Перевод участка из ижс в коммерческие земли

Категория участков

Это было сделано, для того чтобы узаконить правоотношение с землей, а также избежать незаконного и нецелевого использования отдельных участков земли.

Такие действия могли бы существенно нарушить биологическое равновесие и нанести вред флоре и фауне этих мест.

Таким образом, в России имеется следующая классификация земель:

 Сельскохозяйственные земли
территории, предназначенные для получения продуктов питания, на этих землях можно сеять и сажать разнообразные овощи, фруктовые деревья, разводить крупный и мелкий скот, сельскохозяйственную птицу
 Поселенческие земли
территории прилежащие к различным населенным пунктам (городам, поселкам, деревням и т.д.), именно из этой категории выделяют участки ИЖС, предназначенные для строительства жилых домов
 Земли под объекты особой важности и особо охраняемые объекты
обычно на этих территориях расположены заповедники, природные памятники, лечебно-оздоровительные местности, курорты и т.д., также к особо охраняемым объектам относятся земли историко-культурного и рекреационного назначения
  Водные территории
источники пресной воды являются богатством страны, такие земли не продаются, вблизи рек и озер запрещено возводить промышленные постройки, жилые дома и т.д.
 Лесные земли
к ним относятся территории, на которых уже имеются лесные массивы, а также земли, на которых их будут выращивать, леса выполняют защитную, водоохранную, эксплуатационную и другие функции
 Земли запаса
это территории, временно не использующиеся в хозяйственной деятельности, однако, все равно, принадлежащие государству
 Земли для специального назначения
на них располагаются объекты телерадиовещания, безопасности и обороны, объекты для космического назначения, связи, транспорта, промышленности и другие территории для особого назначения

Среди многообразия российских земель, простых граждан обычно интересуют сельскохозяйственные угодья и поселенческие наделы.

Поселенческие земли — единственная категория земель, на которой разрешено осуществление строительства жилых домов.

Изменение статуса

Видео: открыть в квартире или частном доме — магазин, кафе, шиномонтаж можно без перевода в нежилой фонд

Так как рядового россиянина интересуют только две категории земель, сельскохозяйственная и поселенческая, поговорим именно о них.

Земли, расположенные внутри и около населенных пунктов могут иметь следующее назначение:

Для индивидуального жилищного строительства	участки ИЖС
Для ведения личного подсобного хозяйства	земли ЛПХ

Сельскохозяйственные угодья, коими так богата наша страна, также подразделяются на несколько групп в зависимости от разрешенного назначения:

• осуществление крестьянско-фермерской деятельности (земли КФХ);
• для ведения личного хозяйства (участки ЛПХ);
• предназначенные под дачное строительство (разрешено возводить жилое строение, но запрещено в нем прописываться);
• для садоводства.

Правовые акты

Этот документ содержит в себе полный перечень необходимых действий, которые необходимо произвести собственнику или арендатору земельного участка для осуществления перевода.

Если интересующий вас участок находится:

В федеральной собственности	заявление необходимо писать в адрес Правительство РФ
В собственности субъекта РФ	в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации
В муниципальной собственности	в органы местного самоуправления

Алгоритм действий

Если вы четко определились, что вам жизненно необходимо начать собственный бизнес на индивидуальном участке ИЖС, вам придется пройти несколько несложных этапов:

Сбор необходимых документов	подача заявления в местную комиссию по землепользованию и застройке. После того как она вынесет решение по конкретному земельному участку, оно должно пройти согласование у главы местной администрации
Публичные слушания	необходимы для своевременного уведомления владельцев соседних земельных участков. Прежде, чем обращаться в местные органы самоуправления, постарайтесь найти поддержку у местного населения. Если большинство соседей  не будут против появления на их улице магазина или парикмахерской, это сыграет определенную роль при принятии решения административными сотрудниками
Вынесение решения	местной администрации

Куда обращаться?

Каждый участок ИЖС уникален по-своему и относится к разным территориальным зонам.

Иногда при возникновении необходимости постройки на земельном участке объекта коммерческой недвижимости, имеет смысл обратиться в Кадастровую палату.

На одном вы будете иметь возможность возвести, не нарушая законодательство, жилой дом для одной семьи высотой не более 3 этажей.

