Что такое задаток: определение понятия, нюансы его оформления

Судебная практика

Судебная практика показывает, что решение может принимать в пользу как ответчика, так и истца

Важно, чтобы обе стороны предъявили наиболее полно доказательства того, что их права были нарушены. В Красноярский суд обратился покупатель, который требовал с продавца задаток в двойном размере на основании того, что договор купли-продажи не был заключен по вине продавца

Ответчик не информировал истца о том, что квартира находилась в обременении, в залоге у банка. Покупатель предварительно перевел на счет продавца 50 000 руб. в качестве задатка, обязуясь приобрести объект недвижимости в указанный срок, но сделка не состоялась.

Решение № 2-5985/2019 от 29 ноября 2020 г. Красноярского суда основывается на том, что в выписке из ЕГРН, представленной ответчиком, и датированной за день до даты сделки никаких обременений указано не было. Соответственно, ничего не препятствовало заключению договора. Суд постановил, что требование выплаты задатка в двойном размере не соответствует действующим законодательным актам. При этом ответчику было присуждено вернуть полученные от покупателя денежные средства в полном объеме.

В Коломенский городской суд Московской области поступило заявление о взыскании с продавца квартиры задатка, процента за использование чужих денежных средств, компенсации морального вреда и расходов на судебные издержки. Истец передал ответчику часть стоимости квартиры в качестве аванса. В последующем он отказался от заключения сделки. Между покупателем и продавцом был оформлен предварительный договор. Владелец недвижимости отказался вернуть часть средств, обосновывая это тем, что они являются задатком.

На основании изучения материалов дела суд принял Решение № 2-2296/2019 2-2296/2019~М-2321/2019 М-2321/2019 от 27 ноября 2019 г. Согласно документу, ответчик обязан вернут оплаченные ему деньги, так как договор о выплате задатка не был заключен, соответственно, средства считаются авансом. При этом в моральной компенсации истцу было отказано.

Покупка квартиры всегда сопряжена со сложностями. Покупатель может перевести продавцу на счет аванс или задаток до заключения сделки. Эти понятия различаются с юридической точки зрения. В первом случае сумма возвращается полностью, если сделка не заключена. Задаток остается продавцу в полном объеме в случае, когда покупатель без весомых причин отказался от подписания договора. Если собственник является инициатором аннулирования сделки, то вторая сторона может претендовать на возвращение средств в двойном размере.

Как оформить аванс при покупке квартиры

Факт передачи аванса при покупке квартиры можно оформить двумя способами:

• прописать условия в предварительном договоре купли-продажи;
• оформить отдельным авансовым соглашением.

При этом первый вариант предусматривает основной упор на детали будущей сделки, в счет которой покупатель вносит деньги, второй документ – как правило, описывает только моменты, касающиеся предоплаты, возникающих в связи с этим прав и обязанностей сторон.

Авансовый договор составляется в количестве экземпляров по числу лиц, фигурирующих в нем. Он может быть оформлен в печатном или рукописном виде. Еще один вариант – распечатать базовую часть с пустыми местами для сумм, сроков и прочих индивидуальных условий, которые впоследствии прописать от руки. Помарки и исправления от руки запрещены, иначе документ теряет свою юридическую силу. При возникновении такой ситуации лучше оформить новый экземпляр. Ставить подпись и ее расшифровку допускается только ручкой.

Порядок действий по оформлению

При оформлении авансового соглашения сторонам необходимо:

Обсудить размер и порядок внесения авансового платежа.
Убедиться в праве владения квартирой продавцом.
Составить договор

Если процедура проходит без участия нотариуса, важно проследить, чтобы указываемые данные соответствовали информации из официальных справок и выписок.
Проверить пункты документа и при необходимости внести коррективы.
Подписать договор и засвидетельствовать передачу денег распиской.

Необходимые документы

В большинстве случаев для заключения соглашения об авансе достаточно минимального пакета документов:

• для покупателя: паспорта/доверенности представителя;
• для продавца: паспорта/доверенности представителя, подтверждения права владения жильем (Выписки из ЕГРН или Свидетельства о праве собственности) и правоустанавливающих документов (Договора купли-продажи, Свидетельства о наследстве и пр.)

