Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году. как понять эффективность вложений?

Метод мониторинга

Подходит только для стабильных рынков. Оценщики и профильные организации внимательно наблюдают за рынком, тщательно отслеживая инвестиции в недвижимость. Ключевые показатели инвестиций по разным рынкам обобщаются и периодически публикуются. Результаты для отдельного объекта неприменимы, но можно сравнить со среднерыночными данными.

NB! В России мониторинг невозможен вследствие нестабильности рынка.

Традиционные методы оценки доходности также не подходят для нетипичной доходной недвижимости, потому что:

• Площадь номера в отеле — не единственный и не определяющий фактор доходности. Определяющие — степень заселённости, спектр услуг и их стоимость.

• Отели как «носители бизнеса» обязательно имеют иные источники дохода помимо основного.

Оценивая нетипичные доходные объекты, мы учитываем не только площадь, но и бизнес с полным комплексом разнородных услуг. Следовательно, оценка таких объектов требует особой методики. 

Цели и задачи оценки

Оценка стоимости помещений может проводиться для решения различных задач. Например, для обоснования
цены в сделке купли-продажи, для передачи в уставный капитал (подробнее см. Оценка вклада в уставный капитал),
для залога в банк (подробнее см. Оценка залога), для заключения договора страхования (подробнее см. Оценка страховой стоимости)
и т.п. Во всех этих случаях установлению подлежит рыночная стоимость помещения.

Обратите внимание, что задача оценки (то, как планируется использовать результат оценки) и цель оценки (вид определяемой
стоимости) фиксируются в договоре, и в дальнейшем полученный результат можно будет использовать только для решения той задачи, которая указана. То есть, если помещение
оценено для внесения в уставный фонд вновь создаваемой компании, то этот результат нельзя будет использовать
при передаче данного помещения в залог или решения других задач

Поэтому нужно четко сформулировать задачу предстоящей оценки еще на этапе согласования договора.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость зданий и сооружений – это рыночная стоимость, определенная путем государственной кадастровой оценки с применением методов массовой оценки. Кадастровая стоимость здания является основанием для расчета налога на недвижимость.

При этом в отдельных случаях (при невозможности использования методов массового оценивания) кадастровая стоимость нежилого здания определяется индивидуально для конкретного объекта. Подобный подход возможен в ситуации, когда для определения кадастровой стоимости здания и построения оценочной модели недостаточно рыночной информации.

Цели оценки коммерческой недвижимости

Независимая оценка стоимости коммерческой недвижимости часто требуется для тех же целей, что и оценка других видов собственности или материальных активов бизнеса: для сделок купли-продажи, уплаты налогов, внесения в уставной капитал компании, выпуска акций, заключения договоров страхования и расчета страховой компенсации, определения залоговой стоимости для кредитования, заключения договоров наследования, решения имущественных споров и т.д.

Кроме того, оценка стоимости коммерческой недвижимости решает задачи, которые характерны именно для этого класса объектов:

• Расчет арендной ставки для коммерческих организаций
• Расчет арендной ставки для бюджетных организаций в целях проведения тендеров на право заключения договоров аренды.
• Определение стоимости объектов, находящихся на стадии незавершенного строительства, с целью продажи, покупки, раздела имущества и совершения других операций с недвижимостью.
• Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилой фонд (или наоборот) с целью увеличения прибыли от сдачи в аренду.
• Принятие решения о дальнейшей реконструкции объекта с целью изменения профиля бизнеса (например, когда кафе перестраивается под магазин).

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам,
или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в
. Поскольку государство обладает очень
большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид
оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об
оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности.
При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора.
То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора
(см. раздел ).

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт
содержится в
.
Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект,
а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя
заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки
могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости
требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован — либо ссылками на опубликованные источники информации,
либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима,
а при каких — нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим
параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

Оценка квартиры

Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали:

• местоположение,
• площадь,
• удаленность от основных объектов инфраструктуры района,
• планировка,
• состояние отделки,
• тип дома,
• этажность и т.д.

Особое место занимает оценка стоимости недвижимости при нанесения ущерба Вашему имуществу (пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц). В этом случае мы определим размер ущерба и величину страхового возмещения.

