Разрешение на сдачу в субаренду части нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности люберецкого района московской области

Прекращение действия договора аренды земельного участка в судебном порядке

Договор аренды земельного участка может быть прекращен в судебном и во внесудебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном  нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что в праве  была надеяться при заключении договора.

Прекращение договора через суд по требованию арендатора

Согласно положениям ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель земли не обеспечивает использование недвижимого имущества арендатору и создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• недвижимость, переданная через аренду имеет препятствие на пути осуществления его использования, которые не были определены арендодателем в договоре, не ранее известно, арендатором, и не обнаружили
• в ходе проверки, арендатор имущества, или проверки его исправности во время заключения договора;
• арендодатель не считает себя ответственным за значительное преобразование имущества по договору аренды в установленное время, и при
• отсутствие в течение разумного времени;
• субъекты должны затем проверить модель в отношении их собственных, конкретных точек зрения и целей;
• недвижимость по обстоятельствам, за которые арендатор не несет ответственности, в любом состоянии, но не могут быть использованы.

Подробнее об общем порядке расторжения договора аренды арендатором читайте в этой статье.

Прекращение договора через суд по требованию арендодателя

В соответствии с общим правилам, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с положением ст. 50 Земельного кодекса РФ, земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления  (конфискация).

В соответствии с Земельным Кодексом РФ, ограничение прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях возникновения государственных или муниципальных нужд устанавливается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об установлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных законом (ст. 27 ЗК РФ).

Внесудебное прекращение аренды земельного участка предусматривает прекращение по договоренности и взаимному согласию сторон договора аренды.

Договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

Существенные условия договора субаренды квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.

В существенных условиях необходимо:

1. Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность — оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
2. Указать предмет и права сторон.
3. Прописать условия прекращения обязательств.
4. Вывести величину платы и порядок её внесения.
5. Должно быть указано, если сдаётся комната.
6. Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
7. Сроки не должны превышать время арендного договора.
8. Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
9. Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.

Как видно из перечисленного — условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры

Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении

Содержание документа (образец)

Чтобы составить этот договор поднайма квартиры правильно — следует обратиться к уже готовым образцам. Используя его, следует соблюсти установленный порядок заполнения.

Текст должен быть составлен грамотно, без орфографических и пунктуационных ошибок, не должно присутствовать разночтений.

По всем правилам он должен содержать обязательные атрибуты (элементы) отражающие его суть, права и обязанности участников, порядок урегулирования споров.

По своим параметрам и содержанию он идентичен договору аренды жилого помещения. В Для начала в шапке следует назвать документ – договор поднайма квартиры.

После чего указывается:

1. Место и календарная дата заключения.
2. Реквизиты участников.
3. Объект соглашения.
4. Сроки заключения.
5. Обязанности и права участников, порядок использования и передачи имущества в квартире.
6. Оплата съёма и коммунальных платежей.
7. Гражданская ответственность сторон.
8. Условия и порядок расторжения.
9. Порядок решения возникших споров. Возможность наступления форс-мажора.
10. Иные условия.
11. Приложения.
12. Реквизиты и адреса регистрации участников.
13. Место для подписи.

Если решили самостоятельно использовать типовой образец соглашения – важно соблюсти все требования. Точность в этом вопросе убережёт от недоразумений и спорных вопросов

Его можно написать от руки, так и распечатан на принтере. Не имеет значение, каким образом, главное чтобы он был в письменной форме.

Как выглядит документ?

Начнем с формы:

1. Она всегда будет соответствовать той, в которой заключен договор аренды.
2. Сделка по сдаче в наем нежилого помещения оформляется в письменном виде, соответственно, и разрешение на субаренду не должно быть выражено устно. Вернее, полноправный владелец может сказать, что не возражает против субаренды. Но его слова должны быть зафиксированы на бумаге, а под ними должна стоять его подпись и печать, если таковая имеется.
3. Согласно положениям ст. 651 ГК РФ и разъяснениям ВАС РФ, если договор будет оформлен на срок, более 12 месяцев, то он подлежит гос. регистрации в органах Росреестра. Соответственно, и соглашение, в таком случае, должно пройти аналогичную процедуру.