Если предоплата будет внесена безналичным путем, дополнительно потребуются реквизиты банковского счета. Кроме того, для спокойствия покупателя и уверенности в «чистоте» квартиры, можно попросить у продавца:

Технический паспорт, чтобы проверить наличие перепланировок и их узаконивание.

Выписку из домовой книги, чтобы знать о количестве прописанных и выписанных лиц

Особенно следует обратить внимание на наличие прописки несовершеннолетних, поскольку в таком случае потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (оформляется в Едином информационно-расчетном центре или Управляющей компании).

Выписку из ЕГРП, чтобы проверить операции по правам собственности, выполняемые с данным объектом.

Сроки

Срок аванса – период от передачи авансового платежа до подписания основного договора купли-продажи квартиры и уплаты остатка суммы по нему. Это время дается сторонам, чтобы собрать документы и завершить формальности для оформления покупки квартиры. Для стандартных сделок он обычно составляет 2-4 недели, для альтернативных (когда предстоит совершить предварительно продажу другой недвижимости) – 6-8 недель. Но по желанию стороны могут указать любые другие сроки, вплоть до 12 месяцев. Определяя временной отрезок, следует учитывать стадию сбора необходимых документов, участие несовершеннолетних, наличие у покупателя полной суммы для оплаты квартиры и другие нюансы конкретной ситуации.

Если указанный в соглашении срок прошел, а стороны не готовы заключить сделку, возможно два варианта:

• заключить повторный договор с новыми сроками;
• разорвать соглашение и вернуть предоплату покупателю (если не предусмотрены иные штрафные санкции для каждой из сторон).

Заверение у нотариуса

Обязательное заверение авансового соглашения у нотариуса не требуется. Но стороны могут пройти эту процедуру по обоюдной договоренности, что особенно актуально при передаче крупных сумм предоплаты. В таком случае нотариус поможет более подробно и грамотно прописать все условия, а также будет свидетелем факта передачи денег в оговоренном сторонами размере и на законных основаниях.

Стоимость услуги по заверению соглашения составит от 1000-2500 руб. в зависимости от количества страниц в документе, а также тарифов на услуги специалиста, которые зачастую определяются местом проживания. Так, в столице расходы на нотариуса будут существенно выше по сравнению с небольшими населенными пунктами.

Что такое аванс

Аванс является формой оплаты, которая производится перед получением товара или выполнением определённых условий договора. Он не считается гарантией обязательств. Обычно в качестве предоплаты вносится незначительная сумма от цены договора при заключении крупных сделок.

Желательно, чтобы сумма аванса не превышала 10% от общей стоимости товара или услуги

Аванс возвращается в любом случае обратно его плательщику при отказе от проведения операции

Неважно, кто инициатор разрыва договорных отношений. Авансовый платёж не является компенсацией сорванной сделки

К авансовой предоплате прибегают в ситуациях, когда участники пришли к соглашению, но оформление основного договора требуется перенести на некоторое время. Связано это может быть с неготовностью всех документов, нет всей необходимой суммы. Для того чтобы стороны сделки не нервничали, вносится аванс. Продавец перестаёт предлагать, к примеру, квартиру, другим желающим. Покупатель собирает документы и недостающую сумму на покупку.

Риски

Как видим, аванс и задаток имеют существенные различия – как относительно своих функций, так и касательно условий возврата.

Плюсы в авансовом соглашении имеются и для продавца, и для покупателя.

Продавец, в случае если передумает продавать или ему предложат более выгодные условия по сделке другие покупатели, ничем не рискует и может просто вернуть внесенную сумму.

Покупатель, в случае если он передумает покупать или найдет более выгодное предложение, также ничем не рискует и может потребовать возврата внесенной суммы.

