативой

Простая купля-продажа – подразумевается участие двух сторон, покупателя и продавца. Взаимоотношения между участниками регулируются одним соглашением. Подписать ДКП можно непосредственно в отделении МФЦ. После подписания – немедленно передают документы для регистрации нового собственника. Для расчетов применяют банковскую ячейку. Доступ к деньгам продавец получает после предъявления выписки из «Росреестра», подтверждающей выполнение обязательств по договору.

Тип продажи квартиры альтернатива – это одновременное проведение нескольких стандартных сделок. В рассматриваемом примере участвуют три владельца квартир (К1, К2 и К3) и покупатель. Для исключения мошенничества необходимо согласованно выполнить рассмотренные выше действия подписания ДКП и регистрации. Отдельно можно получать деньги в банковских ячейках.

Пошаговая инструкция альтернативной сделки с недвижимостью

Рассмотри пошаговую инструкцию альтернативной сделки с недвижимостью более детально.

• Начинать нужно с поиска покупателя подлежащей обмену недвижимости. Затем подписывается авансовый договор и вносится сумма задатка. Обычно от времени подписания предварительного документа до осуществления сделки проходит один месяц. Но это необязательное условие, этот термин можно сокращать или увеличивать по обоюдному согласию сторон.
• Следующий шаг – поиск нового объекта недвижимости. Можно начинать его одновременно с продажей собственного жилья – так у вас будет больше альтернативных вариантов.
• Теперь уже вы вносите аванс за новое жильё (см. Как составить договор аванса при покупке квартиры), детально прописывая в предварительном договоре условия возврата авансовой суммы, если сделка не состоится. Не забывайте, что документы на покупаемый объект ещё не проверены. На него могут быть наложены обременения, одним из собственников может являться лицо, находящееся в тюрьме, в психоневрологической лечебнице и т. д.
• Следующий этап – проверка документов по двум объектам недвижимости, подготовка непосредственно самих договоров для сделки. Стороны оговаривают место, время встречи и порядок расчёта.
• Перед подписанием документов деньги вносятся в депозитарную ячейку выбранного сторонами банка. Оставляет оговоренную сумму покупатель, а забирает продавец. От количества продаваемых объектов в процессе альтернативной сделки и зависит число ячеек.
• После этого стороны приступают к подписанию договоров. Затем все документы одновременно передаются на регистрацию. Только после заверки договоров участники сделки получают доступ к ячейкам с хранящимися в них средствами.
• В оговоренный в договоре срок продавец должен освободить квартиру, передача объекта «фиксируется» актом приёма.

Факт передачи денег продавца следует подтвердить распиской от покупателя, написанной и подписанной им собственноручно.

Порядок альтернативной купли-продажи

Алгоритм подобной сделки осложнен большим количеством участников и затратами времени на согласование ее условий. В большей степени это касается человека, одновременно продающего и покупающего новое жилье.

Опишем общий пошаговый порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры:

Поиск участников — покупателя и продавца

Важно поставить их в известность об альтернативном соглашении.
Проверка юридической чистоты приобретаемого жилья (анализ документов, проверка отсутствия обременений).
Согласование сторонами способа и порядка проведения расчетов.
Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива при покупке квартиры становится прозрачнее (фиксируются ее условия и сроки).

Заключение договоров купли-продажи (ДКП).
Регистрация в .
Расчет

Этот этап реализуется в тот момент и таким способом, как это прописано в соглашении.
Передача квартир.

Важно подчеркнуть, что последовательность шагов может быть другой. Участники определяют время расчета и передачи квартир на свое усмотрение

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры при альтернативной сделке представляет собой соглашение, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Сделка должна соответствовать требованиям . Он определяет существенные условия договора, его форму и порядок заключения. Несоблюдение этих правил влечет недействительность соглашения.

Договор обязательно должен содержать такие сведения:

• Паспортные данные сторон.
• Данные об отчуждаемом объекте: точный адрес, площадь, кадастровый номер, основание права собственности.
• Цена недвижимости и четкий порядок расчетов. Он особенно значим, когда заключается альтернативная сделка купли-продажи квартиры.
• Права и обязанности сторон.
• Дата подписания.

Кроме того, лучше подробно описать порядок передачи имущества, определить форму акта приема-передачи. Сделать это можно в приложениях.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой приведен ниже.

