Размен комнаты на квартиру

Необходимые документы

Обмен недвижимого имущества с доплатой и регистрация в органах юстиции осуществляется на основании следующего перечня документов:

• заявление о проведении регистрации;
• оригиналы паспортов всех участников и их копии;
• согласие супругов на осуществление обмена, оформленное в присутствии нотариуса;
• технические паспорта объектов недвижимого имущества, в том числе участка земли, на котором располагается жилой дом;
• документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости и земельный участок (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, документ о дарении);
• согласие от попечительского комитета на осуществление сделки при наличии находящихся на иждивении членов семьи;
• справка от налоговой организации об оплате имущественных налогов;
• справка из единого информационно-расчётного центра об оплате счетов по коммунальным услугам;
• выдержка из домовой книги;
• оценочная стоимость объектов, подлежащих размену;
• квитанции об уплате государственной пошлины и их копии;
• оригиналы договоров мены;
• если объект находится в залоге, требуется предоставить согласие от залогодержателя;
• акт о приёме-передаче;
• расписка о передаче и получении денежных средств в счёт доплаты за объект недвижимости в ходе обмена.

Можно ли обменять квартиру, если она в собственности менее 3 лет

Если квартира находится в собственности менее 3 лет, она может быть обменена. Но в соответствии с налоговым законодательством РФ с полученного дохода придется заплатить налог, который равен 13% от стоимости жилья.

Трехлетний срок владения для получения льготы по налогу сохранился для тех, кому объект недвижимости достался по наследству, дару от близкого родственника или вследствие приватизации и др.

Мена квартиры, приобретенной после 01.01.2016, не подлежит налогообложению, если она совершается после 5 лет нахождения в собственности лица, в противном случае налог следует выплатить.

Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Если квартира оценивается ниже этой суммы, то налог равен нулю.

Налог не придется платить той стороне в сделке, которая осуществляет доплату, так как это применяется к неравноценному обмену. Аналогично и с доплаченной суммы будет взиматься налог только в том случае, если она превысит 1 млн руб.

1. Общие сведения

На Сайте компании Союза содействия развитию рынка недвижимости «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (в дальнейшем — Компания) применяется технология
сбора информации с использованием cookie-файлов, которая позволяет повысить эффективность Сайта и Сервисов Компании.
Сookie-файлы — это небольшие текстовые файлы, размещаемые на пользовательском устройстве веб-сайтами, которые посещались пользователем.
Они широко используются для того, чтобы веб-сайты могли работать эффективнее, а также, чтобы предоставлять
необходимую информацию владельцам, администрации веб-сайта.
Использование cookie-файлов — стандартная на данный момент практика для большинства веб-сайтов.
Посещая Сайт Компании пользователь соглашается с условиями использования cookie-файлов, описанными в
настоящем документе, в том числе с тем, что Компания может использовать cookie-файлы и иные данные
для их последующей обработки, а также может передавать их третьим лицам для проведения исследований
и предоставления услуг Партнерами Компании.

Можно ли поменять квартиру по военной ипотеке на другую

До недавнего времени совершение сделок по отчуждению квартиры, приобретенной по военной ипотеке, было запрещено. Такой запрет действует до момента полного погашения долговых обязательств и снятия обременения.

Прежде всего, это связано с тем, что такое жилье приобретается по специальной государственной программе — Накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. По ее условиям квартира находится в залоге у банка, который предоставил военнослужащему ипотечный кредит и у ФГКУ «Росвоенипотека» — организации, которая оплачивает первоначальный взнос и проценты по кредиту.

В настоящее время указанная программа претерпела некоторые изменения. В нее включена подпрограмма, которая носит название «Военный переезд».

Военнослужащий может воспользоваться ею на случай перевода его в другой город на военную службу или при улучшении жилищных условий. Кредитная организация при согласовании всех условий производит замену объекта недвижимости на другой. А в случае неравноценного обмена производит перерасчет платежей по кредиту.

Как обменять долю в квартире?

Более серьезной и проблематичной ситуацией признается желание обмена долевой собственности, особенно если одним из собственников является ребенок. Поскольку большинство обменов у нас производится путем продажи, то поговорим именно об этом способе. С законной точки зрения никаких препятствий к совершению такой процедуры нет. Однако найти реального покупателя доли вряд ли представляется возможным. Поэтому разумнее здесь договориться с другими собственниками о продаже целой квартиры, а уже затем каждый получит причитающуюся ему долю, выраженную в денежном эквиваленте, и приобретет отдельное жилье (внесет первый взнос по ипотеке и т.д.).

