Максимальный срок в договоре коммерческого найма жилого помещения

Особенности содержания

Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю объект за плату во временное пользование и владение.

А квартиросъемщик принимает на себя обязанность использовать его по назначению — для проживания.

Предмет сделки

Предметом оформляемого соглашения может быть изолированное помещение, соответствующее санитарным, пожарным и другим нормам действующего законодательства.

Объектом сделки может выступать:

• дом;
• часть дома;
• квартира;
• комната в квартире или доме.

В интернете можно найти и скачать образец договора найма квартиры, комнаты, дома в формате word.

Стороны

Законодательство предъявляет несложные требования к оформлению таких сделок.

Соглашение заключается в простой письменной форме между:

• наймодателем – лицом, которое имеет в собственности жилой объект и предоставляет его в пользование на возмездной основе;
• нанимателем – лицом, которое принимает объект в пользование за определенную плату.

Существенные условия

В официальных документах условия делятся на существенные и дополнительные. Для арендных соглашений существенным будет условие об объекте недвижимости. Поэтому предмет сделки должен иметь точный адрес и характеристики (площадь, состояние и т.п.). Если этого не указать, то контракт может быть признан незаключенным.

Документ составляется не менее, чем в двух экземплярах.

Что обязательно должно быть отражено

Заполняя бумаги по сделке, нужно помнить, без чего нельзя обойтись.

Как правильно заполнить типовой договор найма жилого помещения :

• предмет сделки: точный адрес объекта и его характеристики (если не указаны эти сведения, такой договор можно считать незаключенным);
• стороны сделки с паспортными данными: серия и номер паспорта наймодателя и нанимателя;
• срок, на который сдается помещение;
• порядок оплаты и способы расчетов;
• ответственность сторон за нарушение обязательств;
• условия расторжения.

Нюансы сроков

Отношения сторон регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Коммерческий найм может быть:

• краткосрочным – до одного года;
• долгосрочным – до пяти лет.

При долгосрочной аренде существует ряд важных вопросов, связанных с продлением отношений, преимущественным правом нанимателя на заключение соглашения на новый срок, с порядком расторжения договора. Чтобы избежать проблем по этим пунктам, собственники помещений предпочитают заключать краткосрочные договоры.

Оплата и способы расчетов

Обязательно нужно установить и зафиксировать договоренности о плате за найм и о том, как происходит передача денежных средств.

Рекомендуется подробно прописать, кто и в какие сроки оплачивает коммунальные услуги, счета за электроэнергию, воду, телефон и интернет. По сложившейся практике эти платежи возлагаются на нанимателя. Но возможны случаи, когда по квитанциям ЖКХ платит хозяин помещения, а за свет, воду и прочие платежи – временный жилец.

В этом пункте нужно также отразить наличие/отсутствие страхового депозита. Это та сумма, которая вносится нанимателем в обеспечение сохранности имущества и оплаты счетов. В народе это называется – залог. Обеспечительная сумма возвращается при расторжении договора, если нет задолженностей по платежам, которые обязан был оплачивать квартиросъемщик, и жилью не нанесен ущерб. В противном случае из обеспечительного депозита вычитается сумма на покрытие издержек владельца помещения.

Условия расторжения

Мало правильно заключить сделку, нужно еще знать, как закончить арендные отношения.

Основания для расторжения:

• по окончании срока;
• по обоюдному соглашению;
• по инициативе одной из сторон (с обязательным уведомлением другой стороны);
• по решению суда.

Если стороны договорились о прекращении отношений, то уведомление о расторжении является формальностью. Главное – подписать соглашение о расторжении, которое будет основанием, чтобы жилье было освобождено.

Квартиросъемщик может разорвать контракт в любое время с письменным предупреждением владельца помещения не позднее срока, указанного в договоре. Обычно — 14 или 30 дней. По истечении этого периода стороны подписывают соглашение о расторжении, и договорные отношения прекращаются.

Одновременно с соглашением подписывается акт приема-передачи помещения собственнику, в котором указывается, что стороны претензий друг к другу не имеют.

Если инициатива расторжения исходит от владельца квартиры (комнаты), он также письменно предупреждает квартиранта о своем намерении. По сложившейся практике при этом собственник возвращает аванс за непрожитое время, страховой депозит и выплачивает компенсацию в размере месячной арендной платы.

Особенности соглашения

1. Краткосрочный договор заключается сроком не более 11 месяцев (статья 683 ГК РФ).
2. За нанимателем не закрепляется право на дальнейшее продолжение договорных отношений после окончания действия контракта. Это значит, что арендодатель не обязан предлагать квартиросъёмщику пролонгировать соглашение (статья 683 ГК РФ).
3. Не предусмотрено вселение в квартиру каких-либо временных жильцов даже на ограниченный срок.
4. При смерти квартиросъёмщика или при его желании съехать из квартиры, родственники или сожители не могу заменить его и проживать в данном жилом помещении. Все лица обязаны покинуть квартиру вместе с нанимателем.
5. При выявленных нарушениях условий договора, порчи имущества или неоплате собственнику не нужно предоставлять арендатору время на их устранение. При обращении в суд владелец жилья легко и за короткое время выселит жильцов.

