Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения: правовое регулирование, принципы, ограничения

Принудительное прекращение прав на землю и изъятие земель у граждан

Федеральный закон 453 в новой редакции рассматривает случаи принудительной конфискации земельных территорий из сельскохозяйственных земель. В соответствии с ним надел может быть изъят из пользования в судебном порядке в следующих случаях:

• если пользование наделом происходит с нарушениями законодательства и требований рационального применения земельных ресурсов, влекущими снижение плодородия, нарушение окружающей экологии;
• если участок в течение трех лет не используется по назначению, на нем не выращивается урожай и не производится другая сельскохозяйственная продукция.

Принудительное изъятие участка производится, если владельцу выписывались предписания для устранения нарушений, но ненадлежащее использование территории существовало в дальнейшем.

Проект межевания земельного участка

В проекте межевания, который утверждается на общем собрании, выделяются:

• размеры участка и положение его границ;
• информация о земельных наделах, выделяемых в счет долей из собственности муниципалитета (если такие есть);
• сведения о земельных участках, на которые возникает или сохраняется право общего владения.

Проект межевания готовит инженер кадастровой службы, а заказчиком может вступать гражданин или организация. Проект подготавливается в соответствии с требованиями федерального органа исполкома, имеющего право на регулирование оборота земель. Максимальные цены и тарифы по подготовке проекта межевания устанавливаются законодательством субъекта России, в окончательной редакции проект поступает на утверждение собрания.

Одновременно с утверждением проекта межевания составляется и утверждается вышеуказанным образом список владельцев выделяемых земельных наделов и размеры их долей в общем владении на образуемые территории. Извещения о месте проведения утверждающих мероприятий направляется непосредственно участникам или публикуется в СМИ.

Если в течение месячного срока со дня извещения участников долевого владения об утверждении проекта земли от членов долевого участия не поступают возражения по расположению границ выделяемой территории в счет земельной доли, то проект межевания считается утвержденным. Для этого инженер кадастровой службы составляет профессиональное заключение о том, что возражений по вышеуказанным размерам нет, и редакция не потребуется.

В соответствии с нормативами ФЗ возражения о размерах принадлежащего в общей собственности земельного надела и границах его территории должны быть с приведенной фамилией, именем и отчеством гражданина, выдвинувшего эти возражения. Помимо этого, указываются реквизитные параметры удостоверяющих документов, логически изложенные причины несогласия с размерными данными участка, приводится кадастровый номер земельного надела.

К пакету бумаг прикладывают документы, говорящие о наличии права у гражданина владеть земельной долей в общей земельной собственности. Споры о размере участка и его границах решаются в судебном порядке.

Об изъятии земельных наделов

Статья 6 рассматриваемого документа обозначает случаи, когда в результате неправильного использования земель или их неиспользования недвижимость может изыматься. Это происходит в согласии с ГК РФ, ЗК РФ и рассматриваемым законом. Земельный надел сельхозназначения может быть изъят, если ведущаяся на нём деятельность нарушает нормы, указанные в законодательстве государства, в результате чего плодородные свойства почвы были снижены или был нанесен серьезный вред окружающей среде (чтобы определить его размер, следует обратиться к ФЗ № 7). Процедура происходит в судебном порядке. Исключением из правила являются ситуации, когда:

• земля приобретена в ипотеку;
• владелец участка рассматривается как банкрот.

Рассмотренные выше исключения также распространяются на следующее правило: земельный надел сельхозназначения изымается у владельца принудительным образом, если с момента определения нарушений в использовании земли или же неиспользования участка прошло больше 3 лет, территория так и не стала использоваться для какого-либо рода сельскохозяйственной деятельности. Не входят в указанный срок периоды, когда на земле не могла вестись сельскохозяйственная деятельность работы в результате природных катаклизмов.

