Реновация

Прослушать новость

Кстати, владелец квартиры имеет полное право потребовать вместо нового помещения деньги. Правда, есть одна оговорка. Если его квартира находится в залоге или под арестом, то мэрия денег не даст. Вместо этого он просто получит объект, на который в ЕГРН тут же будут наложены прежние ограничения. Так что реновация не спасает от обеспечения обязательств.

Для реализации программы заключается договор между владельцем квартиры и уполномоченным на то органом исполнительной власти Москвы. В договоре оговариваются все условия, в том числе и переход права собственности на хрущевку властям города, а также предоставление владельцу нового объекта.

Суть программы

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и !

Несмотря на то, что ремонтировать можно много чего, термин «реновация» сегодня связывают, в основном, с территориальной реконструкцией.

Что такое реновация простыми словами? Это снос существующих старых жилых зданий и переселение проживающих в них во вновь возведенные дома.

Пионером в программе выступила Москва. В столице уже начали разрушать 5- и 9-этажные панельные строения (так называемые «хрущевки»), срок эксплуатации которых истек. Считается, что на их ремонт необходимо больше денег, чем на строительство новых зданий.

Поэтому требуется обновить жилой фонд посредством замены старых домов на вновь построенные, в которых квартиры отвечают современным нормам и представлениям о комфортном проживании.

Получение квартир теми, кто их не имел, а также оформление дополнительных метров

Граждане, проживавшие в коммунальных квартирах и имевшие в собственности одну комнату, получают при расселении отдельную квартиру. Причем если комната находилась в долевой собственности, то владельцы долей все равно должны получить отдельные изолированные помещения. Им, реновация, конечно, выгодна.

Выгодна реновация и нанимателям социального жилья. Подобная категория жильцов получает не просто равноценную квартиру, но и может ее приватизировать. Более того, и снимавшие квартиру по найму, и домовладельцы, а также вообще все жильцы, нуждающиеся в улучшении условий проживания, получат новые помещения исходя из принятых в Москве нормативов. Иными словами, они просто улучшат свои жилищные условия вне очереди. Кстати, именно данная категория москвичей на все 100% поддержала программу. А их жило (и живет) немало в хрущевках.

Что такое реновация и для чего она нужна?

Реновацией называют процесс обновления, улучшения или реконструкции без нарушения единой основы.

Реновация может проводиться совершенно в любой строительной отрасли. Но в настоящий момент ее в основном связывают с территориальным обновлением. Происходит уничтожение древних строений. В основном это строения жилищного фонда. В процессе реновации происходит переселение людей из их старых жилищ в совершенно новые, только что возведенные строения.

Первопроходцем в реализации этой программы выступает Москва. В нашей столице подлежат сносу многие пятиэтажные и девятиэтажные дома. Строения, которые в основном являются панельными, построенные во времена Хрущева.

Жилой фонд требует постоянного обновления. Необходимо производить замену старых домов на совершенно новые, благоустроенные. Нынешние новостройки соответствуют всем современным требованиям. Проживание в них для людей будет более комфортным.

Как все началось

«Реновация» стало словом года в 2017 году. Действительно, масштабы программы действительно впечатляли, московские власти запланировали снести и расселить больше 5 тысяч устаревших домов, а освободившиеся участки отдать под застройку современными кварталами.

Что особенно важно, дело не в состоянии домов (аварийные дома расселяются по другой программе), а именно в их моральном износе. Такие дома называли неудобными и непригодными к капитальному ремонту

Но история сноса московских пятиэтажек началась задолго до этого.

Расселять устаревшие пятиэтажки в Москве начали с начала 2000-х годов, а сама программа была разработана в 90-х годах прошлого века под руководством мэра Москвы Юрия Лужкова. Программу так и называли – «лужковская», по ней до 2010 года планировалось расселить 1722 пятиэтажных дома, и к настоящему времени программа почти завершена.

Суть новой программы – продолжение сноса пятиэтажек, но уже тех серий, которые по прошлой программе считались еще вполне нормальными. О новой программе переселения жителей пятиэтажек заговорили в 2017 году, когда оказалось, что финансовые возможности Москвы вполне позволяют и дальше расселять пятиэтажки.

Неофициально говорят, что это и стало поводом начать программу – в бюджете Москвы после нескольких лет профицитного бюджета накопилось много денег, и если их не пустить в ход, пришлось бы «делиться» с федеральным бюджетом.

Новую программу назвали реновацией, чтобы подчеркнуть факт комплексной переделки города. То есть, вместо точечных сносов старых домов предложено осовременить целые кварталы и районы. Это включает не только строительство нового жилья, но и создание более комфортной городской среды, и социальной инфраструктуры.