Каковы перспективы для инвестиций в России

Насколько сейчас привлекателен для инвесторов российский рынок коммерческой недвижимости? Не получится ли так, что в собственность вложены крупные суммы, но арендаторов нет, квадратные метры дешевеют, а налоги никто не отменял?

Необходимо оценить состояние соответствующих отраслей бизнеса. Так, в Москве осенью 2016 года, по данным компании CBRE (кстати, входящей в индекс S&P500), доля не занятых торговых площадей составила 11.4%. Это произошло на фоне снижения спроса со стороны арендаторов при спаде в розничной торговле. Потенциальный объём инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за 2017 год CBRE оценивает в 5 млрд $. В 2016 году доля российского капитала на этом рынке достигла 96%. Вероятно, этот рост связан с переходом стандарта в оценке стоимости коммерческой недвижимости с доллара на рубль, который за 2016 год укрепился. Согласно оценкам CBRE, в 2017 году в Москве будет введено в строй приблизительно 440 000 кв. м новой офисной недвижимости. Что касается складских площадей, совокупный объём сделок по их аренде ожидается не менее 800 000 кв. м. При этом ввод торговых площадей прогнозируется на уровне 273 000 кв. м, что на целых 36% меньше, чем в 2016 году. Видимо, застойные явления в торговле пока сохранятся. Но это данные по Москве. А что по регионам?

В 2016 году в российских регионах (все города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), было введено 720000 кв. м торговых площадей. Это на 40% меньше, чем в 2015 году. Более того, из общего прироста площадей почти 1/3 приходится на торговые центры МегаГринн в Курске, Макси в Архангельске и Владивостоке.

По причине спада розничной торговли, крайне сомнительны и перспективы расширения складских площадей, т.к. это звенья одной цепи. Тяжёлая ситуация сложилась в регионах со спросом на офисную недвижимость. Например, в Кирове в октябре 2016 г. средняя стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей упала до 340 р. по сравнению с 384 р. в сентябре.

Лучше обстоят дела с гостиничным бизнесом также популярным видом использования коммерческой недвижимости. В 2016 году Москву посетили 17,5 млн туристов, причём увеличение потока из азиатских стран составило 40%. Это привело к рекордной заполняемости ряда гостиниц, более 70% номеров. Рост спроса привёл к тому, что стоимость номеров в наиболее престижных отелях, например, Hyatt и Baltschug Kempinski, превысила 20 тыс. рублей. Ожидается, что в 2017 году в России будет открыто ещё 11 люксовых отелей, из них 3 в Москве. На фоне постепенного насыщения в этом сегменте, по недорогим отелям ещё есть резервы для развития. Помогли развитию гостиничного бизнеса в России девальвация рубля и сокращение спроса на заграничный туризм. Среди внутренних направлений особенно выделяется черноморское побережье Кавказа. Уже давно развивается строительство мини-гостиниц в черноморских курортных посёлках.

В рамках Федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011–2018 годы)» прогнозируется серьёзный рост желающих воспользоваться услугами российских гостиниц. Особенно быстрый рост характерен для числа иностранных туристов.

Большим конкурентным преимуществом российских курортов последнее время стал подешевевший рубль. Но, как часто происходит в российском бизнесе, серьёзной проблемой может оказаться государственное регулирование. В частности, закон «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации» обязывает провести классификацию гостиничных заведений для получения ими рейтинга. В зависимости от класса этих заведений, установлены следующие сроки:

• до 1 января 2018 года — для крупных с числом номеров более 50;
• до 1 февраля 2019 года — для средних с числом номеров 15-50;
• до 1 января 2020 года — для мелких с числом номеров не более 15.

Многие эксперты считают, что при этом могут пострадать мини-отели и хостелы, от которых во многом и зависит развитие туризма в России. Эти опасения подкрепляются уже начавшимся закрытием мелких заведений гостиничного бизнеса. Процесс пока не носит массовый характер, но если вышеуказанная норма закона не будет отменена (к чему, кстати, призывает Ростуризм), проблема может оказаться серьёзной. По данным экономического партнера Межрегионального объединения развития индустрии хостелов, Игоря Внукова, 49% малых учреждений гостиничного бизнеса России находятся в Москве. Многие из них специально были подготовлены для принятия гостей чемпионата мира по футболу, который должен состояться в 2018 году. Таким образом, для развития гостиничного бизнеса есть все условия, а наибольший риск несёт неопределённость с государственным регулированием этой сферы.

