Аренда земли под ижс

Пошаговая инструкция при аренде квартиры с последующим выкупом

Самый первый и основной шаг при заключении сделки по аренде квартиры с последующим выкупом – составить правильный договор, в котором указаны все права и обязанности сторон, их действия при возникновении форс-мажорных обстоятельств. Так, здесь будет верным включение таких разделов:

• Срок действия договора (равен периоду выплат);
• Порядок и сумма оплаты. По соглашению сторон допустимо добавить пункты об изменении цены с учетом инфляции и досрочном внесении полной стоимости недвижимости.
• Подробная информация о сдаваемой квартире: точный адрес расположения, квадратура, оснащение и т.п.
• Права и обязанности сторон, обязательства за их неисполнение.

Чтобы быть уверенными в грамотности составленного договора и обезопасить себя в дальнейшем от всевозможных рисков, рекомендуется обращаться для составления договора к опытным юристам или риелторам. Они смогут составить документ с учетом всех нюансов и возможных подводных камней.

Перечень документов аренды жилья с последующим выкупом

Оформление договора аренды с последующим выкупом должно составляться с внесением в соглашение реквизитов отдельных документов. Поэтому при составлении текста договора следует подготовить следующую документацию:

• Паспорта сторон;
• техпаспорт;
• выписка из ЕГРН; (Заказать)
• согласие супруга или супруги на сделку;

• справка о количестве зарегистрированных лиц на территории жилой площади.

  Последний документ требуется с целью определения всех граждан, которые претендуют на жилье.

После внесения полной стоимости квартиры, между сторонами составляется и подписывается договор купли-продажи. В дальнейшем он передается в Росреестр, где осуществляется перерегистрация имущества на имя арендатора.

Содержание и условия договора

Прежде чем подписать договор об аренде, предусматривающий последующий выкуп, необходимо внимательно прочитать условия, прописанные в нем. Без них контракт можно считать недействительным. Если же в договоре не будут указаны условия о выкупной стоимости, то он и вовсе превратится в обыкновенное соглашение об аренде.

С точки зрения юридических норм, этот договор представляет собой контракт найма объекта недвижимости с последующим выкупом.

Условия в договоре следующие:

• Ф.И.О. участников сделки, данные их паспортов, адрес;
• описание недвижимости (детальное), указывают кадастровый номер, площадь и другие данные;
• возможность выкупа нанимателем;
• размер выкупной стоимости;
• размер ежемесячных платежей, вносимых при оплате аренды;
• срок аренды;
• ответственность и обязанности сторон.

В договоре обязательно прописываются условия, при которых возможно его расторжение или изменение, а также форс-мажорные обстоятельства. Внизу стороны должны поставить подписи.

Скачать образец договора аренды жилья с дальнейшим выкупом можно здесь.

Особенности регистрации квартиры в Росреестре

Важно учитывать следующие моменты при регистрации квартиры в Росреестре после передачи в собственность при договоре аренды с последующим выкупом:

• регистрация обременения (в случае длительного найма);
• переход прав собственности после полного выкупа.

Для регистрации обременения понадобятся такие документы:

• договор (в трех экземплярах);
• чек об уплате госпошлины;
• выписка из ЕГРН.

На рассмотрение документов уйдет 7-9 рабочих дней.

Далее придется зарегистрировать переход прав с продавца на покупателя. Нужно заплатить госпошлину, а также предоставить следующий перечень документов:

• договор найма;
• акт приема-передачи недвижимости по выкупу;
• бумаги об оплате;
• согласие супруги или супруга, заверенное у нотариуса;
• вписка из ЕГРН;
• чек об оплате госпошлины.

После рассмотрения документов и одобрения регистрации осуществляется переход прав собственности.

Пошаговая инструкция

Покупка земли из государственной собственности несколько отличается от купли-продажи участков между собственниками. Однако такой способ приобретения недвижимости гораздо безопаснее.

Ведь покупая федеральную или муниципальную землю можно быть уверенным в том, что у нее один собственник – государство, и после заключения ДКП не появятся «подводные камни».

Если покупка частного ЗУ начинается с просмотра досок объявлений, то государственную недвижимость вы найдете непосредственно в Администрации муниципального образования. Также, если выкуп возможен только через аукцион, то можно воспользоваться официальным сайтом содержащем информацию о торгах – https://torgi.gov.ru.

Выбрав участок для покупки, можно перейти к процедуре выкупа.

Подача заявления

Будущий собственник подает заявление о предоставлении земли за плату или о допуске к аукциону в местный орган самоуправления.