Еще о форме, но немного с другого ракурса: что за документ должен быть подготовлен?

1. Если вопрос о субаренде был поднят до заключения сделки аренды, то соответствующий пункт можно прописать в тексте первоначального договора.
2. Если же у арендатора возникло желание сдавать недвижимость третьим лицам несколько позже, то специалисты рекомендуют оформить дополнительное соглашение к договору.

Напрашивается предложение: оформить некое согласие в форме отдельного документа. Например, такое, как делают от супруга на продажу недвижимости. Но, как представляется, такой подход к делу будет не совсем правильным.

1. Данное согласие будет иметь признаки дополнительного соглашения.
2. Не ясно, какую юридическую силу будет иметь подобный документ. Некоторые специалисты считают, что эта сила будет недостаточной для того, чтобы санкционировать субаренду.

Различия между мнениями связаны с формулировками норм ГК РФ. Об этом еще пойдет речь в настоящей статье. Пока же, речь пойдет про содержание согласия собственника.

Оно может быть таким:

1. В случае если согласие дается в рамках первоначального договора, то в документ нужно включить подобный пункт: «Арендодатель выражает свое согласие на передачу нежилого помещения – предмета договора, в наем третьим лицам».
2. Если говорить про доп. соглашение, то в нем должен быть содержаться целый ряд информации.

Какие именно сведения указывают в доп. соглашении? Это:

• информация о сторонах;
• об объекте недвижимости;
• о дате и месте заключения договора аренды, его номере.

Собственно, должен содержаться и пункт о том, что собственник помещения не возражает против оформления отношений субаренды между арендатором и третьими лицами.

• Скачать бланк допсоглашения с согласием собственника на сдачу в субаренду нежилого помещения
• Скачать образец допсоглашения с разрешением собственника на на сдачу в субаренду нежилого помещения

Справка! Если стороной соглашения выступает ИП, то нужно в соглашении его ИНН и ГРН, по юридическому лиц необходимо указывать: ИНН, ОГРН, сведения об уставе, дату и номер приказа о назначении руководителя, информацию о доверенности или ином документе, на основании которого действует представитель фирмы.

Основные понятия

Субаренда — это юридическая сделка, участие в которой принимают три стороны — собственник, арендатор и субарендатор.

Помещение сдается в аренду владельцем, арендатор передает во временное пользование часть имущества третьим лицам, что и является субарендой.

Субаренда выгодна арендатору. Он может получать доход с неиспользуемых для ведения бизнеса помещений, исключить их простаивание.

Касается это аренды целых зданий, когда собственник предпочитает сотрудничать с одним лицом, а не разделять имущество между несколькими людьми.

Основным условием заключение сделки является согласие собственника на субаренду. Владелец имущества должен быть не просто осведомлен о передачи части помещений во владение третьим лицам, а обязан в письменном виде выразить отсутствие возражений.

Образец разрешения на субаренду от арендодателя не выдается, составлять документ придется самостоятельно, в произвольной форме.

Правовые акты

Такие как:

Также собственник может затребовать возмещение ущерба за убытки, понесенные при эксплуатации недвижимости третьими лицами.

Согласно перечисленным правовым актам, срок действия субаренды не должен превышать срок действия договора аренды, если иное не предусмотрено соглашением с собственником.

Он на свое усмотрение может пролонгировать контракт с субарендатором после окончания действия документа о предоставлении помещения в аренду.

Суть возможных рисков

Субаренда подразумевает участие в сделки трех лиц, что повышает степень рисков:

Минимизировать риски можно грамотным составлением договора. В нем должны быть учтены все необходимые нюансы, которые могут повлиять на взаимоотношения участников сделки.