Законодательство быстро адаптировали к новой программе: если первоначальную идею озвучили в середине февраля 2017 года, то уже 1 июля законодательные поправки в закон о статусе столицы подписал президент.

Еще до принятия законопроекта новая программа вызвала протест у многих жителей столицы. Основная их претензия была в том, что в первоначальной версии законопроекта разрешение на расселение и снос дома считалось полученным, если за него проголосовало больше половины жителей дома. Впоследствии цифру увеличили до 2/3, но акций протеста было уже не избежать.

Тем не менее, законопроект был принят, финансирование (около 400 миллиардов рублей на строительство нового жилья) было согласовано и предусмотрено в бюджете Москвы, а для организации процесса создан специальный Фонд реновации, через который проходят все финансовые операции по программе.

По состоянию на середину 2019 года программа реализуется, жителей переселяют в новые дома, деньги осваиваются. Одновременно о реновации заговорили власти других регионов.

Что такое программа реновации

Реновация зданий представляет собой процесс замещения тех сооружений, которые уже отслужили свое. Вместо них планируется построить новые здания, которые будут удовлетворять всем требованиям текущего законодательства и безопасности.

Просто так здание под снос не попадет. Требуется отделять значение понятия реновации от сноса. Специалисты оценивают множество характеристик, прежде чем решить, стоит ли замещать сооружение новым. Учитываются такие параметры:

• общий метраж;
• число проживающих людей;
• общая степень изношенности;
• наличие объектов общего пользования, в том числе больниц, общеобразовательных школ, детских садов.

Только после оценки состояния жилого здания при наличии определенных условий происходит введение его в реестр замещаемых. Когда оно появляется в этом списке, проводится аукцион. Различные компании борются за то, чтобы благоустроить территорию, представляя проекты и планировки.

Кто решает, какой дом попадет в программу?

Право утверждать программы сноса и реконструкции жилых зданий предоставлено региональным властям. Однако дом не сможет быть расселен без согласия собственников/нанимателей (они представляют собственников) квартир в нем. Им предлагается созвать общее собрание и проголосовать на нем «за» или «против» включения конкретного здания в КТР. Чтобы дом попал в программу, требуется не менее 2/3 голосов от общего числа жильцов.

«На проведение собрания жильцов дается 1 месяц. Если жители не успевают его провести, автоматически дом включается в программу КРТ. Срок достаточно маленький, есть вероятность, что люди просто не успеют собраться. Поэтому, если есть вероятность, что ваш дом попадет в данную программу КРТ, а вы и другие соседи этого бы не хотели, необходимо проверять информацию на официальных сайтах правительства субъекта федерации», – комментирует управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.

Общий стилобат и подземная парковка

Для дома, который построят по программе реновации на Базовской улице, архитекторы выбрали необычную форму. Две секции комплекса не имеют общей стены, а объединены общим стилобатом и подземной парковкой. Такое решение позволит избежать эффекта колодца: за счет отдельных корпусов солнечный свет будет проникать между секциями и освещать двор. При этом общий первый этаж образует приватное пространство двора — посторонние люди заходить туда не будут. Фасады облицуют бетонной плиткой под клинкер, а также керамогранитом с текстурой, напоминающей дерево.

Аналогичную идею реализуют в Нижегородском районе. На Новохохловской улице возведут жилой комплекс из трех домов.

Для оформления фасадов будут использовать бетонные плиты, имитирующие кирпи, и металлические кассеты из оцинкованной стали. Особый стиль и ритм проекту даст витражное остекление.

Реновация жилья в Москве: законодательство о реновации

Итак, долгожданный и столь резонансный закон, положивший начало программе реновации столичного жилого массива, принят. В ходе слушаний были внесены множественные правки и учтены интересы жителей домов, попавших в программу (всего их порядка 1 500). При этом недовольных осталось достаточно: так, жители примерно 300 домов хотели включения в программу своего жилья, а более 400, наоборот, желали вычеркнуть свою недвижимость из списка.

Львиная доля обсуждений и протестов населения касается принятого Московской городской думой регионального закона «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав…» от 17.05.2017 № 14. Однако этот акт не является единственным регулирующим вопросы благоустройства застроенных территорий Москвы. Не меньший интерес общественности вызывают изменения, внесенные в закон «О статусе столицы…» от 15.04.1993 № 4802-1 и некоторые иные акты федеральным законом от 01.07.2017 № 141-ФЗ.

