Плюсы и минусы вторичного жилья, или почему новострой выигрывает

Какую квартиру лучше купить в Москве?

В результате уравнивания процентных ставок по ипотечному кредитованию во многих банках граждане могут приобрести жилье, основываясь на характеристиках самих объектов, а не на своих финансовых возможностях. Упрощённая схема сбора документов для оформления долевого строительства (в сравнении с кредитным займом) и обязательное страхование возводимых объектов сделали новостройки доступнее и привлекательнее для горожан.

Рынки недвижимости в столице представлены разнообразными объектами: престижным жильем в домах центральной части города, требующими капитального ремонта «хрущевками» и панельными строениями советского периода, добротными новостройками 2000-х годов, современными жилыми комплексами от застройщиков и прочими. Поэтому однозначно ответить, что дороже – первичная или вторичная жилплощадь, достаточно сложно.

Качественное вторичное жилье в центре Москвы, как правило, дороже новостроек, несмотря на новейшие технологии строительства последних и наличие в них новых коммуникаций.

Учитывая соотношение «цена – качество», следует отметить преимущества новостроек в столице:

• на этапе строительства стоимость жилья примерно на 30% ниже, чем после сдачи в эксплуатацию;
• большинство застройщиков предлагает жилплощадь с чистовой отделкой, не включенной в цену квадратных метров;
• многие новостройки возводятся в форме жилых комплексов со всем необходимым для нужд жильцов (подземный паркинг, обустроенные детские площадки и т.д.) и наличием инфраструктурных объектов с жилыми домами.

Недвижимость с оформленными правами собственности позволяет не только осуществлять сделки купли – продажи, но и обменивать жилплощадь, приобретая 2-3 небольших квартиры взамен одной или наоборот, покупать крупногабаритное жилье взамен нескольких комнат в коммуналке.

При широком развитии строительства, появлении федеральных программ и субсидий для отдельных категорий граждан, лояльных условиях выдачи займов кредитными организациями открываются новые возможности для приобретения квартир.

Разобраться в предложениях на рынке жилья, узнать о диапазоне стоимости квадратных метров того или иного сектора, познакомиться с перспективами динамики цен в регионе гражданам поможет консультация специалиста. Обращение в агентство недвижимости не обязывает клиента пользоваться его услугами для покупки жилплощади. Выяснив существенные моменты, легче самостоятельно заняться поиском квартиры на выбранном рынке жилья.

○ Выбор квартиры на вторичном рынке

Основным документом для покупки вторичного жилья является договор купли-продажи. По сравнению с новостройками, готовое жилье уже обжито и не требует косметического ремонта. Отсутствие «слепого» выбора делает процедуру покупки квартир на вторичном рынке более прозрачной. Покупатель видит планировку, осматривает район, знакомится с соседями, изучает план БТИ, проверяет документы продавца. Такой вариант подходит всем, кто желает быстрее зарегистрировать недвижимость.

  Плюсы покупки квартиры на вторичке

Преимуществом готового жилья является ускоренное оформление права собственности. Процедура занимает около 2-3 месяцев, после чего новый собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Достоинства покупки жилья на вторичном рынке:

• Выбор района.
• Заселение сразу после оформления договора-купли продажи.
• Отсутствие перебоев с коммуникациями.
• Наглядность планировки.
• Готовый ремонт.

В большинстве случаев покупатели вторичного жилья обходятся без капитального ремонта квартиры.

  Не требует дополнительных расходов на ремонт

При выборе недвижимости обязательно проверяйте работоспособность канализации, проводки, отопления и изоляции от постороннего шума (актуально для панельных домов).

  Готовое жильё

Немаловажным преимуществом вторичного жилья считается отладка инженерных систем. В отличие от новостроек, инфраструктура готовых домов уже находится в эксплуатации. Покупатели недвижимости могут не беспокоиться по поводу подачи воды, электричества, отопления. И если вы не хотите ждать окончания строительства нового дома – выбирайте квартиры вторичного жилья.

