Риски при покупке квартиры без риэлтора

Шаг 10. Оформить акт приема передачи

По сложившемуся на екатеринбургском рынке негласному правилу, продавец освобождает квартиру в течение 2 недель после получения в МФЦ бумаг о переходе права собственности. Впрочем, в договоре купли-продажи (или в соглашении о передаче квартиры) можно указать любой срок. Когда квартира освобождена покупатель и продавец могут оформить акт приёма-передачи.

* * *

В среднем агентства недвижимости Екатеринбурга (члены УПН) за сопровождение сделки по покупке жилья берут порядка 20-30 тыс. руб., за подбор объекта – от 40 тыс. В эту сумму входит в том числе доставка клиента на осмотры объектов. Человек, совершивший покупку без помощи риэлтора, может сэкономить порядка 60-80 тыс. руб. Профессиональный и добросовестный агент сэкономит вам время, возьмёт на себя работу по подбору и проверке объекта, и убережёт от возможных проблем с жильём в будущем. А вот недобросовестный риэлтор может и обмануть ожидания.

На какие моменты обратить внимание при просмотре жилья

Просматривая объявления с реальными фото не стоит надеяться на их полное соответствие или предъявлять завышенные требования. Иногда собственник имеет намерение реализовать жилище с некими дефектами по выгодной цене, поэтому рекомендуется просматривать жилье в дневное время. Тогда уже не получится скрыть неровные стены, полы, плесень. Поскольку ремонт может обойтись в круглую сумму.

ВАЖНО !!! Так же рекомендуется проверить работу всех инженерных систем: наличие холодной и горячей воды, напор, включить освещение в комнатах, оставив включенным на некоторое время (позволяет выявить работоспособность проводки), не забыть про температуру системы отопления. Многих может не устраивать предлагаемый район расположения по причине удаленности от центра или наоборот, отсутствия школы, детского сада, плохой транспортной развязки

Такие условия могут изменить решение о покупке. Отсутствие парковочного места или стоянки, далекое расположение детских площадок также немаловажно, особенно для супружеских пар. Такие ситуации возникают достаточно нередко. Надлежит прогуляться по предполагаемому району, где желаете обрести жилплощадь и принять действительно взвешенное решение

Многих может не устраивать предлагаемый район расположения по причине удаленности от центра или наоборот, отсутствия школы, детского сада, плохой транспортной развязки. Такие условия могут изменить решение о покупке

Отсутствие парковочного места или стоянки, далекое расположение детских площадок также немаловажно, особенно для супружеских пар. Такие ситуации возникают достаточно нередко

Надлежит прогуляться по предполагаемому району, где желаете обрести жилплощадь и принять действительно взвешенное решение.

Как найти покупателя или продавца самому

Найти покупателя можно своими силами. Достаточно дать объявление в местной газете или интернете (соцсети, доски объявлений). Популярные площадки – avito.ru, cian.ru, mirkvartir.ru, realty.yandex.ru, realty.mail.ru, irr.ru, n1.ru.

Чтобы продать жилье, нужно просмотреть аналогичные объявления. Это поможет получить общее представление о содержании и форме публикации (адрес, тип объекта, этаж, количество комнат, цена, фото). После чего можно будет опубликовать свое объявление.

Здесь также можно найти жилье для покупки. На площадках имеются специальные фильтры, позволяющие максимально сузить параметры поиска подходящего объекта (цена, тип недвижимости, город).

Дополнительно можно просмотреть предложения на сайтах банков. Финансовые организации часто продают залоговое имущество своих должников. Однако банки часто сотрудничают с агентствами недвижимости. Поэтому не всегда удастся обойтись без риэлторов.

Основные риски при покупке на вторичном рынке

На неприятности покупатели нарываются чаще всего при совершении сделок с жильем на вторичном рынке, когда покупают квартиру у частного лица. Продавцы нередко утаивают важную информацию, чтобы быстрее и дороже реализовать недвижимость, или вовсе оказываются мошенниками.

Нарушение прав несовершеннолетних детей

Продажа квартиры без разрешения органа опеки и попечительства незаконна, если одним из собственников является ребенок, не достигший 18-летнего возраста. Если продавец намеренно не учтет это, а покупатель доверится и не проверит данный факт, сделку могут признать недействительной через суд.

Это повлечет за собой возвращение квартиры обратно владельцам.

