Понятие и типы условно разрешенного вида использования земельного участка

Документы для смены вида разрешенного использования земельного участка

Полный перечень документов необходимо получить в администрации поселения, к которому относится участок земли и территория земли, на которой расположен участок. Документы необходимо подготовить с учетом категории землепользования, присвоенной участку, правоустанавливающие документы, на основании которых владелец является собственником или арендатором.

Базовая документация представляет собой следующий список:

• Удостоверение личности гражданина России;
• Если вместо собственника участка земли выступает его представитель или арендатор, то предоставьте доверенность, заверенную нотариально;
• Кадастровый паспорт на земельный участок;
• Оригинал и копию договора аренды, дополнительно составьте и подпишите с собственником земли согласие на смену ВРИ;
• Составьте заявление, учтите, что в тексте нужно указать просьбу о смене ВРИ. Это актуально в том случае, если нет необходимости изменять категорию земли;
• Документы на объект недвижимости и иные объекты, возведенные в пределах территории участка, на основании которых можно определить права собственника и фактического владельца земли;
• Если присутствуют права сособственников, то необходимо письменное согласие от каждого на смену ВРИ;
• Подготовьте и утвердите проект схематического расположения объектов на территории земли, обозначьте планировку схематически;
• Предоставьте выкопировку с изображением участка земли и располагающихся рядом территорий. Материал можно взять с кадастровой карты в интернете;
• Дополнительный перечень документов объявляется в качестве необходимого в индивидуальном порядке.

Знайте, что дополнительные документы могут быть востребованы администрацией не в отношении участка земли, а, например, может понадобиться выписка из ЕГРН, если на земле располагается объект недвижимости.

Обязательно убедитесь в том, что получили на руки кадастровую выписку о внесении изменений в отношении земли после смены ВРИ участка.

Для функционирования единой системы учета кадастровых изменений необходимо представить в уполномоченный орган следующие документы:

• Бумаги, доказывающие право собственности в отношении земельного участка конкретного гражданина или организации;
• Паспорт гражданина, составившего обращение;
• План осуществленного межевания территории участка земли;
• Положительное решение главы администрации поселения на смену ВРИ участка;
• Составьте заявление по образцу и на бланке, который предоставляется желающим в отделениях ЕГРН.

Заявление допустимо подать лично в отделениях Росреестра или через услуги информационного портала. На изготовление выписки чаще всего тратится более двух недель.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

1. основные;
2. условно разрешённые;
3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

ВРИ земель населенных пунктов в 2021 году

ВРИ или виды разрешенного использования – это специальный документ, который устанавливает конкретному земельному участку порядок его функционального использования в пределах допустимого. ВРИ земель населенных пунктов устанавливается публично, также распространяет свое действие на все постройки, капитальные объекты и здания, находящиеся на территории земли.

Документ, утверждающий вид разрешенного использования, считается самой главной характеристикой земельной территории, поскольку только на его основании определяется перечень разрешенных объектов капитального возведения. Владельцы каждого участка при возведении построек руководствуются именно ВРИ.

Утвержденный регламент градостроения может разрешать возведение на земле трех типов объектов капитальная постройки:

• основные;
• вспомогательные;
• условно разрешенное.

Основные ВРИ предполагают, что на участке будет возведен объект, имеющий предпочтительное назначение в пределах данной территориальной зоны. Его возведение соответствует прямым целям этой земли.

Вспомогательные объекты могут возводиться на данной территории только при условии наличия на земле основных объектов капитального постройки.

Для систематизации категорий земельного назначения Федеральной службой ГРКК принят Классификатор ВРИ земельных участков, который обновляется ежегодно (далее – Классификатор). Он регламентирует и описывает ВРИ земельных территорий, а также присваивает каждому разрешенному виду индивидуальный код.

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов в 2021 году регламентируются документом, принятым Приложением к приказу ФС ГРКК № П/0412 от 10 нояб. 2020 года.

Зона отдыха

Данный тип ВРИ по Классификатору имеет код 5.0 «Отдых (рекреация)» – обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности, а также создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них.

Содержание данного ВРИ включает в себя:

• 5.1 «Спорт»;
• 5.3 «Охота и рыбалка»;
• 5.4 «Причалы для маломерных судов»;
• 5.5 «Поля для гольфа или конных прогулок».

Общественно-деловая зона

Под кодом 13.0 в Классификаторе значится пункт «Земельные участки общего назначения», который включает в себя земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования и предназначенные для общего использования правообладателями, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) для размещения объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования.