Однако данные риски легко нивелировать, включив в соглашение штрафные санкции на разные случаи, такие как немотивированный отказ от покупки/продажи или возмещение расходов, которые понесла каждая из сторон в ходе подготовки к сделке купли-продажи.

Задаток, несомненно, добавляет договоренностям сторон серьезности и дисциплинирует как покупателя, так и продавца, особенно если сумма задатка составляет 5% и более от цены объекта.

Задаток лучше вносить в тех случаях, когда покупатель точно уверен, что будет приобретать данный объект. Заключение соглашения о задатке не гарантирует исполнение сторонами взятых на себя обязательств, но, по крайней мере, дает больше уверенности в том, что сделка состоится.

Как и при любых денежных обязательствах, существует риск того, что у продавца может не оказаться необходимой для возврата денежной суммы. В таком случае денежные средства можно вернуть в судебном порядке.

Как обеспечить договор?

При заключении договора, каждая из сторон желает получить определенные гарантии. Покупатель не хочет, чтобы продавец отказался от совершения сделки или передал товар другому лицу. Продавец, в свою очередь, опасается отказа покупателя.

Чтобы стороны избежали отказа до заключения договора, Гражданский кодекс предусматривает ряд мер. Среди них:

• задаток;
• предоплата.

Каждое из понятий включает передачу покупателем продавцу определенной суммы денежных средств в счет оплаты договора и получение расписки.

Альтернативным вариантом обеспечения сделки является залог. Он подразумевает передачу не денежных средств, а объекта, имеющего материальную ценность (недвижимость, транспортное средство, драгоценности). Однако такой вариант на практике используется реже.

Понятие залога

Определение этого термина дано в ст. 334 Гражданского кодекса РФ. Исходя из смысла данной нормы, залог является разновидностью обеспечительных мер. В силу соглашения о залоге залогодержатель вправе приобрести удовлетворение из цены заложенного имущества. При этом у залогового кредитора есть приоритет перед прочими кредиторами должника. Залогодержатель имеет право сохранить такой предмет залога за собой, если это отражено в законе или соглашении. Залогодержатель имеет право на преимущественное удовлетворение, помимо указанных способов, за счет:

• доходов, которые приносит использование предмета залога;
• страховых выплат, которые должны производиться в случае гибели, повреждения залога;
• возмещения, которое может востребовать залогодатель при изъятии, национализации, реквизиции предмета залога;
• имущества, которое залогодатель должен получить от третьего лица при залоге соответствующего права требования.

При реализации залога и непогашении всех требований залогодержателя последний может получить удовлетворение из остального имущества должника на общих основаниях, т. е. преимущество у него прекращается (см. решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 06.06.2016 по делу № 2-1290/2016).

Следует заметить, что правоотношения, возникающие при залоге имущества, регулируются не только ГК РФ. Есть специальный нормативный акт — закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, который регламентирует положения, связанные с залогом недвижимости.

Как вернуть задаток

Задача возвращения задатка может возникнуть как у покупателей, если они нашли недвижимость, более подходящую для себя, так и у продавцов — если они передумали продавать.
Если стороны называют задатком платеж, переданный просто по расписке — это и не задаток вовсе.

Ведь задатком признается  платеж, переданный на основании Соглашения о задатке, оформленного в письменном виде.

Как вернуть задаток покупателю от продавца

Если задаток Вы передали на основании  соглашение о задатке и получили расписку  от Продавца в получении задатка  -тогда задаток оформлен правильно. И можно вернуть задаток в двойном размере.

Если соглашение о задатке не подписано — суд, вероятнее всего, признает платеж  авансом. И вы сможете рассчитывать только на получение переданной суммы.

Как вернуть задаток до окончания действия предварительного договора?

Вернуть до окончания действия предварительного договора купли-продажи квартиры.

То есть Покупатель передумал покупать квартиру:

-потому что просто передумал — тогда Продавец вправе оставить задаток у себя

-потому что Продавец не подготовил документы в указанные  сроки или обнаружились недостоверные документы и подлог продавца.
То есть продавец тем самым нарушил условия договора и ваша сделка сорвалась.
Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере.