Порядок расчетов

Наиболее распространены два способа расчетов:

• Проведение платежей с использованием банковских ячеек;
• Передача части денег на руки при подписании договора, а оставшейся суммы — на расчетный счет второго продавца. Этот способ актуален, если цены покупки и продажи не совпадают.

Расчет через ячейку или сейф проходит по следующей схеме:

1. Участники договора арендуют их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и платежи по ней. Если средств от продажи не хватает, доплату можно поместить в другую ячейку.
2. Стороны составляют соглашение. В нем прописывают условия предоставления доступа к деньгам. Безопаснее их продублировать и в договорах купли-продажи.
3. В ячейки закладываются денежные средства.
4. После подписания бумаг и регистрации перехода права собственности, продавцу открывается доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на расписку о получении средств.

Для того чтобы изъять деньги, следует предоставить в банк соглашение и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи запись о переходе права необходимо внести в ЕГРН. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

По каждой продаже должен быть собран отдельный пакет документов. Это объясняется тем, что для государственного органа альтернативная продажа недвижимости — не одна операция, а несколько.

Следует подать:

• заявление;
• паспорта заявителей;
• выписку из ЕГРН или иные правоустанавливающие бумаги на объект (например, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт квартиры;
• договор купли-продажи;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (2000 рублей за каждый каждый переход права).

Весь перечень подается лично:

• в офисе Росреестра;
• в многофункциональном центре.

Через 10 дней записи будут внесены в ЕГРН. Выписку из реестра выдадут на руки каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписан у нотариуса.

Получение нового жилья происходит по акту приема-передачи. Порядок выселения и заселения, как и срок выдачи ключей, определяется договором.

Возможные проблемы и их решения

1. Обрыв цепи. Если один клиент вдруг откажется продавать свою квартиру, если одному из покупателей вдруг откажут в кредите, вся цепочка попадает под угрозу разрыва.

Способы решения:

— срочный поиск другого варианта, чтобы спасти цепочку.
— подключение кредитного брокера. Когда для успеха сделки необходим кредит, солидные агентства недвижимости предлагают услуги кредитного брокера. Именно он собирает все справки, сопровождает клиента в банк, помогает выбрать оптимальную кредитную программу (зачастую – гораздо более выгодную, чем тот же банк предложил бы клиенту-одиночке) и ускоряет получение кредита.

2. Слабое звено. Когда в цепочку попадают квартиры из других агентств, это редко радует специалистов. «Мы зависим не только от своих агентов и клиентов, но и от коллег, которые могут дать неточную информацию (например, говорят, что все документы готовы, что хозяева готовы продать без проблем…)», — говорит Людмила Гадалова.

Способы решения:

— если у клиента нет времени на сбор полного пакета документов, он оформляет доверенность на риэлтора, и тот собирает все необходимые справки.
— если возникает неприятная ситуация с другим агентством, с ними ведутся дипломатические переговоры. При необходимости – с участием их первых лиц.

3. Проволочки. Когда сделка близится к завершению, все «звенья цепочки» собираются вместе, поскольку все договоры необходимо зарегистрировать в один день. Это тоже непросто: народу в службе Росреестра бывает много, раньше можно было всю цепочку «протянуть» через одно окно, сейчас это невозможно, на регистрацию каждой квартиры нужно стоять отдельную очередь.

Способы решения:

— оформление доверенности. «Если не успеваем сдать все документы сразу, берем доверенность от покупателя и продавца, чтобы им не терять два дня в очередях, не отпрашиваться с работы, и сдаем на следующий день», — комментирует Людмила Гадалова.

4. Хилое соединение. Если все удачно нашли решение своих задач, все сдали документы на регистрацию, все стали собственниками новых квартир, встает вопрос об освобождении квартиры, о выписке и снятии с регистрационного учета. Чем длиннее цепочка, тем серьезнее могут быть сложности. Очень часто люди не соблюдают сроки выписки и освобождения. Случается, первый в цепочке может получить свою квартиру даже через два месяца после того как перечислил деньги и вроде бы официально стал хозяином жилья.

Способы решения:

— опытное руководство финальными этапами.

Этапы альтернативной сделки с недвижимостью

Заинтересованному лицу следует определиться с причинами притязаний на альтернативный вариант покупки. Взвесить преимущества, которые планируется получить. Попытаться предусмотреть риски, которые могут выявиться в случае незапланированных и не зависящих от воли инициатора, обстоятельств.

Проработав план, целесообразно провести мониторинг путём сверки стоимости продаваемой квартиры и той, которая планируется в итоге.

