Соглашение о расторжении договора купли-продажи (скачать образец)

Можно ли расторгнуть по закону

Желание разорвать отношения часто возникает, когда другая сторона начинает уклоняться от купли или продажи. Время для некоторых – решающий фактор. Покупатели первичного жилья начинают искать новые варианты, когда строительство затягивается.

Российское частное право позволяет расторгнуть предварительно заключенную письменную сделку о купле-продаже жилья, земли и т.п., но только в специально оговоренных случаях.

Это возможно, если:

1. участники сделки добровольно договорятся мирно разойтись. На этом взаимные права и обязанности завершаются;
2. это включено в условия контракта.

При наступлении обстоятельств, которые оговорены как условия для одностороннего прекращения правоотношений, уполномоченная сторона подает заявку.

Когда добровольно расстаться не удается, то заинтересованная сторона должна обратиться за судебной защитой своих интересов.

Поворот сделки возможен только до того, как объект недвижимости передан, а денежная сумма уплачена в полном объёме.

Сама по себе регистрация купли-продажи в Росреестре не помешает расторгнуть соглашение, если кто-то не выполнит того, что обязан. Например, не уплатит полную стоимость покупки.

Расторжение в одностороннем порядке

Самое важное правило, которое нужно соблюсти при одностороннем желании расторгнуть договор – необходимо попытаться урегулировать дело в досудебном порядке. Как мы уже упоминали, досудебный порядок подразумевает под собой несколько шагов:

Как мы уже упоминали, досудебный порядок подразумевает под собой несколько шагов:

• отправку письменного предложения о расторжении второй стороне;
• ожидание ответа в течение месячного срока;
• либо расторжение договора, при условии, что вторая сторона согласилась, либо переход дела в судебное разбирательство.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

К сожалению, только на большом желании данный процесс до конца не довести. Просто для его инициации нужно, чтобы второй участник сделки нарушил какое-либо весьма весомое условие, обозначенное договором, или же действующий на территории нашей страны закон.

Весомыми обстоятельствами, о которых идет речь, могут стать:

• невыплаченная полностью или частично сумма средств, которая обозначена, как стоимость передаваемого объекта недвижимости;
• неожиданно открывшееся обременение, такое, например, как иные жильцы, имеющие прописку на данной жилой площади;
• совершение сделки, где одной из сторон выступает гражданин, признанный недееспособным;
• заключение договора и продажа квартиры или иного объекта недвижимости, совершенные ввиду стороннего принуждения.

Так, в первом случае подать иск можно на основании действующего законодательства, в котором сказано, что каждый покупатель может владеть принимаемым товаром лишь в том случае, когда он его оплатил. К слову, сведения о состоявшейся оплате могут быть только официальными, в противном случае они не будут приняты судом. Официальные сведения, в свою очередь, могут быть предоставлены только в виде платежных документов, а именно:

• выписки из банковской организации;
• расписки от продавца квартиры;
• квитанции, которая была выписана ввиду уплаты средств через кассу.

При условии, что плата к продавцу не поступала, и обратное обстоятельство никак не подтверждено, он имеет законное право на выдвижение требований по возврату недвижимости, так как в этом случае именно за продавцом сохраняется имущество.

При условии, что имущественный объект уже был передан с собственность гражданину, являющемуся покупателем, то суд может принять следующие два решения.

Таблица 2. Решения, принимаемые судом в случае, когда имущество уже было передано в собственность покупателю

Признание сделки недействительной
Признание сделки законной
При условии, что суд сочтет, что сделка должна быть признана недействительной, то он принудит покупателя, то есть текущего владельца недвижимости, к ее возврату бывшему владельцу и, по сути, расторжению сделки.
Обратите внимание: расторжение сделок чаще всего признается судом, как единственно верное решение в той ситуации, когда при приобретении недвижимого объекта обнаружилось, что у него имеются обременения, ранее продавцом не заявленные. Таким обременением, например, могут стать лица, которые по какой-либо причине отсутствовали во время заключения сделки, а потом оказалось, что они в квартире не просто проживают, но еще и прописаны.
Согласно букве закона, если человек в квартире прописан, выселить его нельзя

Получается, что новый хозяин вместе с помещением также приобретает и не нужных ему соседей, которые далеко не всегда готовы идти на уступки и искать другое жилье.
Как ни странно, в некоторых ситуациях суд признает совершение сделки вполне законным. Однако, одновременно с этим, он налагает на должника, выступающего в сделке покупателем, обязанность выплатить продавцу:все сумму, которая ему причитается;
добавить также еще одну денежную сумму, которая в данной ситуации будет считаться неустойкой.

