Зонирование земель населенных пунктов

Основные ВРИ

Независимо от того, сколько категорий земель существует, каждой из них соответствует сразу несколько видов разрешенного использования. Именно ВРИ определяют цели, в рамках которых может эксплуатироваться участок.

Все виды возможного использования определены специальным Классификатором, утв. . В него вошли 13 основных категорий и еще несколько десятков подкатегорий разрешенного использования.

Узнать о них поможет таблица.

Наименование ВРИ	Описание ВРИ	Код ВРИ в землеустроительной документации
Сельхоз использование	Включает растение- и овощеводство, выращивание зерновых культур, садо- и животноводство, скотоводство и птицеводство, рыболовство, создание питомников, строительство инженерных и промышленных объектов производства сельхозпродукции.	от 1.0 до 1.18
Жилая застройка	Индивидуальное и многоквартирное жилищное строительство, ведение подсобного хозяйства, размещение объектов гаражного назначения, обслуживание объектов застройки.	от 2.0 до 2.7.1
Общественное использование строений	Предполагает размещение на участках строений, созданных в целях удовлетворения бытовых, социальных, коммунальных, медицинских, образовательных, религиозных, научных и иных потребностей населения.	от 3.0 до 3.10.2
Предпринимательство	Позволяет размещать на земле объекты управления, торговые объекты и рынки, заведения общественного питания и банковской деятельности, гостиничного обслуживания и развлечений.	от 4.0 до 4.10
Рекреация	Предполагает размещение мест занятия спортом и физкультурой, пешие и иные прогулки, создание парков и скверов, водохранилищ и водных объектов общего пользования	от 5.0 до 5.5
Производство	Размещение объектов недвижимости, необходимых для осуществления промышленной деятельности, производства продукции. Недропользование, тяжелая или автомобильная промышленность, легкая, фармацевтическая, пищевая, энергетическая и виды производства выделены в отдельные ВРИ.	от 6.0 до 6.11
Транспорт	Предназначены для размещения различных путей сообщения: Ж/Д транспорта, автодорог, искусственно созданных внутренних водных путей, аэродромов, трубопроводов и так далее.	от 7.0 до 7.
Оборона и безопасность	Размещение строений обороны и безопасности Вооруженных сил РФ, инженерных сооружений государственной границы, спасательных служб, военизированной охраны и мест лишения свободы.	от 8.0 до 8.4
Особая охрана и изучение природы	Земли, предназначенные для сохранения и изучения растительного и животного мира, размещения объектов санаторно-курортного и историко-культурного значения.	от 9.0 до 9.3
Использование лесов	Деятельность по вырубке и заготовке лесоматериалов и других недревесных ресурсов, охране и обеспечении сохранности земель.	от 10.0 до 10.5
Водные и связанные с ними объекты	Земли, на которых размещены природные водоемы, ледники, болота, иные поверхностные воды, участки, примыкающие к таким объектам, а также участки, занятые гидротехническими сооружения.	от 11.0 до 11.3
Земли общего пользования	Использование территорий для размещения объектов дорожной сети, тротуаров, пешеходных переходов, бульваров, площадей, размещения кладбищ и могильников, мусороперерабатывающих предприятий и иных общественно важных объектов.	от 12.0 до 12.3
Садовое, огородное и дачное хозяйство	Деятельность, связанная с производством ягодных, овощных, плодовых и иных культур, размещением объектов капитального/некапитального строительства (жилой недвижимости и так далее).	от 13.1 до 13.3

Состав земель населенных пунктов

На основании информации, зафиксированной в ЗК РФ, землями населенных пунктов или поселений считаются территории, предназначенные для развития муниципальных образований.

