Продать квартиру по переуступке

Как подготовиться и обезопасить себя?

Следует учитывать, что после заключения договора и проведения расчета, продавец не может быть привлечен за выдачу проблемной недвижимости. Возведением дома занимается застройщик, к которому и следует обращаться в случае просрочки плохого исполнения проекта и при прочих проблемах, выявленных после сдачи.

Выбор ответственной компании, проводящей застройку, наиболее важный шаг при покупке качественного имущества. Чтобы найти надежного застройщика, необходимо следующее:

1. Изучите имеющиеся отзывы по выполненным проектам компании.
2. Посетите здания, возведенные застройщиком, для оценки их состояния.
3. Проконсультируетесь у риелтора, который работал с застройщиком, либо со знакомым, приобретавшим квартиру у компании.
4. Посетите место возведения дома, для оценки инфраструктуры и по возможности ознакомления с макетом дома и осмотром будущей квартиры.

Затем ознакомьтесь с документами, квалифицирующими застройщика и проект здания:

1. Устав компании и их учредительные документы.
2. Свидетельство государственной регистрации.
3. Свидетельство с подтверждением постановки застройщика на учет в налоговой.
4. Договор аренды земли под застройку.
5. Документы с разрешением на проведение строительных мероприятий.
6. Отчеты бухгалтерии застройщика по финансовым процессам последнего квартала года.
7. Декларация проекта с отметкой способа выполнения компанией договорных условий.
8. Договор с описание финансовых оснований проведения постройки жилого здания.

Отдельно просмотрите проект, по которому строится дом, в котором должны быть прописано следующее:

• разрешение на проведение строительных работ;
• цель проведения проекта;
• этапы строительства;
• сроки реализации;
• срок, к которому дует выполнена сдача строения.

Если все вышеописанное устраивает покупателя, можно заняться переуступкой. Либо заключить сделку, если продавец уже имеется. Перед переходом к подписанию сделки, покупателю необходимо сделать следующее:

1. Получить согласие от супруга, если имеется действующий брак. Это правило не выполняется при существовании брачного договора, гарантирующего раздельное владение и покупку имущества, либо если оба супруга выступают цессионариями по договору.
2. В случае с покупкой на ипотечной основе, требуется получить кредитный договор и предлагающуюся накладную.

• Скачать бланк согласия от супруга(и) на совершение сделки по недвижимости
• Скачать образец согласия от супруга(и) на совершение сделки по недвижимости

После завершения всех действий, можно перейти к подписанию бумаг.

Какие риски могут возникнуть и как себя обезопасить при покупке квартиры в новострое любыми способами, не только по договору переуступки прав, мы подробно рассказываем в специальном материале, а здесь вы узнаете, какие вопросы следует задавать продавцу и какие документы нужно проверять.

Переуступка в новостройке

Передача прерогативы собственности является одним из вариантов для квартиры, купленной по ДДУ. Отличие от приобретения жилплощади во вторичке состоит в том, что еще нет правоустанавливающих бумаг на домовладение у продающего субъекта.

Однако здесь есть свои сложности вообще по оформлению займа на жилплощадь в новостройке

Поскольку банковские учреждения с большой осторожностью относятся к домам, еще не прошедшим проверку и не сданным в эксплуатацию. В основном каждый конкретный банк сотрудничает исключительно с проверенными застройщиками, имеющими хорошую репутацию и партнерские взаимоотношения с кредитным учреждением

Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость в строящемся объекте, надлежит проконсультироваться в банке, где есть возможность получения займа.

В целом распорядок переоформления также будет обусловлен тем, погасил ли изначальный покупатель денежные обязательства перед застройщиком, в полном объеме или лишь частично.

