Образец договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой 2019 скачать бесплатно типовой бланк пример форма

Как узнать есть ли обременение на квартиру?

Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.

Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:

1. сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
2. заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (ЗДЕСЬ).

В первом случае сведения предоставляются . Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости. А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.

Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.

Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью) или в бумажном виде (с гербовой печатью Росреестра). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – здесь).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.

Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».

Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).

Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем. Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры). Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».

Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.

А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Что такое обременение, виды обременения

Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.

Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):

• залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
• обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
• право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.

Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.

Что такое обременение в пользу продавца

Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения. Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.

Обременение выступает одним из способов обеспечения обязательств покупателя. Часто наличие залога характерно для залогового имущества, когда участников сделки все устраивает, но покупатель с ипотекой. Ограничение в виде обременения действует до тех пор, пока приобретатель не расплатится в полном объеме с продавцом за жилой объект.

До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Варианты покупки ипотечной квартиры

Покупать
недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку.
Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои
особенности, преимущества и недостатки.

Покупка у банка за наличные

При сопровождении
сделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовой
организации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества
практически сводится к нулю.

Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартиру
у банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. В
одну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюся
сумму оставить на другой ячейке. Когда ипотека будет погашена, банк выдаст
соответствующую справку. Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи,
где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов,
которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому
собственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

Покупка у банка по ипотеке

Процедура покупки
ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

• заем оформляется в том же банке, где
  приобретается недвижимость;
• ипотека оформляется в другом банке.

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

Покупка у заемщика-собственника

Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупка
ипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлением
документов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительный
договор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после
получения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Порядок реализации обременённого жилья

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо соблюсти ряд требований. Реализация обремененной недвижимости возможна только после того, как с нее снимут все ограничения в виде кредитов, штрафов и т.д.

Для этого необходимо следующее:

• Найти покупателя с условием обязательного уведомления, что квартира с обременением находится в залоге у банка;
• Согласовать сделку купли-продажи с кредитором, указав, что дальнейшие выплаты или разовое погашение будет произведено со стороны покупателя;
• Получить одобрение от кредитной организации;
• Составить предварительный договор купли-продажи между заемщиком и покупателем с распиской об обязательном погашении кредита;
• Погасить кредит;
• Составить стандартный договор купли-продажи и переоформить право собственности;
• Получить оставшуюся часть средств.

В зависимости от рода соглашения, кредитор либо сразу получает оплату и снимает обременение, либо снимает обременение и получает доступ к деньгам.

Между покупателем и продавцом заключается стандартный договор купли-продажи, опять же в зависимости от выбранной схемы. Права переоформляются в ЕГРН после совершения сделки либо до получения второй части средств.

Для снятия обременения по ипотеке необходимо:

• Оформить заявку и предоставить необходимый пакет документов;
• Предоставить подтверждение оплаты по кредиту из банка, что подтверждает погашение задолженности с отметкой в свидетельстве о регистрации права собственности.

Все сделки по приобретению квартиры с обременением следует проводить аккуратно. Необходимо внимательно изучать условия договора с продавцом и банком, во избежание судебных разбирательств.

Договор купли-продажи квартиры с обременением

Согласно законодательству РФ, договор купли-продажи с обременением для покупателя является безопасным, согласно закону ст. 460 ГК РФ. Продавец обязан предупредить об обременении и снять его в установленные сроки.

Договор должен быть в письменной форме, в 3-х экземплярах и содержать следующую информацию:

• Название документа, дата и место составления;
• Детальная информация о сторонах сделки;
• Предмет сделки и его идентификационные данные;
• Цена договора;
• Указание о том, что оплата будет производиться частями или единым платежом (в зависимости от договоренности);
• Указание о том, что права собственности переходят к новому владельцу и/или обременение в виде залога и момент, когда это происходит;
• Права и обязанности сторон;
• Ответственность;
• Другие условия, которые с точки зрения сторон будут важными для совершения сделки;
• Дата, подписи и расшифровка.

Конечно, лучшим вариантом будет обращение участников к юристу, который сможет разъяснить каждый пункт и поможет составить договор в соответствии с законодательством, для того чтобы избежать дальнейших спорных ситуаций.

Юристы рекомендуют вносить также пункт о том, кто из участников будет вносить обязательный гос сбор для регистрации перехода прав на собственность.

