Земельные новости

Последствия возведения без разрешения

Последствия возведения многоквартирных объектов на участках ИЖС грозят как недобросовестным застройщикам, так и гражданам, которые приобрели такое жилье.

Последствия для застройщика:

• административный штраф в размере 40-50 тыс. рублей;
• признание объекта самовольной постройкой и принуждение застройщика к ее сносу или сносу здания за его счет.

В настоящее время органы власти рассматривают законопроект об ужесточении наказания за подобное строительство.

Последствия для покупателей квартир в домах на участках ИЖС:

• финансовые потери;
• лишение жилья;
• принуждение к сносу постройки.

Граждане при этом остаются обманутой стороной. Они имеют право только требовать от застройщика возврата денежных средств и выплату компенсаций. Однако, в большинстве случаев, недобросовестные застройщики не имеют достаточного количества финансов на своих счетах для компенсации денег гражданам. Поэтому даже обращение в суд может не привести к желаемому результату.

Гражданам остается лишь быть бдительными и перед приобретением квартиры в многоквартирном доме интересоваться о категории земли, на которой возведен объект.

Как получить бесплатно землю под строительство дома в 2020 году

В частности, выделение участков предусмотрено для молодых специалистов, которые переехали в сельскую местность для работы в бюджетных учреждениях образования или здравоохранения. При условии заключения бессрочного трудового договора, они вправе рассчитывать на обеспечение их служебным жильем и выделение земли под строительство собственного.

• Во-первых, речь идет именно о жилом доме. То есть пригодном для проживания в течение круглого года. Сезонно используемые дачные или садовые домики не подходят.
• Во-вторых, такой дома должен быть обособлен от прочих строений. Популярные сегодня таунхаусы, квадроксы и другие блокированные постройки индивидуальными не являются.
• В-третьих, предназначается индивидуальный дом для проживания в нем одной семьи. Иначе говоря, имеет только одну, единственную, квартиру.
• В-четвертых, высота такого строения законодательно ограничена 12 м.

Для постройки такого дома подойдет далеко не каждый земельный надел. Земля — важный ресурс. Поэтому государство установило жесткие рамки для его использования.

Документы на строительство жилого дома

Важно понимать, что индивидуальное жилищное строительство или ИЖС на собственном земельном участке, является не только закономерным желанием каждого собственника земли, но и обязывает, в свою очередь, выполнять ряд определенных условий и требований, которые способствуют в реализации желания иметь собственный дом.

Такими требованиями являются оформление документов на строительство частного жилого дома, то есть необходимо оформление земельного участка (Федеральный Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, статьи 16, 18) и получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

Также важно знание всех тонкостей данного процесса, так как официальное разрешение необходимо, как для ввода дома в эксплуатацию, так и для подключения к коммуникациям.
Документы на строительство жилого дома: заявление на получение разрешения на строительство жилого дома

Что же такое разрешение на строительство индивидуального жилого дома? Что представляет собой земельный участок под строительство жилого дома, и какими бывают участки для строительства жилого дома?
Разрешение на строительство жилого дома

Если кратко, то желательно рассмотреть главные тезисы о том, что:

• Разрешение на строительство индивидуальных жилых домов представляет собой официальный документ, подтверждающий, что предоставленный проект под строительство дома в компетентный орган соответствует проектам планировки участка и межевания территории, что в свою очередь, дает право собственнику на индивидуальное жилищное строительство или на проведение реконструкции уже имеющихся объектов недвижимости;
• Получают разрешение на строительство индивидуального жилого дома в органах местного самоуправления района, то есть на территории района, где расположен участок земли. Если же предполагается проведение работ, связанных с использованием недр, то обращаться следует в Министерство природных ресурсов и экологии РФ или же в его территориальные подразделения. Если на участке земли используется атомная энергия, то посетить придется и Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору;
• Оформляют разрешение на строительство жилого дома при обращении в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Кроме этого полный перечень организаций, в которые необходимо обращаться в тех или иных ситуациях можно найти в Градостроительном Кодексе.