Запомните перечень территориальных зон, которые включены в состав земель поселений:

• Территория для проживания населения;
• Общественно-деловые объекты и земля, на которой они размещены;
• Земли промышленности и производства;
• Участки земельного массива, которые заняты конструкциями и сооружениями инженерно-технического и транспортного назначения;
• Местность, используемая в качестве рекреационных ресурсов;
• Земли сельхоз назначения;
• Территории специального назначения;
• Участки земли, выделенные под возведение объектов военной сферы;
• Дополнительные территориальные зоны, которые формируются в поселении по мере необходимости и развития жилого или промышленного сектора.

Земли, отведенные для возведения жилых помещений и комплексов, применяются для строительства зданий разной этажности. Допускается в пределах жилых зон возводить индивидуальные объекты для личного проживания в них.

Отдельно изучите состав объектов, расположенных на территории инженерной и транспортной зоны:

• Все виды коммуникаций для обеспечения деятельности транспорта всех доступных вариантов перемещения по земле, воде и воздуху;
• Трубопроводы различного назначения;
• Сооружения и объекты связи и коммуникации.

Изучите рекреационные зоны, в состав которых обязательно входят следующие объекты, расположенные в пределах границ поселения:

• Городские леса, парки, иные зеленые насаждения;
• Городские пруды, озера, водоемы;
• Объекты для отдыха граждан, расположенные в экологически чистых районах.

К особо охраняемым территориям в составе поселения относятся:

• Земли природоохранного и экологического назначения;
• Научно-технические и исторические объекты;
• Объекты культурного наследия;
• Объекты оздоровительного назначения.

Учтите, что в состав земель сельскохозяйственного назначения в пределах поселения включаются следующие объекты:

• Пашни, выпасные луга, земли с многолетними растениями;
• Участки для выращивания культурных продовольственных растений;
• Земли для выращивания скота;
• Земли, сооружения и помещения, которые применяются для производственной сельскохозяйственной деятельности.

Территории, которые в населенном пункте предназначены для размещения общественных мест, к которым относятся:

• Земли общего пользования;
• Площади, скверы;
• Дороги различного технического назначения;
• Береговые линии.

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий:

1. Земли населенных пунктов (поселений);
2. Земли сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. Земли специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. Земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Территориальное зонирование населенных пунктов

Зонирование земель представляет собой разделение территории населенного пункта на участки, которые имеют различное целевое назначение и соответствующий правовой режим использования. Зонирование производится согласно утвержденному плану по развитию населенного пункта.

Положение о проведении зонирования и основные его принципы утверждены Правительством Российской Федерации. Решение о проведении зонирования принимается распорядительным документом территориального органа государственной власти или решением органа местного самоуправления.

В состав жилых зон входят земельные участки, которые предназначены для индивидуальной и общественной жилой застройки, а также возведения объектов культурно-бытового и социального назначения.

Недвижимость, которая располагается в жилой зоне, может быть представлена индивидуальными жилыми домами, малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной застройкой. Кроме жилых домов, по градостроительному плану могут располагаться и другие виды застройки.

Большая часть территорий населенных пунктов отводится под жилищную застройку, что соответствует целевому назначению категории земель населенных пунктов.

Однако населенные пункты не могут существовать без административных зданий, объектов образовательного, культурно-бытового и социального назначения. Поэтому такие объекты также включаются в градостроительные планы по застройке жилых зон населенных пунктов.

Определенная часть земель населенных пунктов отводится под промышленную застройку, объекты коммунально-складского назначения, инженерную и транспортную инфраструктуру. Такие объекты имеют санитарно-защитные зоны, чтобы обеспечить безопасность жителей населенного пункта.

Благоустройством таких территорий занимаются собственники производственных объектов за свой счет.

Правовой режим земель населенных пунктов, который предусматривает градостроительное зонирование, предусмотрен земельным и градостроительным законодательством.

Зонирование территорий представляет собой двусторонний процесс, предусматривающий плановое использование земель населенного пункта путем принятия нормативных документов на уровне органов местной власти.