Существует еще один вариант – предложить остальным сособственникам выкупить вашу часть жилплощади. Тем более что у них и так есть на это преимущественное право. Подобная альтернатива вполне приемлема, главным образом в тех случаях, если собственников не очень много, к примеру, 2 или 3. Наконец, распространенной практикой считается намерение съехаться с родственниками, которым принадлежат доли в разных квартирах и даже городах. Решение проблемы происходит благодаря заключению двух договоров дарения, которые не требуют согласия остальных сособственников. Вы просто подарите друг другу равные доли и спокойно переедете в новое жилье.

Говоря о том, как обменять долю ребенка в квартире, необходимо учитывать ряд тонкостей. До достижения 18 лет малолетние и несовершеннолетние лица не имеют полной дееспособности, но им может принадлежать недвижимость. Соответственно, выкупить ее, подарить, сдать в аренду они вправе только при согласии органов опеки и попечительства. Разрешение выдается родителям (при их наличии), то есть сначала требуется их одобрение.

Важные моменты:

• отсутствие ухудшения условий проживания (уменьшение площади, прописка дополнительных людей и пр.);
• перевод средств на счет в банке.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, то договор купли-продажи подписывается законным представителем. Если человек старше, то уже сам ставит подпись.

Способы размена

Процедура отличается способами проведения в зависимости от формы собственности. В имущественных сделках могут принимать участие физические лица, органы местного самоуправления и совладельцы. Чтобы понять, как правильно разменять квартиру, необходимо определиться с формой собственности. Допускается совершение сделки в следующих ситуациях:

• Муниципальная квартира;
• Приватизированная квартира;
• Общая долевая собственность.

В каждом случае действует отдельный порядок, который зависит от количества владельцев и формы собственности. Если не получается договориться в случае с сособственниками, можно обратиться в суд и произвести размен в судебном порядке.

Важно соблюсти равноценность обмена по площади и стоимости. Если подобраны неравноценные варианты, допускается доплата за дополнительные метры

Размен муниципальных квартир

В данном случае не допускаются имущественные сделки, предполагающие продажу недвижимости и получения оплаты. Такая квартира не относится к категории собственной и предоставляется только на праве пожизненного пользования. В качестве владельца выступают муниципальные или городские власти. Размен возможен при согласии всех зарегистрированных и муниципалитета. В первую очередь подается заявление в местную администрацию с указанием одного из следующих вариантов:

1. Предоставление помещений по усмотрению администрации;
2. Конкретные пожелания без подбора вариантов;
3. Готовый вариант, согласованный с жильцами других муниципальных квартир.

На рассмотрение заявления дается 1 месяц, после чего направляется официальный ответ. В случае положительного решения администрация предпринимает дальнейшие действия. Так как квартира является муниципальной, на администрацию ложатся все обязанности по оформлению документов. Если подбирается удовлетворяющий вариант размена в муниципальном фонде, меняется место проживания. Оформляются новые договора социального найма на проживание в других квартирах.

Если отказ неправомерный или подобранные варианты не подходят, можно обратиться с исковым заявлением в суд

Важно привести весомые аргументы несогласия с принятым решением. Если суд удовлетворит требования истца, муниципальные власти должны исполнить решение суда и предоставить желаемый результат

Муниципальная квартира: документы

Если есть разрешение муниципалитета, для обмена неприватизированного жилья предоставляются такие документы:

• Заявление на размен, которое желательно подавать от всех зарегистрированных лиц, а не только от ответственного квартиросъемщика;
• Подтверждение родственных связей лиц, зарегистрированных на одной жилплощади (свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении или удочерении);
• Согласие от органов опеки, если зарегистрированы дети;
• Выписка из домовой книги;
• Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Договор социального найма.

Если принимается положительное решение, процедура обмена производится в течение 30 дней. Если речь идет о разных городах, она увеличивается до 60 дней.

Размен приватизированной квартиры

Квартира может находиться в собственности по причине покупки, наследования, дарения или приватизации. В этих случаях проводится альтернативная сделка без привлечения органов власти. Необходимо одновременно найти покупателя и варианты приобретения недвижимости для всех сособственников в нужном количестве. Затем заключается сделка, при которой заключаются договоры купли-продажи по каждому объекту.