Образец разрешения на строительство индивидуального жилого дома
На заметку! Упрощенный порядок получения разрешения на ИЖС действует до 1 марта 2018 года, поэтому до указанного срока разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства (или ИЖС) в эксплуатацию не запрашивается, а правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав собственности на такой объект индивидуального жилищного строительства.

На основании Градостроительного Кодекса, правил землепользования и застройки территории все земли в Российской Федерации делятся на две основных категории, на которые существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ), ниже приведены два вида ВРИ:

Первый вид разрешенного использования (ВРИ): земли населенных пунктов, то есть в России строительство осуществляется только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования (ВРИ), которые предназначены:

• для индивидуального жилищного строительства;
• малоэтажная жилая застройка;
• приусадебный участок личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• блокированная жилая застройка;

Участки ИЖС под строительство жилого дома в рамках коттеджного поселка

Второй вид разрешенного использования (ВРИ): земли сельскохозяйственного назначения.

На заметку! Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно и на сайте Росреестра.

Хочется также отметить, что среди часто задаваемых вопросов в поисковой сети интернета встречаются вопросы о том, что представляет собой строительство гражданами жилого дома, что такое проекты домов под ключ, или договор на строительство жилого дома. Первые два вопроса подробно освещаются в наших предыдущих статьях (строительство домов из различных материалов, например кирпич, бревно, СИП-панель и так далее), дается определение и назначение проекта, проектных решений, а также каким бывает проект под строительство дома. А вот договор на строительство жилого дома можно более подробно рассмотреть сейчас.
Земельный участок под строительство жилого дома со строящимся на нем небольшим домом

Что такое публичные слушания и как в них принять участие?

Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — городская комиссия) и окружные комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — окружные комиссии) являются уполномоченными органами по проведению публичных слушаний. Городская комиссия формируется на уровне города, окружная комиссия на уровне административного округа. Городская комиссия организует публичные слушания реже чем окружная, так как они касаются более глобальных проектов: Генеральный план города Москвы и линейные объекты, например, строительство хорд, которые затрагивают более одного округа и т.д. Окружная комиссия организует публичные слушания постоянно, так как они касаются вопросов районного или окружного масштаба.

Согласно Градостроительному кодексу г. Москвы, участниками публичных слушаний являются: 1) жители города Москвы, имеющие место жительства или место работы на территории, в границах которой проводятся публичные слушания, и представители их объединений; 2) правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений на территории, в границах которой проводятся публичные слушания; 3) депутаты представительных органов муниципальных образований, на территории которых проводятся публичные слушания; 4) депутаты Московской городской Думы.

Законом гарантировано право каждого участника публичных слушаний ознакомиться с итоговым протоколом, в котором указывается, кто и какие предложения внёс на публичных слушаниях.

Публичные слушания состоят из следующих этапов:1) опубликование, распространение оповещения о проведении публичных слушаний (не позднее чем за семь дней до открытия экспозиции); 2) проведение экспозиции (экспозиций) представляемого на публичных слушаниях проекта (далее — экспозиция); 3) проведение собрания участников публичных слушаний (проведение собраний в нерабочие праздничные дни не допускается; в рабочие дни собрания начинаются не ранее 19 часов); 4) оформление протокола публичных слушаний (срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней); 5) подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний (в течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано).

Оформлением итогового протокола по результатам публичных слушаний обычно занимаются сотрудники управы района. После этого протокол передается в Префектуру округа. Далее, на очередном заседании окружной комиссии, этот протокол рассматривается. Сотрудник управы докладывает о том, как прошли публичные слушания, какие замечания, сколько пришло людей и т.д. Если у членов комиссии к протоколу вопросов нет, то протокол публичных слушаний утверждает председатель соответствующей окружной комиссии.