Этапы оценки

Работу по оценке стоимости нежилого помещения специалисты начинает только после предварительных этапов:

1. Заключения договора на оказание услуг;
2. Получения всех необходимых бумаг:
   • документов заказчика (паспорта/реквизитов физического лица/юридического лица);
   • документов на объект оценки (кадастрового паспорта, поэтажного плана, свид-ва о праве собственности).
3. Выезда на осмотр объекта.

Следующий за ними расчетный этап – это сложная работа, направленная на анализ ценообразующих факторов и подобранных объектов-аналогов. На стоимость нежилого помещения влияет много критериев. Если не учтен хоть один из них, конечный результат может быть необъективным. Наши оценщики не упускают ни одного фактора и определяют рыночную стоимость недвижимости, исходя из:

• Местоположения;
• Транспортной доступности;
• Наличия просторной парковки;
• Площади и планировки;
• Особенностей здания, в котором помещение расположение (год постройки, ремонт и др.);
• Износа.

Итоговый этап – составление отчета об оценке. В нем содержатся сведения о заказчике, исполнителе, целях оценки нежилого помещения. В акте отражены все проведенные расчеты и их результаты.

Немного о целях оценки всех типов нежилой недвижимости

Как и вся другая недвижимость, нежилые помещения оцениваются в целях:

• Купли-продажи;
• Наследования;
• Разрешения имущественных споров;
• Дарения.

Нежилая недвижимость, как актив бизнеса, оценивается для:

• Бухгалтерских целей: переоценки, постановки на учет, списания;
• Использования в качестве залогового объекта при получении заемных средств;
• Целей выкупа у ДГИ;
• Оспаривания кадастровой стоимости.

Нежилые помещения оцениваются для:

• Определения их инвестиционной привлекательности;
• Сдачи в аренду (для установления адекватной арендной ставки).

Разнообразие видов нежилых помещений требует от независимого оценщика гибкости и профессионального подхода. Он должен учитывать как можно больше индивидуальных особенностей объекта, ведь именно от них зависит рыночная стоимость. А она, в свою очередь, влияет на то, выгодна ли будет продажа/покупка объекта, будет ли он ценным активом для бизнеса.

Когда требуется провести оценивание помещений?

Чаще всего оценка коммерческой недвижимости необходима:

• При оформлении займа в банке. В этом случае недвижимость выступает залогом под выдачу кредита.
• При инвестировании. В случае вложения денежных средств, инвестору необходимо располагать полной информацией о предприятии, в том числе и о его реальной рыночной стоимости.
• При подготовке к сделке купли-продажи или при сдаче собственности в аренду (какие еще сделки могут проводиться с коммерческой недвижимостью читайте тут). Оценка нужна для определения действительной цены объекта или величины арендной ставки.
• При страховании. Страховой компании нужно знать точную стоимость имущества для определения суммы договора страхования.
• При делении недвижимости на части в случае имущественных разногласий.

Арендная плата за землю калькулятор

Замовте видання онлайн або телефонуйте 0 Все о расчете арендной платы за землю в году от эксперта по вопросам налогообложения Екатерины Гривнак!

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица, а также соответствующие органы местного самоуправления и органы исполнительной власти в пределах своих полномочий ст.

Условия, на которых земельный участок предоставляют в аренду, определяет договор аренды. Договор аренды земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности заключают на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления — арендодателя или по результатам аукциона. Одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату ст.

Отношения относительно аренды земли частной собственности касаются только арендодателя как собственника и арендатора, а размер арендной платы за земельный участок регулируется только договором между этими двумя субъектами. И совсем другое дело, если арендодателем земельного участка является соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления. Ведь в таком случае речь идет о налоговых обязательствах арендатора.