Пример договора купли-продажи недвижимости с обременением арендой WORD 45.00 KB

Договор купли-продажи недвижимости с обременением в пользу продавца WORD 66.50 KB

Образец договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением WORD 59.50 KB

Предварительный договор купли-продажи квартиры с внесением задатка WORD 46.50 KB

Документы для продажи обременённой квартиры

Для того чтобы продать квартиру с обременением, продавец должен будет подготовить пакет документов. В него входят:

• Копии удостоверений личности всех собственников квартиры. Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то его свидетельство рождения;
• Выписка из ЕГРН о праве владения;
• Техническая документация со всеми характеристиками жилья;
• Выписка из домовой книги;
• Выписка из ЖЭКа о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• Согласие всех собственников на совершение сделки с имуществом. В случае если долевым собственником являются несовершеннолетние дети, то подтверждение от органов опеки;
• Документ об оценке недвижимости.

Акт оценки жилищно-бытовых условий WORD 19.50 KB

Характеристика жилья WORD 107.00 KB

Кадастровый паспорт на недвижимость WORD 34.00 KB

Согласие супруга на совершение сделки с имуществом WORD 14.50 KB

Заявление о государственной регистрации прав на недвижимость WORD 30.00 KB

Выписка из домовой книги WORD 14.50 KB

Виды обременений

В качестве обременения может выступать множество различных факторов.

Наиболее часто встречающимися на практике обременениями являются ипотечный кредит и другие залоговые обязательства. Причиной продажи ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, может служить тяжелое финансовое положение и невозможность дальнейшей выплаты кредита, планы по расширению жилплощади, переезд и другое.

Вне зависимости от причин, побудивших собственника выставить свое имущество на продажу, при составлении договора купли-продажи с обременением необходимо понимать, что в случае покупки ипотечного жилья придется пройти большее число этапов, прежде чем вступить в право собственности. В первую очередь, необходимо поставить в известность заёмщика о том, что квартира меняет собственника и получить его разрешение на оформление сделки.

Заявленная стоимость ипотечной квартиры складывается из двух частей: суммы, затребованной продавцом и долга, который еще предстоит выплатить банку, в залоге которого находится недвижимость.

Арест имущества. Если собственник находится под следствием, его имущество могут конфисковать или наложить обременение для потенциальной возможности его дальнейшей реализации. Приобретая арестованную недвижимость, покупатель рискует остаться на улице после того, как объект «уйдёт с молотка».

Нередки сделки с обременением выплаты по материнскому капиталу или государственных жилищных сертификатов. Право собственности при этом переходит к покупателю сразу, а перечисление денежных средств продавцу осуществляется в срок, установленный законом.

Обремененными считаются сделки, в которых используется рассрочка по выплате стоимости договора или другой порядок, при котором выплата происходит не единовременно и не целиком. Порядок перехода прав в этом случае определяется условиями соглашения. Но зачастую применяется схема «в пользу продавца», когда покупателю разрешается въехать в квартиру по факту заключения договора купли-продажи, но право собственности принадлежит продавцу до завершения выплат по сделке.

Аренда жилья. После внесения в 2013 году поправок в Гражданский кодекс, недвижимое имущество, арендованное третьими лицами, также входит в число обремененных. В случае, если недвижимость находится в аренде на момент заключения сделки и отчуждения собственности, договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации с обременением права. Эта мера направлена на защиту интересов арендатора, который в полном праве использовать арендованную недвижимость до конца срока действия договора, вне зависимости от смены собственника, так как приобретая жилье, покупатель берет на себя роль арендодателя и самостоятельно решает ситуацию с жильцами. Разумеется, для этого аренда должна быть узаконена и зафиксирована в соответствующем договоре, на что в нашей стране пока, увы, идут немногие арендодатели, стремясь избежать выплаты налогов.

Если речь заходит о договоре ренты, важно понимать, что полных прав на собственность по данному соглашению рентоплательщик не получает. Договор подразумевает разрешение на проживание взамен оплаты коммунальных платежей и заботы о сожителях — обычно это одинокие люди преклонного возраста

Потому процесс реализации такой недвижимости состоит не в выкупе имущества как такового, а выкупе права ренты. Соглашение, соответственно, требует трёхстороннего заключения. Заранее следует убедиться, что хозяин не имеет прямых наследников на недвижимость, иначе выкуп квартиры с обременением чреват последствиями.