Также может классифицироваться такими кодами:

• 13.1 «Ведение огородничества»;
• 13.2 «Ведение садоводства».

Места общего пользования

ВРИ данного типа идет в Классификаторе под кодом 12 «Земельные участки (территории) общего пользования»:

• 12.0.1 «Улично-дорожная сеть»;
• 12.0.2 «Благоустройство территории»;
• 12.1 «Ритуальная деятельность»;
• 12.2 «Специальная деятельность»;
• 12.3 «Запас (хозяйственная деятельность отсутствует)».

Предпринимательство

Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности согласно Классификатору имеет код 4.0. Включает в себя:

• 4.1 «Деловое управление»;
• 4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)»;
• 4.3 «Рынки»;
• 4.4 «Магазины»;
• 4.5 «Банковская и страховая деятельность»;
• 4.6 «Общественное питание»;
• 4.7 «Гостиничное обслуживание»;
• 4.8 «Развлечение»;
• 4.9 «Служебные гаражи»;
• 4.10 «Выставочно-ярмарочная деятельность».

Жилые постройки

Согласно Классификатору данный тип ВРИ предполагает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них и идет под кодом 2.0.

Ответ от властей

Администрация отправляет ответ по почте на имя заявителя.

В нем будет указано, одобряет власть просьбу или отказывает.

Отказать в продаже могут заявителю, который не имеет преимущественного права выкупа. В этом случае приобрести участок можно только через аукцион.

В случае отказа обязательно пишут законное основание. Например, недостаточно документов, неверные данные в заявлении. В продаже участка так же не могут отказать без указания причины.

При положительном решении заявитель должен обратиться в администрацию для дальнейшего оформления прав на участок.

Отличия для юридических лиц

Заявление от имени юридического лица глава муниципалитета принимает лично и ставит на нем печать.

Сотрудник организации обязан предоставить документы из налогового органа, реквизиты организации, юридический адрес, контактные данные.

Заявитель должен обладать полномочиями, представлять организацию в вопросах покупки. Полномочиями обладает руководитель либо сотрудник с нотариальной доверенностью или приказом руководителя с подписью и печатью.

Ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению

Собственники и иные владельцы участков обязаны соблюдать целевое назначение земель при их использовании. Если этого не делать, налагается ответственность. Степень наказания зависит от ситуации (чем серьезнее нарушение, тем выше ответственность). Факт нецелевого использования надела выявляется в ходе проверки.

Нарушения караются согласно положениям Земельного кодекса, КоАП и Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этими правовыми актами, собственник или пользователь участка несет следующую ответственность:

• наложение штрафов по ст. 8.8 КоАП РФ;
• прекращение права пользования по ст. 45 ЗК РФ;
• изъятие территории у собственника по ст. 284 ГК РФ;
• расторжение арендного соглашения по ст. 46 ЗК РФ.

Решение о назначении одной из перечисленных выше мер принимается в ходе судебного разбирательства. Перед этим собственник или пользователь участка получает предписание об устранении нарушений. В суд обращаются, когда такое предписание не выполнено.

Если в ходе нецелевого использования нарушается качество почвы, либо территория утрачивает иные качественные характеристики, назначают штраф. Размер штрафных санкций определяется исходя из кадастровой стоимости и правовой формы лица, владеющего землей. Обычно назначают от 0,5% кадастровой цены, но не менее определенной суммы в денежном эквиваленте.

Изъятие участка осуществляется при более серьезных нарушениях. Это крайняя мера, применяемая при отказе от выполнения требований предписания. Изымают надел, если:

• земли сельхозназначения или ИЖС не использовались в течение 3 лет;
• существенно ухудшились характеристики плодородных земель;
• возводились объекты недвижимости, не предусмотренные категорией.

Существуют и другие причины изъятия. Причем забрать территорию могут как у собственника, если он нарушает целевое назначение, так и у арендатора, когда это лицо является нарушителем. Конкретный вид ответственности определяется индивидуально. Узнать больше вы можете у земельных юристов нашей компании. Мы же поможем устранить последствия нарушений.

Порядок изменения цели пользования земли

   Порядок изменения вида использования участка зависит от того вида использования, который земельный участок имеет, а также от наличия утвержденных правил землепользования и застройки, которыми необходимо руководствоваться при изменении вида.

   Процедура изменения вида может быть определена региональным административным регламентом либо ее можно уточнить в местной администрации.