Важно помнить, что решение принимается органами государственной власти, к которым относится рассматриваемые земельные наделы. Если интересующий вас участок находится:

Если интересующий вас участок находится:

В Правительство РФ	если понравившаяся вам земля является федеральной собственностью
В Департамент субъекта РФ	если участок земли относиться к собственности субъектов Федерации

Получение разрешения

Получить разрешение на перевод участка ИЖС в коммерческую недвижимость — значит получить положительный вердикт местных властей на изменение текущего назначения земли.

Обязательным условием является предварительное оповещение населения о проводимых публичных слушаниях.

Все участники имеют право высказываться и обсуждать текущую ситуацию. По окончании слушания выносится решение.

Оно может быть:

Положительным	податель ходатайства в таком случае получит на руки акт об изменении разрешенного назначения земельного участка
Отрицательным	вам выдадут письменный отказ с указанием причины подобного решения

Пакет документов

Прежде чем отправляться в местную администрацию и отстаивать будущее своего магазинчика, гостиницы или автосервиса, позаботьтесь о получении необходимых документов.

Вам понадобятся:

Кадастровый номер вашего участка ИЖС	если у вас еще нет кадастрового плана, этот идентификационный номер можно получить, взяв выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП)
Свидетельство о регистрации права на землю	предварительно сделайте копию и нотариально заверьте ее
План земельного участка	всю имеющуюся документацию по будущему коммерческому строительству

Шаг №1 — Узнаем название территориальной зоны участка

Это нужно, чтобы определить — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Если ИЖС будет указан как один из основных ВРИ — инструкция по переводу будет одна, если как один из условно разрешенных — инструкция другая. А если ИЖС вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, тогда перевести участок в ИЖС не получится.

Узнать территориальную зону помогут Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) + карта зонирования. Все это называется градостроительным регламентом — ст. 36 ГрК РФ. У карты зонирования бывает несколько названий — генеральный план местности, карта градостроительного зонирования, градостроительное зонирование и т.п. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Следовательно ПЗЗ везде разные.

Для примера я определю территориальную зону для земельного участка с кадастровым номером 50:14:0070228:3. Точный адрес — Московская область, Щелковский район, дп. Загорянский, ДСК «Загорянский», ул. Крупской, уч-к 17а. Участок имеет категорию «Земли поселений (земли населенных пунктов)» и ВРИ «Для ведения дачного хозяйства».

Совет: искать ПЗЗ и карту лучше на компьютере или ноутбуке, чем на смартфоне или планшете. Во-первых, чаще всего сайты и документы для поиска не оптимизированы под мобильные устройства. Во-вторых, обычно карты много весят, поэтому на телефонах часто тормозят. Приступим:

1. Сначала нужно запомнить точное местоположение участка на публичной кадастровой карте Росреестра.

   Я советую воспользоваться Roscadastr.com. Хоть это и неофициальный сервис, но в нем гораздо удобнее пользоваться картой — она быстрее грузится, есть название улиц и других объектов. Все это облегчит поиск участка.

   Вбейте кадастровый номер участка в поле поиска (он слева сверху карты) и кликните «Найти». Кадастровый номер участка найдете в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (). Также можно визуально найти свой участок.

   Участок для примера

   Запоминаем ориентиры вокруг участка — контуры границ местности, расположение дорог, озер, название улиц. Для этого уменьшите карту. Поблизости моего участка есть озеро и интересный контур местности (резкий угол).

   Ориентиры вокруг участка

2. Теперь ищем местное ПЗЗ и карту с градостроительными зонами.

   Обычно их выкладывают на сайте местной администрации и сервисе ФГИС ТП. Сначала попробуем через сайт администрации.

   В поисковике Яндекса или Гугла нужно наберите примерно такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название области, района и населенного пункта, рядом с которым находится участок». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация московская область щелковский район загорянский». Первый результат оказался верным — это был сайт администрации Щелковского района, к которому относится поселок Загорянский.

   Ссылка на сайт администрации

   Если не удалось найти ПЗЗ на сайте администрации, можно воспользоваться сервисом ФГИС ТП. 1) В меню выберите «Документы», затем «По территории». 2) В правом поле поиска вбейте по одной букве название муниципального района и выберете его из полученных ответов. Поиск работает кривовато, поэтому название пишите по одной букве и тогда выйдет правильная формулировка. Мне нужен был щелковский район. В моем случае помогло когда я начал вбивать Щелков и появился в итоге Щелковский городской округ. 3) В левом поле поиска вбейте слово «правила», чтобы не отображались другие документы, кроме ПЗЗ. 4) Кликните на нужный результат. 5) Скачайте нужные документы — лучше сразу одним архивом по кнопке снизу.