Планирование застройки территории и установление правил землепользования осуществляется в следующих целях:

• для создания условий по устойчивому развитию территориального муниципального образования;
• сохранности окружающей среды и объектов, которые относятся к памятникам культурного наследия;
• планирования границ административной территории населенного пункта;
• надлежащего обеспечения прав собственников земельных участков и защиты их интересов по использованию наделов и размещенных на них зданий и сооружений;
• создание благоприятного инвестиционного климата путем предоставления широкого выбора по использованию выделяемых земель, а также объектов, относящихся к капитальному строительству.

Утвержденные соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления правила землепользования и осуществления застройки территории населенного пункта, предусматривают порядок их применения, внесения в них соответствующих изменений.

Неотъемлемой частью данных нормативов являются:

• карта по градостроительному зонированию;
• градостроительные регламенты;
• положение о регулировании землепользования и застройки со стороны органов местного самоуправления;
• порядок изменения видов разрешенного пользования земельными участками и объектами капитального строительства;
• регламент по подготовке документации по планированию территории;
• порядок проведения общественных и публичных слушаний по вопросам, связанным с порядком землепользования и застройки земельных участков;
• порядок внесения соответствующих изменений в правила землепользования.

Также могут быть включены и другие вопросы, которые требуют своего рассмотрения. На карту градостроительного зонирования наносятся утвержденные границы согласно территориальным зонам.

При этом каждый земельный участок может принадлежать только к одной территориальной зоне, что и находит свое отображение в соответствующих границах.

Сформировать один земельный участок из нескольких, которые расположены в разных территориальных зонах, невозможно, так как территориальные зоны не устанавливаются для одного участка.

На градостроительной карте обязательно отражаются зоны, границы которых относятся к территориям, на которых расположены объекты культурного наследия.

Декорирование территории

Придать дачному или приусадебному участку индивидуальности позволят различные элементы декора, которые можно приобрести в магазинах или сделать своими руками.

Садовая мебель

Даже небольшая территория нуждается в садовой мебели, на которой можно будет отдыхать и наслаждаться великолепными видами. Иначе уходит смысл создания красивого дизайна.

К подобной мебели из непромокающих материалов можно приобрести или сшить подушки, чтобы использовать их в ясную погоду для большего удобства

Декоративные фигурки

Небольшие статуи устанавливаются среди насаждений. Они создают домашнее комфортное настроение. Особенно любят такие элементы экстерьера дети.

Такие фигурки визуально увеличивают количество обитателей участка

Такие фигурки можно приобрести в магазине или изготовить из подручных предметов.

Видео: декор и украшения для сада — дачные идеи своими руками

Использование текстиля и других материалов для оформления

Воздушные лёгкие ткани, украшающие беседку для отдыха, добавят уюта. Они представляют собой завершающий штрих в оформлении дизайна. Среди буйства красок растений и цветов лучше использовать исключительно натуральный текстиль.

Особенно актуально такое оформление для проведения праздников на свежем воздухе

Прочее

Для оформления участка можно задействовать тележки, старые вазы и вёдра, зонты, игрушки из резины и пластика — всё, на что хватит идей, которыми современные дизайнеры не устают удивлять.

Покрытый лаком, уставленный деревянными фигурками и цветами в горшках, такой фрагмент старого дерева смотрится очаровательно

Структура селитебной местности

При проведении градостроительного зонирования территорий муниципальных образований учитываются их границы исходя из существующего природного рельефа. Это могут быть, например, река, гора, овраг и прочие естественные препятствия.

Однако есть множество примеров городов, которые вначале располагались на одном берегу реки, но по мере своего развития расширялись и «переходили» на ее другую сторону. В таких случаях перестает оказывать влияние на зонирование территории расположение ПВ. И характеристика зон от природного ландшафта не изменится. Примерами таких городов являются Киев с Днепром, Дюссельдорф с Рейном, Будапешт с Дунаем.