Видео: аренда нежилых помещений — подводные камни, договор аренды помещения, офиса, склада

Плюсы и минусы субаренды

Сдача жилья в субаренду как бизнес-схема имеет немало преимуществ. Основные:

• небольшие первоначальные вложения;
• хорошая рентабельность;
• минимальная зависимость от экономической обстановки, кризисных условий в стране;
• возможность самостоятельно регулировать занятость, масштабы бизнеса;
• отсутствие потребности в наличии специальных знаний.

Поскольку сегмент рисковый, продумайте действенные схемы контроля, минимизируйте возможные финансовые потери. Если брать предоплату, то с регулярными платежами вас не обманут. Существует другое «но» – это порча ремонта, мебели, техники и другого имущества. Далеко не все квартиранты бережно относятся к чужим вещам.

При сдаче жилья посуточно аккуратно уточняйте, зачем человек снимает квартиру. Если он планирует провести тут торжество, есть смысл попросить залог (сумму определите сами). Факт передачи денежных средств фиксируется в договоре, после выселения сумма депозита возвращается арендатору. В случае порчи плазмы, сантехники, диванов из залога вычитаются расходы на возмещение убытков.

Создайте свод правил поведения в квартире. В нем стоит указать максимальное число жильцов, сумму доплаты за подселение. Самые опасные с точки зрения порчи имущества – большие компании. Они в разгар праздника быстро превращаются в неуправляемую толпу – а это шум, проблемы с соседями, риски порчи имущества и срочного расторжения договора с владельцем квартиры.

Письмо

Чаще всего письменное согласие собственника оформляется в виде отдельного письма, адресованного квартиросъёмщику. Арендатор обращается с запросом к владельцу с просьбой разрешить передачу всего помещения или его части в субаренду.

Образец обращения

Обращение может выглядеть следующим образом:

• Ф.И.О. собственника, его адрес;
• Ф.И.О. нанимателя, его адрес;
• наименование документа;
• описание взаимоотношений отправителя и адресата со ссылками на договор аренды;
• указание, что конкретное помещение жилое помещение было предоставлено адресанту в аренду;
• утверждение, что недвижимость может быть предоставлена третьему лицу в поднаём при наличии согласия
• на это собственника со ссылкой на пункт основного договора и
• сведения о том, что иное лицо желает пользоваться недвижимостью в рамках субаренды; информация о лице (Ф.И.О., адрес регистрации или наименование и местонахождения организации);
• срок поднайма;
• цена субаренды и другие условия (если указание информации необходимо для получения согласия);
• просьба предоставить разрешение на передачу во временное пользование имущества указанному лицу;
• утверждение, что арендатор несёт полную ответственность перед собственником за возможные негативные последствия, которые могут наступить в связи с использованием объекта третьим лицом;
• указание, что остальные условия договора остаются неизменными;
• указание срока, в течение которого арендатор будет ожидать ответа от собственника;
• дата, подпись, фамилия и инициалы.

Запрос может быть отправлен почтой, передан в руки владельцу или иным способом, согласованным сторонами ранее. Например, на электронную почту.

Образец письма

Образец письма на разрешение субаренды должен содержать следующую информацию:

• Ф.И.О. арендатора, его адрес;
• Ф.И.О. собственника, адрес проживания;
• наименование документа;
• указание даты и исходящего номера запроса на разрешение;
• ссылка на договор аренды;
• указание, что наниматель помещения разрешает сдачу помещения в субаренду;
• описание условий поднайма помещения, если это необходимо;
• дата, подпись, фамилия и инициалы автора документа.

Письмо направляется тем же способом, что и запрос.

При предоставлении согласия на заключение договора поднайма на конкретных условиях, арендатор не имеет права отступить от текста. В этом случае разрешение носит однократный характер. Если согласованные в переписке условия будут нарушены, собственник может потребовать расторжения договора поднайма через суд.

Образец согласия на субаренду нежилого помещения схож с описанным ранее шаблоном. В тексте письма подробно указывают расположение недвижимости (строение, этаж, номер офиса или комнаты), его площадь, функциональное назначение и другую информацию, которая способствует идентификации объекта.