Следующим шагом окружной комиссии является оформление заключения. Заключение о результатах публичных слушанийутверждает председатель соответствующей комиссии. В течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано в порядке, установленном для опубликования официальной информации Правительства Москвы или соответствующих территориальных органов исполнительной власти города Москвы. В заключении указываются рекомендации о целесообразности или нецелесообразности реализации проекта и т.д. Именно после утверждения заключения, публичные слушания считаются завершенными.

Варианты постройки многоквартирного дома на земле для ИЖС

1. Многоквартирный дом отстраивается на участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), без наличия каких-либо разрешительных документов, на денежные средства покупателей будущих квартир.

Риски: Такая ситуация является самой проблематичной, так как дальнейшее оформление покупателями собственности на отдельное жилье невозможно!

КоАП РФ при самовольном строительстве предусмотрено наложение административного штрафа до 1 миллиона рублей на юридических лиц, либо приостановление деятельности до 90 суток.

Контролирующие органы запрещают эксплуатацию МКД и предписывают освободить помещения.

Также, суд может вынести решение о сносе такого объекта, как самовольно построенного, обязав застройщика к приведению земельного участка в первоначальное состояние и возврату вложенных денежных средств покупателям.

Как узаконить многоквартирный дом на земле ИЖС:

• Изменение в принятом порядке вида разрешенного использования участка на мало-средне или многоэтажную застройку позволит исправить ситуацию с нецелевым назначением земли.
• Затем, руководствуясь ч.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ, на все еще считающийся самовольным строением МКД, необходимо признать возникновение права собственности. В таком случае придется доказать, что сохранение дома не нарушает оберегаемые законом права третьих лиц, не представляет опасности для жизни и здоровья людей, а также убедить суд в возможности подключения строения ко всем инженерным коммуникациям.
• Стоит отметить, что процедура изменения допустимого использования сопряжена со множеством бюрократических трудностей и проволочек, а судом, в большинстве случаев, МКД признается самостроем и объектом, подлежащим сносу.

1. На землях ИЖС строится объект, отвечающий всем параметрам понятия «Индивидуальный жилой дом», площадью не превышающей 1,5 тысячи кв.м, с несколькими подъездами.

Риски: В доме жильцы приобретают не отдельную квартиру, а долю в общей собственности, которую впоследствии придется через суд выделять в отдельный объект, что не всегда приводит к положительным результатам.

Инженерные сети территории, рассчитанные на индивидуальное жилищное строительство, могут не выдержать нагрузку от проживания нескольких семей на таком участке земли. Нет соответствующей инфраструктуры.

Юридическое соответствие капитального объекта требованиям градостроительных и земельных норм не исключает ситуации, когда контролирующие органы через суд признают фактическую самовольность постройки, со всеми дальнейшими последствиями.

Как узаконить:

Многоэтажный дом должен соответствовать градостроительно-техническим требованиям, предъявляемым к капобъектам блокированной постройки.

Блокированный жилой дом (БЖД) – трехэтажный (не больше) объект капстроительства, который состоит из определенного количества блоков (не больше десяти), в каждом их которых может проживать одна семья. Блоки объединены общими стенами, без проходов в соседний модуль. Расположен каждый такой модуль на обособленном участке и имеет свой выход на территорию совместного пользования.

Строительство частного дома: как получить у государства землю в аренду

Если место пустует, то необходимо подать второе заявление. Возведению частного дома могут помешать газопроводы, линии электропередач и другие объекты. Если на выбранном земельном наделе возможно возведение частного дома, в муниципалитете сделают разрешающую пометку.

Порядок получения участков, предназначенных под строительство, изменился в 2020 году. Теперь они выделяются из земель, принадлежащих муниципалитету или государству. Претендентам необходимо получить решение из уполномоченного органа администрации, и только после него можно начинать строительство. Взять в пользование землю могут категории:

Что такое придомовая территория

Придомовой территорией считают земельный участок расположенный вокруг строения и утверждённый в плане застройки. Общие требования, площадь, нормативы и границы подробно прописаны в СНИП и регулируются правовым законодательством РФ.