Как происходит деление жилых участков населенных пунктов? Их структура при градостроительном зонировании территории напрямую зависит от занимаемой площади. Например, в мегаполисе в жилые участки входят несколько микрорайонов. Причем в каждом из них может проживать от 150 до 250 тыс. человек, что соответствует масштабам среднего города. Селитебные зоны зонирования территории городов среднего масштаба представляют собой несколько жилых районов. В небольших поселках он всего один.

С чего начинается зонирование участка?

С чертежа территории!Нанесите на него уже имеющиеся постройки и объекты, обозначьте солнечную и северную стороны, наличие пригорков или впадин.

План участка (12 соток).А. Зона въезда: главные ворота, автостоянка, хвойный сад, цветник. Б. Хозяйственная зона: хоз.площадка, огород, баня с террасой, душем, туалетом и кладовой. В. Жилая зона: дом, терраса, сад цветов и почвопокровных. Г. Пейзажная зона: игровая поляна, декоративный пруд, альпинарий, мостик, место отдыха в тени, площадка для шашлыков. Центр любого участка – дом, от него и следует отталкиваться, создавая различные функциональные зоны. При этом обязательно учитывают не только входы-выходы, но и расположение окон, интенсивность тени, которую отбрасывает дом на ту или иную сторону участка.

Для экономии места некоторые зоны допускается соединять в одно пространство: к примеру, место отдыха может сочетаться с игровой площадкой, спортивный уголок – с детским. С другой стороны, не стоит объединять зону для отдыха с хозяйственными постройками.

Следующий шаг – выбрать стиль ландшафтного дизайна, который свяжет воедино все зоны вашего участка. Главный критерий этого выбора – опять же дом: все объекты и зоны участка, малые архитектурные формы и декоративные элементы должны соответствовать стилистике дома, во всяком случае, не противоречить его экстерьеру.

Подумайте: без каких именно зон вам точно не обойтись, а какие необязательны. И только после этого приступайте к первоначальному этапу планирования – на бумаге. Наносите контуры будущих зон, места зелёных насаждений с учетом таких факторов, как наличие подъездных путей, электроопор, количество солнечного света и тени. Скорее всего, вам придется несколько раз перерисовывать эскиз зонирования, но без этого, увы, не обойтись.

Что ещё обязательно нужно учесть, планируя функциональные зоны? Расстояние каждой из будущих зон непосредственно к дому должно быть оптимальным: для зоны отдыха поближе, для спортивных площадок подальше, для огорода и хозяйственных сооружений – максимально удалённым.

Чтобы участок не страдал от дефицита солнечного света, все постройки лучше сосредоточить в его западной, северной и северо-западной частях.

Восточная сторона – лучшее место для зоны общего отдыха, газона, цветов и невысоких кустарников. В южной части участка уместны самые высокие, тенистые деревья, дающие летом прохладу. В северной части можно посадить деревья и кусты с густой листвой и плотными кронами – они будут препятствовать холодным ветрам.

Состав и зонирование

Помимо собственно жилья для людей в населенных пунктах предполагается наличие инфраструктуры, обеспечивающей нормальную жизнедеятельность поселения:

• школы,
• транспорт,
• магазины и прочее.

Любой современный населенный пункт имеет подобные инфраструктурные зоны в составе своих земель.

Зонирование

В населенных пунктах возможно существование различных зон:

• жилая – предполагается строительство домов для проживания (индивидуальных, малоэтажных, среднеэтажных, многоэтажных и др.) и бытовых объектов. В рамках жилой зоны могут располагаться еще и земли для ведения садового хозяйства.
• общественно-деловая зона – объекты для общественного использования в сфере администрирования (например, суды, здания органов власти), образования (например, детский сад, университет), социальной сфере (например, интернат), сфере культуры (например, музей, галерея) и иных.
• производственная – возведение промышленных объектов (например, склад, завод),
• инженерная и транспортная инфраструктура – прежде всего, в данных зонах строятся объекты транспорта различного вида (речной, трубопроводный, железнодорожный и др.).
• рекреационная – зона отдыха, где находятся сады, парки, скверы, пруды и др.
• сельскохозяйственная – занятая под объектами сельского хозяйства (например, конюшня, пашня).
• зона размещения военных объектов – объекты, обеспечивающие безопасность и охрану жителей (например, воинская часть),
• иные зоны.