  Развитая инфраструктура

Готовое жилье находится в эпицентре городской черты. Поблизости всегда расположены детские сады, школы, игровые площадки, больницы и торговые заведения. Одним словом, в тех районах, где уже вовсю кипит жизнь и нет нужды достраивать инфраструктуру. Такие возможности подойдут в первую очередь семьям, которые имеют детей дошкольного и школьного возрастов.

  Минусы вторички

После рассмотрения достоинств квартир самое время отметить недостатки. Они связаны со следующими обстоятельствами:

• Устаревшая планировка и внешний вид.
• Возможные проблемы с коммуникациями.
• Мошенничество со стороны риелторов и продавцов.
• Высокая стоимость.

На этом вероятные сложности не заканчиваются.

  Незаконная перепланировка без уведомления покупателя

Существенным минусом вторичного жилья считается невозможность изменить планировку. Но вместе с тем велик риск нарваться на незаконную планировку квартиры со стороны продавца (без уведомления конечного покупателя). Сокрытие важных деталей чревато административными наказаниями. Обратившись к ст. 7.21 КоАП РФ, мы увидим, что:

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

В теории все понятно, но практика знает немало случаев продажи недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Стоимость такого жилья гораздо ниже рыночной, ведь иногда продавцы сбивают цену на 30%

Покупать или не покупать жилье с незаконной перепланировкой? Важно понимать, что в случае приобретения такой квартиры бремя ответственности ложится целиком на покупателя (даже если последний находился в неведении)

Совет! Прежде чем заключать договор купли-продажи попросите продавца квартиры предоставить строительный план и техпаспорт БТИ. Проверьте, чтобы документы не были просрочены. Желательно чтобы в них не содержалось никаких красных линий (незаконная планировка). В интересах покупателя убедиться в чистоте сделки, и только потом приступать к покупке квартиры.

  Больший риск мошенничества

Поручая выбор недвижимости риелтору или занимаясь поиском самостоятельно, следует держать в уме типичные мошеннические операции с квартирами. Основные из них:

1. Подделка документов и продажа чужой недвижимости.
2. Обманная передача квартиры нескольким покупателям (по авансу).
3. Обход налогов путем расчётов вне договора.
4. Продажа недвижимости и аннулирование сделки.

В случае возникновения сомнений с оформлением сделки доверьте ее грамотному юристу. Специалист поможет проверить юридическую чистоту недвижимости и позаботится о заключении прозрачного договора.

Минусы

1. Старое жилье

При покупке квартиры в достаточно старом доме придется столкнуться с износом инженерных сетей, устаревшими планировками (маленькие кухни, узкие коридоры, совмещенный санузел), неприглядными подъездами. И если до определенной степени привести в порядок собственную квартиру еще можно, то весь дом – не в пример сложнее, если вообще возможно.

2. Необходимость ремонта

Из пункта 1 с неизбежностью следует и пункт 2 – необходимость ремонта. Если квартиру в новостройке можно купить с отделкой и сразу вселиться нее, не думая о состоянии жилья, то во вторичном жилье все зависит от конкретной ситуации. В лучшем случае дело обойдется минимальным косметическим ремонтом – подклеить обои, заменить старый кран, а в худшем – придется столкнуться со скрытыми дефектами, которые на этапе покупки не видны: текущая сантехника, проблемы с электропроводкой, общий износ здания. Словом, чем старше дом, тем больше вероятность затрат.

3. Неблагоприятное окружение

Во-первых, старым домам зачастую не хватает современного благоустройства – те же неухоженные и тесные подъезды, дворы, “захваченные” машинами и так далее. Во-вторых, “разношерстные” соседи: если в новостройках чаще всего селятся люди примерно одного класса, то в доме, которому уже много лет, почти наверняка придется столкнуться с абсолютно случайным социальным окружением.

4. Юридические проблемы

Это, пожалуй, одна из самых важных проблем со вторичной недвижимостью. Когда у квартиры сменилось несколько владельцев, сложно гарантировать юридическую чистоту такого жилья. Есть риск, что где-то в предыдущих сделках могли ущемить права несовершеннолетних или недееспособных людей, которые могут претендовать на эту недвижимость; квартира продается по поддельным документам или кто-то из наследников не заявил о своих интересах. Словом, жилье с “историей” может обернуться проблемами для нынешнего владельца. По некоторым данным, каждая десятая сделка на вторичном рынке влечет за собой судебные разбирательства.