Подготовив пакет документации, требующийся для сбыта объекта, можно выставить квартиру на торги. Иногда целесообразно обратиться в компанию по торговле недвижимостью или риэлтору. При желании – заняться поиском вариантов самостоятельно.

Если владелец проводит сбыт собственными усилиями, стоимость жилья определяется по аналогии с равнозначными объектами, выставленными на торги в районе расположения дома собственника.

Главная задача – найти покупателя, готового рассчитаться деньгами, а не посредством аналогично проводимой сделки. Допустимо вступить в контакт с альтернативщиком, при условии наличия покупателя на его квартиру.

Договорившись о продаже жилья, следует составить предварительный договор и получить аванс, положенный с учётом гарантий сохранения права продажи претенденту (ст.380 ГК РФ). После чего следует, не затягивая по срокам, подбирать вариант приобретения жилья.

С контрагентами сделки следует заключить договор о снятии с регистрационного учёта после прописки в новом жилье.

Если в помещении прописаны дети, целесообразно подобрать промежуточный вариант прописки, выписавшись к родителям, родственникам или знакомым, во избежание действия статьи 292 ГК РФ.

Найдя недвижимость для приобретения, требуется проверить её чистоту. Это можно сделать:

• проведя удостоверение купчей у нотариуса;
• оформив титульное страхование.

После проведения экспертизы, заключается гражданско-правовой договор. Альтернатива предусматривает одновременное подписание договоров сторонами.

Если договор определяет сделку равноценной – контрагенты проводят взаиморасчёты, исключая из финансовой схемы заинтересованное лицо. По преимуществу используется банковская ячейка, куда покупатель старой квартиры кладёт деньги, а продавец нового жилья забирает их после регистрации.

Если новая недвижимость стоит дороже, деньги доплачиваются в требующейся сумме переводом, передачей в присутствии свидетелей или кладутся в другую банковскую ячейку.

После подписания договоров и проведения взаиморасчётов, объекты передаются актом приёма-передачи. Возникает фактическое владение объектами.

Oткaзывaeтcя знaкoмитьcя c вaми личнo

Нepeдки cлyчaи, кoгдa пpoдaвeц нe мoжeт caм пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe и нaдeляeт дpyгoe лицo пpaвoм пoдпиcaть дoгoвop и пoлyчить дeньги oт eгo имeни. 3дecь вoзмoжны вapиaнты пoддeльнoй дoвepeннocти, oтoзвaннoй и cocтaвлeннoй oт имeни нeдeecпocoбныx, oгpaничeннo дeecпocoбныx и дaжe yмepшиx людeй. Кoнeчнo, мoжнo пpoвepить, нe oтoзвaнa ли дoвepeннocть, нo быть cтoпpoцeнтнo yвepeнным в дoбpocoвecтнocти выдaвшeгo ee нoтapиyca вы вpяд ли cмoжeтe. 

Ecли вo вpeмя пoдгoтoвки к cдeлкe вы oбщaлиcь c пpoдaвцoм, и oн caм пpeдyпpeдил вac, чтo нe cмoжeт пpиcyтcтвoвaть нa пoдпиcaнии, pиcкoв cильнo мeньшe. A вoт ecли вы пpoдaвцa в глaзa нe видeли, a oбщaeтecь тoлькo c eгo дoвepeнным лицoм — этo пoвoд нacтopoжитьcя. Coвpeмeнныe cpeдcтвa cвязи пoзвoляют пooбщaтьcя c чeлoвeкoм, дaжe ecли тoт нaxoдитcя в дpyгoй cтpaнe. Taк чтo ecли xoзяинy и eгo дoвepeннoмy лицy нeчeгo cкpывaть, oни пoйдyт вaм нaвcтpeчy и нaйдyт вoзмoжнocть opгaнизoвaть пepeгoвopы.

Что такое тип продажи квартиры — альтернатива?

Тип продажи альтернатива — что это значит?

Если внимательно изучить рынок вторичного жилья, то можно натолкнутся на такие объекты жилой недвижимости, продавцы которых, собираются отчуждать их с одновременной покупкой новых квадратных метров.

Такая ситуация несет определенный риск покупателю, поскольку при наступлении некоторых последствий, сделка может не состоятся.