ВНИМАНИЕ !!! Для покупателя высок риск остаться в итоге и без жилья, но с кредитом. Поскольку застройщик может вовсе не возвести здание, осуществить работу с большим запозданием или выполнить ее некачественно, что повлечет за собой дополнительные расходы

За ходом выполнения работ в таких ситуациях надлежит тщательно наблюдать и спрашивать отчета по каждому проведенному действию, запросить план проведения работ и иными способами обезопасить себя.

Плюсы и минусы сделки

Как и у любой сделки, договор цессии обладает рядом достоинств и недостатков. Главный плюс переуступки прав — это возможность приобрести квартиру в построенном доме, где все жилые зоны были распроданы еще до сдачи объекта в эксплуатации. 

Основным плюсом сделки является демпинг, или экстренное снижение цены.

Во многих случаях квартиры по переуступке покупаются инвесторами задолго до начала строительства. Благодаря этому ходу, инвесторы экономят до 30% от общей стоимости жилья. Их главная задача после приобретения — продать недвижимость в несколько раз дороже, но, как правило, когда дом сдается в эксплуатацию, многие квартиры остаются пустовать без покупателя. Из-за этого инвесторы прибегают к демпингу, снижая цену готового первичного жилья до 20% от общей стоимости. Для покупателей такая сделка является отличным шансом сэкономить.

Из минусов необходимо отметить:

• не все инвесторы прибегают к демпингу. Многие квартиры в новостройках продаются в два-три раза дороже от конечной стоимости, несмотря на то, что жилье находится на стадии строительства. Если покупатель не способен ориентироваться на рынке недвижимости, то он с легкостью может переплатить лишние миллионы;
• все права и обязанности на квартиру переходят покупателю от инвестора. В случае аннулирования договора цессии, покупатель не сможет взыскать и компенсировать расходы (потери) у застройщика. Для этого покупателю необходимо обращаться к цеденту (инвестору).

Риски продажи недвижимости по переуступке

Договор цессии — это распространенный вид сделки на рынке недвижимости. Популярность нередко скрывает за собой аферистов, которые искусно обманывают не подкованных покупателей. Давайте рассмотрим возможные риски при покупке квартиры в новостройке по схеме переуступки:

1. Недействительная сделка. Договор могут признать недействительным, если инвестор имеет задолженности перед застройщиком. Бывают случаи, когда застройщик указывает в договоре, что дольщики (инвесторы) обязаны получить письменное согласие на будущую переуступку прав на жилой объект.
2. Застройщик признан банкротом. Об этом рядовому покупателю не будет известно до тех пор, пока не наступит время сдачи дома в эксплуатацию. Инвесторы, напротив, как только происходят нарушения сроков строительства, стремятся продать свое имущество до тех пор, пока застройщика не признают банкротом в судебном порядке.
3. Расторжение договора цессии. Покупатель, который приобрел недвижимости таким способом, не сможет вернуть вложенных денежных средств по расторжению сделки. Для этого необходимо обращаться в судебные инстанции и требовать компенсировать неустойку за просрочку передачи квартиры.

Переуступка по ипотеке

Такие ситуации в практике риэлторов компании МИЦ-Недвижимость встречались не один раз, но в каждом случае успешно разрешались с обоюдной для всех сторон выгодой. Процесс передачи прав требований на квартиру, находящуюся в ипотеке, то есть под банковским обременением, намного сложнее, поскольку кроме согласия компании-застройщика потребуется полное погашение оставшейся суммы и соответствующие бумаги от кредитной организации.

Существует и практика оформления новой ипотеки по договору цессии на покупателя, но по нашему опыту, на такие процедуры компания-застройщик идёт крайне неохотно, поскольку смена плательщика вполне вероятно, может повлечь за собой и просрочки.

Тем не менее, в этой ситуации больше рискует именно покупатель, поскольку им приобретается не сама квартира, а только требования на неё. Особенно нового потенциального дольщика это волнует, если дом сдаётся нескоро – существует определенный риск того, что квадратные метры будут проданы повторно. Двойные продажи одной и той же недвижимости, к сожалению, ещё встречаются среди неблагонадёжных компаний, поэтому от подобных неприятностей обезопасить себя определенно стоит.