При сделках с недвижимостью может возникнуть обременение, если имущество ограничено правами третьих лиц. Если недвижимость находится в собственности двух супругов как совместно нажитое имущество, для реализации сделки второй супруг должен оформить соответствующую доверенность и заверить ее у нотариуса. В квартире также могут быть прописаны третьи лица. Покупатель вправе требовать снятия такого обременения, в договоре купли-продажи это условие и сроки его исполнения должны быть прописаны. Если нет возможности получить согласие на отчуждение у прописанного лица (проходит службу в армии, отбывает наказание), он продолжит числиться в квартире и неизвестно, когда «появится» в дальнейшем.

Если правом на долю недвижимости обладает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такое ограничение накладывают органы опеки, контролирующие соблюдение интересов незащищенных граждан. Для осуществления сделки купли-продажи потребуется согласие органов опеки и попечителей лица.

Недвижимость, относящаяся к числу памятников культуры, также считается в определенной степени обремененной.

Что такое обременение на недвижимость (квартиру)?

Многие слышали такое понятие как обременение или ограничение наложенное на имущество, если применительно к недвижимости, то обременение, это определенное обстоятельство, которое делает не возможным распоряжаться недвижимым имуществом, то есть не получится его подарить, завещать, продать, произвести обмен. Обычно ограничение связано с наличием прав третьего лица на недвижимое имущество (квартиру).

Все же продать такое имущество возможно (опять же не во всех случаях), но после продажи обременение переходит к новому собственнику, именно поэтому стоимость такого имущества обязательно будет ниже рыночной, в некоторых случаях на порядок в сравнении с недвижимостью без обременений.  

Какие бывают обременения:

• Арест имущества;
• Рента с пожизненным содержанием;
• Недвижимостью производится доверительное управление;
• Аренда данного имущества;
• Залог;
• Сервитут;
• Недвижимость которая находится под охраной государства и является объектом наследия или памятником культуры.

Узнать есть ли ограничение на объекте недвижимости можно получив выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), ведь все ограничения обязательно должны регистрироваться в Росреестре на основании пункта 1 статьи 131 Гражданского Кодекса РФ, поэтому можно просто заказать выписку и в строке ограничения увидеть всю информацию по объекту.

Выписка платная и что бы ее получить необходимо заплатить 300 рублей, это государственная пошлина

Можно заказать выписку в МФЦ и при чем заказать ее может любое лицо, не важно является заказчик собственником или нет

Порой долги по оплате коммунальных услуг являются причиной наложения ареста на объект недвижимости (квартиру) и лицо заинтересованное в получении информации о наличии долга может запросить выписку по лицевому счету, все что для этого нужно сделать, это зайти на сайт управляющей организации которая обслуживает дом в котором находится квартира и запросить данные по адресу нахождения квартиры.

Дам еще пару советов.

Всегда при покупке квартиры нужно знать, кто прописан (зарегистрирован) в данной квартире и здесь необходимо потребовать выписку из домовой книги и после того как вы получите данную выписку вы будете видеть, кто зарегистрирован в данной квартире. Получить выписку можно в управляющей организации занимающейся обслуживанием дома в котором находится квартира. Информация о зарегистрированных в квартире гражданах нужно для того, что бы понимать, кто может претендовать на квартиру, ведь есть не мало случаев когда не проверив количество зарегистрированных граждан, покупатель сталкивался с неприятными ситуациями, когда после сделки выяснялось, что был зарегистрированный гражданин который на момент сделки находился в местах лишения свободы, проходил службу в армии, находился за границей или где то еще отсутствовал. Так вот такие зарегистрированные отсутствующие лица обычно в 99% случаев по возвращению являются законными претендентами на данную квартиру и у вас точно будут с ними проблемы, потому как сделка была совершена без их ведома.

Так же обязательно выясните, имеются ли какие либо судебные разбирательства с участием данной квартиры (недвижимости), такую информацию вы можете получить зайдя на сайт районного суда общей юрисдикции и уже получить информацию по адресу объекта недвижимости.

Подводные камни

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:

• заявление с указанием сути заявляемых требований;
• выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
• документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования. После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.

Можно ли продать квартиру с обременением?

При покупке жилплощади на первичном рынке, приобретатели становятся ее полноправными собственниками, и согласно 2 части 209 статьи ГК РФ, они вправе осуществить любые не противоречащие закону сделки по отношению приобретенного имущества, в т. ч. отчуждать, сдать в аренду, обременить его и т.д.

В случае покупки квартиры с обременением дела состоят иначе, так как собственники не смогут полноценно распоряжаться этим имуществом. Многим собственникам интересно, можно ли продать такую недвижимость. Теоретически это возможно и в каждом обстоятельстве имеет свои особенности.