В заявлении указывается:

1. Наименование органа власти.
2. ФИО заявителя, его адрес и телефон.
3. Цель заявления – предоставление ЗУ в собственность за плату.
4. Данные запрашиваемого участка – категория, целевое назначение, адрес, площадь, кадастровый номер.
5. Цель использования ЗУ.

Подать готовое заявление можно самостоятельно, почтой или через представителя. Также гражданам во многих обращениях помогает МФЦ. Вы можете написать заявление и сдать пакет документов сотруднику местного центра.

Однако обращение непосредственно к главе Администрации остается наиболее актуальным способом. Поскольку «на месте» вам могут сразу сказать о недостающих документах или даже сообщить есть ли у вас шансы на покупку запрашиваемой земли.

К заявлению полагается предоставить следующие документы:

1. Копия паспорта заявителя.
2. Доверенность и копия паспорта доверенного лица (при обращении через представителя).
3. Договор аренды, безвозмездного пользования (если есть).
4. Документы на зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные на участке (если есть).

Для юридических лиц пакет документов выглядит так:

1. Копия паспорта представителя.
2. Доверенность.
3. Свидетельство о гос. регистрации (копия).
4. Копия устава.

Также можно предоставить кадастровый паспорт ЗУ, выписку из ЕГРН, схему участка и любые документы, которые могут повлиять на решение Администрации в продаже участка именно вам.

Ответ

После принятия документов ваше заявление должно быть рассмотрено не позднее 30 дней. Орган местного самоуправления примет решение и уведомит вас письменно. Ответ может быть положительным – выкуп одобрен или вас допустили до участия в аукционе, а также отрицательным – отказ в выкупе или участии в торгах.

1. Обратилось лицо, не имеющее прав на выкуп.
2. В заявлении допущены ошибки.
3. Не предоставлены соответствующие документы.
4. На ЗУ расположены постройки принадлежащие муниципальному образованию, субъекту РФ или РФ.
5. ЗУ находится в пользовании у другого лица или предназначен для гос. нужд.
6. Предоставлен юр. лицу для освоения территории.
7. ЗУ изъят или ограничен из оборота.
8. Аукцион проведен с нарушением.

Мнение эксперта
Фролов Игорь Денисович
Консультант в области права с 10-летним опытом. Специализируется в области семейного права. Член коллегии адвокатов.

Безусловно, когда отказ последовал из-за невнимательности заявителя, то споров не возникает. Но если такой ответ не обоснован или у вас есть сомнения, вы всегда можете обжаловать его. Для этого есть 2 варианта:

• досудебный – урегулирование вопроса путем обращения в администрацию;
• судебный – подача искового заявления в суд.

Прежде, чем начинать споры с Администрацией, опишите в чате справа свою ситуацию. Наш специалист изучит ее и поможет вам выбрать рациональный путь решения проблемы абсолютно бесплатно.

После положительного решения администрации или победы на торгах Администрация предоставляет заявителю договор купли-продажи ЗУ. Подписав такое соглашение покупатель может обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на землю.

Регистрация в Росреестре

Подписав договор, покупатель приобрел право зарегистрировать купленную землю в собственность. Для этого он предоставляет свой паспорт и ДКП в территориальное отделение Росреестра.

Однако данная госуслуга не бесплатна. За регистрацию права собственности на ЗУ предусмотрена госпошлина в размере 350 р.

(пп.24. п.

1 ст. 333.33 НК РФ).

Предоставлять квитанцию не обязательно, но если платеж не поступит, то выписку ЕГРН с подтверждением возникших прав вы не получите.

Как оформить землю в аренду с правом выкупа

Процедура получения от государства земельного участка на правах аренды с возможностью последующего выкупа включает в себя следующие этапы.

1 этап

Найдите участок земли, соответствующий желаемым целям использования (данный участок должен находиться в ведении государственных органов). Наиболее удобный в данном случае вариант – запросить сведения о земельных наделах, находящихся в собственности государства через многофункциональные центры и из предложенного перечня выбрать подходящий участок. Стоимость данного документа составляет 200 рублей. Также найти необходимую информацию можно через автоматизированную систему службы кадастра.

2 этап

Направьте официальное обращение о предварительном согласовании на выделение участка без проведения аукциона в орган местного самоуправления, в ведении которого находится интересующий вас участок.

3 этап

Поставьте участок на учет в кадастровой службе. После получения согласия уполномоченного государственного органа по вопросу выделения земельного участка подготовьте документы для направления обращения в кадастровую службу.