• Для изменения основного и вспомогательного вида использования собственнику участка необходимо обратиться в Росреестр, чтобы в ЕГРН были внесены сведения о том, что изменен вид использования участка. При этом вид использования выбирается из тех, которые установлены градостроительным зонированием. Вспомогательный вид должен быть выбран в дополнение к основному или условно разрешенному виду.
• Для изменения условно-разрешенного вида необходимо получение разрешения на новый условно-разрешенный вид.

   Заинтересованное лицо должно подать по установленной форме заявление в уполномоченный орган муниципалитета с приложением необходимых документов.

   Решение о том, предоставить разрешение или нет, должно приниматься главой местной администрации.

   Таким образом, изменить основной и вспомогательный вид можно самостоятельно, а условно-разрешенный только с разрешения.

Образец заявления о смене вида разрешенного использования

В Департамент архитектуры, градостроительства

регулирования земельных отношений

(комиссию по землепользованию и застройке

муниципального образования «город Екатеринбург»)

от В.

г. Екатеринбург, к/с «Заря»

Заявление

о смене вида разрешенного использования земельного участка

   На основании ст.39 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст.34 Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» прошу рассмотреть возможность предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и (или) объектов капитального строительства на общественное питание и гостиничное обслуживание, земельного участка, расположенного в границах территориальной сельскохозяйственной зоны в связи с тем, что в данном земельном участке будет осуществляться гостиничное обслуживание и общественное питание.

   Настоящим заявляю, что:

• на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, находящиеся в собственности иных лиц;
• отсутствуют споры по границам земельного участка со смежными землепользователями.
• несу ответственность за достоверность представленных сведений указанных в настоящем заявлении.

Дата, подпись

Классификация земельных участков

С 2020 года в земельном законодательстве России произошли изменения, был введен классификатор ВРИ. Он определяет и описывает на каких землях возможна та или иная деятельность, какие объекты могут на ней находиться. В Классификатор входит 12-ть общих ВРИ земельных участков и 81 уточненный вид.

Обобщенные виды ВРИ:

1. сельскохозяйственные земли;
2. под жилую застройку;
3. объекты капстроительства общественного пользования;
4. предпринимательство;
5. отдых;
6. производство;
7. транспорт;
8. оборона;
9. изучение и охрана природы;
10. лесное хозяйство;
11. водное хозяйство;
12. общепользовательские земли.

Рассмотрим их особенности более предметно.

Сельхозземли

Включают в себя 18 уточненных видов. Сюда относят участки, находящиеся за пределами населенных пунктов, для выращивания сельскохозяйственных культур, разведения скота, рыбы и птицы. Есть возможность возводить постройки для нужд сельского хозяйства (фермы, зернохранилища и др.), строить дороги для обслуживания сельхозугодий, засаживать лесопосадками для защиты насаждений и почвы.

Эти земли занимают более 1/4 территории России, основная часть территорий занята пашнями. Они наиболее ценные для государства, так как обеспечивают страну продуктами питания и четвертая часть населения работает на этих землях.

Жилая застройка

Сюда относятся участки, на которых расположены все жилые здания и постройки для проживания в них людей, малоэтажные и высотные здания, дачные и садовые дома, личные приусадебные участки, размещение гаражей, помещения для сельхоз животных, среднеэтажные застройки. В этот вид входят пункты с 2.1. по 2.7.

Объекты капстроительства общественного использования

Это земельные участки под всеми зданиями и сооружениями, обеспечивающие бытовые, духовные и социальные удобства человека. Сюда же включены территории, где расположены различные коммунальные службы, школы, храмы, гостиницы, организации и объекты ведущие исследования и научную деятельность, органы управления, ветеринарные клиники и питомники несельскохозяйственных животных. Входит 10 пунктов уточнений.

Предпринимательство

На этих землях размещаются торговые комплексы, магазины, банки, рынки, гаражи и стоянки для работников и посетителей. А также всевозможные развлекательные комплексы, казино, аттракционы с целью извлечения выгоды из жилого помещения. Всего 9 пунктов.

Отдых

Это места для занятий спортом, прогулок, охоты. На этих землях располагаются следующие объекты: спортзалы, бассейны, теннисные корты, туристические базы, расположение причалов для небольших судов и мест для рыбалки. Оборудование полей для игры в гольф и для конных прогулок. Всего 5 пунктов.

Производство

В эти пункты входят территории, на которых расположены: недропользование, легкая и тяжелая промышленность, строительство, производство продуктов, связь и энергетика, сооружения которые служат для хранения, перераспределения грузов, базы, склады, полностью обеспечивается космическая деятельность. Всего 5 пунктов.