При условии, что со времени заключения сделки прошло меньше трех годичных периодов, новый собственник жилья имеет право на запрос расторжения ранее заключенных договорённостей, а также возврата уже уплаченной суммы денег. Однако, это возможно лишь в том случае, когда регистрация на государственном уровне все еще не была произведена.

Дело в том, что согласно букве закона, расторжение договора о приобретении и реализации недвижимости не может служить основанием для того, чтобы покупатель потерял свое право распоряжаться имуществом, хозяином которого он фактически уже является.

При условии, что вы желаете вернуть денежные средства или же имущественный объект, у вас есть два варианта:

• либо сразу указать данное обстоятельство в иске;
• либо подать второй иск, требованием которого будет возвращение имущества или денег, переданных по договору.

Расторжение по соглашению сторон

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

Подпишитесь на рассылку

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

1. Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
2. Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
3. Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
4. Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Важно! Указанный порядок прекращения действия ДКП, минуя судебное разбирательство, возможен только при добровольном согласии сторон и добровольном разрешении всех взаимных претензий

Расторжение договора в судебном порядке

Чаще всего до суда дело доходит в случае если на предложение от инициатора расторжения договора другая сторона не отвечает или отвечает отказом.

Для судебного расторжения договора купли-продажи квартиры существует установленный порядок.

Как правило, инициатором расторжения договора является одна из его сторон (покупатель или продавец).

Первое, что должен сделать инициатор расторжения, – это направить другой стороне договора требование о его расторжении.

Такое требование можно вручить под подпись либо направить заказным письмом или телеграммой. Ключевым моментом данного шага является организация подтверждения направления требования другой стороне. Таким подтверждением может быть роспись на копии текста требования второй стороны или её представителя, документ о вручении письма или телеграммы.

Если на требование вторая сторона не отвечает или дает отрицательный ответ, то придется обращаться в суд.

Отметим, что исковое заявление в суд можно подать только после обращения ко второй стороне. В противной случае суд просто не примет иск к рассмотрению.

Поэтому в суд вместе с исковым заявлением надо представить письменный отказ от второй стороны либо в заявлении отметить факт отсутствия ответа ответ в срок, указанный в требовании к другой стороне, либо срок, установленный договором. Если сроки ожидаемого ответа ни в требовании, ни в договоре не указаны, то действует законодательно установленное правило 30-дневного срока.

Второе, что должен сделать истец (инициатор расторжения договора), — это подготовить исковое заявление и документы, которые будут подаваться в суд вместе с иском.

В исковом заявлении необходимо указать требование о расторжении договора о купле-продаже квартиры и возврате имущества. Продавец требует возврата квартиры, покупатель требует возврата денежных средств.

С образцом искового заявления можно ознакомиться здесь.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

• документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
• документы и другие доказательства, подтверждающее направление требования о расторжении договора в досудебном порядке;
• копии искового заявления и прилагаемых к нему документов в соответствии с количеством лиц, участвующих в деле;
• расчет взыскиваемой суммы (в зависимости от обстоятельств дела);
• ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела. Данный документ подается только в случае необходимости, в зависимости от обстоятельств дела (то есть в случае, если есть вероятность такого события);
• документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Размер госпошлины зависит от цены иска и составляет:

• 4% от цены иска, но не менее 400 рублей – при цене иска до 20 000 рублей;
• 800 рублей плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 рублей – при цене иска от 20 001 до 100 000 рублей;
• 3 200 рублей плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 рублей – при цене иска от 100 001 до 200 000 рублей;
• 5 200 рублей плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 рублей – при цене иска от 200 001 до 1 000 000 рублей;
• 13 200 рублей плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей – при цене иска свыше 1 000 000 рублей.