   Пример поиска

   Я же свои ПЗЗ и карту нашел на сайте местной администрации.

   Архив с ПЗЗ

   Распакуйте архив и откройте все файлы подряд, чтобы найти нужные документы. В моем случае ПЗЗ и карта назывались одинаково — «ПЗЗ Загорянский». Только ПЗЗ были в текстовом формате PDF, а карта в JPG.

   ПЗЗ и карта

   Открываем карту и ищем свой участок по тем ориентирам, которые мы запомнили . Я свой нашел по контуру местности в виде резкого угла и озера.

   По таким ориентирам я нашел свой участок

   На Кадастровой карте

   На Карте зонирования

   Далее узнаем название территориальной зоны. Краткое название указывают на самой карте, а полное названием с краю. Краткое название моей зоны — Ж-2, а полное я нашел в левой части карты — Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.

   Название зоны

   Короткое

   Полное

Территориальную зону определили, теперь нужно в ПЗЗ узнать способ перевода.

Плюсы и минусы

К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:

• повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
• извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
• получение юридического адреса и регистрация фирмы;
• удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
• более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
• возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.

Минусами данного перевода можно считать:

• риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
• вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
• риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.

Под магазин, застройку

Если целевое предназначение земли – это ИЖС, то по умолчанию именно с целью возведения жилища оно может использоваться. Но в отдельных ситуациях изменить этот факт можно. Однозначно не получится сказать выйдет ли перевести такие земли под коммерческие цели, ведь это зависит от множества факторов, таких как:

• Территория, ее инфраструктура – есть ли потребность в том или ином коммерческом объекте.
• Наличие обременений, ограничений на постройку.
• Согласие соседей.
• Сложности согласования с разрешительными органами, в частности с Водоканалом и Роспотребнадзором.
• Необходимость проведения дополнительного межевания, если объект будет занимать не всю территорию участка.
• Нужен обязательно проект, передача сооружения в эксплуатацию.

Как перевести назначение земли из ИЖС в коммерческую

Многие граждане России, особенно те, кто проживают в небольших населенных пунктах, хотели бы заниматься коммерческой деятельностью «не выходя из дома».

Например, в собственности имеется дом и гараж на участке ИЖС, почему бы не использовать хозяйственную постройку (гараж) как автосервис?

Или рядом с домом возвести небольшое капитальное строение и использовать его в качестве магазина, салона, парикмахерской и т.д.?

Идеальный вариант для многих, но не законный, если заниматься коммерческой деятельностью на участке, предназначенном только для строительства жилого дома для одной семьи.

Но можно перевести часть участка или весь его в коммерческую недвижимость.

Под торговую точку

Если вы всю жизнь мечтали о своем маленьком магазинчике цветов или аксессуаров и у вас имеется в собственности подходящий участок ИЖС, можете смело приступать к воплощению своих самых смелых фантазий в жизнь.

Можно ли перевести дачный участок под ИЖС читайте в статье: как перевести дачный участок под ИЖС.

Земли СНТ и ИЖС в чем разница, читайте здесь.

Помните, что поменять целевое назначение земельного участка намного проще, чем изменить категорию, принадлежащей вам территории.

Для того чтобы вы смогли построить на своей земле здание коммерческого профиля, придется написать заявление-ходатайство в местные органы самоуправления.

В нем необходимо указать, что именно вы хотите:

Местные власти на официальном слушании рассмотрят ваше ходатайство и примут по нему решение.

Положительный вердикт администрации принесет вам акт об изменении или дополнении в разрешенном использовании земельного участка.

Совет! Прежде, чем обращаться в местные органы самоуправления, соберите подписи соседей, которые не против появления рядом с ними торговой точки.

Если большинство жителей выступают за постройку магазина, это сыграет определенную роль при принятии решения административными сотрудниками.

Под автосервис

Многие «рукастые» граждане предпочитают получать за свои навыки денежные знаки, не выходя из дома.

Действительно, мало бы кто смог отказаться от такого. Вы любите и умеете чинить машины, но вам не нужно идти куда-то и устраиваться работать «на дядю».