Например, в соответствии с 37 статьей ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если владелец заложенной жилплощади хочет ее продать, то он должен на это получить согласие залогодержателя (банка). Несмотря на это, наличие ограничения не может стать запретом для собственника передать заложенное имущество по наследству.

Если речь идет о продаже квартиры, где проживают несовершеннолетние недееспособные лица, то здесь также необходимо получить согласие законных представителей этих детей. Кроме того, за такими действиями осуществляется контроль органов опеки и попечительства, которые выполняют свою обязанность по защите законных прав и интересов этих лиц.

Примечание! Если недвижимость является совместной собственностью супругов, то при ее продаже одним из супругов нужно будет получить на то согласие второго супруга. Это согласие обязательно подлежит нотариальному удостоверению.

Как проверить наличие обременения?

При покупке обремененной недвижимости можно столкнуться с различными проблемами по причине нехватки знания юридических тонкостей.

Поскольку все ограничения прав собственности на недвижимость должным образом подлежать государственной регистрации, то проверить наличия ограничения можно посредством:

• обращения в ближайшее отделение Росреестра;
• обращения в МФЦ;
• осуществления запроса через интернет ̶ порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

Для получения выписки насчет наличия или отсутствия правовых ограничений требуется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от нижеуказанных обстоятельств:

Обстоятельство	Размер в рублях
Если физическое лицо хочет получить бумажную справку	750
Если юридическое лицо хочет получить бумажную справку	2200
Если физическое лицо хочет получить электронную справку	300
Если юридическое лицо хочет получить электронную справку	600
Осуществление запроса с указанием в нем о срочности получения выписки	Двойная оплата

Для получения данной выписки необходимо составить заявление. Законодательство не каждому предоставляет право подать заявление на получения вышеуказанной выписки насчет наличия обременений.

Примечание! Такую информацию вправе получить не только правообладатели, а также судебные службы, нотариусы, полиция, прокуратура. После получения заявления регистрирующий орган в пределах 14 дней выдаст выписку.

Вида обременений

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

• залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
• судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
• арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
• долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
• установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
• аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
• аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
• сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья. Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования. Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Разберем, какие особенности оформления договора с обременением нужно предусмотреть сторонам, и какие последствия наступят при нарушении запретов и ограничений.

Риски сторон

Риски продавца в сделке после получения денег сводятся к нулю, а вот риск покупателя остаётся: если продавец будет уклонятся от снятия обременения самостоятельно покупатель не сможет это сделать.

К СВЕДЕНИЮ. По закону заявление о снятии обременения должно быть подписано двумя сторонами.

Если стороны подали заявление в Росреестр обременение снимается в течение трёх рабочих дней, после чего

В качестве доказательства исполнения своих обязательств по договору нужно приложить выписку из ЕГРН и документы, подтверждающие получение денег продавцом.

После удовлетворения иска Росреестр сможет снять обременения на основании решения суда.

В целом заключение договора с обременением в пользу продавца это стандартная практика, если речь идет о оплате в рассрочку, или с отсрочкой платежа.

Такая схема гарантирует исполнение обязательств сторон как продавцу, так и покупателю.

Порядок установления

У покупателя и продавца существует два возможных варианта, чтобы установить обременение. Первый из них закреплен в Гражданском законодательстве, а второй происходит по соглашению сторон. В силу закона происходит установление только в случае произведения расчета после совершения сделки. Для этого в договоре делается соответствующая запись для того, чтобы при регистрации была внесена запись в реестр.  При втором варианте стороны ограничены лишь некоторыми возможными условиями, которые могут устанавливать.

К ним относятся:

1. Момент, когда будет исполнение обязательства и факт снятия обременения.
2. Что произойдет с обременением, если обязательство будет исполнено досрочно.
3. Суть обременения.

Если эти три условия указаны в договоре, и он вступил в законную силу (подписан сторонами), то их изменение каждой из сторон, а также Росреестром не допускается. После прохождения регистрации стороны договора получают соответствующий документ (выписку), который подтверждает тот факт, что имущество перешло в пользу покупателя и на нем установлено обременение в пользу продавца.

ВНИМАНИЕ !!! До того момента, пока покупатель квартиры не оплатит полную стоимость за квартиру — обременение будет действовать. После полной оплаты у продавца квартиры возникает обязанность снять обременение

Для этого он совместно с покупателем пишет заявление в Росреестр, после чего вносится запись в реестр о снятии. Именно здесь существует самый большой риск для покупателя, речь о котором пойдет далее.