Данная территория принадлежит всем собственникам жилья, поэтому при приобретении квартиры владелец автоматически владеет долей придомового участка без оформления каких-либо дополнительных документов.

При этом придомовая территория не подлежит разделению, продаже или обмену. Владение жильцов долевой собственностью в данном случае ограничивается пользованием и благоустройством земельного участка.

Придомовая территория имеет следующие составляющие (всё, что входит в общую площадь):

• земельный участок, на котором расположен жилой дом;
• элемент благоустройства придомовой территории для удобного проживания жильцов (детская площадка, тротуар, парковочная зона, пожарный проезд, озеленительная зона, расположение трансформаторной станции).

Данная территория обозначается для общего использования, поэтому отдельные лица не могут запрещать доступ к объектам расположенным на данном земельном участке.

Площадь и границы придомовой территории представлены в кадастровом паспорте на жилой дом, поэтому с ними можно ознакомиться при рассмотрении данного документа. Такая информация также прописана на официальном сайте Росреестра в открытом доступе для физических и юридических лиц.

Общая формула площади не должна иметь меньшие квадраты, чем площадь жилого дома, поэтому при постройке учитывают такие аспекты:

• выделенная площадь участка для постройки жилого дома;
• определённое количество этажей в доме;
• плотность расположения соседних домов на улице;
• наличие дорог.

Учёт данных факторов позволяет составить смету затрат на дальнейшее содержание и обслуживание придомовой территории. Если же данный участок официально не закреплён, то ответственность за него возлагается на местную администрацию.

Принципы межевания придомовой территории рассмотрены в списке ниже:

• необходимые действия согласовываются со всеми долевыми собственниками смежного участка;
• данная информация обсуждается на собрании, о котором всем участникам сообщают предварительно;
• при согласовании всех действий вносят соответствующую пометку в акт межевания, а участок ставят на кадастровый учёт.

Постройка дома на земельном участке до наступления 2005 года подразумевает процесс отчуждения владельцам квартир на безвозмездной основе, поэтому в данном случае не нужно получать специальное разрешение на благоустройство придомовой территории.

Процесс приватизации после 2005 года имеет некоторые особенности:

1. приватизация земли осуществляется при наличии специального разрешения от хозяйствующего субъекта и обязательном наличии заявления от проживающих в доме граждан;
2. выкуп земли с наличием разрешения по кадастровой стоимости;
3. подписание коллективного договора по аренде с местными административными органами;
4. оформление договора по субаренде непосредственно с застройщиком.

Неприватизированный жилой дом находится под учётом муниципального органа. Распоряжение придомовой территорией может осуществляться при условии согласия всех проживающих в доме жильцов.

Ответственность за уборку придомовой территории несёт:

• компания по домоуправлению (если данный аспект указан в заключённом соглашении);
• сообщество о собственниках жилья (в данном случае проводят собрание, на котором решают, как распоряжаться и ухаживать за придомовым участком).

Данная территория может быть ограничена, если на ней не расположены муниципальные дороги. График уборки утверждается и должен быть размещён на специальном стенде в жилом доме.

Уборка подразумевает уход за дорожками, тротуарами, детской площадкой вне зависимости от времени года. В летний период необходимо регулярно подметать дорожки, следить за распространением мусора.

В осеннее время своевременно должны быть устранены опавшие листья. При сильном снегопаде и гололёде в зимний период проводят своевременную очистку, посыпают тротуары солью, песком.