Задаток при покупке квартиры возвращается или нет ?

Возврат задатка в случае отказа продавца :

Если инициатором расторжения предварительного договора стал Продавец — Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере. И если вы правильно оформили передачу задатка , то можете рассчитывать  на успех в суде, если Продавец не вернет его в двойном размере добровольно.

Если задаток оформлен не верно, даже суд сочтет его авансом. Тогда можете рассчитывать только на ту сумму, которую передали, при условии, что у Вас на руках расписка. 

Когда Покупатель передумал — Продавец с чистой совестью может оставить деньги себе, при условии, если задаток оформлен правильно.В противном случае, задаток «можно считать авансом».

А аванс, в случае не состоявшейся сделки — возвращается Покупателю в полном объеме.

Возврат денег ( аванса или задатка) для Продавца  бывает затруднителен, поскольку  часто эта денежная сумма  передается Продавцом  за новую недвижимость.

В большинстве случае положительно этот вопрос решается при обоюдном соглашении сторон.

Как вернуть задаток. Правильное оформление

Чтобы не было соблазна дальнейших разбирательств в суде для одной из сторон, рекомендую составить Соглашение об отсутствии взаимных претензий или взаимно уничтожить все  ранее  подписанные документы.

Поэтому, прежде чем решится вернуть задаток, необходимо изучить подписанные документа. Только тогда вы сможете ответить на вопрос — как вернуть задаток.

Закон о задатке.Гражданский кодекс Российской Федерации

 § 7. Задаток

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Всегда рада разъяснить. Автор

Как вернуть задаток покупателю и продавцу

Понятие задатка

Задаток – денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет будущей сделки. Оформляя соглашение о задатке, стороны подтверждают свои намерения в отношении предмета сделки и обеспечение исполнения обязательств по договору. Например:

• продавцу требуется время на подготовку документов для оформления сделки;
• продавец решает вопрос о снятии ограничений (обременений) на продажу квартиры или оплате задолженности по платежам;
• покупатель приобретает квартиру с привлечением заемных средств, сертификата на материнский (семейный) капитал и др.

Передача задатка оформляется соглашением и подтверждается распиской продавца о получении денежных средств.

Задаток выполняет три функции:

1. платежная – часть стоимости квартиры, которая будет учитываться при оплате полной стоимости.
2. доказательная – покупатель обязуется купить объект недвижимости, а продавец не продавать его другим лицам;
3. обеспечительная – за неисполнение обязательств, предусмотрена ответственность сторон.

Пример: В предварительном договоре купли-продажи стороны указали:

• стоимость квартиры 2 000 000 (два миллиона) рублей;
• сумма задатка – 100 000 (сто тысяч) рублей;
• окончательный расчет, за минусом суммы аванса, составляет 1 000 900 (один миллион девятьсот тысяч) рублей.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Внесение аванса

При внесении аванса рекомендуется заключать отдельный договор или прописывать соответствующие условия в основном или предварительном соглашении о купле-продаже. Так как аванс не обеспечивает гарантий задатка, то защитить себя стороны могут иными условиями, которые прописываются в документе.

В разделе ответственность за исполнение обязательств можно указать сумму штрафа, налагаемую на покупателя при отказе от проведения сделки. Для продавца никаких материальных последствий, кроме возврата внесенного аванса, не предусмотрено.

Кроме возможных взысканий в договоре следует прописать:

1. Сведения о сторонах, участвующих в сделке.
2. Информацию о жилом помещении. Следует описывать как можно более полно объект купли-продажи.
3. Стоимость приобретаемой жилплощади.
4. Размер аванса, в чем он выражается (не обязательно деньги).
5. Дату передачи аванса.
6. Предположительный срок окончательного оформления сделки.

При участии в сделке риелтора необходимо прописать и его данные в соглашении. Третья сторона выступает дополнительным гарантом передачи аванса и последующего подписания ДКП.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с авансом
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи недвижимости с авансом

Что такое авансовое соглашение

Основные сведения о предварительном платеже при купле-продаже жилья содержит Гражданский Кодекс РФ. Но в ГК дано точное определение только задатка, выполняющего одновременно функции предоплаты и гарантийного обязательства. Его передают:

Аванс не отмечен специально в нормативных актах. Отсутствует обязательная форма договора.