Размен приватизированной квартиры: этапы и документы

При размене собственного жилья выполняется следующая последовательность действий:

Для совершения сделки требуются такие документы:

• Согласие на размен сособственников;
• Паспорта всех сторон сделки;
• Свидетельства о рождении детей, если им не исполнилось 14 лет;
• Разрешение от органа опеки, если собственность оформлена на несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
• Технический и кадастровый паспорт;
• Правоустанавливающий документ (акт о приватизации, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, дарения или обмена);
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при его наличии;
• Квитанция об оплате госпошлины для регистрации сделки в Росреестре.

Если в качестве собственников квартиры выступает несколько лиц, договор купли-продажи оформляется в присутствии нотариуса. В остальных случаях допускается простая письменная сделка в присутствии участников сделки.

Оформление сделки и размер госпошлины

В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

• выбирается ближайшая нотариальная контора;
• предоставляются необходимые документы;
• заполняется бланк договора;
• подписывается сторонами;
• уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

• акт приема-передачи жилого помещения;
• уведомления, направленные ранее соседям;
• правоустанавливающие документы;
• квиток об оплате государственной пошлины.

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.

НОВЫЕ ОБЪЯВЛЕНИЯ

06.05.2021 — 06.05
Вид:

Продажа

Адрес: г. Москва, ул. Бакулева, дом 10..Район: Тропарёво

Цена: 11200000Площадь: 39
Подробнее

12.04.2021 — 12.04
Вид:

Продажа

Адрес: Москва, ул. Верхоянская, дом 6, корпус 1..Район: Свиблово

Цена: 9000000Площадь: 33
Подробнее

05.04.2021 — 05.04
Вид:

Продажа

Адрес: ДНП Можайское раздолье..Район: Минское шоссе

Цена: 2900000Площадь: 135
Подробнее

22.02.2021 — 22.02
Вид:

Аренда

Адрес: Москва, ул. Митинская, дом 52..Район: Пятницкое шоссе

Цена: 35000Площадь: 39
Подробнее

19.02.2021 — 19.02
Вид:

Аренда

Адрес: Москва, ул. Большой Тишинский переулок, дом 2..Район: Белорусская (Кольцевая линия)

Цена: 80000Площадь: 65
Подробнее

14.02.2021 — 14.02
Вид:

Аренда

Адрес: Москва, Зеленый проспект, дом 27А..Район: Перово

Цена: 45000Площадь: 56
Подробнее

Обмен квартир в Москве и Подмосковье

Уважаемые дамы и господа, мы рады приветствовать Вас на нашем сайте!

Агентство недвижимости «Центр обмена жилья» поможет вам выгодно произвести

Миссией нашей компании является качественное оказание услуг в сфере недвижимости, работа, нацеленная на высший результат, удовлетворяющий обе стороны, как заказчика, так и специалиста агентства недвижимости для повышения уровня доверия клиентов к профессии Риэлтор.

Цель – развиваться, иметь в штате высококвалифицированных специалистов, знающих толк в своем деле, и умеющие ответственно и индивидуально подходить к каждому клиенту компании.

Основной принцип работы, которого придерживается агентство «Центр обмена жилья» — постоянно совершенствовать свой бизнес так, чтобы удовлетворить потребность клиента, что подразумевает его удовлетворение от поставленной  задачи сотрудникам компании, и её четкого исполнения в точные сроки. Никаких подводных камней, все сделки грамотно сопровождаются, Вы всегда в курсе всех событий и нюансов.

Мы ценим каждого клиента, а значит, в полном объеме готовы соблюдать все условия договора.

Если у Вас возникли неотложные срочные вопросы, связанные с обменом, покупкой, или продажей недвижимости в Москве и МО, мы с радостью ответим на них любым удобным для вас способом:

1. в офисе нашей компании: г. Москва, улица Образцова, дом 7, 4-й этаж;
2. позвонив по телефону: +7 (495)7249867;

Новости : Центр обмена жилья

Новости

28.02.2021 Всероссийская реновация: в чем она заключается и для чего она необходима?В декабре прошлого года Президентом Российской Федерации подписан федеральный закон № 494. Среди людей он имеет название «всероссийской реновации». Делая упор на имеющийся опыт Москвы, где на данный момент с успехом идет расселение аварийного либо ст Подробней »

