Как продать квартиру по кадастровой стоимости и можно ли назначить цену ниже или выше?

Рыночная и кадастровая стоимость

Рыночная и кадастровая стоимости практически всегда не равны друг другу. Продавец всегда думает, как продать свое имущество максимально дороже. Но с дохода необходимо заплатить налог, потому часто в договоре указывали сумму, не соответствующую реальной стоимости сделки.

Средний размер кадастровой оценки жилья различается. Вызвано это неравномерным распределением численности населения, заработной платы, уровня жизни и тому подобное. Не редко официальную оценку жилой недвижимости завышают. Это связано с тем, что в таком случае поступления в бюджет от налогов за нее будут выше.

Законный порядок действий и документы при продаже квартиры ниже кадастровой цены

Причинами некорректной стоимости могут быть разные факторы. Однако плановая переоценка объектов проводится не реже одного раза в три года. Ввиду этого при планировании продажи квартиры или земли юристы рекомендуют не платить налог по завышенной ставке, а прибегнуть к законным методам снижения кадастровой стоимости. Понижать можно, выбрав следующие варианты:

1. Подача заявления в комиссию, рассматривающую конфликтные ситуации в области кадастровой оценки.
2. Направление искового заявления в органы судебной власти.

При этом заявитель самостоятельно выбирает формат обращения. При получении заявки комиссией процедура рассмотрения занимает до 30 календарных дней. Государственная пошлина не взимается, а работа комиссии предоставляется в бесплатном формате.

Если решение не удовлетворит заявителя, то подается заявление в органы судебной власти. Доказательной базой правомерности действий служат документы о необоснованном завышении стоимости. При этом сумма налога, уплаченная за минувшие периоды, возврату не подлежит

Ввиду этого важно не затягивать с оспариванием

Примечательно, что регионам выделили право на снижение срока 5 лет на имущество и коэффициента при уплате налогов с прибыли от реализуемой собственности. Однако изменения коснулись только той недвижимости, которая была получена физическим лицом после вступления в силу ФЗ №382. При этом положения об освобождении от имущественного вычета не претерпели изменений. Поэтому предоставляется возможность использования одного из двух вычетов, когда ситуация касается реализации ценных бумаг либо объектов, задействованных в предпринимательстве:

• согласно сумме прибыли от реализации, но не более миллиона рублей от жилого помещения или земельного участка;
• на основании полученного дохода, но не более 250000 рублей.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

• Запрос в реестровый орган.

  Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

• Запрос на сайте Росреестра.

  Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

• Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

  На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

  При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Нюансы при продаже

При продаже недвижимости в 2017 году следует учитывать следующие законодательные особенности:

• Если недвижимый объект был приобретен до первого января 2016 года, при расчете налога учитывается стоимость ранее заключенного договора купли-продажи. Моментом покупки жилья будет считаться день получения свидетельства о переходе права собственности на жилье или дата, когда наследник вступит в право наследования;
• Если объект недвижимости продается по стоимости, превышающей кадастровую более, чем на 70%, то при расчете налога от продажи она не учитывается вовсе. За основу будет взята сумму, прописанная в договоре купли-продажи;
• Если КС подвергалась изменениям, то при расчете налога, учитывается последняя утвержденная стоимость;
• Если кадастровая стоимость вообще не установлена. Тогда за основу берется только рыночная стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

Нужно ли демонстрировать потенциальному покупателю кадастровый номер? Может ли снизить кадастровая стоимость востребованность жилья на рынке? Что в таком случае можно предпринять? Из нашего материала вы узнаете о тонкостях определения кадастровой стоимости (далее КС) и связях между ней и продажей квартиры. Мы расскажем, можете ли вы продать свою недвижимость ниже этой цены или, наоборот, выше, то есть дороже, и кому. Давайте будем рассуждать по порядку. Многие постоянно слышат, видят и читают такие термины, как стоимость и цена. И воспринимаются они как тождественные, т.е. одно и тоже. Как говорится, те же кубики, только в профиль.