Если земельный участок, предназначенный для с/х работ, был изъят в соответствии с перечисленными факторами, суд постановит продать его на публичном аукционе. В срок до полугода этот вердикт должен быть приведен в исполнение (при необходимости должны быть выполнены межевые работы и установка ВРИ надела). В открытом аукционе по продаже изъятого земельного надела не могут участвовать:

• члены семьи бывшего владельца недвижимости, а также организации, членом которых он является;
• компании, оценивающие земельный надел, и их сотрудники;
• сотрудники госорганов и органов самоуправления;
• члены семей перечисленных выше физических лиц.

Ответственность за нарушение режима охраны земель сельскохозяйственного назначения

В зависимости от
совершенного противоправного деяния
выделяют следующие виды ответственности:

1) гражданско-правовая;

2) дисциплинарная;

3) административная;

4) уголовная.

Гражданско-правовая
ответственность урегулирована прежде
всего ГК (ст. 12, 15, 16, 329, 1064, 1079, 1098 и др. ГК
РФ), а также отраслевым законодательством
– земельным, водным и т.д. (ст. 57, 62, 76 ЗК
РФ).

Так,
согласно ст. 62 Земельного кодекса РФ
убытки, причиненные нарушением прав
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков, в том
числе упущенная выгода, подлежат
возмещению в полном объеме в порядке,
предусмотренном гражданским
законодательством.

Статья
76 ЗК РФ предусматривает, что юридические
лица и граждане обязаны возместить в
полном объеме вред, причиненный в
результате совершения ими земельных
правонарушений.

В
соответствии со ст. 57 ЗК РФ государство
и муниципальные образования обязаны
возмещать ущерб, причиняемый изъятием
земельных участков для государственных
или муниципальных надобностей. Эти
случаи определяются как правомерно
причиняемый ущерб.

Гражданско-правовая
ответственность наступает в виде:
возмещения вреда при самовольном занятии
земельного участка, находящегося в
чьем-либо пользовании, землепользователю;
возмещения убытков пользователям земли
(собственникам, землевладельцам,
землепользователям, арендаторам).

Право
собственников, а также владельцев, не
являющихся собственниками, но владеющих
имуществом на основании закона или
договора защищаются прежде всего
вещно-правовыми способами, то есть
предъявлением виндикационного (об
истребовании своего имущества из чужого
незаконного владения) и негаторного
иска (об устранении нарушений, не
связанных с лишением владения) (ст.ст.
301, 304 ГК РФ).

Дисциплинарная
ответственность установлена ТК РФ.

Административная
ответственность наступает за использование
земельных участков не по целевому
назначению, невыполнение обязанностей
по приведению земель в состояние,
пригодное для использования по целевому
назначению (ст. 8.8. КоАП РФ). так, согласно
п. 1.1. ст. 8.8 КоАП РФ неиспользование
земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения,
оборот которого регулируется ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного
назначения», для ведения
сельскохозяйственного производства
или осуществления иной связанной с
сельскохозяйственным производством
деятельности в течение срока, установленного
указанным Федеральным законом, влечет
наложение административного штрафа на
граждан в размере от двух тысяч до пяти
тысяч рублей; на должностных лиц — от
четырех тысяч до шести тысяч рублей; на
юридических лиц — от восьмидесяти тысяч
до ста тысяч рублей.

Уголовная
ответственность установлена УК РФ
предусматривает уголовную ответственность
за порчу земли (ст. 254 УК РФ), т.е. за
отравление, загрязнение или иную порчу
земли вредными продуктами хозяйственной
или иной деятельности вследствие
нарушения правил обращения с удобрениями,
стимуляторами роста растений, ядохимикатами
и иными опасными химическими или
биологическими веществами при их
хранении, использовании и транспортировке,
если данные деяния повлекли причинение
вреда здоровью человека или окружающей
среде.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, залежи, земли,занятыемноголетниминасаждениями(сады, виноградники и др.), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. К их числу относятся прежде всего сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний районный уровень.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель. Этот фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка либо при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами. В него также включаются земельные участки, когда нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял земельный участок в наследство, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства на земельный участок.