В действительности авансовое соглашение (АС) с процедурой передачи соответствующих денежных средств – важнейший этап типовой сделки. Подписывают договор после достижения предварительных договоренностей.

В договоре аванса указывают сведения:

1. идентификационные данные покупателя и продавца;
2. адрес и общие параметры недвижимости;
3. цену покупки и размер предварительной оплаты;
4. подтверждение не аварийного состояния строения;
5. список доверенностей и другой обязательной сопроводительной документации;
6. штрафные санкции;
7. порядок расчетов;
8. срок действия АС.

Отдельно отмечают обязательства продавца:

• подписать ДКП до определенной даты;
• снять обременения;
• выписать жильцов;
• устранить задолженности по коммунальным услугам;
• сохранить номер стационарного телефона.

Фактически соглашение об авансе описывает обязательства покупателя и реализатора по совершению конкретной сделки на определенных условиях.

Оптимальный размер предоплаты

Мнение эксперта
Попов Константин Игнатьевич
Юрист-практик с 6-летним опытом. Специализация — семейное право. Член ассоциации юристов.

С учетом общей стоимости недвижимости, для большинства случаев достаточно нескольких процентов аванса. Иногда предоплату ограничивают фиксированной суммой (100 тыс. руб. или другой).

Исключение – сложные сделки с участием нескольких сторон (банк при ипотеке). При наличии непогашенного ипотечного займа, продавцу или кредитору передают необходимые денежные средства. Таким образом закрывают кредит и «очищают» записи в базе данных «Росреестра» от обременения.

Как безопасно передать деньги

При расчете наличными деньгами пользуются стандартной депозитарной ячейкой. В тексте соглашения можно указать отделение банка, время выполнения отдельных действий.

Безналичная форма оплаты удобнее для перечисления крупных сумм. Банковский перевод устраняет затраты на проверку купюр, обеспечение сохранности.

Деньги блокируют на специальном счете. Доступ к нему продавец получит после предоставления сотруднику банка подтверждающих документов.

Расписка о получении аванса

Расписку можно сделать частью общего ПДКП или ДКП. Но юристы рекомендуют составить отдельную расписку.

Для предотвращения мошеннических действий используют:

1. заполнение синими чернилами от руки;
2. качественные пишущие средства;
3. оформление в присутствии свидетелей.

Надо ли регистрировать

Регистрация авансового договора у нотариуса не требуется. Нотариальное свидетельствование выполняют дополнительно для исключения подделки важных документов.

Если сделка сорвется

1. При отказе покупателя от завершения сделки предоплата остается у продавца.
2. В обратной ситуации переданные деньги возвращают полностью, либо в удвоенном размере при оформлении залога.

Условия возврата средств приписывают при составлении авансового договора.

Как оформить залог

Договор залога составляется в письменной форме, заверяется у нотариуса. Он является гарантией обеспечения обстоятельств одной стороны по отношению к другой.

В качестве залогодателя может выступать должник либо его доверенное лицо. Несовершеннолетний не может закладывать имущество без разрешения его представителей и органов опеки.

Инструкция по заключению договора:

1. Понадобятся документы на закладываемое имущество. Предмет залога должен быть оценен в экспертных организациях, либо по договоренности сторон.
2. В договоре указывают закладываемое имущество и его подробные характеристики, причины заключения договора залога, у кого будет находиться объект сделки.
3. Договор регистрируют у нотариуса и в органах юстиции.

После заключения договора заложенное имущество может находиться как у залогодателя, так и залогодержателя.

По истечении срока действия или при изменении обстоятельств, договор может быть перезаключен. Для этого требуется согласия обеих сторон.

Отличие от аванса

Для юристов такие понятия, как «задаток», «аванс» имеют разную правовую силу. Аванс связан с платежной функцией, он выступает как часть оплаты за покупаемое имущество.

