Как оценить помещение для сдачи в аренду?

Сроки внесения арендной платы

Стороны в договоре аренды самостоятельно могут определить периодичность внесения арендной платы, несмотря на то, какую форму платы они выбрали.

Например, если договор аренды заключен на непродолжительный срок, то можно установить размер арендной платы за весь срок действия договора.  Такой вариант будет считаться однократным внесением арендной платы.  

Примеры формулировки условия:

“Арендная плата по настоящему договору составляет 100 000 (сто тысяч) рублей за весь срок аренды и уплачивается в течение 5 (пяти) дней после окончания срока аренды”.

“В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услугу по переводу инструкции по эксплуатации арендованного оборудования на 3 (три) иностранных языка (английский, французский и итальянский). Услуга должна быть оказана не позднее 30 (тридцати) дней после подписания настоящего договора”.

Но зачастую в договоре устанавливается периодический порядок внесения арендной платы. То есть арендатор вносит плату равными частями через одинаковый промежуток времени.

Примеры формулировки условия:

“Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в течение ___ (_______) дней после наступления отчетного месяца. Ежемесячный платеж составляет ____________ (_____________________) рублей”.

Если сторонами предусмотрено  периодическое внесение арендной платы, то необходимо согласовать срок для каждого периода аренды.

В договоре можно предусмотреть следующие сроки:

• предварительная оплата (до начала, в начале периода аренды);
• аванс и доплата (часть оплаты за аренду до начала аренды, и часть после окончания);
• отсрочка (оплата вносится после окончания периода аренды).

Срок оплаты должен быть конкретно определен:

• календарной датой;
• событием, которое неизбежно наступит;
• истечением периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.

В некоторых случаях сроки внесения арендной платы устанавливаются нормативным актом, например, при аренде федерального имущества.

Или в другом случае, когда срок арендной платы определяется в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры.

Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету.

Нарушение сроков внесения арендной платы

Последствия нарушения сроков арендной платы:

1. В соответствии со статьей 619 ГК РФ, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Таким образом досрочно расторгнуть можно договор, если арендатор либо совсем не вносил арендную плату или вносил ее с просрочкой. Такое нарушение признается существенным нарушением условий договора.

Но при неполной оплате основание о расторжении договора не применяется

 2. Также если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

3. Арендодатель вправе использовать и иные меры воздействия на арендатора-нарушителя. Например, удерживать оборудование, принадлежащее арендатору, которое осталось в арендуемом помещении после прекращения договора аренды.

4. Арендодатель вправе требовать от должника оплатить неустойку (оплата процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения действия договора аренды до возврата арендодателю имущества).

Досрочное внесение арендной платы

Согласно п. 5 статьи 614 ГК РФ:

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Но эта норма диспозитивна, поэтому в договоре можно предусмотреть иные условия досрочного внесения арендной платы, даже если арендатор не нарушал условие оплаты.

Необходимые документы

Оценка имущества для аренды осуществляется экспертами-оценщиками, которые производят анализ ключевых характеристик помещения, влияющих на его цену: местонахождения, площади, количества комнат, типа здания, расположения помещения внутри здания, уровня инфраструктуры, состояния коммуникаций и отделки, целевого назначения.

Чтобы анализировать информацию об основных характеристиках помещения, эксперту-оценщику необходимо предоставить определенный пакет документов. Как правило, оценка помещений для аренды осуществляется на основании следующих документов:

• Паспорт владельца недвижимости (для физических лиц);
• Наименование, адрес, организационно-правовая форма компании, а также государственный регистрационный номер с датой его выдачи (для юридических лиц);
• Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения и т.п.;
• Технический паспорт с экспликацией и планом этажей здания.

Процесс оценки

Оценка стоимости аренды помещения осуществляется независимыми экспертами с позиции трех подходов:

1. Сравнительного

Сравнительный подход применяется в тех случаях, когда необходима оценка недвижимости для аренды типового помещения.

В рамках сравнительной концепции оценка имущества при сдаче в аренду производится в несколько этапов:

• Осуществляется анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект, выбираются для сравнения сделки, заключенные на максимально схожих условиях. Проверяется достоверность полученных сведений;
• Объект оценки сравнивается с аналогами, и эксперт просчитывает первоначальную стоимость оцениваемого помещения;
• Осуществляется корректировка первоначальной стоимости с учетом обнаруженных отличий и определяется итоговая стоимость.

1. Затратного

Затратный подход целесообразно использовать при оценке помещений для сдачи в аренду, которые находятся в новостройках, а также помещений и зданий спецназначения. Методы затратного подхода одни из наиболее сложных и трудозатратных, но в определенных ситуациях, используя их, возможно определить стоимость исследуемого объекта с максимальной точностью и минимальными погрешностями.