Краткосрочные соглашения найма регистрации не подлежат (статья 674 ГК РФ).

Наши специалисты подготовили и другие интересные и полезные материалы на тему найма недвижимости:

• Что такое договор найма специализированного жилого помещения и как его составить?
• Нюансы и образец заполнения договора коммерческого найма жилого помещения.
• Юридические нюансы платежей по аренде квартиры: образец графика, необходимые документы и общие правила.
• Юридические тонкости оформления платы по договору найма жилья.
• Какие должны быть документы у арендодателя и каковы его права?
• Что такое социальный найм?

О досрочном расторжении

Досрочное расторжение сделки может быть прописано, или не прописано в договоре. В первом случае (такое положение в основном включается в бессрочные договоренности) в самом документе содержится порядок действий.

В зависимости от срока действия договора:

• В случае бессрочной договоренности стороне сделки не нужно иметь причины или претензии для прекращения сотрудничества.
• Если же в документе указан конкретный промежуток аренды, то в одностороннем порядке можно расторгнуть сделку через суд. Для этого стороне нужно направить партнеру требование устранить нарушения по договору или в письменной форме указать на желание расторгнуть договор.

Состав договора

1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год. Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.
4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.

В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

Действие сторон по окончанию срока

Если прописанный условиями сделки срок закончился, но арендатор не освобождает объект, не имея при этом возражений от владельца, тогда он вправе продолжать использовать имущество на прежних условиях. Сделка будет признана пролонгированной на тот же срок.

Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Инструкция

1. После выбора жилища и предварительной договоренности с его владельцем, проверьте полномочия. Может случиться и так, что вы станете участником субаренды, когда прежний арендатор на завышенных условиях сдает жилье. Или вместо самого собственника этим занимается член семьи, у кого нет единоличных прав на распоряжения квартирой, такие действия законом оценены, как незаконные. Попросите представить свидетельство о собственности. Там подробно все указано. Но можно и запросить справку из реестра прав на недвижимость: сведения являются публичными и доступны всем.
2. Попросите сделать подробную опись всего имущества: где какие царапины и неисправности, отклеены ли обои, поцарапан ли пол. Это поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий со стороны владельца квартиры. Перечислите списком все имущество, а рядом проставьте ваши замечания, например, стиральная машина – скол обшивки в таком-то месте.
3. Обговорите стоимость оплаты, конечную дату передачи денег, возможности отсрочки платежа.
4. Возможность проживать со своей семьей, тоже нужно обговорить, попросите владельца сделать всем временную регистрацию на время проживания в квартире. Это может пригодиться, если потребуется медицинская помощь или устройство на работу.

Все нюансы описать невозможно, нужно следовать исходя из сложившейся ситуации, но важно: когда и кто может навещать квартиру в ваше отсутствие нужно уточнить сразу

Какую роль играет налоговая?

Как уже говорилось выше, регистрируются договора аренды в специализированных инстанциях. Однако, некоторые люди ошибочно полагают, что происходит регистрация договора аренды квартиры в налоговой. Это неверно.

В налоговой инспекции вы договор только предъявите, когда будете заполнять ежегодную налоговую декларацию о своих дополнительных доходах. Те деньги, которые собственник получил от арендаторов своего жилья, также являются доходом физического лица и облагаются налоговой ставкой в 13 %.

Если вы не регистрировали договор, то вы, в принципе, можете и не уведомлять налоговые органы о лишнем источнике дохода. Так поступает большинство людей. Но вы должны отдавать себе отчёт в том, что игнорирование обязанности платить подоходный налог — незаконно. Если у вас плохие отношения с соседями, родственниками, коллегами, они вполне могут заявить о вас в налоговую как о злостном неплательщике, что влечёт за собой штрафные санкции.

Ещё один важный вопрос, на который необходимо чётко знать ответ: зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?

1. Для того чтобы сделка была юридически чистой и абсолютно законной.
2. Для того чтобы уберечь собственника от возможных проблем со стороны арендаторов: он всегда сможет потребовать возмещения стоимости испорченного имущества, например. Полный список прав и обязанностей сторон договора аренды представлен в Гражданском кодексе.
3. Оберегает закон и арендаторов, которых арендодатель не сможет выселить до окончания срока договора, потребовать от них увеличения арендной платы.

Итак, резюмируем.

1. Происходит чаще всего регистрация договора аренды квартиры в Росреестре. Однако этот государственный орган не единственный, обладающий такими полномочиями. Поэтому обязательно уточните в своём городе, где зарегистрировать сделку аренды.
2. Не требуют регистрации краткосрочные договоры, предполагающие аренду жилого помещения в период меньше года. Однако вы вправе зарегистрировать такой договор, чтобы оградить себя от недобросовестных действий арендаторов.
3. Доход, получаемый с аренды жилого помещения, облагается традиционной подоходной налоговой ставкой 13 %. Льгот по данному налогу не предусмотрено даже для пенсионеров. Важный момент: юридические лица платят налог самостоятельно, вычитая его размер из арендной платы.