А залог связан еще и с обеспечительной функцией. Его передача – это гарантия того, что сделка будет совершена, обе стороны не откажутся от своих обязательств. В случае отказа выполняются стандартные действия по отношению к каждой.

Нет гарантии того, что внесенный залог будет покупателем возвращен при отказе покупателя от своих намерений, по общепринятым нормам задаток чаще всего остается у продавца.

Если покупатель хочет обезопасить свои финансы и не терять средства при изменении своих обстоятельств, ему нужно в предварительном договоре указать обязательность возврата залога. Продавец в таком случае решает, устраивают его такие условия сделки или нет.

Как оформить возврат аванса или задатка за квартиру: пошаговая инструкция

Если сделка по предварительному договору об авансе или по соглашению о задатке не состоялась, то покупателю следует обратиться к продавцу за возвратом денег. Обращение желательно составить в письменном виде. На основании заявления продавец возвращает деньги покупателю, о чем составляется расписка. Рассмотрим весь алгоритм действий более подробно.

Шаг 1 – Составление заявления о возврате предоплаты

Покупатель может попробовать договориться с продавцом о возврате предоплаты путем проведения переговоров. Если тот не идет на встречу, следует составить письменное заявление и вручить его продавцу.

Форма обращения законодателем не установлена. При его составлении рекомендуем указывать следующую информацию:

• сведения о покупателе (ФИО, адрес, контакты);
• сведения о продавце (наименование организации или ФИО гражданина, адрес, телефон);
• дату договора;
• описание объекта недвижимости;
• причины возврата аванса;
• ссылки на статьи ГК РФ;
• просьбу вернуть деньги;
• дату и подпись.

К обращению прикладывается договор об авансе или задатке и расписка о передаче денег продавцу.

Заявление следует составить в двух экземплярах. Один вручается продавцу под подпись, на втором ставится отметка о получении.

Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении договора о предоплате

Если у продавца не возникает возражений по поводу возврата аванса или задатка, следует закрепить договоренности соглашением о расторжении предварительного договора или соглашения о задатке.

Стороны указывают в нем, что продавец возвращает покупателю деньги, после чего сделка расторгается без претензий друг к другу.

Шаг 3 – Составление расписке о возврате денег покупателю

При возврате денег безналичным способом достаточно указать назначение платежа, что будет являться подтверждением факта возврата.

Если возврат осуществляется между гражданами наличными, то следует оформить расписку. В документе следует указать:

• сведения о продавце и покупателе;
• основание передачи денег;
• сумма возврата;
• подписи сторон.

При передаче денежных средств между гражданами необходимо обязательно их указать паспортные данные и адреса проживания.

Чем аванс отличается от задатка при покупке квартиры

Основное отличие — степень ответственности при невыполнении обязательств.

Возврат аванса при срыве сделки, правила передачи

Суть аванса можно охарактеризовать как «предварительная оплата товара», о которой идет речь в ст.487 ГК РФ. Оплата стоимости квартиры путем передачи аванса может быть полной или частичной. Если аванс выплачен, а Продавец уклоняется от заключения сделки, вступает в действие ст. 328 ГК РФ. Ею предусмотрено следующее: если встречное обязательство не выполнено, вторая сторона может приостановить сделку или совсем отказаться от подписания договора и потребовать возмещение убытков. Это значит, что аванс не является обеспечением совершения сделки, и при ее срыве передается обратно Покупателю.

При срыве сделки аванс всегда возвращается. Исключением являются суммы, затраченные на подготовку к заключению сделки, однако возможность их возврата должна быть прописана в договоре.

Как оформить передачу аванса

Документ, в котором отражена сумма аванса, должен иметь письменную форму, иначе впоследствии доказать передачу денег будет невозможно. Нотариальное заверение не обязательно, но желательно. Как правило, аванс передается по договору или расписке.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Оформление договора не подразумевает передачу денег. Факт выплаты аванса необходимо зафиксировать, то есть оформить расписку, подтверждающую внесение определенной суммы за покупаемое жилье, или провести платеж через банк с указанием его назначения.