Процесс постановки на учет в кадастровой службе занимает не более 10 рабочих дней. Материальные затраты на данное мероприятие составляют в среднем 6 тысяч рублей.

4 этап

Направляйте заявление о выделении участка земли в муниципальный орган местного самоуправления;

К обращению в муниципалитет прикладывайте техническую документацию на землю. Данный комплект документов, также как и мероприятия по проведению межеванию оплачиваются заявителем за счет личных средств.

Процесс проверки документов и вынесения окончательного решения со стороны сотрудников местной администрации занимает не менее 1 месяца.

При принятии положительного решения заявителя в обязательном порядке информируют, и в дальнейшем юристами органа местного самоуправления разрабатывается проект договора аренды.

6 этап

Подписывайте договор аренды с уполномоченным государственным органом.

По условиям договора арендатор должен оплатить арендную плату за 6 месяцев авансом (одним платежом). По истечении трех лет заявитель получает право выкупа земельного участка на льготных условиях (из расчета кадастровой стоимости).

На протяжении этого времени арендатор должен использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, иначе он лишается преимущественного права на выкуп участка.

7 этап

Выкупите участок земли у государства (стоимость надела устанавливается согласно кадастровым расценкам). С этой целью напишите заявление в орган местного самоуправления и укажите, что согласно договорным обязательствам вы намерены выкупить участок по кадастровой стоимости.

Инициирование процесса выкупа участка начинайте до окончания срока договора аренды. Это принципиально важный момент, иначе после окончания договорных отношений органы муниципалитета вправе выставить интересующий вас участок на торги.

8 этап

Оформите земельный участок в собственность.

Вместе с заявлением подготовьте комплект документов для регистрации права собственности на землю в службе ФРС (договор аренды с правом выкупа, план межевания, кадастровый паспорт, документ о стоимости земельного участка согласно данным кадастрового учета и квитанция об оплате госпошлины).

После принятия вышеуказанных документов сотрудник службы регистрации выдает расписку в их получении с указанием даты завершения регистрационных действий.

В указанный срок получите документ, подтверждающий ваше право собственности на заявленный земельный участок (выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Особенности аренды земли с последующим выкупом

Согласно нормам действующего законодательства, если на предоставленном гражданину муниципалитетом земельном участке не возведены жилые строения, то продажа данного надела будет осуществляться посредством аукциона.

При подобном положении дел, возможность приобретения участка зависит от размера стоимости, которую могут предложить участники торгов. Таким образом, чтобы иметь возможность выкупа участка по кадастровой стоимости постройте на предоставленной земле жилой дом или дачу. Процесс оформления прав на участок земли начните после узаконивания возведенной на ней постройки.

После получения документа о собственности на жилое строение вы сможете зарегистрировать участок по упрощенной схеме (без выставления земельного надела на торги) и по льготной цене (ниже кадастровой стоимости).

Иной порядок установлен действующим законодательством в отношении приобретения земель сельскохозяйственного назначения. Согласно требованиям закона арендатор, добросовестно возделывающий земельный участок в течение 3 лет, имеет право на его выкуп у государства по льготной цене.

Законодательство предусматривает ряд ограничений на выкуп земельных наделов у государственных органов:

• техническая документация содержит ошибки или недостоверные сведения;
• в отношении лица, претендующего на получение земельного участка, инициирована процедура банкротства;
• арендатор участка использует землю с нарушением целевого назначения (на сельскохозяйственных угодьях возведен жилой дом);
• на получение земельного участка от государства претендует иностранец, не являющийся гражданином РФ.

Методы получения земельного участка

В настоящее время существует только 3 способа, как взять землю в аренду с последующим выкупом у государства.

Получение объекта на бесплатной основе

Государство раздавать всем гражданам землю бесплатно не будет. Как правило, для этого нужны веские основания. Поэтому арендовать участок безвозмездно вправе только тот человек, который соответствует двум простым требованиям:

1. Является по образованию учителем, врачом и прочим специалистом, который востребован в сельских местностях.
2. Соглашается на переезд в деревню или село для осуществления трудовой деятельности сроком не менее 10 лет.

Безвозмездное оформление аренды с последующим выкупом применяется органами МСУ для привлечения специалистов, в которых сельские поселения нуждаются остро. Сначала нужно узнать у администрации, какие именно профессии необходимы в том или ином районе.

Стоит отметить, что участок предоставляется в этом случае исключительно под капитальное жилищное строительство. Поэтому задумываться о том, как взять землю в аренду у государства под бизнес не приходится.