Можно утром проснуться выйти из дома и перейти в свой «офис» — гараж-автосервис. Прекрасная перспектива.

Но во избежание проблем с местной администрацией и налоговой инспекцией, необходимо все коммерческие постройки узаконить либо на этапе строительство, либо по окончании работ.

Для этого нужно пойти в местные органы самоуправления и написать ходатайство о переводе, принадлежащего вам участка ИЖС в коммерческую недвижимость.

При принятии решения администрация вашего населенного пункта будет рассматривать место положения вашего участка.

От того, в какой зоне он расположен, будет зависеть, можно ли ему добавить другой вариант использования.

Не менее важно при изменении статуса земельного участка и мнение соседей. Если большинство из них будет против проживания рядом с автосервисом, вы ничего не сможете сделать

Если большинство из них будет против проживания рядом с автосервисом, вы ничего не сможете сделать.

При переводе земли в коммерческую недвижимость в первую очередь учитывают мнение граждан, проживающих рядом с таким участком.

Для застройки

Если ваша земля имеет статус ИЖС, а в ваших планах вовсе не постройка частного дома, а что-то другое, вы можете попытаться поменять вид целевого назначения своего участка.

Помните, что ежедневно в местные органы самоуправления поступают десятки заявлений от граждан, касающихся их земельных наделов.

Каждый случай уникален и в, казалось бы, одинаковых ситуациях, власти могут принимать совершенно противоположные решения.

Кому-то разрешать перевести участок ИЖС в коммерческую недвижимость, а кому-то нет.

На мнение административных сотрудников влияет:

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.

Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

1. Особенности инфраструктуры этого района.
2. Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
3. Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
4. В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
5. В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
6. Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Можно ли из ИЖС землю перевести в коммерческую?

Земли, которым присвоена категория ИЖС, можно переводить под коммерческую недвижимость. Поэтому они пользуются огромной популярностью. Аналогично перевод может быть осуществлен с сельскохозяйственной земли в ИЖС. Лишь после этой процедуры можно получить разрешение на перевод под строительные объекты для бизнеса. Если указанная земельная территория имеет небольшую площадь, за переводом можно обратиться в местные государственные органы. Если она насчитывает несколько гектар, а коммерческие объекты будут внушительных размеров, то обращаться за решением этого вопроса следует к органам государственной власти.

Нужно ли переводить землю из ИЖС в коммерческую под гостевой дом?

В законодательстве не указано, можно ли строить на территориях ИЖС гостевой дом или большую гостиницу. Однако судя по общепринятым правилам, на подобных землях можно инициировать малоэтажные строительные объекты. При этом в них обязана жить лишь одна семья.

В условиях современности под малоэтажным строительством можно понимать совсем другое. Поэтому до начала возведения строительства, подобные нюансы следует уточнять у представителей местной власти. К примеру дома с общим количеством этажей не более трех могут быть:

Советуем ознакомиться:

• Перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС
• Как перевести землю СНТ в ИЖС?
• В чем разница ЛПХ и ИЖС?
• Правила застройки земельного участка под ИЖС

• Индивидуальные объекты под частное жилье;
• Возведенные с бизнес целью (торговые центры, продуктовые магазины, рестораны, гостевые дома и так далее).

Если посмотреть на Градостроительный кодекс, а именно на закон в статье 48, то иметь проектную документацию здания вовсе не обязательно. Речь идет об индивидуальном жилищном строительстве. Иными словами, проектировщик может с учетом личных предпочтений выполнить проект, а затем получить разрешение в местном органе власти.

Таким образом, перевести землю из ИЖС для последующих коммерческих целей, к примеру, под строительства магазина можно по ходатайству.

Кстати, в описываемой ситуации может оказаться полезной статья о том, зачем нужен градостроительный план земельного участка в 2020 году.

Как перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую?

Хотите изменить целевое предназначение вашего участка? Потребуется правильный порядок перевода земли из ИЖС в коммерческую. Для этого необходимо заказать в администрации список разрешений в использовании текущего земельного участка. Если речь идет о коммерческой деятельности, то изменить назначение вы можете с последующим решением собственника по земельному участку помимо имеющего назначения по использованию. В таком случае нужно будет изменить основание согласно административному постановлению.