5. Переоценка стоимости

Да, “вторичка” может быть дешевле новостройки. А может быть и дороже. Потому что, во-первых, ее хозяева всегда хотят получить за свою недвижимость больше, чем она стоит (по мнению экспертов, сейчас вторичное жилье в среднем переоценено на 15-20%). Во-вторых, покупка квартиры в строящемся доме на стадии котлована обойдется дешевле, чем приобретение готового жилья.

6. Ипотека дороже

Сейчас ставки по ипотеке на новостройки и на готовое жилье практически сравнялись: например, в Сбербанке на начало сентября базовая ставка на оба вида недвижимости составляет 9,5%. Да, банки зачастую предлагают займы на покупку вторичной недвижимости без каких-либо условий или ограничений. Но на новостройки часто действуют различные акции – так, в том же Сбербанке ипотеку на строящееся жилье сейчас можно взять под 7,4% годовых.

Что должно быть возле дома где будите жить?

Думаю с данным пунктом все понятно и особо расписывать нет смысла.

В шаговой доступности от квартиры (или минут 15 езды) должны быть:

• магазины
• общественный транспорт
• детский сад и школа
• больница

Чем больше всего рядом, тем лучше.

Новые микрорайоны часто строят без учета дальнейших потребностей жильцов. Лишь бы сдать, а потом мучайтесь сами.

И даже если у вас сейчас нет своего автомобиля, то что вы будите делать в будущем?

Вот об этом также стоит побеспокоиться заранее.

Кстати, покупка гаража или стояночного места, теряет смысл, если учитывать, что аренда зачастую обойдется на порядок дешевле.

Что такое «вторичка»?

Вторичное жилье – это квартира, которая кому-нибудь принадлежит, то есть является собственностью физического или юридического лица. При этом квартира может быть частной, муниципальной или государственной. Но она все равно является вторичным жильем. Поэтому даже новые квартиры, которые были построены полгода-год тому назад, уже считаются вторичным жильем, хотя на деле они новые. Поэтому изначально нельзя сказать что лучше – новостройка или «вторичка», ведь обе квартиры могут быть новыми.

Что касается муниципальных квартир, то там могут проживать люди посредством договора социального найма. Они не имеют свидетельства о государственной регистрации, но жилье, где они проживают, все равно считается вторичным, так как у них собственник все равно есть – муниципалитет.

Вопросы инфраструктуры: близость цивилизации

Долгое время считалось, что если важна отлаженная инфраструктура наличие в «шаговой доступности» магазинов, аптек, банков, школ и прочих ее элементов, лучше сразу останавливать выбор на вторичной недвижимости. Дома прежних лет застройки располагаются в обжитых районах, где уже давно есть все необходимое для удовлетворения насущных потребностей.

Если новостройки расположены на территориях, пока далеких от «цивилизации», у собственников в первое время (собственно, первые несколько лет) могут возникать некоторые инфраструктурные проблемы. Впрочем, сложности на поверку оказываются слишком преувеличенными, поскольку при планировании жилищных комплексов большинство девелоперов планируют и решение инфраструктурных задач. Все эти нюансы можно узнать, изучив перспективы, в любом случае, реально найти новостройку, где максимум подобных проблем уже решены.

Инвестиции во вторичную недвижимость

Плюсы

Многие специалисты советуют присмотреться к готовым вариантам для инвестиций в случае, если планируется сдавать жилье в аренду. Таким образом, можно выбрать из большого количества объектов в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Исключается необходимость ждать сдачу дома в эксплуатацию, во многих случаях исчезает риск снижения ликвидности недвижимости из-за новых строек вокруг.

Вторичный рынок предлагает покупателям больший выбор, в том числе и квартир с хорошим готовым ремонтом.