Территориальное зонирование проводится с учетом того, что земельный участок не может находиться одновременно в разных зонах.

Градостроительные регламенты

Использование категории земель населенных пунктов регулируется также специальными регламентами. Градостроительные регламенты – представляют собой часть правил землепользования и застройки и устанавливают возможные виды деятельности на земле.

Регламент определяется для конкретных территориальных зон с учетом множества факторов:

• происхождение,
• история развития,
• расположение,
• возможность осуществления различных видов деятельности и др.

Требования градостроительной документации распространяются не только на саму плоскость земельного участка, но и на все, что находится над и под поверхностью вплоть до недр, и регламентируют процесс строительства и дальнейшей эксплуатации зданий на участке.

ВРИ

Если у Вас земельный участок с категорией земель «земли населенных пунктов» — не спешите начинать строительство. Помимо целевого назначения земли существуют также ее более подробные Виды разрешенного использования (ВРИ).

Они устанавливают, что люди могут делать на конкретном земельном участке. ВРИ фиксируются в специальном документе – приказе Министерства экономического развития РФ.

В классификаторе предусмотрены ВРИ для всех категорий земель. Например, ВРИ «Малоэтажная жилая застройка» (жилье для индивидуальных нужд; дачи) предполагает строительство жилья, которое не будет разделено на квартиры для разных семей, а также смежную деятельность:

• создание огородов,
• цветников,
• строительство гаражей и других подсобных помещений.

А ВРИ «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», наиболее характерный для категории земель городов, подразумевает высотное жилое строительство (от 9 этажей), когда в каждом доме множество квартир. Еще в рамках данного ВРИ разрешается облагораживание территорий вокруг домов и другая деятельность.

Подробнее про классификатор ВРИ Вы можете прочитать здесь.

Ответственность за нецелевое использование земли

Государством предусмотрена административная ответственность за нецелевое использование земельных участков. Несмотря на высокие штрафы, многие землевладельцы нарушают закон. Почему это происходит?

Довольно часто, люди, желая сэкономить на налогах, начинают использовать землю не по назначению. Например, на участке под ИЖС возводится магазин или же мастерская.

Действительно, намного выгоднее использовать для бизнеса уже имеющийся участок, чем покупать новый. К тому же, налоги на коммерческие участки (для ведения бизнеса) намного больше обычных.

Как показывает практика, предприятия и фирмы, ведущие свою деятельность на участках с другим, не подходящим под это, целевым назначением — долго не живут. Достаточно одной жалобы в Росреестр, а ее отправителем может быть кто угодно. Чаще всего это:

1. Сосед;
2. Прокуратура.
3. Служба ФМС России.

После поступления такой жалобы, на участок приезжает инспекция. Если факт нецелевого использования земли подтверждается, то владельцу направляется письмо, с указаниями нарушений, которые должны быть устранены.

Особенности жилой зоны

Карта зонирования каждого населенного пункта может показать разные зоны, имеющие свое назначение. Жилые зоны присутствуют на карте любого города или поселка, деревни. Состав и виды участков зоны разнообразны. В нее включаются площади, на которых строятся многоквартирные дома и ведется индивидуальное строительство.

Также в жилой зоне будут располагаться объекты социального назначения, бытового, культурного. Какие дома могут находиться на территории жилой зоны?

Это здания многоэтажные, средне этажные, малоэтажные. Также в такой зоне ведется и строительство частных домов, коттеджей. Также здесь могут находиться и здания других видов. Главное предназначение этой зоны – размещение жилых домов.