Возврат задатка при срыве сделки

Внесение задатка, в отличие от аванса — обеспечительная мера исполнения обязательств. Если аванс всегда возвращается, то задаток — нет.

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательств по соглашению сторон сумма возвращается. Однако если один из контрагентов по-прежнему намерен подписать договор купли-продажи, а второй срывает сделку, происходит следующее:

• при срыве договоренностей по вине Покупателя деньги остаются у Продавца;
• при незаключении договора по вине Продавца Покупатель получает сумму обратно, но в удвоенном размере;
• сторона, ответственная за невыполнение договоренностей, обязана возместить контрагенту издержки, связанные со срывом сделки.

Оформление задатка влечет материальную ответственность при невыполнении обязательств.

Оформление договора

При внесении денежной суммы оформляется договор, который рекомендуется заверять у нотариуса.

Если пишется расписка о передаче средств, и в ней указывается «сумму считать задатком», в суде будет невозможно доказать, что это был именно «задаток». Данная ситуация — одна из тех, где назначение платежа больше подходит под понятие «аванса».

В соглашении необходимо указать:

• время и место его оформления;
• сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные);
• предмет договора. Следует описать, в отношении какого объекта вносится платеж, указать его полную стоимость и сумму, которая вносится в счет этой стоимости.

В завершении ставятся подписи сторон.

На оформление договора необходимо явиться с паспортом, правоустанавливающими документами на недвижимость. В качестве Продавца может выступать только собственник квартиры или его поверенный, действующий на основании нотариально заверенной доверенности.

Подробнее: Соглашение о задатке при покупке квартиры

Основные сравнительные характеристики аванса и задатка представлены в таблице:

Параметр	Аванс	Задаток
Функция	Платежная. Внесенная сумма является частью стоимости квартиры	Платежная и обеспечительная. Оплата побуждает стороны к исполнению обязательств, при невыполнении которых грозит материальная ответственность
Последствия для Продавца при невыполнении им договорных обязательств	Возвращается покупателю	Возвращается покупателю в удвоенном размере
Последствия для Покупателя при невыполнении им договорных обязательств	Необходимо вернуть аванс покупателю	Остается у продавца
Последствия при исполнении обязательств	Переданная сумма не возвращается, так как является частью стоимости квартиры
Правила оформления	Может быть передан по договору, расписке	Для передачи обязательно заключение договора
Сумма	Величина аванса и задатка определяется сторонами, но не может быть выше стоимости квартиры. Стандартной считается величина 30-50 тыс. руб., однако при очень выгодном предложении целесообразно дать такую сумму, чтобы у Продавца не осталось сомнений в намерениях покупателя

Чем отличается залог от задатка: существенные условия договоров

Существенными условиями договора задатка являются:

• непосредственно сам задаток, указание на него и его размер;
• указание на обязательство, которое обеспечивает задаток. 

Существенными условиями соглашения о залоге считаются:

• указание предмета залога;
• его цена;
• указание на обеспечиваемое обязательство, его срок и размер. 

Помимо формы рассматриваемых договоров, залог и задаток различаются по применению. Так, специфическими чертами последнего являются:

1. Возможность обеспечения только денежных обязательств (см., например, определение Ростовского областного суда от 27.06.2011 по делу № 33-8610).
2. Возможность использования задатка в качестве обеспечения исключительно в обязательствах, появляющихся на основании сделок (см. решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 20.02.2015 по делу № 2-2208/2015, решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 21.01.2016 по делу № 2-53/2016).
3. Выполнение доказательственной роли заключения соответствующего соглашения между сторонами по основному обязательству. 

Кроме того, следует отметить отличие залога от задатка по их размеру относительно основного обязательства. Задаток, являющийся частью суммы по основному договору, всегда меньше нее. Залог, напротив, как правило, или равен по стоимости подлежащему к исполнению основному обязательству, или дороже него.