Стоит отметить, что вопросы реновации, не урегулированные специальными законами, планируется решать в соответствии с Жилищным и Градостроительным кодексами.

Кому выгодна реновация

Она имеет огромное значение для большинства москвичей. Если подойди объективно, то выгодна она сразу трём сторонам: правительству, собственникам старых домов и коммерсантам. Чем?

1. Правительство получит решение множества проблем начиная от необходимости вкладывать миллионы в реконструкцию ветхих зданий.
2. Собственники квартир в домах, которые действительно требуют сноса или капитальной реконструкции за огромные деньги, получат новое и комфортабельное жильё.
3. Для бизнеса (да и для жильцов) выгодно, что первые этажи будут занимать магазины и другие объекты соцкультбыта. То есть перевозить продукты, товары повседневного спроса за километры от дома — нет необходимости.

Застройщики

Строительство в рамках московской реновации обеспечивает ряд застройщиков, среди которых:

• Упpaвлeниe гpaждaнcкoгo cтpoитeльcтвa;
• Упpaвлeниe экcпepимeнтaльнoй зacтpoйки микpopaйoнoв;
• «KPOCT»;
• ФCK «Лидep»;
• Гpуппa ЛCP;
• ГK «ПИK»;
• «Интeкo»;
• ГBCУ.

По округу ТиНАО обсуждается вопрос привлечения новых застройщиков.

Определять, кто именно построит тот или иной дом – задача Фонда реновации. Конкурс между компаниями проводится по правилам государственных закупок. В тендерах обычно участвует от 2 до 6 компаний, которые предлагают собственные условия, исходя из имеющихся возможностей.

Строительство каждого дома проходит по проекту, утвержденному Правительством Москвы. Застройщики подчеркивают, что проекты индивидуальные, планировки совершенно различные, но все они создаются с учетом потребностей переезжающих семей.

Застройщики (они же, строительные компании или девелоперы) берут на себя обязательство по передаче квартир, соответствующих проекту, пригодных для проживания, полностью благоустроенных. При выявлении дефектов нужно обращаться в управляющую компанию и фиксировать недостатки актом, чтобы их в скором времени устранили.

Куда переедут жители?

Вопрос, который больше всего волновал москвичей и, конечно, будет волновать жителей других регионов страны, если программа получит широкое распространение: «Куда переедут жители?».

Беспокойство на этот счет понятно — никто не хочет переезжать пусть и из старого дома, но зато расположенного в престижном и благополучном районе, неподалеку от метро и инфраструктурных объектов, в отдаленные и неблагоустроенные «резервации». Надо сказать, что жители столицы сами встали на защиту своих прав и провели массу акций протеста, добившись внесения в закон поправок, в значительной степени защищающей их права. В конечном счете жителям предоставили 2 варианта: либо получение жилья, либо компенсация за него. В законе сказано, что жилье должно быть равноценным или равнозначным.

Какое жилье считать равноценным?

Исходя из обновленной ст. 7.3 закона от 15.04.1993 № 4802-I, можно сформулировать основные правила предоставления жилья взамен сносимого по программереновации жилья в Москве:

• Количество комнат и жилой метраж в новой квартире равны или превышают то, что оставляет житель в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь и вовсе больше той, которая была у жителей.
• Новая квартира отвечает стандартам благоустройства, которые предварительно устанавливаются нормативными актами столицы.
• Жилье должно иметь улучшенную отделку по требованиям столичного законодательства.
• Новая квартира находится в доме, расположенном в том же районе столицы, что и сносимый дом. Стоит сказать, что это был наиболее волнующий жителей вопрос. По изначальному проекту допускалось предоставление жилья в соседних районах. Для многих это значило существенно потерять в стоимости жилья и своем комфорте. На данный момент норма изложена в форме, которая обязывает власти переселить жильцов в пределах района, но и здесь могут возникнуть сложности, связанные с недовольством из-за удаления от станций метро или зеленых зон. Исключение сделано для жителей Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов — им могут быть предоставлены квартиры, расположенные в другом районе, но в пределах соответствующего округа.

Не для развития, а для «заморозки»

Как полагает адвокат Дмитрий Некрестьянов, новый закон позволит решить многие связанные с расселением проблемы, если город научится применять механизмы КРТ. По его словам, вопрос о возможном негативном влиянии закона на расселение сводится не к недостаткам документа, а к правоприменительной практике: даже самые хорошие нормы можно применять так, что будет совершенно иной результат, чем планировалось.