Тут лучше не искать правды самому, а обратиться к посреднику — юридической фирме, которая соберет и нужные документы, и приведет обоснованные доводы. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Расписка при покупке жилого помещения по заниженной или завышенной стоимости

Распиской является документ, который подтверждает частичное или полное исполнение обязательства по передаче денежных средств. Это гарантия для плательщика, устанавливающая совершение оплаты по договору. В случае если стороны решили указать в соглашении завышенную или наоборот заниженную стоимость жилого помещения, встает вопрос о том, какую сумму прописывать в расписке

Спорный момент возникает, так как продавцу указание в документе реальной суммы — невыгодно, а покупателю важно соблюсти личные интересы

В такой ситуации стороны могут пойти на ухищрение и оформить две расписки:

1. В первой цена недвижимости совпадает с той, которая указана в договоре.
2. Второй документ прописывает оставшуюся денежную сумму, назначение которой может быть, например, дизайнерское оформление жилого помещения.

Расписка должна быть оформлена письменно, от руки и самим составителем, содержать в себе размер оплаты за покупку, данные самого жилья, дату и место составления документа

Важно, чтобы в расписке было указано, что обговоренная сумма передана полностью, а у получателя денежных средств отсутствуют какие-либо претензии

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Кадастр будет выше, если речь идет о жилье повышенной комфортности, имеющего высокий статус недвижимости. Если такая квартира расположена в новом районе, без соответствующей инфраструктуры, то первоначальном этапе цены могут перевешивать в кадастре, на рынке квартира некоторое время будет иметь обоснованно низкую цену. Такое распределение цен не может устраивать владельца, поскольку налоговые платежи производятся именно по кадастровой стоимости.

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2018. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.

Для того, чтобы понимать требования российского законодательства при осуществлении оценки объектов недвижимости, недостаточно прочитать в законах различные статьи. Ссылаясь на них, всегда можно найти видимые противоречия, несоответствия, а иногда непонимание, граничащее с абсурдом. Все это из-за того, что законодатель, исходя из благих намерений, пытается управлять экономическими процессами в приказном порядке. Эти понятия неразрывно связаны между собой, но знака равенства между ними нет, и быть не может. Они являются фундаментальными экономическими категориями, на которых держится экономика.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

• неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
  • местоположение объекта оценки;
  • его целевое назначение;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • аварийное состояние объекта;
  • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
  • иные условия;
• неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
• неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «»)

Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить

Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

Как продать квартиру и легально не платить налог

Угрозы налоговиков не сбылись. Вступление в силу новых норм налогообложения сделок с жильём не привело к отказу от продаж квартир по заниженной стоимости. По-прежнему работают и другие механизмы ухода – полного или частичного – от налога на доход, полученный от продажи недвижимости.

Серьёзные изменения в механизме выплаты подоходного налога при продаже жилья произошли в январе 2017 года, после вступления в силу закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Данным актом законодатель, с одной стороны, увеличил срок владения квартирой, после которого отпадает необходимость платить налог с продажи, а с другой – попытался перекрыть «лазейку» ухода от выплаты налога.

Первая пятилетка

В 2017 году трехлетний срок владения объектом недвижимости, после которого отпадает необходимость платить налог с продажи, был заменён на пятилетний.

Но для некоторых позиций было сделано исключение.

Жилье, полученное в результате приватизации, наследования, дарения между близкими родственниками и пожизненной ренты может продаваться без налогообложения через три года нахождения в собственности.

Следует также помнить, что трёхлетний срок владения действует для всех объектов, право собственности, на которые было оформлено до 1 января 2017 года. Они могут быть проданы без налогообложения через три года нахождения в собственности.

По закону регионы могут сокращать срок владения квартирой с пяти до трех лет, и даже полностью отказываться от этого срока, но в Свердловской области в настоящее время действуют стандартные «общероссийские» нормы.

Проверочная цифра

Желающим продать жилье до истечения пятилетнего срока предстоит выплачивать 13-процентный налог.

Базой для исчисления налога остаётся цена объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи.

Однако правдоподобность указанной цифры проверяется – ее могут сравнивать с кадастровой стоимостью.

Узнать, была ли проведена кадастровая оценка конкретной квартиры, можно на сайте Росреестра в разделе «». Запрос можно делать как по кадастровому номеру, так и по адресу нахождения квартиры (дома).