Что говорит закон?

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

• отдавать имущество в пользование безвозмездно;
• сдавать полностью или частично в субаренду;
• передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

https://youtube.com/watch?v=mbQEvQjJ-vE

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

• дата и место составления;
• данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
• точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
• права и обязанности каждой из сторон;
• срок действия договора;
• стоимость, сроки и форма оплаты;
• полные данные сторон;
• подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

• все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
• срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
• документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

К правам стороны можно отнести:

• проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
• требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
• проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
• устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

В обязанности этой стороны договора входит:

• использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
• соблюдение технических и пожарных норм;
• ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
• своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
• уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

В договоре субаренды часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

Важно! Если собственником нежилого помещения является муниципалитет, потребуется в местной администрации получить письменное согласие на сдачу его в субаренду. Отсутствие документа влечет за собой наложение штрафных санкций и привлечение к административной ответственности арендатора.

Согласие арендодателя на субаренду

Надо ли собственнику недвижимости обращаться к нотариусу? Такой необходимости нет. Анализ норм гражданского законодательства и закона о нотариате показывает, что специальных норм, устанавливающих нотариальное заверение не существует.

Правовая сущность субаренды

• Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
• Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
• Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Арендатор обязан предоставить субарендатору указанное помещение в исправном состоянии с действующими коммуникациями и постоянно следить за его техническим состоянием. Субарендатор обязан использовать помещение только по прямому назначению, сохранять имущество в надлежащем виде и своевременно вносить арендную плату.

Нюансы составления договора

Статья 615 ГК РФ обязывает к поднайму или прокату применять те же правила, что прописаны в основном документе на аренду собственности. По ст. 607 ГК в соглашении в обязательном порядке прописываются все виды имущества, которые будут переданы в пользование третьим лицам. Без описания объекта передачи, договор считается юридически ничтожным. То есть при делегации права аренды помещения необходимо указывать его площадь, расположение и другие важные параметры. Если объектом является оборудование, то указываются все его параметры при передаче внаём.

Типовой договор аренды недвижимости дополняется следующими документами:

• Разрешением на поднаём от собственника помещения или офиса.
• Протоколом, в котором указаны все разногласия сторон.
• Протоколом о согласовании разногласий, если они существуют.
• Актом, в котором прописываются условия приёма-передачи собственности внаём и поднаём.

При возникновении необходимости прекратить договорные отношения по недвижимости одна из сторон по ст. 610 ГК обязана оповестить об этом другую за три месяца до окончания срока. Одновременно прекращается и срок действия поднайма. Но законодатель в ст. 618 ГК РФ предусмотрел правовую возможность для добросовестного субарендатора на оформление договора с новым арендодателем или собственником на тех же условиях на оставшийся ранее установленный срок. Тем самым закон защищает интересы субарендатора любого уровня. В соглашении аренды или проката  всегда приписываются штрафные санкции и условия выплаты пени.

Соглашение поднайма должно сопровождаться следующими документами:

• Перечнем имущества или объектов недвижимости, которое использует субарендатор.
• Графиком платежей.

Договор аренды с правом субаренды выглядит следующим образом.

Каждому субарендатору желательно иметь копию основного договора аренды, что избавит его от правовых коллизий в будущем и судебных разбирательств.

Что такое субаренда и как она трактуется в законодательстве?

Любую площадь можно сдать в субаренду, если соблюдены все условия проведения сделки. Чаще всего такой вариант применяется в отношении нежилых помещений, когда собственник не хочет возиться со сдачей площадей в наем и передает это право арендатору. При этом стоимость аренды может быть увеличена по желанию этого лица.

В ГК РФ субаренда трактуется как юридически значимая сделка, участие в которой принимают не менее трех лиц: арендодатель, арендатор и субарендатор. Изначально помещение передается во временное пользование арендатору, а уж затем он оформляется договор субаренды и передает площади третьим лицам – субарендаторам. Для каждого участника сделки такой вариант несет свою выгоду, включая субарендатора.