Со временем гражданин имеет возможность выкупить объект недвижимости. Сделать это можно в любое время.

Получение участка с ведением торгов

Этот способ, как взять в аренду землю у государства на 49 лет, представляет собой проведение аукциона. На один объект претендуют несколько человек, предлагающих свою величину арендной платы. Кандидат, готовый заплатить больше остальных, получает участок в пользование.

Такой вариант, как взять землю, используется чаще всего в случаях, когда земли нужны для нецелевого пользования. Торги проводят представители государственных органов. После окончания аукциона ими составляется протокол.

При таком способе получения земельного участка материальные затраты на осуществление межевания и регистрации объекта недвижимости возлагаются на представителя государственного органа, организовавшего аукцион.

Аренда без проведения торгов

Третий вариант, как взять землю в аренду у государства, предполагает отсутствие аукциона. Разрешается это только в том случае, если гражданин берет недвижимость для целевого использования.

Законодательство выделяет только 3 возможные цели использования земельного участка:

1. Выполнение сельскохозяйственных работ.
2. Индивидуальное жилищное строительство или возведение многоэтажного жилого дома.
3. Социальная застройка, то есть строительство детских садов, школ.

Все ли могут взять имущество во временное пользование?

Взять землю в аренду у государства с правом выкупа может каждый человек. При этом недвижимость получают не только граждане России, но и иностранные лица.

Законодатель выделяет льготные категории, которые вправе оформить аренду земли в первую очередь. К ним относятся:

• многодетная семья;
• семьи, воспитывающие ребенка, признанного инвалидом;
• лица, свыше 5 лет находящиеся в очереди на увеличение жилой площади в определенном районе;
• люди, вышедшие на пенсию;
• граждане, осуществляющие трудовую деятельность в сельской местности;
• инвалид 1 группы;
• герои государства и участники боевых действий;
• военнослужащие.

Также положен земельный участок молодой семье. При этом не всегда выдается он на бесплатной основе. В большинстве случаев осуществляется выдача земли на льготных условиях.

Подробнее в статье: Льготные категории граждан на получение земельных участков

Указанный список не является исчерпывающим. Он разнится в зависимости от поселения, в котором подается заявление на аренду земельного участка.

На что следует обращать внимание

И даже если вы тщательно подготовились, и уже планируете начать строительство, то оно будет возможным только в том случае, если вы победите в торгах. Ну а если вам так понравился выбранный надел, то необходимо иметь при себе приличную сумму, чтобы сразу внести ее, если никто не желает перебивать назначенную вами цену.

И тогда ни о каком строительстве конечно же, речи быть не может, оно может начаться только в случае победы.

При заключении договора следует внимательно его изучить, лучше всего привлечь профессионального юриста, специализирующегося на земельных правоотношениях.

Если пренебречь этим советом, то любая неточность в сопровождающих договор документах может привести к признанию его недействительным, а построенный вами дом могут заставить снести без возможности компенсации.

Поэтому следует сто раз перепроверять все документы на предмет опечаток и неточностей, чтобы, например, не случилось так, что вам передали участок А, и вы застроили участок под номером А-1. Да и коррупционный момент здесь также важен, нечистые на руку власти могут дважды продать на аукционе участок, и вложенные вами деньги могут пропасть.

Но не следует сразу отчаиваться, подавайте исковые требования в суд, отстаивайте свои законные права со знанием дела, если вы точно уверены в своей правоте.

Порядок выкупа

Процесс оформления выкупа участка регламентирован законодательством страны. Для этого необходимо:

1. Подготовить нужный пакет бумаг.
2. Написать заявление в местную администрацию.
3. Региональный муниципалитет рассматривает полученное заявление и дает письменный ответ о возможности выкупа участка.
4. На основании положительного решения администрации населенного пункта подписывается соглашение о купле-продаже данного земельного надела.
5. Покупатель, который является бывшим арендодателем, вносит плату за приобретенный участок.
6. После этого данная сделка регистрируется в уполномоченных органах Росреестра.
7. После регистрации выдается выписка о праве собственности, где владельцем является бывший арендатор.

В связи с тем, что земельные участки первоначально принадлежат государству, оно вправе отказать в выкупе земли в следующих случаях:

• если данный надел относится к категории земель, не подлежащих выкупу;
• предоставлен неполный пакет документов, либо есть неточности или указаны недостоверные данные в них;
• юридическое лицо, желающее приобрести участок, находится в стадии банкротства или ликвидации;
• покупатель не является резидентом страны.