Исходя из этого, появилось понятие — альтернатива. Она подразумевает такую ситуацию, при которой продавец альтернативной квартиры находится в таком положении, при котором он, на момент отчуждения объекта недвижимости не имеет другого жилого помещения. Но собирается его приобрести за деньги, вырученные от реализации альтернативной квартиры. 

Если рассматривать такую ситуацию с правовой точки зрения, то ей больше всего соответствует договор мены. При нем одна сторона, передает другой определенную вещь (в данном случае свою квартиру) а получает от другой также объект недвижимости, который может быть больше или меньше, либо иметь аналогичную квадратуру.

Правовые признаки альтернативной продажи квартиры

Исходя из этого, альтернативная квартира имеет следующие правовые признаки:

• на момент подписания предварительного соглашения о ее отчуждении, в ней проживает, либо прописана семья (члены семьи продавца);
• вырученные средства от отчуждения должны пойти на приобретение объекта жилой недвижимости;
• продавец может отменить сделку в любое время, если не сможет найти квартиру, в которую переедет его семья, чтобы не остаться «на улице».

Если этих трех признаков нет, значит, понятие альтернативная квартира отсутствует. Такой объект жилой недвижимости считается чистым.

Какие есть риски при альтернативной сделке?

С количеством участников, задействованных в механизме купли-продажи, возрастает и риск «разрыва» всей цепочки. Это может быть связано как с некорректно предоставленными документами на квартиру, так и с человеческим фактором.

Довольно сложно согласовать с большим количеством людей все условия: как по месту-времени, так и по механизму проведения сделки. Поэтому и цена «альтернативной» недвижимости на рынке ниже, в среднем до 15%.

Успех доскональной проверки и подготовки документов, чёткого взаимодействия сторон на всех этапах во многом зависит от профессионализма риелтора. Изучайте рекомендации фирм, занимающихся недвижимостью, и выбирайте только настоящих профессионалов.

Без компетентной помощи, кроме затраченных сил и времени на поиски недвижимости, сбор и подготовку документов, вы можете пострадать финансово – ведь оформление всех бумаг тоже стоит денег.

Что такое легкая альтернатива при продаже квартиры

Например, оценка квартиры в Митино. П редлагаемые на вторичном рынке квартиры бывают двух типов: свободные и альтернативные. За первые собственники действительно хотят получить деньги. Во втором случае конечной целью продавца являются не наличные, а иная недвижимость, приобретаемая взамен продаваемой. Фактически речь идет не о продаже, а об обмене. В лучшем случае сделка просто затянется, в худшем может вообще не состояться.

Людям свойственно преувеличивать свои возможности, так что совершенно не исключено, что продавец квартиры, получив за нее аванс, начнет подбирать замену — и убедится, что ничего интересного ему за имеющиеся деньги не светит. Он ищет и ищет, а вы, потенциальный покупатель его квартиры, ждете и ждете… Иногда в итоге, помариновав вас пару месяцев, контрагент заявляет: а я передумал! Проблема осложняется тем, что не все владельцы альтернативных квартир честно признаются, кто они есть.

Иные тщательно скрывают свой статус и убеждают потенциальных кандидатов, что продажа у них чистая. Попробуем разобраться, можно ли их вычислить. Второй шаг — вне зависимости от того, что написано в рекламе, строгим голосом спросить продавца по телефону, что там у него с юридическим статусом. То ли действительно безгрешен, то ли притворщик отменный. Прояснить обстоятельства поможет непосредственный визит. В рамка рассматриваемой темы нас интересует один момент: обжитая ли квартира?

То, что в ней живут, видно сразу. Сам собой возникает вопрос — куда же люди денутся? А если хозяин уверяет, что выехать им есть куда, что мешает это сделать уже сейчас, до сделки? Кроме того, напоминает эксперт, помимо бывшего собственника это могут быть и арендаторы.

А если договор составлен грамотно и зарегистрирован в госорганах, они имеют право оставаться на снятой площади до истечения срока его действия. К сожалению, покупателей квартир и риелторов эти организации в упор не видят — документы выдаются только собственникам квартир либо тем, кто имеет нотариально удостоверенную доверенность.

Так что стоит предложить владельцу прогуляться до ЕИРЦ и посмотреть документы. Особенных очередей в этих организациях сейчас нет, графики работы удобные: практически повсеместно пять дней в неделю с В общем, если продавец не аферист, такой вариант не покажется ему обременительным.