Как получить земельный участок под строительство жилого дома? Как выбрать земельный участок под строительство дома

1. Покупать землю совершенно необязательно, вы можете ее арендовать на длительный период с правом строительства. Впоследствии у вас будет возможность продлить аренду или выкупить участок.
2. Если вы решились приобрести выбранную территорию, то учтите, что на этапе ее оформления вам должны вынести границы на местности. То есть сотрудники геодезической организации обязаны поставить метки, которые будут показывать, какая именно часть земли принадлежит вам.
3. Учтите, что владельцами надела могут в равной степени стать как граждане Российской Федерации, так и иностранцы. Однако для последних существуют определенные ограничения, предусмотренные законодательством.
4. В нашей стране участок под строительство можно получить бесплатно за рождение третьего ребенка. Вам предоставят 15 соток.

4. Получить разрешение на строительство. Для этого также придется обратиться в муниципалитет или местную администрацию. Если все документы в порядке, то можете приступать к возведению здания. При этом проект постройки необходимо согласовать с государственными органами.

Как получить землю от государства бесплатно

• Удостовериться, что лицо соответствует выдвигаемым требованиям.
• Встать в очередь на улучшение жилищных условий. Этот факт должен быть подтвержден соответствующими документами.
• Написать заявление с просьбой о предоставлении земельного участка на безвозмездной основе под строительство.

Заявку рассматривает администрация населенного пункта. Затем заявитель сможет узнать итоговое решение. Если вердикт отрицательный, гражданин имеет право обратиться в суд и попытаться оспорить принятое решение. Однако предугадать итоговый результат разбирательства достаточно трудно.

12 Июн 2019     
uristlaw    
   
654      

Условия признания придомовой территории и земли под МКД общим имуществом.

Общей собственностью становится участок под домом и прилегающая территория, на которой расположены важные инфраструктурные объекты и элементы благоустройства.

Дать точную информацию, что входит в состав общего имущества многоэтажного дома, может лишь ЕГРП и орган кадастрового учета, после межевания и установления границ.

Только оформленный по закону участок становится долевой собственностью жильцов.

Обязанности владельца земельного участка по его содержанию.

Независимо от того, сам владелец пользуется землей МКД или сдает ее вместе с квартирой во временное пользование, он обязан:

• использовать землю только по-целевому назначению;
• не причинять вред окружающей среде;
• не нарушать установленные границы;
• помнить, что собственность общедолевая и уважать других дольщиков;
• не препятствовать УК и ТСЖ проводить ремонтные и обслуживающие работы.

Так в какой же момент возникает право собственности на землю под МКД? Когда человек покупает квартиру в многоэтажном доме, то автоматически получает право пользоваться землей, но это не значит, что процедура приватизации земли под МКД завершена.

Полноправным владельцем участка собственник квартиры становится при условии, что он сформирован и поставлен на кадастровый и налоговый учет. В этом случае владелец может распоряжаться своим имуществом в порядке, установленном законом в отношении долевой собственности.

Когда территория под МКД передается жильцам безвозмездно

Согласно ЖК РФ земля под многоквартирным домом, построенным и введенным в эксплуатацию до 2005 года, передается собственникам жилья бесплатно. Но передача происходит только при соблюдении следующих условий:

• земля под домом не противоречит плану и разграничена муниципалитетом;
• строительные работы закончились до января 2005 года;
• придомовая территория зарегистрирована и имеет официальный кадастровый номер.

Если указанные условия не соблюдены, то номинальным владельцем земли является муниципалитет.  Это не повод для переживаний, ведь приватизировать участок смогут только жильцы дома.

С момента оформления участка и присвоения кадастрового номера, он бесплатно переходит в собственность жильцов дома.