Чтобы в дальнейшем избежать недопонимания, помимо того, что в основном соглашении прописывается пункт о возможности передачи имущества в субаренду, так еще и сам собственник должен подтвердить отсутствие возращений со своей стороны специальным письменным актом. Данный документ выступает в роли приложения к основному договору и в дальнейшем может стать фактическим доказательством в суде.

Образца такого документа не существует, и гражданину придется составлять его самостоятельно в произвольной форме. С другой стороны, в интернете можно найти пример готового согласия и воспользоваться им для составления собственного документа.

Какие риски могут иметь место при участии сторон в сделке по субаренде?

В юридической практике юристы периодически сталкиваются с ситуациями, когда участники договора субаренды пострадали в результате проведения данной сделки. Следует отметить, что договоры субаренды действительно сопровождаются значительными рисками, и в качестве наиболее серьезных можно указать следующие:

Вид риска	Описание
На арендатора ложится двойная ответственность	Этот участник берет на себя ответственность по надлежащей эксплуатации помещения перед собственником и обязуется предоставить полноценную площадь субарендатору. Не всегда субарендатор бережно относится к имуществу, а арендодатель принимает в зачет расходы по содержанию имущества.
Арендатор отвечает перед субарендатором за качество помещения	Капитальный ремонт должен быть проведен своевременно, и все коммунальные услуги должны поступать беспрепятственно.
Права субарендатора могут быть нарушены	В случае расторжения основного договора акт субаренды автоматически прекращает свое действие.
Собственник не всегда имеет представление о действия арендатора	Арендатор может не уведомить арендодателя о заключении новой сделки субаренды.

Чтобы максимально минимизировать возможные риски, стоит заранее побеспокоиться о тщательном составлении договора аренды помещения и указании в нем всех необходимых пунктов

Кроме того, в случае заключения соглашения важно подписать документ о согласии собственника на предоставление имущества в субаренду

Образец договора субаренды нежилого помещения

Субаренда – это вторичная сдача в наем помещения. Иными словами, это возможность арендатора сдать используемое имущество в аренду третьим лицам. Отношения регламентируются Гражданским Кодексом РФ, статьей 615.

Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок основного договора. То есть арендатор не имеет права распоряжаться имуществом дольше срока, указанного в заключенном соглашении.

Такое же правило действует и в отношении прав на имущество: арендатору нельзя передать субарендатору больше прав, чем обладает он сам в рамках своего договора аренды.

По законодательству к субаренде применяются те же правила, что и к обычной аренде, в том числе при нарушении условий сделки собственник вправе расторгнуть соглашение и потребовать возмещения причиненного ущерба.

Такой договор в обязательном порядке заключается в письменном виде. Если срок его действия превышает 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре; если не превышает, регистрация необязательна.

Сделка заключается в отношении нежилого помещения – офиса, магазина, склада. Арендатор имеет право сдать как всю площадь, так и его часть. Это удобно делать в тех случаях, когда у арендатора остаются незадействованные в основной деятельности площади.

Чтобы они не простаивали и приносили прибыль, выгодно сдать их в субаренду. Обязательно получить на это действие письменное согласие собственника, даже если этого не требует заключенное соглашение. Иначе в случае наступления спорных ситуаций арендатор рискует проиграть дело, так как суд сочтет использование имущества незаконным, а сделку – недействительной.

Сторонами выступают как юридические, так и физические лица. На этот счет законодательство не несет ограничений.