Получив желаемое выписку из домовой книги или Единый жилищный документ , смотрим, нет ли зарегистрированных по месту жительства. Если таковые обнаружились, выясняем у продавца, кто такие, почему живут и куда денутся. Бывает и так, что все в порядке: никто не живет, зарегистрированных нет, но владелец хочет одновременно с продажей квартиры купить новую. Главным подтверждением того, что квартира свободна, являются сроки, в которые продавец готов выйти на сделку.

Для сегодняшнего московского рынка абсолютный максимум если у собственника не готовы документы БТИ составляет две недели. Остальное — от лукавого: все это время, прикрываясь разными благовидными предлогами, контрагент будет судорожно искать другую квартиру. Вести бесконечные беседы о том и этом, подсовывать подозреваемому различные тесты, в ходе которых он волей-неволей выболтает нужные сведения… Это мы к тому, что такие приемы вполне применимы и на квартирном рынке.

Допросить продавца по законам военного времени у вас все равно не получится — так почему бы не провести время за приятным разговором. Попутно можно выяснить массу интересного о квартире, районе, жизненных обстоятельствах контрагента… Порой всплывают вещи чрезвычайно увлекательные — и не только касающиеся проблемы альтернативности. Другой рассказал, что его достали соседи сверху, каждую ночь устраивающие шумные пирушки. А продавцы отправились на поиск других клиентов. Надо полагать, нашли — не таких любителей поговорить.

Комментарии 9 ella. Антон Учитель. Олег Юрьевич. Наталья Мишина. Алексей Набойченко. Артемий Нерадовский. Написать комментарий. Задать вопрос без регистрации Написать в блог. Вопрос-ответ Блоги. Специалисты Компании Адреса. Личный кабинет.

Что такое альтернативная продажа квартиры?

Альтернативная сделка – это сделка по продаже недвижимости, в которой за вырученные от продажи квартиры деньги продавцом сразу покупается новая квартира. Это единственный подходящий для сделки вариант, когда невозможно договориться о равнозначном и прямом обмене.

В альтернативной сделке оба договора купли-продажи подписываются одновременно. Оба соглашения происходят в один день, все документы регистрируются также единовременно.

Участниками альтернативной сделке выступают:

• Первый продавец, он же второй покупатель;
• Первый покупатель;
• Второй продавец.

Первый продавец реализует свою квартиру первому покупателю, в то же время он покупает себе новое жилье у второго продавца, становясь вторым покупателем.

В такой схеме участвует только одна альтернативная квартира

Причём абсолютно неважно, первая или вторая квартира будет признана альтернативной. Это не будет влиять на суть сделки

Лица, владеющие жильем по договору долевого участия, не могут стать субъектами альтернативной сделки потому, что в этом случае сразу въехать в это жилье новые покупатели не смогут. Дом попросту не будет введён в эксплуатацию, а квартира в нем будет существовать лишь на бумаге.

Цепочка альтернативных продаж

Что значит цепочка альтернативных продаж? Это сделка, в которой присутствует не одна альтернативная квартира, а сразу несколько. При этом участников такого взаимовыгодного сотрудничества тоже прибавляется.

На практике редко встречаются альтернативные соглашения с более чем 4 квартирами. Но около 10 участников альтернативы вполне спокойно могут существовать в такой продаже. Были случаи, когда насчитывалось в одной цепочке 20 участников.

Чем больше цепочка альтернативных продаж, тем выше риск. Если кто-то из участников выбывает из цепочки, приходится заново формировать связи между ними. Это существенно затягивает время заключения договора купли-продажи.

Для ограничения роста цепочки в договор аванса включается условие о том, что новый продавец обязан будет выбирать себе квартиру из прямой продажи.

Предметами альтернативных цепочек чаще являются большие квартиры по 3 или 4 комнаты. Так, продавец одной 4-комнатной квартиры может по альтернативе за своё жилье получить сразу две 2-комнатных квартир. Это говорит о том, что сделки не всегда происходят последовательно.

Как происходит расчёт при альтернативной продаже квартиры?

Для учета интересов всех сторон или минимизации рисков потерь денежных средств обычно арендуется сразу несколько ячеек. Вместе с ячейками подписываются различные условия доступа к ним.

Две банковские ячейки используются в той ситуации, когда квартиры не равнозначны, и имеет место быть доплата денежных средств за разницу. Происходит это обычно по стандартной схеме.

До подписания договора купли-продажи арендуются ячейки в депозитарии банка, после подписания соглашения – сделки регистрируются и продавцы получают доступ к нужным ячейкам.