Правда на практике поиск по адресу работает не всегда, поэтому лучше узнать кадастровый номер объекта и искать по нему.

При этом у экспертов есть опасения, что кадастровую стоимость вскоре пересмотрят. И оказаться она может выше рыночной.

Проблема, с которой борются владельцы земли, может стать актуальной и для собственников квартир.

Продавцам запретили прибедняться

Квартиры, которые находятся в собственности менее трех (или по новому закону – пяти) лет, чаще всего продают с занижением цены в договоре купли-продажи до 1 млн рублей. Фиктивное занижение стоимости объекта позволяет продавцу не платить налог с полученного от продажи дохода. Схема эта является незаконной и для покупателя рискованной.

Казалось бы, после вступления в силу 382-ФЗ, занижение цены в договоре до 1 млн рублей стало бессмысленно. При сопоставлении двух величин (рыночной и кадастровой цен) налог начисляется с большей суммы.

Однако, как замечают риэлторы, в регионе ещё достаточно много квартир, чья кадастровая стоимость ещё не установлена. Владелец «пробивает» свою квартиру на сайте Росреестра, и если убеждается, что оценки ещё не было, то ставит в договор заниженную сумму.

С большой вероятностью, полученная сумма окажется ощутимо ниже рыночной цены квартиры.

Законный способ экономии

Сэкономить на выплате налога при продаже квартиры, которая в собственности менее пяти лет можно и вовсе не вступая в конфликт с законом.

Эксперты рекомендуют продавцам при заполнении налоговой декларации снижать размер дохода от продажи на величину понесенных расходов.

Иными словами, продавец может уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Налог будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи.

Для этого после продажи квартиры, при подаче налоговой декларации на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ, необходимо приложить документы, подтверждающие понесенные расходы. Ими могут стать договор купли-продажи, расписка в передаче денег за квартиру продавцу или договор на оформление ипотеки.

Понятно, что предложенная схема не работает, если нынешний владелец квартиры (продавец) купил её когда-то с занижением цены до того самого необлагаемого налогом 1 миллиона рублей. В этом случае у продавца нет документов, подтверждающих сумму, реально заплаченную за квартиру.

Впрочем, эксперты считают, что продажи с занижением цены в 2017-2018 годах происходят всё реже. Правда причина этого не налоговые новации, а ситуация на рынке.

Расписка при покупке жилого помещения по заниженной или завышенной стоимости

Распиской является документ, который подтверждает частичное или полное исполнение обязательства по передаче денежных средств. Это гарантия для плательщика, устанавливающая совершение оплаты по договору.

В случае если стороны решили указать в соглашении завышенную или наоборот заниженную стоимость жилого помещения, встает вопрос о том, какую сумму прописывать в расписке

Спорный момент возникает, так как продавцу указание в документе реальной суммы — невыгодно, а покупателю важно соблюсти личные интересы. В такой ситуации стороны могут пойти на ухищрение и оформить две расписки:

1. В первой цена недвижимости совпадает с той, которая указана в договоре.
2. Второй документ прописывает оставшуюся денежную сумму, назначение которой может быть, например, дизайнерское оформление жилого помещения.

Расписка должна быть оформлена письменно, от руки и самим составителем, содержать в себе размер оплаты за покупку, данные самого жилья, дату и место составления документа.

Важно, чтобы в расписке было указано, что обговоренная сумма передана полностью, а у получателя денежных средств отсутствуют какие-либо претензии.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Особенности в законодательстве

Для тех, кто планируют продать недвижимость важно знать следующие нюансы, возникшие в связи с последними изменениями в законодательстве:

1. Налог с продажи недвижимости не выплачивается, если она находилась в собственности дольше пяти лет.  В случаях наследования, ренты, дарения от близкого родственника, приватизации сохраняется прежний срок – три года.
2. Налог на прибыль физического лица рассчитывается исходя из той стоимости жилой недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи, но  не может становиться меньше   70 %  её кадастровой стоимости.
3. Местные органы власти регионов страны могут снизить в отношении всех граждан или отдельных групп необходимый период нахождения в собственности для освобождения от налога, а также процент от кадастровой стоимости для расчета минимального взноса.