Вы должны обратиться в администрацию, чтобы они предоставили список разрешенного использования вашей земельной территории. Если возникли проблемы с вашим земельным участком, вы можете проконсультироваться у юридического специалиста.

Как изменить назначение земельного участка из ИЖС в коммерческую?

Разрешенное использование земельной территории может быть изменено на основании правил по застройкам и землепользованию. Если присутствуют утвержденные изменения, в них вносятся соответствующие правила. Основные условия обозначены в статьях 31 и 32 ГрК РФ.

Речь идет о подаче заявления и изменения правил застройки и землепользования в местную комиссию. Затем могут быть осуществлены публичные слушания. Во время их проведения должны быть уведомлены собственники рядом находящихся земельных территорий. Только после этого орган государственной власти утвердит внесенные изменения. В результате приказа меняется назначение в Государственном кадастре недвижимости.

Если решения по этой территории не были приняты, то этой проблемой занимается глава местной администрации. Если разрешение необходимо для жилищного строительства, то решение может быть принято без публичных слушаний.

Цена вопроса

Сколько стоит перевод ИЖС в коммерческую категорию земельных участков? Фото № 5

В завершение статьи, ответим на часто задаваемый вопрос относительно рассматриваемой сегодня темы. А именно – «Сколько стоит перевод ИЖС-участка в коммерческую категорию земель?».

В первую очередь, важно отметить, что в каждом конкретном случае стоимость процедуры может различаться, так как будет формироваться по-разному. Например, при открытии автосервиса с переклассификацией земли через Кадастровую Палату затраты будут несущественны, ибо связаны зачастую с оформлением документации, производству ее копий и уплат госпошлин

В остальных же случаях стоимость процедуры формируется суммированием:

• цены организации слушанья о переводе земли (от 3 000 рублей);
• стоимости оформления документации и производства ее копий;
• цен услуг специалистов, с которым проводятся консультации;
• и уплаченных госпошлин.

В среднем, перевод ИЖС в коммерческую категорию на территории РФ обходится гражданам в 5-20 000 рублей, заметно реже – в большие суммы. На этом, пожалуй, по сегодняшнему вопросу все. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи в оформлении документации.

О том как перевести квартиру или жилой дом в нежилой фонд вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

13 Ноя 2017      kasjanenko         6      

Перевести участок для ИЖС в коммерческое пользование разрешается. Нужно оформить соответствующее заявление с обоснованием обстоятельств данного перевода в органах местной администрации.

Если идет речь о значительных территориях, то такие вопросы решаются только на федеральном уровне. Подробные разъяснения по данным вопросам содержатся в Федеральном Законе №172.

Необходимые условия

Для смены статуса обязательно выполнение ряда основных требований:

• помещение должно быть полностью изолированным – то есть, отделено глухими перегородками от каких-либо иных помещений;
• помещение должно располагаться в зонированной жилой территории с технически развитой инфраструктурой;
• несущие конструкции не должны быть деформированы, иметь трещины. То есть, соответствовать эксплуатационному состоянию;
• устройство коммуникация должно исключать риск травмирования жильцов как внутри помещения, так и на прилегающей территорию Здесь учитываются ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры дверных и оконных проемов, санитарное состояние чердаков и подвалов (если таковые имеются);
• в помещении должны присутствовать все необходимые инженерные сети – вентиляция,канализация, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения. При этом они должны соответствовать действующим санитарным нормам. Например, вентиляция кухни или санузла не может быть объединена с вентиляцией жилых комнат.
• помещение должно быть защищено от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Недопустима также возможность проникновения талых и дождевых вод внутрь помещения.

Несоответствие этим условиям ставит крест на дальнейшей возможности перевода помещения в статус жилого.

Кроме того, есть еще два фактора, при которых изменение категории недвижимости однозначно невозможно:

• конструкция помещения в принципе не соответствует нормам проживания;
• помещение находится в залоге, под арестом или является предметом спора.

Чтобы проверить соответствует ли перевод вашего нежилого помещения в жилое Жилищному Кодексу, внимательно прочитайте ст. 22 этого свода законов.В ней вы найдете полный перечень требований к помещениям для постоянного проживания.

Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования

Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя

В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.

1. Найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

   Вбейте кадастровый номер участка в кадастровой карте Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху карты) или просто найдите участок. Запомните расположение участка. Это понадобится в дальнейшем.