Нарушение права супруга/супруги

Бывает так, что жилье является общей собственностью супругов, то есть куплено в период их законного брака, но при этом оформлено только на одно имя. Покупатель может не проверить, состоял ли продавец в брачных отношениях, и купить недвижимость.

Однако в дальнейшем муж или жена бывшего владельца заявят свои права на положенную им половину имущества.

Обременение третьими лицами

В жилом помещении могут быть зарегистрированы лица, которые вправе проживать в нем даже после смены собственника. К ним относят следующие категории:

• написавшие отказ от приватизации;
• пользующиеся квартирой на основании завещательного отказа;
• дети, не достигшие совершеннолетия, находящиеся под опекой;
• получающие ренту за это жилье;
• проживающие на основании арендного соглашения или договора безвозмездного пользования.

Новый владелец не вправе выгнать их из квартиры, так как у них сохраняется право проживания в ней до конкретного срока или пожизненно.

Признание продавца недееспособным

Если окажется, что продавец недееспособен, сделку с ним суд признает недействительной. Покупатели часто не проверяют данный момент при приобретении недвижимости, в итоге рискуют потерять купленное жилье.

Нарушение прав наследников

Если владелец получил квартиру по наследству, всегда есть риск, что внезапно объявятся другие наследники и начнут претендовать на положенную им часть имущества.

Мошенничество продавца

Собственник может вовсе оказаться не тем, за кого себя выдает, не иметь права собственности на недвижимость, а документацию просто подделать. В итоге покупатель и квартиру не получит, и деньги потеряет.

Какие документы во время просмотра вам необходимо изучить:

Уделите внимание правоустанавливающим документам – договору купли-продажи, дарения, мены, решению суда, вступившему в силу и пр. Уточните, есть ли несовершеннолетние собственники
Если таковые имеются, необходимо попросить продавца получить разрешение органов опеки на продажу квартиры – в противном случае велик риск расторжения сделки, поскольку права ребенка будут ущемлены

Если несовершеннолетние не являются собственниками, но прописаны в квартире – важно оговорить с собственниками необходимость их выписки и прописки до сделки в другом месте – иначе через суд прописка этих людей может быть восстановлена, но уже в вашей квартире.
Следующий шаг – проверка паспорта владельца. Здесь особое внимание уделите штампам о браке и разводе, а также сравните даты на штампах с датами в документах на квартиру

Помните – в случае приобретения недвижимости в зарегистрированном браке второй супруг обладает правами на ее половину, причем независимо от прописки.
Попросите выписку из домовой книги, чтобы проверить наличие зарегистрированных лиц. В идеале рекомендуем оговорить заранее, что уже до сделки все проживающие выпишутся и будут прописаны в другом месте. Также поинтересуйтесь, где находятся отсутствующие сейчас члены семьи – возможно, кто-то служит в армии, кто-то находится на лечении или в местах лишения свободы. После возвращения они имеют полное право поселиться в квартире.
Непременно выясните, будет ли собственник лично присутствовать на сделке, либо будет действовать через доверенное лицо. Первое более предпочтительно, сделки с участием представителя интересов владельца по доверенности мы считаем рискованными. Если же все-таки на сделке будет уполномоченное лицо, рекомендуем внимательно прочитать все его полномочия, прописанные в документе. В доверенности, кроме прочего, должен уточняться ценовой диапазон, в рамках которого доверенное лицо имеет право действовать. Посмотрите на сроки действия предоставленной вам доверенности – она может быть отозвана, а после смерти доверителя вообще не имеет силы. Если в документе нет даты его выдачи, он считается недействительным.
История квартиры. Узнать ее вы сможете благодаря выписке из Единого государственного реестра недвижимости и архивной выписке из домовой книги. Так вы будете иметь представление обо всех людях, когда-то зарегистрированных в данной квартире. Если объект слишком часто за последнее время переходил от одного собственника к другому, это повод насторожиться.

Далее наступает время оговорить размер задатка или авансового платежа

Важно также обсудить с собственником условия возврата денег, если сделка не состоится

Только после того, как все вышеуказанные моменты уточнены, и вас как покупателя все устраивает, можно подписывать предварительный договор и передавать оговоренную сумму денег в качестве предоплаты. Если вам позволяет время, то рекомендуем взять с собой копии документов или попросить прислать их сканы вам на почту, и изучить их в спокойной обстановке еще раз, а возможно и проконсультироваться с опытным юристом и только после этого вносить предоплату.

А чтобы принять правильное решение о том, какой вариант внесения предоплаты вам наиболее подходит, рекомендуем изучить нашу статью «Аванс или задаток? Что выбрать?».