Сооружения общественного, культурного, бытового назначения выполняют здесь второстепенную роль, но без них населенные пункты также не могут существовать. Поэтому при разработке градостроительного плана рядом с жилыми домами предусматривается и возведение административных зданий, культурно-бытовых.

Для безопасности жилых зон данные объекты должны быть разделены с жилыми домами санитарно-защитными зонами.

Владельцы производственных, хозяйственных объектов должны заниматься их благоустройством, соблюдать санитарные и экологические нормативы. Такая работа проводится за их счет. Территориальное зонирование каждого населенного пункта выполняется с учетом не только градостроительного, но и земельного законодательства.

Это сложный и ответственный процесс, который позволяет планово, рационально использовать и застраивать каждый метр территории поселения. Зонирование проводится на основании принятых местной властью нормативных документов.

Варианты создания правильных зон участка

Зонирование территории участка должно быть произведено грамотно и рационально. Форма территории обуславливает вид разделения пространства на сектора:

Прямоугольник. Подобную форму легко обустраивать, можно дать волю фантазии и смело экспериментировать с дизайном.

Участок прямоугольной формыИсточник LandshaftPortal.Ru

Продолговатая форма. Узкий и длинный участок необходимо зрительно расширить. Для этого можно высадить крупные деревья.

Ландшафтный дизайн узкого участкаИсточник Roomester.ru

Территория в виде буквы Г. Меньшую часть лучше оформить отдельно. Это может быть зона отдыха или другой функциональный элемент.

Нестандартная форма дачного участкаИсточник colorprofi.ru

Бывают также участки неправильной формы или овальные территории. В каждом конкретном случае нужно проявить фантазию и творческое воображение, которые помогут правильно использовать все особенности пространства.

Рационально распределить функциональные зоны можно с помощью нескольких способов зонирования участка. Это могут быть:

Живые изгороди. Можжевельник, туя или самшит отлично подойдут для создания зеленого заграждения. Их можно подстригать или оставить расти в естественной форме.

Изгородь из растений на дачном участкеИсточник diz-cafe.com

Перегородки. Бамбук, лоза и металлические прутья прекрасно выглядят в любое время года и отличаются высокой декоративностью. Регулируя размеры и прозрачность таких перегородок, можно сформировать отдельные целевые зоны на территории.

Перегородка из лозы на участкеИсточник Stroy-podskazka.ru

Габионы. Оригинальный способ зонирования участка – использование сетки из арматуры, в которой находятся камни. Это недорогое и удобное решение. Такие конструкции могут скрывать хозяйственную зону или яму для компоста. Также подобное ограждение хорошо удерживает почву на склонах и создает перепад высоты.

Габионы в садуИсточник stroyfora.ru

Перголы и ограды. Это деревянные элементы, которые не перегружают окружающее пространство, а создают атмосферу уединенности и романтики. Цветущие растения и виноград прекрасно подходят для оформления участка.

Перголы в зоне отдыхаИсточник Design-homes.ru

Арка в садуИсточник flo.discus-club.ru

Цветовое зонирование. Маленькие участки легко разграничить с помощью разных оттенков. Например, можно высадить различные цветы или покрасить сооружения.

Скамейка среди цветовИсточник Sadim.guru

Перепад высоты. Если ландшафт территории отличается неоднородностью, присутствуют холмы и низины, то эту особенность можно использовать для разделения на функциональные зоны. Ступени и водопады создадут живописные акценты, а зеленые сады украсят места в понижениях рельефа.

Садовая лестницаИсточник landshaftm.ru

Террасы. Функциональное зонирование приусадебного участка можно оформлять с помощью расположения некоторых элементов на поверхности террас. Такие конструкции могут находиться возле водоемов или на склонах.

Участок на склоне с террасамиИсточник Sadrium.ru

Мощеные дорожки. Это один из самых доступных и удобных способов для разделения территории. Кроме зонирования, такие элементы помогают передвигаться по участку, а также создают видимость расширения пространства.