   Участок для примера

   (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

2. Теперь найдем Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

   Обычно ПЗЗ опубликован на сайте местной администрации. Вбейте в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) такое словосочетание — «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Видное московская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

   В появившейся странице сайта Администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.

   Если вместе с ПЗЗ карты не будет, то можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «поселение видное московская область администрация генеральный план».

3. Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане.

   Запомните , а именно контуры границ местности вокруг него, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.

   Так я нашел свой участок

   (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

   На Кадастровой карте

   На Карте зонирования

4. Узнаем на Карте название территориальной зоны участка.

   Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название всегда пишут по краям карты. У меня зона была желтого цвета. На краю плана я нашел название — «Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами (Ж2)».

5. Найдем описание зоны в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ).

   В тексте Правил вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней и узнаете какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к вашей зоне.

   Например, я в самом документе нажал CTRL + F и в поиске вбил название своей зоны — Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами. В моем случае ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) был один из основных видов разрешенного использования. На картинке это видно.

   Там же в ПЗЗ можно узнать максимально разрешенный размер участка. В моем случае максимум 30 соток.

6. Теперь опишу различные ситуации + инструкции к каждой что нужно сделать далее:
   • Если ИЖС указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования, то нужно сначала , а потом .
   • Если ИЖС указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования, то нужно: 1) 2) 3) .
   • Если ИЖС вообще не указан, то придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.

Цена перевода земли из ИЖС в коммерческую

Стоимость процедуры по переводу в точности назвать невозможно – на этот момент в большей степени влияет фактор местонахождения земельного участка (регион, нахождение в черте города или за его пределами).

На стоимость оформления нового статуса также влияет факт самостоятельной работы или привлечения специалистов. Зачастую в силу незнания законов или нехватки времени владельцы земельных участков пользуются услугами агентств, предлагающих юридические услуги.

При отсутствии проблем с земельным участком собственнику придется оплатить следующие услуги:

• при необходимости провести публичные слушания (а они необходимы для оповещения местных жителей о предполагаемом строительстве), необходимо оплатить заметку в газете с соответствующим объявлением;
• обращение в отдел архитектуры – здесь потребуется оплатить услуги главного архитектора;
• последующие обращения – в земельный комитет для проведения межевания и прочих моментов оформления документов для земельного участка.

В связи с вышесказанным напрашивается вывод – а выгодно ли переводить земельный участок со статуса ИЖС в статус коммерческой недвижимости?

Для того, чтобы принять решение о проведении операции, необходимо составить бизнес-план – а настолько ли выгодна будет задумка? А за какое время окупятся расходы? По результатам бизнес-плана можно начинать процедуру переоформления, или не начинать их.

Насколько необходимо

Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

• это может быть только индивидуальный предприниматель;
• проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
• здесь не должно быть производственных мощностей;
• права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

Рекомендуем ознакомиться:

Стоимость и сроки

Конечная стоимость стоимости оформления всех бумаг зависит от многих внешних факторов, и рассчитывается индивидуально.Усредненный диапазон цен: 3 тыс. рублей – 20 тыс. рублей. Редко сумма получается больше.

В сумму оформления бумаг входит:

• цена услуг и консультаций специалистов;
• организация публичный слушаний;
• стоимость госпошлин:
• оформление бумаг и создание их копий.

Возможны дополнительные траты на разрешение спорных вопросов в инстанциях, работающих в сфере земельного законодательства.

Однозначно назвать сроки перевода земель так же не представляется возможным. Примерный диапазон: от нескольких месяцев, а в особых случаях, до нескольких лет. Можно смело сказать, что перевод будет долгим и хлопотным.

Повлиять на увеличение срока оформления документа может большая площадь земель, и их нахождение в статусе земли федерального значения.

Особенности сделок

Сделки с коммерческой землёй в целом довольно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки временами могут привести к огромным убыткам, даже полному банкротству.

Потенциальным покупателям коммерческих участков земли следует тщательно рассчитать последующие вложения, потенциальное начало получения доходов, сроки окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-либо построить, необходимо очень внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и договор аренды.

Ещё один важный момент при продаже земельных участков под коммерческую застройку – это налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в НК были внесены изменения, которые ведут не только к повышению ставок, но и меняют всю базу. Чего стоит одно решение рассчитывать налог не по балансовой стоимости, а по кадастровой!

Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.