Что такое найм и какой он бывает

13.04.2018 11:21

Одним из популярных видов арендных отношений выступает найм, согласно которому собственник жилого помещения передает его во временное пользование физическому лицу. Если в роли нанимателя фигурирует какая-либо организация, то речь уже будет идти не о найме, а об аренде.

Гражданское законодательство РФ выделяет 2 вида найма: коммерческий и социальный. Если жилая недвижимость находится в частной собственности, то речь будет идти о коммерческой найме, а если владельцем передаваемого во временное пользование жилья является государство или муниципалитет — то это соц.найм. Помимо отличия в правовом статусе владельцев недвижимости, коммерческий и социальный найм имеют различия и по другим признакам:

• статус нанимателя. По нанимателями могут выступать только граждане РФ и только в том случае, если они признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и поставлены на спец.учет. В коммерческом найме никаких ограничений в отношении нанимателей — физических лиц нет: ими могут быть как граждане РФ, так и иностранцы;
• срок сделки. Договор соц.найма является бессрочным, коммерческий найм же может иметь максимальную продолжительность только 5 лет;
• по соц.найму предоставляется жилое помещение, площадь которого определяется согласно установленным законом нормам; выбор места нахождения жилья нанимателю не предоставляется. Заключая коммерческий найм, наниматель самостоятельно определяет, какое именно жилье ему требуется, какой площади и где оно должно быть расположено;
• коммерческий найм по сути является возмездной сделкой: стороны договариваются о стоимости предоставляемого жилья и о способах расчетов. Договор социального найма обязывает производить только оплату за пользование помещением (по официально установленным тарифам) и предоставленные коммунальныу слуги;
• соц.найм предусматривает предоставление во временное пользование и владение только пригодного для проживания помещения, в коммерческом найме же довольно часто предоставляется и необходимое для проживания имущество: мебель, техника, посуда и пр.;
• действующее законодательство предусматривает возможность перехода жилья, переданного по договору социального найма, в собственность наймодателя путем его приватизации, при коммерческом найме съемное жилье можно только приобрести за деньги;
• смена собственников недвижимости никаким образом не влияет на исполнение договорных обязательств участниками социального найма, при коммерческом съеме обычно договор приходится расторгать.

Сама структура договоров коммерческого и социального найма довольно схожа, они заключаются в простой письменной форме в 2 экземплярах. Вот только для социального найма обычно используется утвержденный Правительством РФ типовой договор, а при коммерческом найме унифицированного шаблона договора нет.

Срок договора аренды муниципального имущества

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению.В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, но законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если действующее законодательство не устанавливает минимальный и максимальный сроки на которые может быть заключен договор аренды, стороны вправе устанавливать этот срок самостоятельно.

Сроки, установленные законом

1.На земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Срок договора аренды на такие земельные участки зависит от целей и видов использования муниципальной земли. Данные сроки регулируются ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

2. На земельные участки,в случае наследования лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

3. На водные объекты предельный срок предоставления в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет (ст. 14 Водного Кодекса РФ).

4. На лесные участки, находящиеся в муниципальной собственности (ст. 72 ЛК РФ).

5. Государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).

6. Объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”).

7. Земельный участок, предоставленный в аренду для жилищного строительства в соответствии с ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

8. Имущество, расположенное на территории опережающего социально-экономического развития (п. 5 ст. 14 ФЗ “О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации”).

9. Земельный участок, предоставленный гражданину в безвозмездное пользование (ст. 10 ФЗ “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

10. Неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия, относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы при условии соблюдения требований (ст. 14.1 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”).

11. Земли сельскохозяйственного назначения (ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).

12. Лесной участок для выполнения изыскательских работ без проведения аукциона на срок не более чем один год (ФЗ “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации”).

Таким образом при аренде муниципального имущества нужно учитывать особенности, касающиеся сроков договора аренды.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Понятие специализированного жилья

Классификация ячеек жилищного фонда, установленная статьёй 19 ЖК РФ, гласит, что специализированная жилищная площадь – это та, которая предназначена для проживания отдельных социальных категорий граждан, перечень который оговорен текстом раздела IV ЖК РФ. По этой причине жилые помещения частного жилищного фонда не могут относиться к специализированным.

Согласно статье 92 ЖК РФ к жилым специализированным жилым помещениям относятся:

• служебные жилые помещения;
• жилая площадь в общежитиях;
• помещения маневренного фонда;
• площадь в домах системы социального обслуживания населения;
• жилые дома для временного поселения вынужденных переселенцев;
• жилье для лиц, признанных беженцами;
• жилплощадь для социальной защиты отдельных категорий граждан.

О найме специализированного помещения написано в нашем материале.