Для всех покупателей квартир, независимо от вида сделки, в агентстве МИЦ-Недвижимость предусмотрена программа правовой защиты клиента – на случай возникновения обстоятельств, приводящих к оспариванию его прав, наша компания добровольно принимает на себя обязательства по безвозмездной юридической защите титула собственника. Каждому покупателю выдаётся Гарантийный Сертификат с неограниченным сроком действия, вплоть до момента государственной регистрации спорной сделки по квартире или добровольного прекращения притязаний на недвижимость.

Документы для ипотечной квартиры по переуступке</h3>

Для продавца отличия от базового списка, типичного для цессии с полной выплатой стоимости квартиры, будут заключаться только в том, что к участникам сделки добавляется и банк. Следовательно, от кредитной организации и для неё потребуются дополнительные документы:

• Уведомление от действующего дольщика банку – о планируемой переуступке
• Получение согласия на переоформление от банка
• Договор цессии по форме банка

Эти документы нужно добавить ко всем прочим бумагам – паспортам, выписке из ЕГРЮЛ, согласие застройщика, ДДУ, справки о полной оплате стоимости переоформляемой квартиры, 3 экземпляра равной юридической силы о цессии, госпошлина. Не стоит забывать о согласии супругов и органов опеки – при официально зарегистрированном браке и наличии детей, недееспособных граждан (всех, чьи интересы защищают правовые надзорные организации).

Преимущества и недостатки процедуры для покупателя

Главное преимущество для покупателя – возможность серьезно сэкономить

Такая процедура чаще всего используется для заработка на разнице цен. Известно, что вложение в котлован значительно ниже, чем покупка уже строящегося объекта. Поэтому первым и неоспоримым преимуществом переуступки является получение значительного дохода.

Согласно практике, поиск цессионария нужно начинать практически перед окончанием строительства, главное – успеть до подписания акта передачи квартиры с застройщиком.

При этом покупатель также получает свою выгоду. Даже при том, что происходит повышение стоимости уже практически сданного объекта, он экономит от 5 до 20% на переуступке.

Однако существуют и минусы для покупателя:

• необходимо согласовать переуступку с застройщиком, что обойдётся для покупателя в значительную сумму;
• необходимость провести переговоры со всеми причастными к сделке лицами, банками, семьями сторон, органами опеки и прочее;
• сотрудничество с Росреестром;
• сбор большого количества документов.

Риски и особенности

Покупка квартиры по переуступке прав имеет для Покупателя определенные риски. Они могут проявиться и обнаружиться на самых разных этапах строительства дома.

В строящемся доме

Здесь основные риски связаны с ненадежностью и непроверенностью Застройщика. А именно:

1. Застройщик некачественно исполняет взятые на себя обязательства. Сначала цедента все устраивало, и он собирался дождаться ввода дома в эксплуатацию, чтобы зарегистрировать право собственности на свое имя. Однако затем в работе Застройщика начали обнаруживаться недочеты: срывы установленных сроков и графиков, слухи о возможном банкротстве и заморозке стройки и т.д. В связи с этим цедент может принять решение уступить свои права другому человеку, предусмотрительно умолчав о неблагонадежности Застройщика.
2. Дом перешел в категорию «долгостроев». Стройка может либо быть заморожена, либо продвигаться крайне медленно. Именно поэтому цедент и решит уступить свои права на недвижимость, а, возможно, еще и сделает это по максимально привлекательной цене (ниже первоначальной в 2-3 раза).
3. Несоответствие заявленной и фактической планировки. Такие расхождения могут привести к тому, что дом просто не будет сдан в эксплуатацию, а гражданин – не сможет ни въехать в квартиру, ни зарегистрировать право собственности на свое имя. Зная об этом, цедент также может постараться «сбыть» проблемное жилье доверчивому цессионарию.