19.07.2019 Программа реновации стала источником бизнеса для москвичейТе, кто рассчитывает получить квартиру в новостройке, возведенной в рамках программы реновации, стали активно приобретать квадратные метры в домах, которые в скором времени будут снесены. Рынок среагировал на эту тенденцию ростом цен на вторичку подо Подробней »

03.07.2019 Путин подписал закон о выплате многодетным семьям 450 тыс. руб. на погашение ипотеки.Президент РФ Владимир Путин подписал закон о компенсации ипотечных кредитов семьям при рождении третьего и последующих детей, сообщается на официальном интернет-портале правовой информации.
Ранее закон был принят депутатами Госдумы и одобрен Сове Подробней »

27.05.2016 Правила получения компенсации за потерю жилья изменены Государственной Думой.Граждане, по определенным причинам утратившие жилье, будут получать компенсацию в размере 1 миллиона рублей. Соответствующий законопроект подготовлен Минэкономразвития. Как указано в документе, право получить деньги будет иметь любой житель РФ, котор Подробней »

Принудительный обмен жилыми помещениями

Предметом принудительного обмена могут быть только помещения, предоставленные по договору социального найма. Для совершения такого рода обмена необходимо добиться согласия всех членов семьи нанимателя, зарегистрированных на данной жилплощади.

Если соглашение не достигнуто по какой-либо причине, любой гражданин, зарегистрированный в этой квартире, вправе обратиться в суд для принудительного решения вопроса об обмене.

К судебному заседанию нужно тщательно подготовиться:

1. Суду нужно предложить несколько вариантов квартир или иных объектов недвижимости для рассмотрения:
   • предлагаемый объект должен быть не меньше по площади, количеству комнат;
   • новое жилье не должно иметь существенных недостатков, так как суд учитывает норму площади на каждого человека, которая устанавливается муниципальными актами;
   • жилье должно соответствовать санитарным нормам.
2. Если имеются несовершеннолетние дети, то в обязательном порядке требуется разрешение органов опеки и попечительства на обмен.
3. Суду необходимо объяснить и доказать обстоятельства, которые препятствуют проживанию именно в этой квартире.

В процессе судебного заседания суду предстоит выяснить все обстоятельства истца и ответчика и вынести мотивированное решение. Соответственно для удовлетворения иска необходимо, чтобы все требования закона были соблюдены и права всех членов семьи не нарушались. В противном случае в удовлетворении исковых требований будет отказано.

Обмен квартиры на нежилое помещение

Законодательно нет ограничений относительно обмена квартиры на нежилое помещение, но встречается такой вариант нечасто. Особенность договора мены в данном случае заключается в том, что предметом являются объекты недвижимости с разными целевыми назначениями.

Для совершения сделки важно, чтобы объект подходил под понятие «нежилое помещение», обладал требуемыми характеристиками. Квартира может быть обменена на помещения следующих предназначений:

Квартира может быть обменена на помещения следующих предназначений:

• офисное;
• торговое;
• свободного или иного коммерческого.

Целью такого обмена в большинстве случаев является получения прибыли. Помещение можно сдавать в аренду, открыть магазин, салон или офис и др.

Возможны 2 способа обмена квартиры на нежилое помещение:

• путем заключения договора мены с доплатой или без;
• через договор купли-продажи (возможно с привлечением кредитных средств).

Квартиру проще обменять на нежилое помещение, чем осуществлять перевод жилого помещения в нежилое, так как он сопряжен с рядом сложностей, к примеру, множество его этапов и сбор большого количества документов.

Зачем нужен такой обмен?

Казалось бы, смысл менять комнату, на такую же комнату. А вот примеры, почему люди хотят это делать:

• Перевод по работе, требующий длительных переездов с одного конца города в другой. Тогда имеет смысл переехать в другое место;
• Постоянные конфликты с соседями;
• Появилась возможность улучшить условия проживания;
• Развод. Люди больше не хотят проживать на одной площади;
• Срочно нужна крупная сумма денег (можно обменять комнату с доплатой).

Хоть процесс и схож с обычным обменом, здесь есть свои подводные камни, которые обязательно нужно брать во внимание. Есть несколько способов законного обмена

Вы можете выбрать наиболее удобный для вас:

Есть несколько способов законного обмена. Вы можете выбрать наиболее удобный для вас:

• Равноценный. Вы находите достойную альтернативу своей комнате. Поэтому сделка проводится без доплаты;
• Обмен с доплатой. Если вы решили улучшить свои условия проживания и объект значительно лучше, чем ваше жилье, тогда вам нужно будет внести доплату;

В чем сложность обмена?