Продажа дома ниже кадастровой стоимости в 2020 году

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» предлагает несколько законных и легальных способов минимизации налогов при продаже недвижимости. Если ранее налоги в случае необходимости компенсировались увеличением срока владения, то сейчас, пятилетний период для многих может показаться слишком большим. Тем более: если продать квартиру ниже стоимости, можно сэкономить от 10 до 50 % от суммы налогового сбора. Там же можно заказать кадастровую справку.

Добрый день, подскажите пожалуйста, продаю квартиру, которая в собственности меньше 3 лет, приватизировал в 2020 году, кадастровая стоимость 3 млн рублей( уже оспоренная, так было 4 млн) рыночная реальная стоимость 2400000млн, вопрос в том, какая налогооблогаемая база будет, ( я считаю что, 3 млн × 0.7= 2.1млн рублей, т.е уже ниже чем сумма, которая будет в договоре и если ещё применить имущественный вычет в 1 млн руб, то 2.1-1 = 1.1 млн рублей — эта сумма буде облагаться налогом или все таки 2400000? Объясните пожалуйста

02 Мар 2019     
juristsib    
   
639      

Возможна ли продажа ниже КС?

Из предыдущих разделов можно сделать вывод, что попытка занизить кадастровую стоимость жилья (не имея веских оснований)в итоге оберется лишь убытками, как для продавца, так и покупателя, а также вызовет подозрение и повод для проведения проверки налоговым органом.

Информация!

Избежать обязанность по уплате налога от продажи, по Закону, можно только в том случае, если стоимость недвижимого объекта ниже одного миллиона рублей. При том она должна совпадать с КС.

Связано это с тем, что именно эта сумма (1 млн. рублей) соответствует размеру налогового вычета, которое государство предоставляет собственнику, продающему свою квартиру.

Так, если при продаже квартиры за неё дали три миллиона рублей, налог, равный 13%, придется уплатить только с двух миллионов (чтобы в последствии его вернуть).

Однако, если собственника не устраивает стоимость жилья, установленная территориальным кадастром, он вправе снизить её одним из следующих способов:

Подача искового заявления в судебную инстанцию;

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости ССЫЛКА

Обращение в Росреестр с просьбой о пересмотре кадастровой стоимости и её снижении до рыночной;

Дела о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости не занимают много времени. Потому следует воспользоваться одним из законных  методов снижения кадастровой стоимости, дабы в итоге избежать проблем с налоговой службой.

Кому выгодно указание в документах неполной стоимости

Инициатива указать в документах заниженную цену может исходить как от собственника недвижимости (чаще всего), так и от покупателя.

Со стороны продавца

Подобное желание может быть связано со стремлением утаить реально полученную сумму от второго супруга или других совладельцев недвижимости с целью личного обогащения. Но основная причина обычно связана с попытками экономии на уплате налога с вырученных от продажи недвижимости денег. Они являются доходом продавца, соответственно возникает обязательство по уплате НДФЛ в размере 13% (ст. 224 НК РФ).

Со стороны покупателя

Подобная просьба может быть актуальна при наличии особенно крупных «серых» доходов, за счет которых покупается дорогостоящее жилье. Соответственно возникает заинтересованность в том, чтобы избежать «неудобных» вопросов об источниках средств на приобретение жилплощади.

Выводы

В заключение стоит заметить, что эксперименты в этом деле ставить не стоит, любые «игры с налоговиками» могут закончиться серьезными неприятностями. Если вы уклоняетесь от уплаты налогов, то рано или поздно это будет выявлено, и придется выплатить всю задолженность вместе со штрафами и пенями.

Снизить налог с продажи недвижимости можно законными способами, лучше всего для этого обратиться в специализированную юридическую фирму.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Торговые отношения между гражданами достаточно подробно регулируются действующим законодательством, но при этом далеко не все знают об особенностях различных правовых актов.

В особенности жесткие правила устанавливаются при проведении различных сделок с недвижимостью, так как это имущество относится к категории особенно ценных и требует особого регулирования.