Минусы вторичного рынка

Сделки со вторичным жильем требуют серьезного подхода и юридической подготовки. Существует множество нюансов: несколько собственников, доли несовершеннолетних, наличие арестов, судебных разбирательств и прочих ограничений.

Если квартира расположена в старом доме, многие проблемы, связанные, например, с коммуникациями, будут выявляться позже и потребуют личных трат на устранение.

Доходность инвестиций во вторичку в 2021 году

Отметим, что инвестиции на данном рынке недвижимости больше подходят для тех, кто планирует лишь сохранить накопления, не ожидая высокой доходности. Средняя окупаемость таких квартир в настоящее время достигает 20 лет, а ежегодная доходность в стандарт-сегменте примерно 3-4%.

В 2020 году цены на вторичку уверенно росли вслед за новостройками, но более умеренными темпами. Аналитики говорят о приросте в 4-10%. В первые шесть месяцев 2021 года ожидается увеличение цен за квадратный метр на 3-4%.

По каким критериям сравнивать типы жилья

Каждая квартира обладает своими недостатками и достоинствами. Наглядных сравнений для первичного и вторичного жилья – нет, т. к. критерии зависят от конкретных физических параметров здания и сравнительных характеристик: месторасположение, качество постройки, инфраструктура района, состояние дома и т. д.

Сравнивая квартиры, мы можем учитывать следующее.

Цена

Стоимость квадратного метра в первичном жилье, то есть в строящемся, зависит от стадии возведения здания. На первых стадиях строительства цена будет самой низкой. После перехода в собственность цена повысится. В этом главный плюс первичного фонда.

Срок

Приобретая вторичное жилье, покупатель уже может в него заселиться. С первичной квартирой придется ждаться еще несколько лет, особенно, когда этап строительства находится на отметке «котлован». При этом заключение сделки купли-продажи при завершении строительства объекта, который еще не введен в эксплуатацию, обернется для потребителя существенным повышением стоимости.

Инвестиция

Приобретая квартиру в новостройке, в большинстве случаев покупатель будет иметь черновую отделку. Это значит, что ему достанутся бетонные стены и пол – придется вкладывать деньги в капитальный ремонт и полноценную меблировку. При покупке жилья, бывшего в употреблении, можно найти хороший капитальный и косметический ремонт. Даже если состояние ремонта оставляет желать лучшего и требует обновления, в квартире все равно можно жить.

Выбор

Предложений на рынке вторичного жилья Воронежа всегда больше, чем в новостройках. Новая недвижимость продается быстро – самые удачные предложения «разлетаются» как горячие пирожки еще на стадии рытья котлована. Под конец застройки остаются варианты с очевидными минусами.

Регистрация, прописка

Прописаться можно только во вторичном жилье. Для регистрации в новостройке необходимо иметь свидетельство о праве собственности. В крайнем случае, можно воспользоваться помощью родственника, прописанного в жилье по договору социального найма.

Особенности «вторички»: инфраструктура против истории передачи прав

Обжитые квартиры, особенно если они располагаются в престижных районах или на территориях с отличной транспортной доступностью, пользуются устойчивым спросом. Многих покупателей привлекает сформированная инфраструктура, а также возможность оформить право собственности и переехать сразу после завершения сделки, не думая о ремонте и не ожидая завершения строительства. Цену на такую недвижимость назначает сам собственник, а значит, если уметь торговаться, можно без особых проблем выгадать некоторую сумму.

Сделав выбор в пользу покупки жилья на вторичном рынке, стоит помнить, что это всегда квартира с историей, в которой предстоит разобраться подробно. Стоит выяснить, не находится ли жилье под обременением, не фигурирует ли его владелец в сложных судебных историях, узаконена ли выполненная перепланировка. В общем, каждый документ нуждается в подробном изучении.

Но, с другой стороны, саму квартиру, в отличие от строящейся, можно увидеть в живую, а не на проектной картинке.