В сданном доме

Здесь главный риск связан с тем, что за время строительства у Застройщика могут накопиться внушительные долги. Девелопер имеет обязательства не только перед покупателями квартир, но и перед другими инвесторами – банковскими учреждениями, поставщиками строительных материалов, спонсорскими компаниями и т.д. Если у Застройщика имеется долг, ситуация может вылиться в длительную судебную тяжбу. В этом случае человек не сможет зарегистрировать право собственности на свое имя, т.к. ему понадобится дожидаться окончания разбирательства.

Еще один риск связан с двойными продажами. Недобросовестный цедент может заключить договор о переуступке прав не только с вами, но и с другим человеком. Одна и та же квартира может быть продана разным людям еще на более раннем этапе – на этапе заключения исходного ДДУ или ПДКП. В результате на квартиру будут претендовать сразу несколько человек. Для разрешения этого конфликта сторонам потребуется обращаться в суд, а значит – терять время, силы и деньги.

Как Покупатель вы можете избежать всех этих проблем. Просто проследите за тем, чтобы исходный договор ДДУ и последующие договоры о переуступке прав (если они заключались) уже были зарегистрированы в Росреестре. Так вы точно будете знать, за кем конкретно числится приобретаемая квартира. А вот в случае с ПДКП действовать придется на свой страх и риск, ведь предварительный договор не подлежит регистрации в органах Росреестра.

В ипотеку

Цессионарий может столкнуться с трудностями, если захочет заплатить за переуступку прав с помощью заимствованных банковских средств. А именно:

1. Банк может запросить повышенную процентную ставку. Это связано с тем, что проведение подобных сделок – большой риск для кредитно-финансовых учреждений. Они предпочитают иметь дело с реальными и физически ощутимыми объектами, которые можно использовать как залог. В случае со строящимся домом и строящейся квартирой залога как такового нет, поэтому банк старается минимизировать свои риски за счет повышенной процентной ставки.
2. Банк может потребовать предоставления предварительного договора о переуступке прав с ипотекой. Т.е. сторонам потребуется заранее подготовить проект договора.

Помните, что если инвестор уже взял кредит при заключении исходного договора (ДДУ или ПДКП), то вместе с переуступкой прав на квартиру к вам может перейти и обязательство по выплате кредита. Вы станете лицом, финансово ответственным перед банком. Переуступка кредита и его перевод на другое лицо должен быть согласован с конкретным банком. Оно может выдать свое согласие, а может выдать отказ.

Чаще всего переуступка кредита требуется супругам, которые вместе приобретали квартиру в ипотеку. Однако затем муж и жена решили развестись, в связи с чем у них отпала необходимость и в наличии общего жилья, и в выплате кредита за это жилье. Они могут найти заинтересованного Покупателя, который согласится приобрести права на квартиру с условием выплаты оставшегося кредита. Другой распространенный случай – переезд цедента. Чтобы снять с себя любые ограничения и обременения, он может:

• найти заинтересованного Покупателя;
• передать ему право требования квартиры;
• перевести на него свой остаток по кредиту.

К операциям, связанным с переуступкой прав, лояльнее всего относятся «Сбербанк» и «ВТБ 24».

Как оформить переуступку квартиры по договору долевого участия

Оформление цессии потребует со стороны продавца-дольщика и будущего владельца совершить ряд действий.

Действия продавца

Перед реализацией квартиры, приобретенной по ДДУ, от дольщика потребуется:

• Известить Застройщика о своих намерениях. Уведомить необходимо письменно, желательно в офисе строительной фирме. Получить согласие. Можно пригласить представителя Застройщика на подписание контракта передачи прав требования на недвижимость.
• От Застройщика взять разрешение (письменное) на оформление сделки. Согласие предоставят бесплатно, либо за 5% от продажной стоимости объекта.
• Получить у Застройщика справку-подтверждение оплаты по ДДУ, где прописывается, что дольщик-продавец полностью внес платеж за жилую площадь. Если сумма долга все же присутствует, то необходимо составить дополнительный трехсторонний договор о переводе оставшейся задолженности Покупателю.
• Получить согласие (если жилье куплено в браке) супруга(и).
• Получить разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок.
• При ипотечном займе потребуется согласие кредитора. Тогда снимется обременение на жилплощадь.
• Обратиться в соответствующий государственный орган за ЕГРН выпиской, если регистрировалась ипотека или ДДУ.