На третьем шаге исковое заявление и прилагаемые к нему документы необходимо подать в районный суд по месту нахождения квартиры, в отношении которой расторгается договор.

Напомним, что если досудебный порядок разрешения спора по квартире не был соблюден, то суд не примет исковое заявление (вынесет определение о возвращении иска истцу). После устранения нарушения истец сможет повторно обратиться в суд с иском к тому же ответчику, по тем же основаниям.

В течение пяти дней со дня поступления искового заявления судья рассматривает вопрос о принятии его к производству. О принятии заявления судья выносит определение, на основании которого возбуждается дело.

Поэтому следующим шагом истца будет участие в судебных разбирательствах. В связи с этим полезно знать, что по общему правилу суд должен рассмотреть дело и принять по нему решение в течение двух месяцев со дня поступления заявления от истца.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Обжаловать решение можно в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Если в Единый государственный реестр недвижимости уже была внесена запись о переходе права собственности, то после принятия судом положительного решения по расторжению договора, Росреестр на основании судебного решения должен зарегистрировать прекращение права собственности покупателя и вновь зарегистрировать право собственности продавца на его квартиру.

Нарушение условий договора

Эта причина для прекращения соглашения оказывается наиболее частой. В судебной практике обычно встречаются следующие виды таких нарушений:

• покупатель не оплатил оговоренную сумму или ее часть;
• объект недвижимости оказался не соответствующим тем требованиям, которые к нему предъявлялись. Например, по договору квартира должна была быть передана в идеальном состоянии, на практике, жить в ней невозможно;
• продавец отказывается от фактической передачи объекта по акту приема-передачи;
• право собственности продавца на объект оспаривается третьими лицами и он внезапно оказывается арестованным судебным приставом.

Когда возможно расторжение договора купли-продажи

В главе 29-й Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие нормы, которыми стоит руководствоваться при необходимости расторгнуть договор купли-продажи.

Законодательно предусмотрены два варианта расторжения договора купли-продажи недвижимости после перехода прав на нее новому владельцу:

1. Предпочтительным и упрощенным является способ расторжения, когда это решение достигнуто по обоюдному соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).
2. Встречаются случаи, когда согласия другой стороны (других сторон) не удалось добиться. Тогда разрешить ситуацию получится лишь по обращению в суд (п.1 ст. 450 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ также обозначено, что за основание для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке принимается факт существенного нарушения условия, обозначенного в договоре, одной из сторон.

Оформление расторжения при наличии обоюдного согласия

Когда стороны сошлись во мнении и готовы расторгнуть ДКП недвижимости, одним из используемых способов признается составление еще одного договора купли-продажи. По новому договору право недвижимое имущество возвращается первоначальному владельцу, который на этот раз выступает в роли покупателя. Впоследствии права по сделке нужно вновь зарегистрировать.

Если составляется соглашение на расторжение договора купли-продажи, то оно подписывается обеими сторонами. О расторжении должна быть сделана отметка в Росреестре.

Скачайте

  Соглашение о расторжении договора купли-продажи. Бланк (13,1 KiB, 242 hits)

Расторжение ДКП жилплощади через суд

При отсутствии согласия, стороне, изъявившей желание прекратить действие ДКП по сделке с недвижимостью, требуется в письменной форме обратиться за получением такового ко второй стороне-участнику.

По истечении 30-ти дней со дня отправки уведомления, не зависимо от того будет ли получен отказ, или запрос будет оставлен без внимания, возникает право на обращение в суд.

Скачайте

  Иск о расторжении договора купили-продажи квартиры (57,0 KiB, 248 hits)

Побуждение к аннулированию договора

В юридической практике встречаются случаи, когда расторжение происходит по инициативе покупателя жилья.