1. Доходного

В условиях доходного подхода оценка имущества для сдачи в аренду, как правило, предполагает использование метода капитализации доходов. Применение данной методики подходит для тех объектов, которые способны приносить стабильную прибыль на протяжении длительного периода, либо при условии стабильных темпов роста доходности. Оценка недвижимости для сдачи в аренду методом капитализации доходов не применяется для объектов незавершенного строительства, а также помещений, требующих существенной реконструкции.

Целесообразность использования тех или иных методик для оценки стоимости помещения определяется экспертом-оценщиком в каждом конкретном случае, исходя из специфики оцениваемого объекта и ключевых условий договора аренды.

Планировка коммерческого помещения

Лучшая планировка
коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:

• Плавильную прямоугольную форму;
• Минимальное количество несущих колонн;
• Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих
  колонн;
• Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное
  пространство.

Оптимальные
площади коммерческих помещений формата street retail (по требованиям различных сфер бизнеса):

35-45 кв.м;
60-80 кв.м;
100-140 кв.м.,
важно наличие запасного выхода;
180-220 кв.м.,
важно наличие запасного выхода;
350-500 кв.м. важно
наличие запасного выхода и дебаркадера.. Для офисных
помещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещение
востребование и дороже

Для офисных
помещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещение
востребование и дороже.

Для торговых и
офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное
преимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.

Ключевые моменты, выполнение которых компания «Ай-Эс Консалтинг» гарантирует своим клиентам:

Нам доверяют

Аккредитации в крупнейших российских и зарубежных банках
Долгосрочные договоры с управляющими компаниями
Положительные заключения на отчеты со стороны государственных структур

География

Широкая сеть представительств позволяет осуществлять обследование объектов на всей территории РФ, существенно снижая командировочные расходы наших клиентов при  проведении оценки имущественного комплекса

Опыт

Более 3500 отчетов об оценке недвижимого имущества
Более 500 отчетов об оценке оборудования
Более 300 судебных экспертиз
Более 200 оценок бизнеса
более 100 положительных заключений на отчеты

Вывески и навигация

Важно чтобы
помещение было заметно, имело эстетический и современный вид. Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail

Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске

Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске.

Если помещение
находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки
вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и
прописаны в «рекламном паспорте объекта».

Нормативная, кадастровая и рыночная стоимость

Нормативная арендная плата определяется государственными и муниципальными ведомствами. Она не изменяется от рыночных колебаний. Цена устанавливается в зависимости от земельной     категории (целевого назначения) и месторасположения участка. По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.

Кадастровая оценка, выполненная государственными ведомствами, обязательна для всех земельных участков. Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.

Во время кадастровой оценке измеряют и закрепляют сведения о границах, плане и площади территории. Именно такие показатели необходимо учитывать, когда рассчитывается реальные арендные платежи.

Рыночная цена аренды порой заметно различается по сравнению с кадастровой оценкой. Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы – предложение и спрос. А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории.

Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города. На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия. Таковыми считаются «престижность» района, а именно близкое местоположение парков, памятников архитектуры, выделение района, где живут самые обеспеченные граждане.

Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан. Если есть надежды, что повышение экономики государства будет расти, то будет увеличиваться спрос на земельную застройку предприятиями. В результате повысится и стоимость аренды.

Сколько стоит аренда квартиры в Москве, Московской области, или как работает онлайн оценка аренды недвижимости?

Немало людей вынуждены снимать жилье прежде чем у них появится возможность купить квартиру. Поэтому снять квартиру, комнату, коттедж или дачу гораздо более доступный вариант, нежели покупка этой недвижимости. Более того, аренда квартиры в Москве или Подмосковье оптимальный вариант для большинства людей, приезжающих в столицу учиться или работать. С другой стороны, всегда есть граждане, которые вкладывают в покупку недвижимости свои сбережения с целью получения хоть и невысокого, но стабильного и постоянного дохода от аренды. И чем больше людей, намеренных сдать квартиру или дом, или же напротив, снять жилье, тем более актуальным становится вопрос о том, сколько стоит аренда жилья в Москве и Московской области.

Сервис «Оценка стоимости аренды квартир в режиме on line» от аналитического центра IRN.RU является простым и удобным способом узнать примерную величину ставки аренды квартиры в Москве с помощью всего одного нажатия клавиши! Этот сервис служит дополнением к калькулятору «Оценка квартир онлайн в Москве и Подмосковье» и позволяет сравнить целесообразность аренды недвижимости с вариантом ее покупки.