Также мы предлагаем вам воспользоваться нашими образцами предварительного договора, аванса и задатка, которые составлены юристами нашей компании с учетом самых актуальных требований законодательства – для этого просто укажите вашу электронную почту и вы получите их абсолютно бесплатно в течение нескольких часов.

Документы на квартиру

Если гражданин уже нашел для себя квартиру, нужно запросить у продавца такие документы для ознакомления:

• Документы, подтверждающие возникновение права собственности. Из них становится понятно, как квартира перешла в собственность к владельцу.
• Документы, подтверждающие права на квартиру. Из них видно, является ли продавец собственником или есть совладельцы.
• Технический паспорт, составленный специалистами БТИ. Нужно посмотреть, были ли перепланировки, узаконены ли они. В этом же документе можно увидеть материал постройки дома и год.
• Кадастровый паспорт. Здесь присутствуют сведения о кадастровой стоимости объекта и главных его характеристиках.
• Выписка из домовой книги укажет на количество зарегистрированных на данной жилплощади, а также на круг лиц, которые имеют право на проживание. Особенно осторожным следует быть с теми квартирами, где присутствует выделение долей несовершеннолетним.
• Справки из диспансеров — психоневрологического и наркологического. Это нужно для установления дееспособности продавца, если что-то в его поведении настораживает и вызывает подозрения.

Риски продажи без риэлтора и типичные ошибки

Проблем при продаже квартир без риелтора достаточно.

Среди них выделяются следующие распространенные ошибки:

• ошибка установления неадекватной и неточной оценки недвижимости;
• отсутствие проведения предпродажной подготовки квартиры;
• неготовность к правильным переговорам с потенциальным покупателем;
• недостаточные знания тонкостей и нюансов составления договора с покупателем;
• неправильное оформление документов или предоставление неполного пакета документов.

Риски, которые бывают при продаже квартиры без риэлтора:

• низкая скорость продажи;
• несоответствие установленной и реальной цен сделки;
• сложность разработки правильной маркетинговой кампании по продвижению недвижимости;
• общение с незнакомыми людьми с неизвестными намерениями, которое может стать угрозой здоровью и личной безопасности продавца;
• потеря личного времени на звонки от заинтересованных в покупке недвижимости лиц и показ квартиры;
• юридические риски и риски, касающиеся безопасности взаиморасчетов.

Продажа квартиры без риэлтора позволяет персонально пошагово контролировать процесс на этапах от начала и до конца, а также сэкономить на услугах риэлтора, которому придется заплатить.

Сколько берет риэлтор?  Стоимость работы посредника, агентства варьируется: либо проценты, либо фиксированная сумма. В среднем агент по недвижимости берет 3-5% от стоимости продаваемой недвижимости. Например, если квартира продана за 3 млн рублей, то вознаграждение за работу риэлтора будет оцениваться в 90000-150000 руб.

Как правильно продать квартиру без риэлтора: подготовка к продаже

Если есть возможность, необходимо привести квартиру в хороший вид и сделать хотя бы косметический ремонт (при условии, что она в неприглядном состоянии). Если хозяин жилища ограничен в финансах, то стоит осуществить некоторые мероприятия:

• оторванные обои приклеить с помощью влажного мыла;
• вымыть всю площадь – полы, стены, убрать паутину, провести влажную уборку;
• очистить до идеального состояния плиту, ванну и туалет;
• убрать вещи с балкона;
• отмыть окна, чтобы света в помещении было больше;
• пропылесосить полы, ковры.

Можно приобрести краску и самостоятельно покрасить изношенные батареи, предметы интерьера. В квартире нужно убрать вещи по максимуму, чтобы визитеры могли оценить пространство. Хозяева приводят в рабочее состояние замки. Они должны открываться без усилий и с первого раза.

Еще один момент – аромамаркетинг. Чтобы чужому человеку было спокойно и комфортно осматривать имущество, рекомендуется наполнить квартиру приятными запахами. Можно сварить кофе, испечь пирог, включить автоматический освежитель с ненавязчивым ароматом. У визитера сложится приятное впечатление о встрече, и жилище у него будет ассоциироваться с комфортом.

Кроме уборки жилплощади, потребуется навести порядок на лестничной площадке – подобрать и выбросить весь мусор, подмести, помыть лестницу, заменить лампочки. Неухоженный подъезд со скверными запахами отталкивает, у человека не появится желания возвращаться туда снова.