Поскольку арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности далее — арендная плата является одной из форм платы за землю в составе налога на имущество пп. Именно такую плату контролируют органы ДФС. Как определяет пункт 9 типовой формы договора аренды земли, утвержденной постановлением КМУ от Размер арендной платы за названные земельные участки вычисляют, учитывая их целевое назначение и коэффициенты индексации.

Внимание: арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности контролируют органы ДФС. Но, с другой стороны, в пункте И арендатор платит арендную плату в бюджет, учитывая эти пределы

В течение последних лет законодательную норму относительно предельных размеров арендной платы неоднократно меняли.

Соответственно изменялся и минимальный размер арендной платы

Начиная с То есть с Внимание: размер земельного налога исчисляется по ставкам, установленным решениями сельских, поселковых, городских советов и советов объединенных территориальных общин, в пределах ставок, определенных НК

В частности, арендная плата для пастбищ в населенных пунктах, которым предоставлен статус горных, не может превышать размера земельного налога пп. Расчет арендной платы за землю на год.

Теми: Плата за землю. Арендная плата — существенное условие договора Одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка внесения и пересмотра, а также ответственности за ее неуплату ст

Внимание: арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности контролируют органы ДФС Но, с другой стороны, в пункте Предельные размеры арендной платы В течение последних лет законодательную норму относительно предельных размеров арендной платы неоднократно меняли

Работа в Киеве. Все вакансии в Украине. Разместить резюме. Новини з теми. Законопроект о продаже земли прошел первое чтение. Как рассчитать срок давности для уплаты налогового обязательства. Ми в соцмережах. Неправильний пароль. Я тут вперше.

Критерии оценки торговых помещений

Оценка торговых центров сложная и трудоемкая процедура, для корректного осуществления которой необходимо:

• правильно определить цели оценки;
• произвести тщательный анализ рынка, к которому принадлежит объект недвижимости;
• учитывать влияние экономической ситуации;
• грамотно выбирать подходы и методы для оценки торгового объекта.

Зачастую оценка торгового помещения осуществляется, исходя из доходности коммерческой недвижимости, поэтому чаще всего эксперты-оценщики определяют именно рыночную стоимость данных объектов. При этом, чтобы получить наиболее точный и объективный результат, оценщики учитывают следующие критерии оценки помещения:

• местонахождение и удаленность от центра;
• расположение в шаговой доступности объектов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости;
• общая площадь помещения и планировка;
• расположение помещения в здании (удаленность от входа, этаж и т.д.);
• соотношение занятых и свободных торговых точек (помещений);
• распределение потоков потенциальных покупателей;
• тип здания и этажность;
• год постройки;
• состояние внутренней отделки;
• наличие инженерных систем;
• наличие кафе, ресторанов и развлекательных заведений и их удаленность от торговой площади, оценка которой производится;
• наличие охраны и парковок, количество парковочных мест.

Точная оценка объектов торговой недвижимости осуществляется с учетом параметров, которые оказывают влияние на стоимость помещения

В связи с этим крайне важно получить исчерпывающую информацию об объекте оценки и проанализировать полученные данные

Цены открытого рынка (сравнительный подход).

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам
рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода — это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только
проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и
фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять
в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы
отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с
представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на
уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может
превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира
воспользоваться таблицей
.

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться
от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома,
удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если
аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок
по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки
и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость
1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении
сравнительного подхода.

Входные группы и их количество

Каждая ступенька
перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно,
привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые
осуществляется с уровня земли

Где не возможен вход в помещение с уровня земли,
важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных
групп населения

Для определенных
сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное
условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью
подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа
позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.

Если вы
рассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выхода
должно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможное
целевое использование помещения.

Вода, канализация, вентиляция

Отдельные выводы
воды и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общей
входной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Это
значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать
его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.

Если коммерческое
помещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный от
общедомового вентиляционный канал на крышу

Отдельная от общедомовой система
вентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которые
предъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочим
характеристикам.   На систему вентиляции,
обращают внимание все сферы бизнеса

Итоговая стоимость.

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда
отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание — это процедура расчета
итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т.е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные
весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и
обстоятельства, влияющие на стоимость.

Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.