В ЗК РФ предусматривается целевое использование земель сельскохозяйственного назначения. Они могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Субъектами использования сельскохозяйственных земель признаются:

• граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
• некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
• казачьи общества;
• опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;
• общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Земельный кодекс и ФЗ

Действующий на территории РФ ЗК дает лишь общую классификацию и определение участков сельскохозяйственного типа. Он устанавливает общие правила применения таких земель. Максимально подробным образом особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения регулирует рассмотренный выше Федеральный законодательный акт. Необходимо отметить, что он вступил в законную силу 27.01.2003, то есть спустя полгода после его официальной публикации, которая датируется 27 июля 2002 г.

ФЗ регулирует отношения, которые связаны с владением, распоряжением, пользованием землей сельскохозяйственного назначения. Помимо этого, он устанавливает актуальные правила, а также ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения. Закон определяет долю в праве общего типа собственности на землю сельскохозяйственного характера, то есть регулирует сделки, результатом осуществления которых выступает появление или прекращение прав на участки земли. ФЗ определяет условия, связанные с предоставлением земель для целей сельского хозяйства, которые находятся в муниципальной или гос. собственности, а также с изъятием их в эту собственность.

Следует иметь в виду, что существуют некоторые ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения. Так, действие Закона не распространяется на землю, предоставленную из сельскохозяйственных земельных участков физическим лицам для индивидуального гаражного или жилищного строительства, садоводства, развития личного дачного и подсобного хозяйства, огородничества и животноводства, а также на землю, занятую строениями, зданиями и различного рода сооружениями. Оборот названных участков земли регулируется Земельным кодексом, действующим на территории страны.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств

Крестьянское (фермерское) хозяйство признается в законе самостоятельным хозяйствующим субъектом с правами юридического лица, представленным отдельным гражданином, семьей или группой лиц, осуществляющим производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и находящихся в их пользовании, в том числе в аренде, в пожизненном наследуемом владении или в собственности земельных участков (п. 1 ст. 1 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Для ведения предпринимательской аграрной деятельности крестьянское хозяйство в установленном законом порядке приобретает земельные участки не свыше норм, установленных законодательством субъектов Федерации.

Право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей закон признает за дееспособным гражданином, достигшим 18-летнего’ возраста, имеющим опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию, либо прошедшим специальную подготовку. При создании крестьянского хозяйства одним из членов семьи остальные члены семьи самостоятельно принимают участие в его деятельности в порядке полной или частичной занятости.

Земельными участками крестьянские хозяйства наделяются по двум вариантам. Первый активно использовался в ходе осуществления земельной реформы в первые годы ее проведения. Законом было разрешено членам колхозов, работникам совхозов без их согласия выйти из названных хозяйств и создать крестьянское (фермерское) хозяйство. Выходящим из колхозов и совхозов выделялось имущество и земельные участки сельскохозяйственного назначения. Заявление начинающего фермера вместе с протоколом или приказом руководителя сельскохозяйственной организации и представлением сельской, поселковой администрации передавалось на решение районной администрации, которая принимала решение в месячный срок. Отказ в предоставлении земельного участка разбирался в судебном, порядке. Земельный участок крестьянину-фермеру выделялся из земель хозяйства в размере среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность гражданам. Сверх этой нормы крестьянское хозяйство могло приобрести дополнительно земельный участок за плату либо на праве пожизненного наследуемого владения или в аренду из земель, находящихся в ведении местной администрации.

По второму варианту земельные участки получали граждане, изъявившие желание перейти на работу в сельское хозяйство (переселенцы и др.). Для организации крестьянского (фермерского) хозяйства они подавали заявление непосредственно в районную администрацию. Земельные участки в установленных размерах бесплатно выделялись им из специального фонда перераспределения земель, создаваемого в ходе земельной реформы.

В действующем законодательстве нет четкого ответа на вопрос: кто является собственником земельного участка, принадлежащего крестьянскому (фермерскому) хозяйству, — само хозяйство, его глава или все члены данного хозяйства?