Что необходимо Покупателю

1. Заверить у нотариуса разрешение от супруги(а) на приобретение недвижимости, если участник процесса женат/замужем. При наличии брачного контракта согласие не понадобится.
2. Проверить и подписать бумаги по уступке.
3. Оформить закладную, когда жилье приобретается на заемные средства.

Проверка документов у Застройщика

Важный этап оформления уступки прав ДДУ. Необходимо посетить офис девелопера и попросить представить:

• Устав и учредительную документацию организации;
• регистрационное свидетельство в ФНС;
• правоустанавливающие бумаги на землю;
• финансовую отчетность за предыдущий и текущий квартал;
• разрешение на ведение строительства;
• документацию проекта:
• разрешение на стройку;
• право на владение землей, либо арендный договор;
• сроки завершения строительства;
• примерный срок завершения возведения и сдачи здания в эксплуатацию;
• декларацию по проекту;
• договор финансирования.

Сбор документов для цессии

Регистрация проводится в Росреестре, куда обращаются с собранным пакетом бумаг. Можно передать документацию через МФЦ. Для начала оплачивается 2000 р. госпошлина. Реквизиты для перечисления денег выдадут сотрудники МФЦ или регистрационного органа.

Перечень требуемой документации:

1. Копия и оригинал паспорта участников процесса.
2. Заявление на проведение регистрации уступки.
3. Квитанция или чек об оплате госпошлины.
4. Нотариально заверенную доверенность, если документы передаются через посредника + паспорт ответственного лица.
5. Разрешение супруга(и) на сделку, если участник состоит в браке.
6. Согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки, когда несовершеннолетний ребенок является владельцем или совладельцем.
7. Первоначальное соглашение с Застройщиком: ДКП, ДДУ, проектного финансирования.
8. Справка от строительной организации об отсутствии у продавца-дольщика задолженности по ДДУ, либо соглашение о переводе суммы долга Покупателю.
9. Разрешение (письменное) от девелопера на продажу объекта по переуступке.
10. Согласие кредитора (письменное), если недвижимость находится под обременением (ипотекой).
11. Договор ипотечного займа и закладная, когда жилплощадь приобретена на кредитные деньги.

Регистрация договора переуступки

После сдачи документации в Росреестр проводится проверка, и регистратор вносит запись в базу ЕГРН.

Установленные сроки оформления – семь рабочих дней. Дату получения готовой документации можно уточнить у сотрудников Росреестра.

Разрешение кредитного учреждения

Заключив соглашение с банковской организацией, разрешать вопросы, касающиеся предмета залога в одиночку, не удастся. Единственный легальным случаем распоряжения таким имуществом является переход прав по факту смерти и, соответственно, по завещанию к наследнику. Все остальные манипуляции с залоговой недвижимостью по моменту распоряжения ею можно совершать исключительно с получения одобрения банком (по сути, до погашения займа все еще реальным собственником жилплощади).

ВАЖНО !!! Поэтому предварительно надлежит известить банк о своих намерениях в письменном виде посредством отправки заявления с указанием просьбы

Заемные организации к такому рода обращениям относятся крайне осторожно и скептически, поэтому и одобряют прошение довольно редко

Если заемщику все же удастся совершить операцию без ведома банка, то последний вправе:

• признать сделку недействительной в судебном порядке;
• истребовать досрочного погашения займа с выплатой всех примененных штрафных санкций, последующих по факту одностороннего нарушения заключенных договоренностей;
• взыскать имущество, находящееся в залоге.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме

Как проходит переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, и что это за этап, шаги которого регламентированы нормами законодательства?