Содержание договора

В типовой договор субаренды включают обязательные пункты:

1. Преамбула. Это вводная часть, в которой указывается наименование документа, дата и место его составления.
2. Информация о сторонах: наименования, реквизиты, контакты. Одна сторона именуется «Арендатор», другая – «Субарендатор».
3. Информация об объекте недвижимости: его адрес, площадь, описание. Зачатую этот пункт выносят в приложения к договору, а не включают в основной текст. Он содержит технические характеристики, планы помещений, информацию о коммуникациях.
4. Права и обязанности сторон. Подробнее расскажем о них далее в статье.
5. Размер платы за пользование помещением. Она согласовывается сторонами и закрепляется в письменной форме. Без этого пункта договор нельзя считать заключенным. Изменение размера возможно только по обоюдному соглашению сторон не чаще, чем 1 раз в год.
6. Ответственность сторон. Закрепляется возможное наступление штрафов и иных санкций в случае нарушения условий сделки каждой из сторон.
7. Возможные форс-мажоры. Как правило, оговаривается ненаступление ответственности ни для одной из сторон в случае форс-мажорных ситуаций.
8. Срок действия. Как было сказано ранее, срок не превышает срок действия основного договора аренды.

Кроме того, к договору дополнительно следует составить такие документы, как:

• график платежей;
• описание сдаваемого помещения;
• кадастровый паспорт объекта;
• письменное согласие собственника на сдачу площади.

Оформляется документ в виде дополнительного соглашения, заверенного письма или протокола заседания.

Бланк договора субаренды нежилого помещения представлен ниже.

По этой ссылке вы можете скачать бланк договора субаренды нежилого помещения.

Способ № 1. Закрепите согласие на субаренду в самом договоре

Согласие собственника на сдачу имущества в субаренду можно закрепить в основном договоре. Такой вариант удобен и арендатору, и арендодателю. Первому не придется тратить время на обработку запросов, второму – ждать разрешения или принимать на себя риски возможного отказа. Разрешить субаренду в договоре можно компании, которая планирует разместить дочерние общества или иные лица, с кем не возникнет спорных вопросов.

Пример формулировки:

«Стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.

Арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя сдавать арендуемые помещения в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по настоящим договорам аренды другим лицам».

Если арендодатель дал согласие на сдачу в субаренду помещения или иного имущества, отозвать его в одностороннем порядке нельзя (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018).

Часто арендодатель предпочитает контролировать вопрос передачи имущества в поднаем. Например, в договоре владелец прописывает условие:

1. «Арендатор не вправе сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя».
2. «Арендатор не имеет права сдавать помещение частично в субаренду или по договору о совместном использовании помещений с иными юридическими или физическими лицами без письменного согласия арендодателя».

Чтобы пункт работал, владелец может включить в соглашение санкцию за нарушение обязательств. Арендодатель может взыскать неустойку или потребовать расторгнуть договор за нарушение его условий:

1. «За нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором арендатор в двухнедельный срок с момента выставления претензии выплачивает арендодателю штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленного федеральным законодательством, действующего на момент выявления нарушений».
2. «Арендатор вправе сдавать торговое место в субаренду только с письменного согласия арендодателя. В случае выявления передачи в субаренду торгового места без согласия арендодателя, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 50% от месячной базовой части суммы арендной платы за пользование торговым местом, либо настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем».

Чтобы привлечь арендатора к ответственности, владельцу придется доказать факт незаконной передачи помещения третьему лицу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2009 № А33-7829/08-Ф02-6824/08 по делу № А33-7829/08).

Кто составляет договор

В тех случаях, когда заинтересованная сторона решает взять официальное разрешение у собственника на право передачи арендуемого помещения другим арендаторам через себя, в виде дополнительного документа к существующему договору. В таких случаях собственник нежилого имущества должен написать соответствующее разрешение. Арендатор обращается к хозяину помещения и просит, чтобы ему выдали разрешение в виде договора, заявления, письма и прочих вариантах. Согласие может быть предоставлено в устной форме, но такой вариант не рекомендован, так как доказать согласие в случае возникновения конфликтной ситуации практически невозможно.

Хозяином нежилого помещения, который должен дать разрешение, может выступать как:

• физическое лицо, которое зарегистрировано как предприниматель;
• юридическое лицо.