Гражданам, ведущим крестьянское хозяйство, предоставлены следующие земельные права:

• самостоятельно хозяйствовать на земле; возводить жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения;
• в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями;
• совершать разрешенные земельным законодательством сделки по поводу земли (обменивать, сдавать в аренду, передавать по наследству, продавать, сдавать в залог и др.);
• право собственности на произведенные на земельном участке посевы, посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную продукцию и доходы от ее реализации;
• в случае выкупа для государственных и муниципальных нужд право на получение полной стоимости земельного участка, включающую возмещение затрат и убытков, в том числе упущенную выгоду.

Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского хозяйства, обязан:

• эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее -плодородие, осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;
• своевременно вносить земельный налог и арендную плату;
• своевременно предоставлять установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель, а также сведения, необходимые для ведения земельного кадастра;
• возмещать в установленном порядке ущерб за снижение плодородия почв, допущенного по его вине.

Фонд перераспределения

Сельскохозяйственные угодья — это важная категория земель, которая находится под строгим контролем государственных органов

В частности, стоит уделить внимание такому понятию, как фонд перераспределения. Это база данных о сельскохозяйственных наделах, которые временно не используются по назначению

Основная функция фонда перераспределения — это формирование базы данных неиспользуемых сельскохозяйственных угодий. Цель — это передача земель в целевое пользование на определенных условиях

Это важно с точки зрения недопущения длительного простоя земель, ведь это экономически невыгодно

Участок может попасть в фонд перераспределения по таким причинам:

• добровольный отказ собственника от пользования земельным участком;
• отсутствие наследников после смерти собственника участка;
• принудительное изъятие участка государственными органами при выявлении нецелевого использования или других правонарушений.

Регулирование оборота долей земли

В процессе земельной реформы, о которой изложена подробная информация в начале статьи, бывшим членам советских (коллективных) хозяйств передавалось право частного вида собственности на участки сельхоз. типа, которые находились в обработке данных хозяйств. Физические лица получили в ходе осуществления реформы не частную собственность на территории в достаточно узком понимании, а право на покупку права собственности. Стоит отметить, что подобные операции оформлялись соответствующими свидетельствами, которые выдавались комитетами по землеустройству и земельным ресурсам. При этом общая площадь участка земли, полагающегося тому или иному гражданину, не указывалась. В свидетельствах отображались общие качественные характеристики земли.

Федеральный закон (а именно, статьи 12-18) четко установил, что сделки с долями земли реализуются согласно правилам ГК РФ, однако с учетом конкретных особенностей, установленных данным законом. К ним целесообразно отнести следующие пункты:

Отсутствие необходимости в извещении иных участников долевого вида собственности касательно предстоящей реализации земельной доли. Ограничение круга покупателей доли (ими могут быть другие участники собственности, крестьянские хозяйства и сельскохозяйственные организации, если они тем или иным образом применяют конкретную долю земли). Принятие решений касательно порядка владения, использования, а также распоряжения землей, находящейся в долевой собственности, исключительно собранием всех участников, однако не по их соглашению

Здесь важно отметить, что общее собрание является правомочным, если в нем принимает участие не меньше 20 % участников долевого типа собственности. Сюда относятся и лица, которые владеют более чем 50% долей земли (независимо от количества физических лиц)

Актуальность заявительной процедуры выдела участка земли в счет доли. Признание правовой силы ранее выданной документации, удостоверяющей права на долю земли. Наличие изменений в отношениях, связанных с договором аренды долей, например, при несоответствии их действующему на территории страны законодательству. Так, они становятся отношениями по договорам доверительного управления (данное правило стало актуальным в практической деятельности с 27 января 2007 года).

Если обратить внимание на специфику такой категории, как земельная доля, можно сделать умозаключение: обладание ей – это не владение той или иной частью земли. При этом не существует обладания ни идеальной, ни действительной долей территории, принадлежащей конкретному субъекту на праве общего типа собственности

Стоит иметь в виду, что идеальная доля может быть определена исключительно в общем праве собственности на землю, однако не в имуществе.