Оценка стоимости аренды производится для среднестатистической квартиры с указанными параметрами. Однако следует понимать, что арендные ставки отдельных квартир даже в большей степени, чем цены купли-продажи могут зависеть от дополнительных параметров, трудно формализуемых при автоматической оценке. К ним могут относиться внутреннее состояние и обстановка квартиры, состояние подъезда, контингент соседей. Также при съеме или сдаче жилья в аренду немалую роль играют взаимоотношения хозяина квартиры и арендатора, существование между ними родственных, дружеских или доверительных отношений, документальное оформление сделки аренды или отсутствие такового, длительность проживания арендатора, его затраты на поддержание квартиры в нормальном состоянии и многое другое. По этим причинам немало недвижимости и квартир в Москве снимается или сдается не по рыночным ставкам, что может приводить к расхождениям с расчетами калькулятора.

Погрешность работы сервиса оценки аренды квартир также может увеличиваться для дорогих элитных квартир, жилья в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для автоматической оценки оказываются и представители другой крайности – небольшие однокомнатные квартиры и квартиры-студии, так как стоимость аренды однокомнатной квартиры относительно небольшой площади может заметно выбиваться из характерного уровня цен для своего класса жилья. Однако, несмотря на эти детали, калькулятор оценки стоимости аренды жилья, разработанный аналитическим центром IRN.RU, может помочь сориентироваться в текущем уровне арендных ставок и выбрать оптимальные варианты среди множества объявлений «сдам квартиру» или «сниму жилье».

Какие факторы влияют на стоимость арендной платы?

Специалисты при оценке стоимости платы за аренду того или иного помещения должны учитывать многие факторы, среди которых:

• месторасположение объекта недвижимости;
• уровень развития инфраструктуры в данном районе;
• удалённость помещения от станций метро, дороги, центра населённого пункта, остановок общественного транспорта;
• площадь объекта;
• количество комнат;
• вид из окна (чаще всего имеет значение при сдаче квартиры);
• наличие в помещении мебели, коммуникаций, интернета;
• техническое состояние объекта;
• наличие ремонта;
• этажность помещения;
• наличие либо отсутствие обременений на недвижимости;
• и т. д.

Электроснабжение

Мощность необходимая бизнесу:

Пекарня — 600 Вт/кв.м.

Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.

Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.

Прочие сферы бизнеса, не требующие
повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.

Обращайте
внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая
максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями

Работы по
демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования
с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные
издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 –
150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто
не получится.

Порядок оформления

Как взять земельный участок в аренду?

Получить право пользования землей можно:

• в результате участия в аукционе;
• без торгов.

Аукцион

Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие. Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка. Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

• уведомление об оплате задатка;
• заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
• пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

Прием документов заканчивается за пять дней до назначенной даты проведения. Если заявитель подал документы позже установленного срока, то он получает их обратно в тот же день. Один участник подает лишь одну заявку на аукцион.

Без торгов

Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.

Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

Арендная плата за землю калькулятор

Замовте видання онлайн або телефонуйте 0 Все о расчете арендной платы за землю в году от эксперта по вопросам налогообложения Екатерины Гривнак!

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица, а также соответствующие органы местного самоуправления и органы исполнительной власти в пределах своих полномочий ст.

Условия, на которых земельный участок предоставляют в аренду, определяет договор аренды. Договор аренды земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности заключают на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления — арендодателя или по результатам аукциона. Одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату ст.

Отношения относительно аренды земли частной собственности касаются только арендодателя как собственника и арендатора, а размер арендной платы за земельный участок регулируется только договором между этими двумя субъектами. И совсем другое дело, если арендодателем земельного участка является соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления. Ведь в таком случае речь идет о налоговых обязательствах арендатора.

Поскольку арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности далее — арендная плата является одной из форм платы за землю в составе налога на имущество пп. Именно такую плату контролируют органы ДФС. Как определяет пункт 9 типовой формы договора аренды земли, утвержденной постановлением КМУ от Размер арендной платы за названные земельные участки вычисляют, учитывая их целевое назначение и коэффициенты индексации.

Внимание: арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности контролируют органы ДФС. Но, с другой стороны, в пункте И арендатор платит арендную плату в бюджет, учитывая эти пределы

В течение последних лет законодательную норму относительно предельных размеров арендной платы неоднократно меняли.

Соответственно изменялся и минимальный размер арендной платы

Начиная с То есть с Внимание: размер земельного налога исчисляется по ставкам, установленным решениями сельских, поселковых, городских советов и советов объединенных территориальных общин, в пределах ставок, определенных НК

В частности, арендная плата для пастбищ в населенных пунктах, которым предоставлен статус горных, не может превышать размера земельного налога пп. Расчет арендной платы за землю на год.