Земельный рынок для жилищного строительства

Жилищное строительство – это та отрасль, которая разрешена земельным кодексом России и может располагаться на землях, попадающих под 2 категории. Распределение земель под жилищное строительство осуществляется местными органами самоуправления. Причём выделяются участки из фондов для сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов. Но, несмотря на то, что земли могут браться из двух фондов, для жилищного строительства выбор одного из них имеет значение. Поэтому, чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо подробнее рассмотреть каждую из категорий:

• Земли из фондов для населённых пунктов. Для этой группы характерна высокая стоимость земли, если сравнивать с аналогичным вариантом. Причём данные земли располагаются в черте городов, которые отданы под застройку и развитие, в черте поселений и поселков. Особый интерес эта группа представляет для желающих застройщиков возвести жилой дом в городе.
• Земли в составе сельскохозяйственных. Предоставляется эта группа земель для дачного строительства, садоводства и организации личного подсобного хозяйства. Располагаются эти участки за чертой города и поселений. Также данная группа может быть выбрана и для строительства многоэтажного жилищного строительства.

Как приватизировать землю под многоквартирным домом: пошаговая инструкция

5 Января 2018 5:00

В регионах России частенько можно наблюдать картину, когда перед окнами собственников квартир многоэтажки построили офисное здание или магазин.

В такой ситуации избежать серьезного конфликта между жителями дома, хозяевами нового здания и местными властями просто невозможно. Первые утверждают, что они здесь всю жизнь живут, а значить земля принадлежит им, вторые и третьи лица рассказывают о том, что между ними заключен договор аренды или купли-продажи.

В данной ситуации правы те жители дома, у которых имеется официально подтвержденное право на участок. Так как приватизировать землю под многоквартирными домом?

Все что находится во дворе – общедомовое имущество

В соответствии с градостроительными нормами, ЖК, санитарными нормами и пожарными требованиями многоэтажное строение должно иметь придомовую территорию. Площадь данного участка определяется исходя из размеров самого строения.

Придомовую территорию составляют все объекты, находящиеся в рамках этого участка:

• Парковки;
• Детские площадки;
• Клумбы;
• Пожарные и трансформаторные будки.

После того, как собственниками МКД будет проведена процедура приватизации, все имущество будет принадлежать им. Без их ведома никто не сможет им распоряжаться.

Вопрос выносится на собрание

Пошаговая инструкция процедуры приватизации включает несколько этапов.

Если жители дома решили все вместе приватизировать землю, на которой он стоит, первым делом необходимо вынести этот вопрос на общем собрании собственников жилья.

Если большее количество собственников решит, что приватизация нужна, значит так тому и быть. В данном случае лучше выбрать группу ответственных лиц, которая займется оформлением всех документов.

Узнать границы участка определенного жилого строения, его площадь и кадастровый номер можно сделав запрос в местное управление Росреестра.

Приватизировать участок, который был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса (до 01.03.2005) можно не бесплатном основании, дополнительных бумаг и процедур оформления для этого не требуется.

Если земельный участок еще не успели сформировать после принятия ЖК РФ, собственникам многоквартирного дома следует решить на общем собрании вопрос об обращении к местным властям с заявлением о просьбе сформировать и зарегистрировать участок, на котором стоит их дом.

Земля передается жителям многоквартирного дома на праве общей долевой собственности после того как она сформирована и поставлена на кадастровый учет.

Правила пользования общей землей

Собственники земельного участка могут использовать его для различных целей, не противоречащих Российскому законодательству.

Любые решения по вопросу пользования землей должны выноситься на общее собрание жильцов.

Собственникам жилья запрещено в одиночку продавать или дарить долю своей земли. Один из домовладельцев может выкупить часть земельного участка для личных нужд (например, соорудить пристрой). Так часто делают жители первых этажей.

!Часто некоторые жители задаются вопросом, можно ли одному приватизировать землю. Согласно жилищному законодательству земельный участок является общедомовым имуществом, и оформить его в собственность разрешено только коллективно.

Приватизированное имущество – полная ответственность собственника

Собственники земельного участка несут определенные обязательства.

Во-первых, заботы по содержанию самого участка и всех находящихся на нем объектов перекладываются на их плечи. Это значит то, что оплата за чистку снега, ремонт и замену асфальтового покрытия, лавочек, фонарей производится за их счет.