Транспорт

Земли для обустройства различных путей сообщения: железнодорожные, магистрали, шоссе, метро. А также водного и воздушного транспорта: порты, пристани и причалы, аэропорты. Нефте- и газопроводы и объекты для их эксплуатации. Входит пять пунктов уточнений.

Оборона и безопасность

Расположение объектов для подготовки и размещения Вооруженных Сил РФ, объекты для производства оборудования и техники для армии. А также для войск, отвечающих за внутренний правопорядок и спасательных служб, помещений для казарм, тюрем, колоний. Четыре уточненных пункта.

Изучение и охрана природы

Особые территории, где важна сохранность природы, изучение животных и растений, создание охраняемых заповедных территорий, курортные зоны, памятники древности, представляющие ценность, как объекты культурного наследия. Уход и правильное использование природных запасов в заказниках и природоохраняемых зонах. Пять пунктов.

Лесной фонд

Территории, где растет лес, проводятся выращивание, вырубка, переработка, а также восстановление и охрана лесов. Задел лесных запасов и их переработка (живица, грибы, ягоды). Размещение временных построек для их хранения и переработки. 4 пункта уточнений.

Водный фонд

Все водные объекты включая реки, озера, моря, ледники, ручьи, болота и другие. Охрана, общее и специальное использование всех водных ресурсов, строительство различных гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации.

Общепользовательские территории

Кладбища и места для хранения радиоактивных отходов, земли которые в запасе (не используются). Тротуары и дороги в городах, набережные и скверы в парках. Три пункта.

Отличие категории земли от вида разрешенного использования

Территория страны разделена на определенные категории земель и виды разрешенного использования участков. Эти два понятия направлены на установление функционального значения определенной территории. Деление имеет юридическую силу и закреплено в земельном законодательстве. Цель создания классификации – сохранение свойств земельных участков.

Понятие «категория земель» — более широкое значение, а разрешенное использование носит уточняющий характер. Например, участок в СНТ имеет следующие характеристики:

• категория земли – сельскохозяйственного назначения;
• разрешенное использования (что на участке можно делать) – занятие садоводством и огородничеством;
• основание – право собственности на землю или ее аренда.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков

Начальник отдела развития земельных отношений департамента недвижимости Минэкономразвития России Василий Корякин осветил ключевые проблемы правоприменительной деятельности, на разрешение которых нацелен законопроект. Так, он указал на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, если в отношении соответствующих земель не устанавливаются градостроительные регламенты или на такие земли не распространяется действие регламентов, и при этом отсутствует федеральный закон, который регулировал бы этот вопрос (, , ). Такую позицию занял, в частности, Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев вопрос о возможности изменения видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Суд обосновал невозможность такого изменения отсутствием специального закона ().

Законопроектом предполагается устранить обозначенный пробел правового регулирования. Планируется дополнить Земельный кодекс главой II.1 «Разрешенное использование земельных участков», в которой будут урегулированы на системной и комплексной основе вопросы, связанные с установлением, определением и изменением видов разрешенного использования земельных участков. Например, в ст. 14.2 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта предлагается зафиксировать, что виды разрешенного использования участков устанавливаются лесохозяйственными, градостроительными регламентами и положениями об особо охраняемых природных территориях. В некоторых случаях возможным будет установление разрешенного использования земельных участков независимо от регламента в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (при размещении линейных объектов, а также расположении участков в границах особых и свободных экономических зон и инновационных научно-технологических центров). Установление и изменение видов разрешенного использования угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения предлагается осуществлять согласно законам субъектов РФ (п. 2-3 ст 14.3 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта).

Эксперт также указал на проблему определения видов разрешенного использования земельных участков правообладателями, а в частности, арендаторами и лицами, использующими участки по договорам безвозмездного пользования или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сейчас предусмотрено, что правообладатели вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов (). Однако на практике возможность выбора вида разрешенного использования земельных участков ограничивается. Например, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отменяя соответствующие судебные решения нижестоящих инстанций, указал, что арендатор вправе использовать земельный участок только в соответствии с условиями договора аренды. Это значит, что арендатор не может выбрать иной вид разрешенного использования участка по сравнению с тем, который зафиксирован в договоре, без согласования с арендодателем в соответствии со (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. № ВАС-1756/13).