Кроме того, на вторичном рынке гораздо легче найти квартиру в определенном районе. География жилья в старых домах намного шире спектра предложения квартир в новых жилых комплексах. В обмен на это придется примириться с тем, что дом, в котором покупается жилье, возводился по устаревшим (морально и технологически) нормативам, и там будет больше ограничений, связанных с реконструкцией помещений. Если речь идет о покупке жилья в домах с исторической ценностью, капитальные работы придется дополнительно согласовывать в специальном архитектурном ведомстве.

Многие квартиры, которые выглядят очень современно и соответствуют максимуму требований к комфортности проживания, располагаются именно в старых, иногда даже ветхих домах.

Поэтому стоит обращать внимание не только на внешний лоск, но и на состояние жилого фонда и, в первую очередь, на степень изношенности коммуникаций. Чтобы оценить реальное состояние электропроводки, нелишним будет пригласить специалиста.

Читать ещё

Жилье

Как строительство метро скажется на стоимости жилья в Нижнем Новгороде?

Нижегородская область стала пилотным регионом по применению механизма инфраструктурных кредитов. Благодаря федеральной поддержке в столице Приволжья могут открыться минимум три новые станции.

Жилье

МВД раскрыло причину наплыва мигрантов в ЖК «Цветы» Нижнего Новгорода

Для предотвращения конфликтных ситуаций на территории жилого комплекса дежурят наряды ППС и ДПС.

Жилье

Все новостройки в Москве стоят дороже 200 тысяч рублей за квадратный метр

Ценник на квартиры столицы за прошедший год вырос на 12%.

Новостройки выгоднее вторичного жилья

По моему опыту, новостройки обычно оказываются выгоднее по стоимости, если сравнивать их с аналогичным вторичным жильем. Сравниваю я так:

• Беру цену квартиры в новостройке — подходящий этаж, место, планировка, проверенный застройщик. Считаю, сколько выйдет сделать ремонт, если жилье сдается без отделки.
• Сравниваю с аналогичным метражом и местом на «вторичке». Добавляю туда же стоимость демонтажа и нового ремонта.

В итоге новостройка даже с учетом капитального ремонта оказывается дешевле на 5-10%.

Вот небольшая «двушка» в центре Видного — 5,5 млн рублей. Если добавить ремонт, то получится все 6 млн

Это «двушка» в новостройке — 4,55 млн рублей. Если добавить еще 500-600 тысяч на ремонт, получится 5,2 млн. Дешевле на 800 тысяч

Если вы берете ипотеку, то программы на новостройки выгоднее. Разница получается весомая — например, у Сбербанка есть ипотека с господдержкой на новое жилье от 6,1% годовых. Тем, кто покупает вторичное жилье, стоит рассчитывать на 8-9%. Если взять 1 млн рублей в долг по госпрограмме в новостройке, в месяц получится 7,1 тыс. рублей, общая переплата за 20 лет составит максимум 720 тыс. Если во вторичке за 10% — 9,6 тыс. в месяц и переплата почти в два раза больше — 1,3 млн.

Вот примерный расчет ипотеки на двухкомнатную в новостройке с господдержкой — 24 тысячи рублей в месяц

Или 28,6 тысяч рублей за вторичное жилье по той же цене. Новостройка получается выгоднее на 4 тысячи в месяц

Еще один плюс новостройки — с застройщиком можно договориться на рассрочку. Например, на полгода или даже больше. Тогда платеж по ипотеке будет еще меньше. Или участвовать в специальных программах застройщиков и банков — например, ВТБ и «Группа ПИК» запустили программу, по которой первый год ставка составит 0,01%. Такие предложения есть и у других банков и застройщиков.

Сравнение вариантов, какую квартиру лучше всего купить

Вариант №1: Купить квартиру с плохим ремонтом или  квартиру с готовым ремонтом

Уже из заголовка понятно в чем будет разница:

1. Если решили делать ремонт, то нужен запас денег и времени, жить в этой же квартире и делать ремонт не самый лучший вариант. Иначе весь процесс растянется на долго.
2. НО, плюс в том, что качество ремонта вы можете проконтролировать, сюрпризы будут сведены к минимуму, получите то что нравится именно вам.