Перед тем как решаться на проведения процесса, нужно учитывать:

1. Если обмен происходит в коммунальной квартире, нужно поставить в известность соседей. Более того, вы обязаны предложить им купить свою жилплощадь. Только если они откажутся, вы можете сделать предложение посторонним лицам.
2. Также нужно получить от жильцов согласие на проживание нового человека. Если кто-то отказывается, придется обращаться в суд.
3. Если комната не приватизирована, она является муниципальной собственностью. В таком случае нужно получить согласие государства на проведение операции.
4. Еще одна сложность в том, что не так просто найти комнату, которая соответствует всем требованиям и ценовой политике.

Если вы хотите обменять комнату в квартире на площадь в коммуналке или общежитии, обязательно проверяйте, чтобы участник являлся владельцем объекта.

Изначально убедитесь, что комната для обмена приватизирована. Если она принадлежит государству, вы не сможете владеть и распоряжаться этой недвижимостью.

Этапы сделки

Итак, вы можете самостоятельно попытаться совершить обмен, но это достаточно сложный процесс. И без юридической помощи вам не обойтись. А можете обратиться в агентство — за помощью к риелторам.

Что предполагает обмен комнаты на комнату:

1. Нужно предложить жильцам коммунальной квартиры, купить вашу комнату.
2. Из тех, кто откликнется, выбираете подходящий вариант
3. Заключаете договор.
4. Получаете разрешение соседей на заселение нового жильца.
5. Сбор и проверка документов.
6. Подписание договора.

Какие нужны документы?

Правильный и быстрый обмен требует пакета документов:

• Подтверждение вашей личности (паспорт, копия).
• Документы о праве собственности.
• Документ о техническом состоянии объекта.
• Справка о количестве прописанных на жилплощади лиц.
• Квитанция об оплате коммунальных услуг и отсутствия задолжностей.

В каждом отдельном случае, какие-то документы могут меняться. После их предоставления, в течение одной недели или максимум месяца, вы станете владельцем новой площади для проживания. Не забудьте, что следует оплатить налог в размере 13% от сделки. Вноситься средства могут как обеими сторонами, так и одной по — договоренности.

Видео-советы от опытного риелтора помогут вам собрать всю необходимую информацию по обмену.

Правовые условия

Если вы не единственный хозяин комнаты, придется заручиться согласием сособственника. Также ни один из участников процесса обмена не должен иметь ограничений по вменяемости.

Все, что касается вопроса мены, отражено в Гражданском кодексе РФ (ст. 567 ГК). При этом совершение сделки регулируется теми же нормами, что и купля-продажа, если это не влияет на принципиальные стороны мены (гл. 30 ГК).

Обменять можно как приватизированную, так и социальную комнату (ст. 72 ЖК). Правда, при этом не следует забывать, что и в обмен на комнатку вы получите социальное жилье, в котором вправе только проживать. Совершать какие-либо юридические действия с выменянными квадратными метрами разрешено только после их приватизации и оформления собственнического права в Росреестре.

Трудности при продаже

Много проблем связано с теми соседями, которые проживают не по месту регистрации или вообще пропали неизвестно куда. В этом случае, если его не будет в течение года, то можно будет обращаться в суд, чтобы признать его пропавшим без вести. Но после этого начнется целая процедура, связанная с опросом всех родственников, других жильцов и установления других важных моментов. Для ускорения процесса можно этим заняться самостоятельно. При отсутствии соседа, суд назначает управляющего комнатой, которую и отправляется уведомление о возможности купить часть коммунальной квартиры.

Не всегда люди вступают в наследство после смерти. Так можно произойти и с соседом по квартире. Все что потребуется – признать через суд комнаты выморочной, которая уже будет во владении государства. И именно установленному наследнику придется отправлять уведомление.
Сразу стоит быть настроенным на то, что некоторые соседи специально будут избегать получения уведомления. В таком случае, если уже имеется новый покупатель, можно оформить на него дарственную, которая будет не совсем выгодной для нового собственника. Это связано с тем, что родственники продавца в последующем могут претендовать на какую-то часть недвижимости. Договор может составляться и на часть комнаты, а не на всю. В таком случае новый покупатель станет полноправным соседом, которому можно уже предложить выкупить оставшуюся часть на законных основаниях.

