Аренда земли промышленного назначения в подмосковье

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях регулируется ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137. Согласно ст. 34 этого закона выделение участков земли в аренду регулируют местные органы самоуправления.

Земли в черте населенного пункта находятся в ведении исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, т.е. администрации города, или местной администрации. Это может быть дума, совет, муниципальный совет и т.д.

Сельское поселение — объединенные общей территорией один или несколько сельских населенных пунктов. В этих населенных пунктах самоуправление осуществляется органами местного самоуправления.

Как взять в аренду землю? На сайте каждого административного района РФ публикуются нормативные документы всех сельских поселений этого района, а также перечень участков земель в населенных пунктах района. На сайте можно найти информацию о землях, выставленных на торги по аренде земель с указанием цен.

При заключении договора важно учитывать назначение того или иного земельного участка:

• сельскохозяйственное назначение – выпас и разведение животных, овощеводство, выращивание зерновых. На таких землях строить жилые дома не разрешается;
• земли под личное подсобное хозяйство – разрешено строительство на десяти процентах площади таких земель;
• приусадебный земельный участок (ЛПХ) – расположен в границах сельского поселения или населенного пункта. На таких землях можно строить дома, заниматься садоводством и огородничеством, организовывать производство по переработке сельхоз. продукции;
• полевой земельный участок – земли сельскохозяйственных угодий сельского поселения или населенного пункта. Строить на них нельзя. 

Предоставляемый в аренду участок должен использоваться только по целевому назначению.

Цена аренды государственных земель

Арендная плата устанавливается по результатам торгов. Если есть кадастровая оценка за пять лет до аукциона, то первоначальная ставка торга по аренде не выше полутора процентов от кадастровой цены. Если кадастровой оценки земли не было, то процентная ставка берется от рыночной цены земли.

Если участок предоставляется без проведения торгов, то  цена аренды земель федеральной собственности, выделенных под ЛПХ и ИЖС, под садоводство и для сельскохозяйственного назначения установлена 0,6 процентов от кадастровой оценки. 

Арендная плата за земли населенных пунктов и сельских поселений, предоставляемых в аренду без проведения аукциона, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса, ежемесячная арендная плата за пользование земельным участком, который находится в собственности государства или муниципалитета не может быть выше суммы земельного налога, который рассчитывается с учетом всех региональных коэффициентов.

Срок договора аренды земли

Каждый регион РФ в праве самостоятельно устанавливать сроки договора аренды земель, которые зависят от категории и целевого назначения того или иного участка.

• максимальный срок аренды – 49 лет;

• срок аренды участка для сельскохозяйственного производства от 3 до 49 лет

• аренда земли для огородничества – от 3 лет и меньше;
• земельный участок под ИЖС – 20 лет.

По окончании строительства дома землю под ним можно выкупить на льготных условиях и оформить ее на правах собственности.

Продлить договор можно до того, как окончится сроки аренды. Подавать заявление на продление аренды надо заранее, иначе участок будет выставлен на аукцион

Также важно быстро зарегистрировать договор аренды, потому что сумма арендной платы исчисляется с момента подписания такого договора

Регистрация договора аренды земли

Для регистрации договора аренды земли в РосРеестре нужны следующие документы:

• договор аренды земли в трех экземплярах;
• постановление о выделение земельного участка;
• паспорт арендатора или другие удостоверяющие личность арендатора документы;
• оплата госпошлины (квитанция).

Подает на регистрацию документы собственник, но он может доверить регистрацию и арендатору земли.

Как осуществляется купля-продажа земель населенных пунктов, смотрите по приведенной ссылке.

Вкратце скажу, что я с помощью публичной кадастровой карты нашел аукционный земельный участок, а затем с помощью спутниковых карт осмотрел его.

На мою удачу, сервисный автомобиль, осуществлявший съемку местности для спутниковых карт, проехал как раз рядом с земельным участком.

Это позволило мне, находясь за много километров, оценить ландшафт района и подъездные пути к земельному участку.

Как я и ожидал, дорога в этом районе была в целом в хорошем состоянии.

Ландшафт радовал умиротворяющим видом, и разум предвкушал увидеть сносный земельный участок для инвестиций.

Приблизившись к территории, на которой располагался земельный участок, выставленный администрацией на аукцион, я сразу понял — почему была установлена такая низкая начальная цена.

Земельный участок представлял собой не просто заболоченное место.

Это был настоящий водоем.

Глядя на монитор компьютера, я ясно представлял, как в этом водоеме радостно квакают и безмятежно плещутся счастливые лягушки.

Не знаю, какова глубина этого оазиса водного мира, предлагаемого администрацией под строительство дома.

Пытаясь примерно подсчитать количество КАМАЗов с грунтом, которыми можно было бы засыпать водоем, я сбился со счета.

Какой из этой истории можно сделать вывод.