Если покупать готовую квартиру, то стоит ждать следующего:

1. Денег заплатите больше, а качество не гарантированно. Все может отвалится через пару месяцев, к продаже мог быть сделан самый дешевый косметический ремонт.
2. Если повезло и квартира попалась действительно хорошая, то можно сразу заехать и жить несколько лет даже не задумываясь о ремонте.

Чтобы понять о чем речь, читайте следующие статьи:

• Сколько стоит сделать ремонт в квартире
• Сколько времени займет ремонт в квартире
• План ремонта квартиры

Вариант №2 – Купить квартиру с хорошей планировкой или ремонтом

Тут важно понимать, что ремонт вы сделать всегда сможете, а с планировкой все может быть сложнее.
Если не удастся узаконить перепланировку, то при продаже возникнут проблемы.
Ремонт может занять несколько месяцев, а вот жить с хорошим ремонтом, но в с маленьким коридором или кухней придется годами.
Перепланировку могут заставить восстановить, если на вас “обидятся” чем-то соседи.

Взвесьте все за и против.

Вариант №3 – Что лучше при покупке квартиры выбрать большую площадь или хороший район

• Большая площадь – это комфорт.
• Удобный, спокойный район – это тоже комфорт.

Какому варианту отдать приоритет?

Нюансов может быть много и сравнивать нужно каждый отдельный вариант.

Задайте себе следующие вопросы:

• Насколько площадь будет меньше или больше?
• Будет ли вам комфортно в квартире с данной площадью?
• Может быть купить квартиру с тем же количеством комнат, но меньше по площади в более удобном районе?
• Спокойный и безопасный ли район?
• Долго ли придется добираться из данного района в до работы?
• Насколько развита инфраструктура района?

Если квартира будет на 5-10 м2 меньше – это проблема? А если каждый день придется тратить по несколько часов на дорогу?

Жилая площадь и повышенный уровень безопасности

Еще один аргумент в пользу «первички» — большая жилая площадь. Современные проекты предусматривают для жильцов большую площадь. Например, самые популярные новые панельные дома в России (серия П-44Т) предусматривают минимальную площадь для одной квартиры, равную 38 «квадратам». А вот в старом панельном доме площадь однокомнатной квартиры может быть 30-33 квадратных метра. На момент строительства этого старого дома таков был стандарт.

Все еще не знаете, что лучше — «вторичка» или новостройка? Тогда вот вам еще аргумент: в новостройках соблюдаются новые требования обеспечения безопасности, используются новые технологии и материалы. Также есть гарантия на некоторые элементы: потолок, инженерное оборудование, стены и окна. Если в течение пяти лет жилец сталкивается с проблемами, не связанными с неправильной эксплуатацией жилья, то он может обратиться к застройщику и потребовать устранить недоработку и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Инфраструктура

Существует предубеждение, что вторичное жилье находится в центре или как минимум в обжитом районе, где есть всё для жизни. А все новые дома, напротив, строятся за городом, где нет ничего: ни дорог, ни школ, ни магазинов. На самом деле и вторичка, и новостройка могут располагаться в любом районе. Но иногда целые жилые комплексы строят в отдаленной части города, туда только прокладывают дорогу или она одна на весь район — а значит, утром здесь будет пробка в сторону работы, а вечером в сторону дома.

Большинство застройщиков разрабатывают концепцию жилого комплекса так, чтобы вся необходимая инфраструктура была в пешей доступности. Иначе квартиры просто не станут покупать. Поэтому помимо дорог и развязок почти в каждом проекте есть школы, сады, поликлиники, отделения полиции и магазины. Многие застройщики предусматривают площади для сетевых магазинов, кафе, ресторанов и баров. Иногда даже строят бизнес-центры, чтобы можно было и работать рядом с домом.

Преимущество вторичного рынка в том, что большинство людей привязаны к какому-то району. Скорее всего, это место, где они родились и выросли, где живут их родители и друзья. Людям хочется оставаться в привычной зоне, ходить к тому же парикмахеру и водить ребенка в школу к своей первой учительнице, и в этом случае выбор квартир на вторичном рынке будет больше, чем в новостройках.

Вторичка	Новостройка
1	1