Сбор необходимых документов

Рис. 8. Перечень документов определяется в том числе и условиями ДДУ

Первым этапом является сбор документов, без них невозможно провести сделку и зарегистрировать договор в Росреестре.

В стандартный комплект включены следующие копии и оригиналы:

• ДДУ, как первоначальный документ, дающий право на проведение сделки;
• согласие супруга (ги), если продавец находится в законном браке и оплатил сделку. Имущество является общенажитым, а потому на его продажу требуется согласие второй половины. Аналогичное согласие требуется и для покупателя;
• согласие застройщика на переуступку прав, если данное требование прописано в ДДУ. В некоторых случаях за переуступку застройщиком взимается плата;
• документальное подтверждение исполнения всех финансовых обязательств по ДДУ, выданное застройщиком;
• согласие банка на цессию, если для покупки объекта использовались заёмные средства.

Если задолженность не погашена, в заключении сделки принимает участие представитель застройщика, а долг по обоюдному согласию переводится на покупателя.

Заключение договора

Рис. 9. Договор переуступки прав должен содержать все существенные условия и реквизиты

Договор переуступки прав на требование заключается в письменной форме с внесением существенных условий:

• дата и место составления;
• контактные и адресные данные обеих сторон;
• реквизиты договора ДДУ: номер, серия, дата составления, данные о сторонах;
• адрес расположения объекта, относительно которого договор составляется;
• стоимость договора – указывается сумма, передаваемая цессионарием цеденту;
• указывается порядок расчёта – по истечению какого времени, в полном объёме или частями, реквизиты для перевода денег, способ (банковская ячейка, аккредитив);
• перечень документов, прилагаемых к договору, и сроки их передачи;
• права и обязанности участников сделки;
• подписи с расшифровкой.

Составляется документ в количестве, соответствующему численности участников. Сюда следует включить застройщика, Росреестр и банки.

Регистрация договора в Росреестре

Чтобы договор зарегистрировать в Росреестре, следует обратиться в ведомство или же в МФЦ. При этом нужно предоставить следующие документы:

• ДДУ;
• Цессию;
• чек о внесении пошлины (заранее вносится покупателем в размере, нормированном НК РФ);
• паспорта основных участников сделки;
• нотариально заверенные согласия членов семей;
• согласие застройщика;
• справка об отсутствии долгов перед строительной компанией;
• согласие кредитора при его участии в финансировании.

Специалист после проверки данных выдаёт расписку в получении документов и уведомление о дате следующего визита. По истечении установленного времени гражданин получит обратно документы и выписку о внесении изменений в ДДУ.

Получение квартиры по договору переуступки

Рис. 10. После ввода жилья в эксплуатацию цессионарий оформляет право собственности

Заключив и зарегистрировав договор цессии, покупатель ожидает окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Кроме этого, застройщик обязан:

• присвоить дому почтовый адрес;
• оформить кадастровый паспорт на объект в целом и на каждую квартиру;
• составить протокол распределения квартир;
• передать жилые площади по передаточному акту;
• выдать каждому собственнику копию акта ввода дома в эксплуатацию.

Далее цессионарию следует оформить права собственности, для этого он обращается в Росреестр со следующими документами:

• собственный паспорт;
• ДДУ;
• договор цессии;
• копия ввода объекта в эксплуатацию;
• акт приема-передачи квартиры;
• квитанция о внесении пошлины.

Сотрудник ведомства выдаст расписку о получении пакета и уведомление о дате визита. По истечении положенного времени, собственник жилья получит пакет документов и выписку из ЕГРН.