Во-вторых, согласно ст. 388 Налогового кодекса собственники обязаны ежегодно уплачивать налог в государственный бюджет.

Зато домовладельцы имеют право оградить дом и территорию вокруг него, устанавливать площадки, дополнительные парковочные места.

При этом, если их дом попадает под снос, им должны возместить не только стоимость их жилого помещения, но и кадастровую стоимость участка, владельцем которого они являются.

Приватизация земли под многоквартирными домами – вопрос неоднозначный. С одной стороны, хорошо что ты собственник. А с другой, не каждому по душе нести дополнительный груз ответственности.

Жители многоэтажек все еще вспоминают советские времена, когда земля принадлежала государству. В те времена мало кто спорил из-за какого-то клочка земли, места хватало всем. Хоть и дворы были меньше.

Вопросы ЖКХ не оставляют Вас равнодушными? Читайте больше важных статей по тематике на нашем сайте.

Участок под МКД и придомовая территория: определение и назначение.

Каждое строение занимает определенный участок земли. К каждому многоэтажному жилому дому прилегает площадь, без которой эксплуатация здания невозможно

Земля под домом и придомовая территория являются важной составляющей устройства комфортного и безопасного проживания. На земле под домом и прилегающем участке организуют:

• прокладку коммуникаций;
• пешеходные зоны;
• подъезд служб спасения;
• места временной стоянки личного транспорта;
• озеленение;
• специально оборудованные объекты санитарного назначения;
• площадки для отдыха и прогулок, в том числе для людей с ограниченными возможностями.

Без всего этого невозможно нормальное функционирование территории и дома. Понимая значимость придомовых земельных участков, в Российском законодательстве разработаны нормативные документы, регулирующие эти вопросы.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д). При комплексной застройке,  если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату. Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо). Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя. В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами. Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться. 

Таким образом, участок в собственности — это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального — много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство. Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке. Поэтому законодательное собрание Нижегородской области  недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу,  если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

Нерадивые строительные компании занимаются постройкой многоквартирных жилых домов на землях под ИЖС для получения выгоды. Но это является серьёзным нарушением требований законодательных норм.

Отдельные застройщики скрывают построенные МКЖД под частные жилые дома или дома блокированной застройки. Даже если на данные объекты получается зарегистрировать право собственности, оно может быть оспорено в судебном порядке по исковому заявлению граждан, чьи интересы нарушает возведенная постройка.

Фактически чаще всего истцами по заявлению об устранении нарушения их прав являются владельцы соседних участков, которым мешают проводимые строительные работы.

Помимо этого, если в построенном здании будут проживать большое количество жильцов, то на придомовой территории может быть расположено множество автомашин.

Даже, если застройщик сможет уладить спорные вопросы с собственниками соседних участков, могут возникнуть проблемы с подключением дома к сетям инженерных коммуникаций.

Тех. условия подвода коммуникаций обычно содержат параметры мощностей для снабжения одной семьи. Поэтому их будет недостаточно для обеспечения большого здания, в котором будет расположено несколько квартир с жильцами.

В многоквартирном доме, расположенном на земле под ИЖС, могут возникать перебои с электричеством, происходящие вследствие перегрузок с электроснабжением.

Данные обстоятельства могут привести к невозможностью нормального проживания в жилом помещении.

Можно ли построить?

Таким образом, строительство многоквартирного дома на земельном участке ИЖС не разрешается.

Как же поступить в ситуации, если строительные работы уже начаты, но застройщик не учел назначение земли, или лицам, которые имеют намерение построить многоквартирный жилой дом на этом участке?

Возможны два варианта:

1. Попробовать сменить вид разрешенного использования земельного участка. Чтобы изменить его нужно подготовить комплект документов и составить заявление по установленной форме в орган местного самоуправления.
2. Оформить возведенный объект недвижимости в качестве отдельного помещения, а не как многоквартирный дом. Но, учитывая последнюю практику, выполнить это довольно непросто.