Также возможны и некоторые другие причины для отказа. Если на заявление предоставляется отрицательный ответ, то он должен быть обязательно аргументированным. В случае несогласия заявителя с принятым решением он может попробовать оспорить его в суде.

Нельзя выкупить

Перед тем как обращаться в администрацию, важно знать, какие земли не подлежат выкупу из собственности государства. К ним относятся следующие категории земель:

• используемые или подпадающие под действие государственных или муниципальных программ;
• эксплуатируемые и отнесенные для использования транспортом;
• принадлежащие Министерству обороны страны и используемые в целях охраны государства;
• охраняемые территории для водозаборов, очистных сооружений, прочих нужд муниципалитета;
• изъятые из оборота, их можно выкупить только в случае перевода в другую категорию;
• относящиеся к городским зонам либо зонам поселений;
• охраняемые территории по прочих признакам.

Нюансы

При заключении соглашения об аренде земельного участка с условием о последующем выкупе необходимо быть готовым к возникновению различных нюансов.

Среди таковых можно выделить самые основные:

1. Администрация муниципального образования обладает правом выставить землю на конкурс и продать в результате проведения публичных торгов, если на арендованной территории арендатор в течение 3 лет после даты заключения договора не возведет каких-либо капитальных строений.
2. В случае, если арендатор возвел на участке какое-либо недвижимое имущество и осуществил его госрегистрацию, он приобретает право преимущественного выкупа (другими словами, возможность выкупа сначала предоставляется собственнику капитального строения, и лишь после его отказа – третьим лицам).
3. Если земельный участок имеет сельскохозяйственное предназначение, то на него распространяется возможность выкупа только после истечения 3 лет с момента заключения арендного соглашения – до истечения указанного срока участок должен эксплуатироваться только согласно целевому предназначению.
4. В случае, если документация на землю была оформлена с нарушениями, был осуществлен подлог сведений или же покупатель объявил о запуске процедуры банкротства, в приобретении будет однозначно отказано (даже несмотря на тот факт, что на участке было возведено капитальное строение или гараж).
5. Договор аренды без выкупа может заключаться на срок от 1 года, в свою очередь, арендное соглашение, предусматривающее условие выкупа, может быть заключено как минимум на 3 года.

Указанный перечень особенностей не является исчерпывающим. Наличие или отсутствие каких-либо значимых аспектов напрямую зависит от правоприменительной практики, сложившейся в конкретном муниципальном образовании.

Итак, аренда участка земли с условием о дальнейшем выкупе – достаточно распространенная тенденция как среди физических, так и юридических лиц.

Все чаще заинтересованные лица стараются выкупать земли, находящиеся в аренде – ведь это удобно и очень выгодно.

Условия аренды

Вопросами покупки, продажи, аренды земельных наделов, принадлежащих администрации НП, где находится участок, занимаются Гражданский и Земельный Кодекс. Законы формируют условия передачи земли в аренду:

1. Срок предоставления земельного надела в аренду зависит от целевого назначения недвижимости. Об этом говорит ст. 39.10 ЗК РФ. Срок в максимальном показателе – 49 лет. В минимальном – 1 год.
2. Арендатор обязан использовать земельный надел согласно его категории и назначению.
3. У собственника земля берется в аренду только через торги. Этим обеспечиваются для всех равные условия.
4. Без проведения аукциона земельный надел может быть предоставлен. Но исключения из общего правила составляют категории людей, относящиеся к льготным.

Льготные категории и случаи, когда торги не актуальны, определены в ст. 39.6 ЗК РФ.

Примеры льготных категорий двух уровней – регионального и федерального 

Федеральный	Региональный
герои труда	молодые специалисты
герои СССР	семьи многодетного состава
герои РФ	ветераны ВОВ
	инвалиды всех групп

Требования к предмету договора аренды

Перечень не исчерпывающий, в каждом из российских регионов действует свой список льготников. Самое главное – не нарушать федеральное законодательство при их формировании.

Предмет аренды – это существенное условие договора, без которого соглашение не признается действительным. Поэтому закон предъявляет требования к участку, которые планируется передать арендатору. В частности:

1. Он находится в собственности государственного, муниципального образования.
2. Участок располагается в пределах НП, где проживает заявитель.
3. Закон определяет размеры участка, который может быть передан в аренду. Причем устанавливает максимальные размеры. Обычно семья вправе рассчитывать на земельный надел не больше 15 соток.
4. Земельный участок должен иметь четкие границы, пройти межевание.
5. В соответствии с межевым делом участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен номер.
6. Отсутствие обременений на имущество.

Все характеристики, приведенные выше, указываются в договоре.