Имеется ряд поводов, благодаря которым покупатель вправе рассчитывать на положительное решение по своему вопросу:

• проданное жилье не соответствует основным параметрам и характеристикам, зафиксированным в договоре (техническое состояние, площадь, количество комнат и хозяйственных построек не соответствует документам);
• неожиданно возникшие обременения:
• задолженности по уплате платежей по коммунальным услугам;
• появление лица, неосведомленного о продаже и имеющего законные права жить и пользоваться имуществом и претендующего на реализацию своих законных прав.
• не произошла фактическая передача недвижимости продавцом покупателю, либо была осуществлена, но не в полной мере, или в случае существенного несоблюдения сроков передачи.

Весомое основание продавца к стремлению аннулировать продажу возникает, когда покупатель нарушает обязательства по документу, касающихся сроков и суммы, подлежащей выплате. Альтернативно судом без подписания соглашения устанавливается судом мера, обязывающая покупателя выплатить причитающуюся продавцу сумму с учетом неустойки, если такая предусмотрена по договору (ст. 395 ГК РФ).

Совершение платежа требуется подтвердить: распиской, квитанцией, выпиской из банка и др.

Иные обстоятельства для аннулирования

Помимо указанных обстоятельств, за основания достаточные для аннулирования ДКП недвижимости бывают:1 Сделка, осуществленная сторонами, признается недействительной, если совершена при наличии следующих факторов:

•  сторона-участник операции по сделке с квартирой (домом) недееспособный гражданин;
•  подписание договора было получено насильно, посредством угрозы благополучию и здоровью непосредственно участнику сделки или членам его семьи;
•  сторону сделки заведомо ввели в заблуждение, обманули, что принудить к заключению договора.

2

• внесения изменения в законодательную базу;
•  существенное изменение стоимости объекта сделки, например, при возникновении финансового кризиса.

3456

• Появиться неожиданно;
• Представлять собой непреодолимое обстоятельство;
• Быть угрозой к возникновению ущерба сторон-участников;
• Касаться каждого участника.

Специфика правильной подачи обращения в судебную инстанцию

Не редки случаи, когда судья вынес вердикт: договор подлежит расторжению, но имущество остается во владении приобретателя по ДКП. Так как аннулировать продажу и при этом вернуть права на недвижимость? Чтобы это осуществить, в иске нужно обязательно указать требование не только о расторжении, но и возврате, а также о компенсации ущерба.

Последствия расторжения контракта

Если земля продается, а сделка отменяется, то покупателю не придется платить налог, ведь выгоды у него не возникает. Средства, вырученные за купленное имущество, возвращаются другой стороне.

Сложности для продавца возникают, когда покупатель нарушает сроки оплаты. По этому основанию суд может отказаться аннулировать сделку. За каждый день просрочки будут начислены штрафные санкции.

Не имеет смысл занижать цену сделки в контракте – будет возвращена именно та сумма, которая установлена договором. Если нет уверенности насчет контрагента, лучше указать реальные условия.

Налоговые последствия зависят от даты аннулирования контракта. Если отмена произошла до государственной регистрации, то налогов не будет. Если позднее, то порядок налогообложения будет зависеть от времени владения имуществом.

Какие нюансы учитывать

Далеко не всегда дела рассматриваются быстро и в процессе не возникает каких-либо сложностей или недоговоренностей

Судебная практика рекомендует обращать внимание на следующие моменты:

• при расторжении ДКП по согласованию сторон путем заключения допсоглашения он должен быть исполнен не полностью. В противном случае для удобства регистрации лучше подписать обратный ДКП;
• если иск заявляет продавец, то вместе с требованием о расторжении ДКП нужно одновременно заявить требование о признании своего права собственности на спорный объект и об обязании Росреестра перерегистрировать его или же восстановить предыдущую запись в реестре;
• стороны при расторжении договора не вправе требовать возврата того, что было исполнено по сделке, но если оплаты не было, возврата недвижимости, или если объект не был передан, возврата денег, можно просить в порядке компенсации неосновательного обогащения (ст. 453 ГК РФ);
• в процессе рассмотрения иска о расторжении ДКП лучше попросить суд наложить арест на спорную квартиру или дом, чтобы, в процессе затягивания процесса, ответчик не перепродал его третьим лица.