В указанном постановлении ВАС РФ отметил также, что требование арендатора об изменении вида разрешенного использования участка, который изначально был предоставлен в аренду без проведения торгов, направлено по сути на обход процедуры торгов в отношении уже cформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (, ).

Законопроект направлен на то, чтобы сделать норму, закрепляющую за правообладателями участков право выбора вида разрешенного использования, в действительности реализуемой. С этой целью в Земельный кодекс РФ планируется включить ст. 14.4, которая будет определять общий порядок изменения вида разрешенного использования участка и устанавливать соответствующие исключения (в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, выбора использования участков ГУП и МУП и другое). Согласно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта правообладатели смогут в уведомительном порядке направлять заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования или об условном разрешенном виде использования участков в орган регистрации прав.

По поводу особых условий

Для земли особые условия по использованию описаны в Постановлении Правительства №160 от 2009 года. Этот документ был подписан президентом.

Главный фактор для данных правил – линии электропередач, обеспечивающие энергией объекты всех населенных пунктов. Предусматривается отдельный регламент для эксплуатации при подобных обстоятельствах. Они распространяются на:

• Представителей местного электрохозяйства, обслуживающих население.
• Собственников земель, которые расположены в непосредственной близости от соответствующих электрических сетей.

Правительство Российской Федерации отдельно определило правовые формы использования. Это формы правообладания, которые делятся на две категории:

1. Вещные или ограниченные.
2. Обязательственные.

Выделение земли со следующими целями ведет к появлению вещного права:

• Для бессрочного, постоянного использования.
• В качестве пожизненно наследуемого владения.

Присутствуют четко прописанные правила и для аренды объектов.

Об ограниченном вещном праве говорят, когда установлены четкие сроки эксплуатации.

Права текущего владельца земли ограничены из-за разрешенного использования от предыдущего хозяина. При пожизненном наследовании дополнительно появляется право повторно передавать землю в наследство.

Обязательственное право связано со следующими действиями:

1. Выкуп объекта у администрации.
2. Переоформление в собственность.
3. Приватизация.

Право распоряжения передается от хозяйствующего субъекта в пользу другого гражданина. Из этого следуют соответствующие правовые последствия.

Правообладатели данной категории наделяются расширенными правами по использованию на своё усмотрение, появлению определенной ответственности. Значит, собственники способны организовать распределение земель, передачу объектов другим лицам.

Кто имеет право изменять категорию земель?

В первую очередь, этим могут заниматься владельцы территории в любом населенном пункте России. Это могут быть как физические, так юридические лица. Здесь нет никаких ограничений.

Вторые по очередности – это арендаторы, они также имеют право менять категорию земли под свои надобности. Но они могут совершать это действие, если в дальнейшем не потребуется проектирование нового участка или реконструкция.

Правовой режим земельного участка можно определить с помощью всего трех факторов:

• первый — если он принадлежит к какой-то уже определенной категории;
• второй — если эксплуатация разрешена законодательством нашей страны и соответствует зонированию;
• последний — его эксплуатация разрешена и полностью соответствует требованиям действующего законодательства.

Функции участков зависят от их месторасположения. Есть статья, которая подразделяет все участки на восемь зон:

1. Зоны, пригодные для проживания людей.
2. Общественные и деловые зоны.
3. Зоны, которые используются для постройки сельскохозяйственных построек (территории, которые используются для возведения дач, садоводств или ферм).
4. Рекреационные зоны (площади, которые заняты лесами, парками, реки, водоемами).
5. Зоны, которые имеют ценное научное значение, историческое, оздоровительное и другие территории особого значения.
6. Зоны особенного назначения, то есть участки земли, на которых расположены кладбища, объекты расположения отходов.
7. Другие территории, которые выделены с учетом местных особенностей для капитальной стройки.
8. Зоны военных учреждений или других охраняемых объектов.

Границы всех строительных работ и будущих учреждений, зданий строго устанавливаются законом и правилами земельного пользования.

Функциональные зоны – это площадь определенного населенного пункта, для которого генеральный план устанавливает особые позиции, относящиеся ко всем категориям участкам, например:

1. Функции, которые будет выполнять то или иное здание, построенное на территории населенного пункта.
2. Виды и типы функциональных и планировочных образований, которые будут построены именно в этой зоне.
3. Другие параметры для определенной зоны и варианты ее развития (жилое, рекреационное или промышленное назначение здания).

Перефразировав данное предложение, можно сказать, что функциональные зоны – это зонирование площади на различные участки с разным функциональным назначением. Это единственный принцип рациональной территориальной организации всех населенных пунктов страны.