Теми: Плата за землю. Арендная плата — существенное условие договора Одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату ст

Внимание: арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности контролируют органы ДФС Но, с другой стороны, в пункте Предельные размеры арендной платы В течение последних лет законодательную норму относительно предельных размеров арендной платы неоднократно меняли

Работа в Киеве. Все вакансии в Украине. Разместить резюме. Новини з теми. Законопроект о продаже земли прошел первое чтение. Как рассчитать срок давности для уплаты налогового обязательства. Ми в соцмережах. Неправильний пароль. Я тут вперше.

12. Условия договора аренды

Если вы
планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально
проанализировать условия договора аренды.

Условия договора,
на которые нужно обратить внимание:

• Ставка арендной
  платы и условия ее индексации;
• Условия по
  компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные
  расходы;
• Возможность сдачи
  помещения или его части в субаренду;
• Порядок и условия
  проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение
  ответственности между собственником и арендатором;
• Условия по
  досрочному расторжению договора;
• Страхование
  ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой
  ответственности, страхование работников на период СМР;
• Штрафы, пени,
  компенсации;
• Авансовые и
  депозитные платежи;
• Гарантии и
  поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские
  гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
• Ответственность
  сторон и условия освобождения от нее;
• Продление и
  расторжение договора;
• Правила работы и
  режим;
• Условия
  размещения вывесок и наружной рекламы;
• Виды разрешенного
  использования помещения.

Описанные выше 12
критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида
недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет
снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.

Аналоговый метод

Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость. Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают  экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы.  Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

Важно знать! Как правило, сравнение проводят по нескольким подобным объектам, что дает в итоге более точную оценку. Такой подход позволяет нивелировать разброс рыночной стоимости и факторы окружения.. Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
2. Формирование информационной базы.
3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
4. Поиск и фиксация относительных оценок.
5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
10. Определение стоимости на новый объект.

Доходный метод

Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.

Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

Этапы оценки

Работу по оценке стоимости нежилого помещения специалисты начинает только после предварительных этапов:

1. Заключения договора на оказание услуг;
2. Получения всех необходимых бумаг:
   • документов заказчика (паспорта/реквизитов физического лица/юридического лица);
   • документов на объект оценки (кадастрового паспорта, поэтажного плана, свид-ва о праве собственности).
3. Выезда на осмотр объекта.

Следующий за ними расчетный этап – это сложная работа, направленная на анализ ценообразующих факторов и подобранных объектов-аналогов. На стоимость нежилого помещения влияет много критериев. Если не учтен хоть один из них, конечный результат может быть необъективным. Наши оценщики не упускают ни одного фактора и определяют рыночную стоимость недвижимости, исходя из:

• Местоположения;
• Транспортной доступности;
• Наличия просторной парковки;
• Площади и планировки;
• Особенностей здания, в котором помещение расположение (год постройки, ремонт и др.);
• Износа.

Итоговый этап – составление отчета об оценке. В нем содержатся сведения о заказчике, исполнителе, целях оценки нежилого помещения. В акте отражены все проведенные расчеты и их результаты.

Немного о целях оценки всех типов нежилой недвижимости

Как и вся другая недвижимость, нежилые помещения оцениваются в целях:

• Купли-продажи;
• Наследования;
• Разрешения имущественных споров;
• Дарения.

Нежилая недвижимость, как актив бизнеса, оценивается для:

• Бухгалтерских целей: переоценки, постановки на учет, списания;
• Использования в качестве залогового объекта при получении заемных средств;
• Целей выкупа у ДГИ;
• Оспаривания кадастровой стоимости.

Нежилые помещения оцениваются для:

• Определения их инвестиционной привлекательности;
• Сдачи в аренду (для установления адекватной арендной ставки).

Разнообразие видов нежилых помещений требует от независимого оценщика гибкости и профессионального подхода. Он должен учитывать как можно больше индивидуальных особенностей объекта, ведь именно от них зависит рыночная стоимость. А она, в свою очередь, влияет на то, выгодна ли будет продажа/покупка объекта, будет ли он ценным активом для бизнеса.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров

Определение

В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора. В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников

Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам

Плата за аренду помещения: разновидности

В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

• фиксированная целиком за нежилое помещение;
• цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
• фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

• месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
• окружающая инфраструктура;
• состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
• изношенность строения;
• стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
• разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
• ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Необходимые документы

• Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
• Генеральный план участка (схема);
• Кадастровый план земельного участка;
• Первичный план объекта недвижимости;
• Технический паспорт на объект недвижимости;
• Поэтажные планы;
• Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
• Свидетельство о регистрации права на объект;
• Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
• При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
• Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
• В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
• Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
• Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
• Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация   о выгодоприобретателе)
• Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
• Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
• Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
• Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
• Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи

Необходимо указать на наличие перепланировок. Если данные технического плана и фактической конфигурации объекта недвижимости не совпадают, то Оценщик обязан это отразить в Отчете

Не важно, речь идет о жилой или коммерческой недвижимости.