Подводные камни

Чтобы ответить на вопрос, как покупать квартиру в ипотеку – с риэлтором или без, нужно разобраться со сложностями, которые могут возникнуть в случае самостоятельного оформления сделки.

К ним следует отнести:

• Мошенничество. Нарвавшись на аферистов, работающим по доверенности или поддельным документам, вы лишитесь и жилья, и всех уплаченных денег. Дело в том, что заключать сделки может только владелец недвижимости, поэтому доверенность, выданная на имя другого человека, может быть аннулирована в любой момент;
• Нарушения при оформлении прав собственности. Чаще всего это происходит с приватизируемыми квартирами – продавец обещает снять регистрацию после подписания договора, а затем отказывается от своих слов;
• Приобретение квартиры с обременением. Если жилье было получено в наследство, со временем на него могут претендовать даже те правопреемники, которые не были указаны в завещании. В этом случае достаточно получить судебное решение о включении граждан, имеющих право на обязательную долю в имуществе, в круг наследников;
• Заключение сделки с недееспособным лицом. Если вы купили квартиру у недееспособного лица, не запросив при этом справку о состоянии его здоровья, будьте готовы к тому, что опекуны, представляющие его интересы, могут оспорить весь процесс в суде;
• Включение старого дома в план расселения. Иногда продавцы могут и не знать о сложившейся ситуации, но это не исключает появление проблем для покупателя.

Теперь вы знаете, нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку, и сумеете принять правильное решение. Удачных вам приобретений!

Как приобрести жилье самому без посредников? Рассмотрим варианты

За наличные С января 2010 года приобрести квартиру за наличные можно только, если сумма не превысила 600 000 рублей. Остальную сумму можно перевести на счет продавца в банке.

Это ограничение можно обойти, если передать продавцу наличные в валюте. Недостаток такого способа в том, что рынок неустойчив, так что одна из сторон может понести убытки.

В ипотеку

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в ипотеку, то нужно вначале отправиться на поиски жилья, осмотреть имеющиеся варианты, а если какой-то из них вам понравился, то нужно договориться с продавцом о цене и залоге. Но до того, как отдать залог, в банке предстоит взять распечатку с требованиями по квартире.

Там указывается:

• метраж;
• год постройки;
• размер помещений и так далее.

Совет! Если по требованиям банка квартира подходит, то предстоит определиться с залогом.

Он не большой, так как это намерения о покупке. Для этого предстоит обратиться к своему кредитному менеджеру и следовать его инструкциям.

С субсидией

Субсидия – это единовременная безвозмездная выплата. Если вы покупаете жилье без посредников с субсидией, то претендовать на нее вы сможете, если относитесь к следующей категории:

• молодая семья;
• многодетная семья;
• малообеспеченная семья;
• военнослужащие, госслужащие;
• ветераны и инвалиды ВОВ;
• работники бюджетной сферы;
• молодые специалисты, проживающие в селе и работающие на аграрно-промышленных предприятиях.

В рассрочку

Суть этого варианта покупки в том, что покупатель вначале отдает продавцу в качестве задатка часть суммы, вторую – перед сдачей документов. Третья часть попадает на руки продавца после получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности.

Срок, на который оформляют рассрочку, составляет от 3 месяцев до 1 года. Крайне редко продавцы соглашаются на срок до 2 лет. Первоначальный взнос составляет ½ часть от общей стоимости квартиры (детально о том, можно ли купить квартиру без первоначального взноса и как это сделать, читайте здесь).

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в рассрочку, то рисков здесь довольно много. Нередко возникает такая схема, когда покупателю, работающему без посредников, предлагают оформить предварительное соглашение купли-продажи и после погашения всей суммы передать жилье в собственность.

Подвох в том, что покупатель может внести деньги в недостроенный дом только по договоре долевого участия. А вот ПДКП – это возможность утаить определённые проблемы с документацией.

Больше об условиях и нюансах покупки квартиры с рассрочкой платежа, читайте тут, а как правильно составить договор купли-продажи жилья с ежемесячными или ежеквартальными платежами, можно узнать здесь.

От застройщика

Самой безопасной при самостоятельном приобретении квартиры остается сделка с новостройками. Дело в том, что это жилье без юридической истории, так что первым хозяином квартиры будете именно вы. Но и здесь не стоит терять бдительность: нужно внимательно изучить всю документацию, которую предоставляет застройщик, оценить репутацию и надежность компании.