Сроки и стоимость переуступки квартиры в новостройке

Согласно нормам, при обращении в Росреестр как для регистрации договора цессии, так и для регистрации прав собственности максимальный период ожидания составляет 10 дней. То есть, не считая заключения договора цессии и подготовительных для этого мероприятий, участники тратят максимум 20 дней на обращение в Росреестр.

Все расходы по сделке несёт покупатель. Кроме оговорённой с продавцом стоимости договора, он потратится:

• на регистрацию договора – 350 рублей;
• на регистрацию собственных прав – 2 000 рублей (для граждан), 22 000 рублей (для юрлиц).

Кроме этого, платным может оказаться разрешение застройщика.

Особенности переуступки права

Подписывая договор об уступке, необходимо учитывать, что этим документом фиксируется переход права в том же объеме, что и у прежнего владельца, и не может быть ограничена или расширена переуступкой.

Существует множество нюансов, которые необходимо учитывать в процессе переоформления права на собственность по переуступке:

Чтобы исключить финансовые претензии со стороны застройщика, рекомендуется проверить, не осталось ли невыплаченных взносов в отношении указанной недвижимости, и какова ситуация с оплатой взносов на строительство. Если не проконтролировать данный вопрос, покупатель может столкнуться с необходимостью погашения взносов за прежнего владельца в качестве нового собственника строящегося объекта

В целях финансовой безопасности сделки, важно уведомить, а в случае необходимости, согласовать вопрос переуступки. При наличии каких-либо оставшихся нерешенными финансовых претензий, отсутствие письменного разрешения от компании-строителя станет существенным нарушением процедуры

Проверять отсутствие задолженностей нужно не только по основным взносам, но и по дополнительным начислениям (штрафы, неустойки, пени) в рамках существующих договорных отношений с застройщиком.
Так как переуступка не предполагает ограничения череды смены собственников, важно выявить историю владения правом. Помочь с выявлением цепочки помогут данные, полученные по запросу в Росреестре, т.к. легитимными остаются лишь те права, которые были надлежаще зарегистрированы.

Возможна ли переуступка «задним» числом?

После составления приемопередаточного акта может пройти довольно длительный период времени до того, как квартира будет оформлена в собственность. Провести сделку на этом этапе можно одним из следующих способов:

1. Изменить дату приемопередаточного акта, при согласии застройщика.
2. Поменять дату составления предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован в Росреестре.

Этот вариант оформления уступки относится к схемам повышенного риска, прежде всего, по причине возможных изменений в цене квартиры. В результате, покупатель, заплативший более высокую стоимость, при указании в договоре меньшей цены, в случае форс-мажорной ситуации, которая повлекла расторжение договора, покупателю будет возвращена только сумма, указанная в договоре.

Стоит ли использовать данную схемы – решать конкретному покупателю, исходя из оценки обоснованности рисков покупателя. Специалисты рекомендуют оформлять уступку права по ДДУ как самому безопасному варианту. В таком случае, права стороны защищены положениями специального закона №214-ФЗ.

Стоимость строящегося объекта, по мере приближения даты сдачи в эксплуатацию, растет. В результате, расторгнув договор по ДУ, покупатель вернет только ту сумму, которая установлена в тексте документа. Часто сумма по ДДУ и цена квартиры по переуступке серьезно различаются, что грозит значительными убытками для несостоявшегося владельца.

2021 zakon-dostupno.ru

Заключение

Крайне важно изучить юридическую чистоту сделки до ее заключения

Переуступка – вполне законная сделка, регулируемая нормами законодательства и регистрируемая в Росреестре, если она является следствием ДДУ.

При её заключении следует тщательно изучать все детали – обратить внимание на фигурантов и их юридическую правоспособность. Учесть наличие / отсутствие обременений у продавца и спорных вопросов с застройщиком

Проверить все документы, как самого застройщика, так и продавца, чтобы в состав пакета входили согласия членов семьи, кредиторов, органов опеки при необходимости. Только тщательный подход к вопросу и заключению договора обеспечит легитимность сделки и её исполнению.