Как видно, реализация комнаты в коммунальной квартире является очень трудным процессом, которые заставляет не только собирать документы, но и выполнять требования законодательства, связанные с соседями. Но это лишь капля в море, по сравнению со всей остальной процедурой. Все эти нюансы стоит знать и не отходить ни на шаг. Только это позволит в итоге продать комнату постороннему лицу за предложенную вами сумму денег.

Сохранить

Сохранить

Сохранить

Сохранить

Сохранить

Преимущества обмена комнаты на квартиру в Москве в компании «Вотчина»

Наше АН оказывает любую необходимую помощь при обмене комнат на квартиры в столице или Подмосковье. Вам не придется ни о чем тревожиться, а также вы будете спокойны за строгое соблюдение всех законодательных требований при оформлении документов. В любой момент вы также можете получить консультацию нашего специалиста, связавшись с ним по телефонам, указанным на сайте. 

Видеопрезентация

Стоимость услуг при обмене квартир:

• новостройки – от 2%;
• вторичное жилье – от 2%;
• загородная недвижимость – от 3%.

Объекты

Фото	Название объекта	Цена	Площадь	Комнат	Этаж
	Москва, район Текстильщики, Волгоградский просп., 69	5 700 000 р.	Общая: 34 кв.м.	1	9/9
	Москва, район Печатники, Шоссейная ул., 19к3	6 200 000 р.	Общая: 48 кв.м.	2	1/9
	Москва, ВАО, р-н Богородское, Бойцовая ул., 14К4	6 500 000 р.	Общая: 40 кв.м.	1	3/5
	Москва, ЮЗАО, р-н Котловка, Севастопольский просп., 39	6 600 000 р.	Общая: 30,4 кв.м.	1	1/5
	Москва, район Гагаринский, просп. 60-летия Октября, 5К2	6 990 000 р.	Общая: 32,3 кв.м.	1	10/10
	Москва, ВАО, р-н Соколиная гора, ул. Семеновский Вал, 10К2	7 200 000 р.	Общая: 44 кв.м.	2	5/5
	Москва, район Печатники, ул. Гурьянова, 2К4	8 200 000 р.	Общая: 47 кв.м.	1	9/16
	Москва, Нелидовская улица, 25К1	9 200 000 р.	Общая: 52,3 кв.м.	2	4/12
	Москва, Кунцево, улица Академика Павлова, 27К1	9 350 000 р.	Общая: 42 кв.м.	1	14/14
	Москва, СВАО, р-н Алексеевский, ул. Космонавтов, 4	9 500 000 р.	Общая: 47,5 кв.м.	2	2/9
	Москва, район Северное Измайлово, Щелковское ш., 42	9 500 000 р.	Общая: 58 кв.м.	3	1/5
	Москва, ЦАО, р-н Мещанский, Трифоновская ул., 56	10 700 000 р.	Общая: 57,7 кв.м.	2	2/9
	Москва, район Митино, Уваровский пер., 2	10 800 000 р.	Общая: 76,7 кв.м.	3	5/14
	Москва, СВАО, р-н Свиблово, Снежная ул., 17К2	11 600 000 р.	Общая: 51,5 кв.м.	2	15/17
	Москва, район Северное Тушино, ул. Героев Панфиловцев, 11к2	14 000 000 р.	Общая: 75 кв.м.	3	15/17
	Москва, ВАО, р-н Сокольники, проезд Попов, 4	15 461 600 р.	Общая: 50,2 кв.м.	1	15/17
	Москва, район Пресненский, ул. Трехгорный Вал, 3	17 500 000 р.	Общая: 65,7 кв.м.	3	3/10
	Москва, ЦАО, р-н Басманный, Новорязанская ул., 26С1	19 500 000 р.	Общая: 92 кв.м.	3	3
	Москва, район Обручевский, ул. Воронцовские Пруды, 5	24 250 000 р.	Общая: 114 кв.м.	4	16/17
	Москва, район Щукино, Авиационная ул., 79	68 000 000 р.	Общая: 204 кв.м.	4	4/26

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

• соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
• иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

• выкупают долю;
• предоставляют письменный отказ;
• вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2021 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2021 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

• разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
• оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
• удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.