Получить максимальную защищенность челок, покупающий квартиру без посредников, сможет по договору долевого участия в строительстве. Отыскать квартиру без посредников в новостройке очень просто. Информация такого рода имеется на:

• сайтах застройщиков;
• интернет-порталах о недвижимости;
• в газетах.

После того, как вы сами отыскали подходящий вариант, то можно отправиться на осмотр квартиры. Так как покупка жилья происходит без посредников, то ответственность за безопасность сделки полностью лежит на вас

Не нужно стесняться задавать «неудобные» вопросы, общая внимание на ответы и поведение продавца

В обязательном порядке проверить наличие правоустанавливающей документации у продавца, а еще поинтересоваться, какая именно недвижимость находится в его собственности. До того, как подписать договор купли-продажи квартиры, стоит потребовать от продавца справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и выписки из домовой книги.

Важно! Подписывать договор и передавать деньги нужно на нейтральной территории.

Когда следует платить риэлтору?

Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре.

Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:

• по частям на каждом из этапов — такой вариант наиболее удачный в случае, если заказчик захочет досрочно разорвать договор;
• после подписания договора;
• после завершения всех этапов сделки — перехода прав собственности.

Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра.

Договор «на берегу»

Чтобы избежать любых конфликтов и недопониманий, важно как можно подробнее составить договор с агентом. В пункте об оплате услуг важно указать стоимость работы, момент расчета, а также все условия оплаты залога или аванса и его «судьбу» в случае досрочного разрыва договора или срыва сделки

Риэлтор со своей стороны должен сопровождать клиента на всех этапах заключения договора купли-продажи и проконтролировать передачу права собственности на недвижимость. При правильной организации сотрудничества с агентом специалист хорошо выполняет свою работу, а заказчику не жалко расставаться с деньгами на оплату его услуг. Подача объявлений на 200+ сайтов в один клик

Основные заблуждения при выборе риелтора

1. Буду работать с тем риелтором, который оценил мою квартиру дороже всех

Опыт агентства «PRO ОБМЕН» показывает, что квартиру оценивает рынок, а не риелтор. Завысив стоимость, последний только потеряет время. Говорят, что время – деньги. Это так, а, на наш взгляд, еще и впустую потраченные нервы.

2. Выберу риелтора, который предложил минимальную комиссию

Экономить полезно, но есть нюанс. В данном случае выбор «максимально бюджетного риелтора» — это один из способов потерять деньги и время. Опытный специалист всегда востребован, он ценит свое время и компетенции. Опытный риелтор способен предвидеть возможные затруднения сделки, а также найти скрытые возможности успеха в некоторых ситуациях. В итоге он сбережет для клиента гораздо большую сумму, чем та, которую тот потратит на оплату его услуг. В подавляющем большинстве сделок вознаграждение риелтора по сравнению со стоимостью квартиры попадает в «интервал безразличия», выражаясь языком статистиков. Экономить на нем стоит только в том случае, если вы хотите на своем опыте проверить поговорку «Скупой платит дважды».

3. Пойду в крупное агентство

На самом деле, обращение в крупное агентство – не всегда путь к успеху. В больших риелторских компаниях часто происходит кадровая круговерть. Там пытается начать карьеру масса стажеров, которые могут, разве что, совершать «холодные звонки». Оттуда уходят новички, которые никак не могут выйти на сделку и начать получать хорошие деньги. Все это вкупе мешает зарабатывать и опытным сотрудникам, которые тоже начинают «смотреть на дверь». В данной ситуации велика вероятность попасть к начинающему специалисту, который будет с вашей помощью учиться на своих ошибках.

Заключение

Итак, мы описали все основные моменты, на которых стоит заострить внимание

Важно сохранять бдительность и помнить о существовании мошенников и просто недобросовестных продавцов. Проверяйте все, что можно проверить, используйте все доступные ресурсы (юрист, рекламные площадки, пр.) и в этом случае достаточно скоро вы найдете и выгодно приобретете недвижимую собственность желаемого формата и качества.

Проверяйте все, что можно проверить, используйте все доступные ресурсы (юрист, рекламные площадки, пр.) и в этом случае достаточно скоро вы найдете и выгодно приобретете недвижимую собственность желаемого формата и качества.

Эту пошаговую инструкцию лучше распечатать или создать на ее основе собственную «дорожную карту» и спланировать каждый этап вместе со списком задач, которые надо решить, и вопросов, нуждающихся в прояснении.