«Стоит отметить, что в настоящее время в Петербурге используется статус КРТ по прямо противоположному назначению — не для развития территорий, а для “заморозки” развития. За несколько лет существования территорий КРТ в Правилах землепользования и застройки не было принято ни одного решения об их реализации», — подчёркивает Дмитрий Некрестьянов.

Расчёт на привлечение средств девелоперов в процесс реновации оправдан лишь отчасти.

«Чтобы застройщик пришёл, надо его чем–то заманить. Коммерческую составляющую никто не отменял», — напоминает Светлана Денисова.

«Полагаю, что на текущем этапе участие в программе среди петербургских девелоперов может вызвать интерес либо у застройщиков, которые специализируются на реновации, либо у крупных компаний, которые могут взять на себя дополнительную нагрузку», — уточняет Александр Брега.

По его словам, реновация деградирующих кварталов — одно из наиболее перспективных направлений для девелоперов. Но пока рассуждать об участии или неучастии можно только теоретически.

Елена Зубова

Все статьи автора

16 марта 2021, 07:21

6883

Квартиры с собственным микроклиматом

Изменятся и сами квартиры. Количество комнат, а также жилая площадь в них будет не меньше, чем в старых. А вот кухни и санузлы станут больше. Если в пятиэтажках размеры кухни редко превышали шесть квадратных метров, то в новых домах кухни будут не менее девяти «квадратов». Кроме того, площади квартирам добавят и широкие коридоры и балконы. В среднем площадь новых квартир на 30 процентов больше, чем старых. На одного человека в новом доме будет приходиться 27,5–30 квадратных метров площади квартир, в то время как в пятиэтажках этот показатель был около 18–20 квадратных метров.

А еще в новых квартирах будет тепло. Современные системы отопления согреют помещение, а качественные стройматериалы и современные двухкамерные стеклопакеты в окнах сохранят тепло в доме. На радиаторах отопления установят терморегуляторы для тех, кто предпочитает жить в прохладе. С их помощью можно будет отключить батареи, чтобы понизить температуру воздуха в квартире.

Можно ли за дополнительную плату приобрести квартиру с большим числом комнат и большей площадью, чем та, которую предоставят бесплатно?

Да, возможность приобрести квартиру с доплатой за дополнительные комнаты или метры предусмотрена программой реновации. Стоимость устанавливается рыночная, но участнику программы реновации предоставляется скидка в размере 10%. Ею можно воспользоваться только один раз.

Жилье можно выбрать только в домах, в которые идет переселение по программе реновации, и только в своем районе.

Также есть ограничение: максимальная площадь жилья, полученного с доплатой, не может превышать 100 квадратных метров.

Доплату можно сделать как из собственных, так и из кредитных средств. Также можно использовать для улучшения жилищных условий материнский капитал, жилищные субсидии, государственные жилищные сертификаты и другие не запрещенные законом источники средств.

Заявление о желании приобрести жилье большего размера нужно подать в Фонд реновации в течение 30 календарных дней со дня получения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на равнозначную квартиру.

Если вы уже переехали, в течение ближайших 2-х лет с момента оформления в собственность по договору мены равнозначной квартиры вы можете приобрести еще одну квартиру общей площадью не более 100 квадратных метров со скидкой 10%. Приобрести дополнительную квартиру по Программе реновации возможно однократно.

Новая волна реновации

С 2021 года о реновации заговорили вновь, но теперь проект программы настолько запутанный, что москвичи пытаются найти разъяснения простыми словами. Однако даже спустя несколько лет, в реновацию вносятся изменения, дополнения и оговорки, а это означает, что в программе еще много нерешенных вопросов.

Основные моменты программы реновации нового времени простыми словами:

• Дома, включенные в программу, не обязательно аварийные. Однако власти заверяют, что срок их эксплуатации подходит к концу, и их все равно нужно будет сносить.
• Москвичам предоставляется равнозначное жилье – по площади, количеству комнат и району. Коридоры, кухни и санузлы в новых квартирах будут просторнее, чем в хрущевках. Предполагается, что новая жилплощадь будет однозначно лучше старой, однако по равноценности нового и старого жилья говорить сложно.
• Если по программе реновации переселяется очередник, ему предоставляется квартира с одновременным улучшением жилищных условий.
• Инфраструктура районов и придомовых территорий тоже не останется в стороне. В каждом обновленном районе запланировано строительство больниц, школ, спроектированы детские и спортивные площадки, социальные объекты. В самих домах на первом этаже выделяется специальная нежилая площадь для учреждений, магазинов, аптек. Появятся не просто новостройки, а целые жилые комплексы в микрорайонах.