Можно ли провести расторжение после регистрации?

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор? Ответ на поставленный вопрос главным образом зависит от стадии выполнения условий, обговоренных в рамках договора. Тут возможны два варианта:

• Если квартира уже передана покупателю, а деньги получены продавцом, то в данном случае расторгнуть сделку уже не получится. Единственный выходом из подобной ситуации является оформление сделки обратной купли-продажи квартиры.
• Если участники соглашения еще не рассчитались между собой, то тогда есть шанс вернуть все на исходные позиции, даже при условии того, что договор уже прошел процедуру регистрации.

Есть большая разница в последствиях судебного решения между расторжением договора и признанием договора недействительным:

1. В судебной практике, если договор признан недействительным продавец и покупатель должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке, то есть обменять назад деньги на квартиру (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Основания для признания договора недействительным (ст. 168-179 ГК РФ):
   • оформление сделки с нарушением законодательства;
   • противоречие нормам правопорядка и нравственности;
   • заключение соглашения путем обмана;
   • если одна из сторон сделки недееспособна или не достигла 14 лет и др.
2. Если договор расторгается по инициативе одной из сторон в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ участники соглашения не имеют права требовать возврата того, что было исполнено ими до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Одна из сторон может требовать только возмещения убытков (п. 5. ст. 453ГК РФ).

Возможные варианты

Задача предварительного соглашения состоит в том, чтобы гарантировать в будущем выполнение всех договорённостей. Однако, если документ ничем не подкреплён, он мало что значит: каждый из участвующих в сделке может разорвать её в одностороннем порядке. Поэтому почти всегда Покупатель совершает предоплату в виде аванса или задатка.

С задатком

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

• если Покупатель передумает совершать сделку, то задаток остаётся у Продавца;
• если передумает Продавец, то Покупателю вернётся двойная сумма задатка;
• если в расторжении соглашения не виновата ни одна из сторон, то размер вернувшегося задатка останется прежним (ст. 381 ГК РФ).

О размере предоплаты стороны договариваются. она не должна превышать десяти процентов стоимости сделки, но «по умолчанию» — минимальна: если договор будет расторгнут, с деньгами кому-то придётся расстаться.

При получении суммы, Продавец оставляет Покупателю расписку, которая оформляется от руки

Важно, чтобы предварялась расписка словом «задаток» — не «аванс».

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

С авансом

Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нетст. 380 ГК РФ

Случается, что даже если в предварительном документе вносимые суммы обозначены как задаток, суды признают эти пункты недействительными (предварительный — ещё не вступивший в действие, значит, не порождающий денежных обязательств акт). Выход — заключать два договора: отдельно предварительный и отдельно договор задатка.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

В чем различие?

Задаток и аванс часто путают, так как и тот, и другой являются предоплатой. Однако между ними существуют различия, самое главное из которых — различие в неисполнении обязательств:

1. аванс не является гарантом исполнения обязательств по договору, любой из участников может отказаться от сделки;
2. аванс всегда будет возвращён Покупателю, независимо от того, кто является инициатором разрыва;
3. всегда возвращается в полном объёме;
4. в отличие от задатка, имеет лишь одно значение — платёжное (у задатка множество функций: платёжная, доказательная, обеспечительная, гарантирующая).

Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?

Есть для Продавца ещё аргументы в пользу аванса. Его можно внести в договор вместе со штрафными санкциями.

• Когда Покупатель беспричинно откажется от сделки, аванс останется у Продавца в качестве штрафа.
• Если Продавец передумает передать квартиру, то он просто вернёт аванс Покупателю.

Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.

Без задатка

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора

Покупатель же, если в установленный срок сделка не состоится, через суд принудит Продавца на совершение продажи и взыщет с последнего судебные расходы.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры без задатка
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры без задатка

Предварительный — не значит ориентировочный, то есть ненадёжный. Предварительный — просто отсроченный и при этом — обязательный к исполнению. К составлению этого документа следует подходить ответственно, так как предварительный договор купли продажи является одним из базовых документов, на основе которого будет строиться сделка.