При поиске свободной земли неизбежно будут попадаться разные варианты.

Важно на стадии поиска не останавливаться на одном варианте. Используйте все доступные инструменты для поиска земельных участков, потому что среди неподходящих вариантов всегда можно найти хорошую землю по справедливой цене

Используйте все доступные инструменты для поиска земельных участков, потому что среди неподходящих вариантов всегда можно найти хорошую землю по справедливой цене.

Когда ищешь земельный участок в небольшом поселке или селе, бывает трудно найти адрес, потому что названия улиц на картах Гугла и Яндекса в маленьких поселках не указываются.

А на публичной кадастровой карте названий улиц просто нет.

Покажу на конкретном примере.

Мне нужно было найти земельный участок, который еще не образован, то есть, участок не имеет кадастрового номера и поэтому найти его на публичной кадастровой карте Росреестра невозможно.

У земельного участка есть только один ориентир – это адрес соседнего дома: Хабаровский район, с. Нагорное, ул. Пионерская, 14, который располагается поблизости от земельного участка.

Если открыть карты Яндекса, то улицы села Нагорное отображаются схематично без названий.

Поэтому отыскать на карте адрес — с. Нагорное, ул. Пионерская, дом 14, не ориентируясь в населенном пункте не получится.

Карта Гугла в этом вопросе тоже пока не радует, потому что на ней так же не видны названия улиц маленьких поселков.

Только схематичное отображение улиц без названий.

И что же делать в этой ситуации?

Как определить расположение земельного участка и осмотреть его ландшафт через спутниковые карты?

Есть один способ.

Можно воспользоваться онлайн сервисом: .

Данный онлайн сервис используют, чтобы получать выписки из ЕГРП Росреестра.

В выписке ЕГРП содержится вся информация об объекте недвижимости, будь то квартира, дом, или земельный участок.

Выписка ЕГРП также, содержит информацию о собственнике недвижимости.

Онлайн сервис позволяет искать объекты недвижимости по адресу.

Этим и воспользуемся.

Выбираем вкладку: «По адресу».

Заполняем адрес без указания дома: Хабаровский район, с. Нагорное, ул. Пионерская.

Указываем электронную почту.

Кликаем:  «Подать запрос».

Система в течение 10-20 секунд найдет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) все объекты недвижимости, в том числе, дома и земельные участки, которые имеют данный адрес.

Полученный результат будет показан в виде списка.

Каждый объект, найденный системой, имеет кадастровый номер, который отображается в результатах поиска онлайн сервиса.

В нашем примере объект недвижимости по адресу Хабаровский район, с. Нагорное, ул. Пионерская, 14 имеет кадастровый номер 27:17:0302002:85.

Копируем кадастровый номер, открываем Публичную кадастровую карту и в поиске указываем скопированный кадастровый номер.

Публичная кадастровая карта находит и подсвечивает желтым цветом найденный объект с кадастровым номером, который мы указали в поисковом запросе.

В итоге остается только, опираясь на найденный ориентир, визуально на Публичной кадастровой карте найти нужный земельный участок.

Все легко, удобно и просто.

Как вы уже наверняка поняли, при необходимости с помощью онлайн сервиса, вы можете узнать, кто является собственниками соседних земельных участков.

Порядок получения земли сельхозназначения в аренду через участие в аукционе

Каждый участник аукциона предоставляет следующие документы в отведенный срок:

• заявку о желании участвовать в аукционе. Здесь же нужно указать банковские реквизиты, на которые возвратится задаток;
• копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
• документацию, подтверждающую внесение задатка.

До начала аукциона за право заключения договора аренды должно остаться не больше пяти дней, прежде чем прекратиться прием документов и заявок. Победителем назначается участник, который предложил наибольшую ежегодную арендную плату за участок. Если случилось так, что на участие в аукционе подал заявку только один участник, и он соответствует требованиям проведения торгов, то право заключить договор аренды предоставляется ему. Причем величина ежегодной арендной платы будет равна начальной цене аукциона.

По результатам торгов организатором мероприятия составляется протокол в 2-х экземплярах — первый остается у него, второй отдается победителю. Затем в течение 10 дней уполномоченный орган направляет победителю три подписанных экземпляра договора аренды. Договор можно заключить не ранее истечения 10 дней со дня публикации результатов торгов на официальном сайте.

Однако договор также необходимо заключить не позднее 30 дней, после того, как его экземпляры были получены на руки. Иначе организатор может провести повторные торги или распорядиться землей по своему усмотрению в соответствии с законодательством. Если лицо, которое выиграло конкурс, не заключило вовремя договор об аренде сельскохозяйственных земель, оно будет внесено в реестр недобросовестных участников аукциона.

Можно ли сдать арендованную землю в аренду

Процесс, когда арендатор сдает сельскохозяйственную землю в аренду, одновременно становясь арендодателем, называется субарендой. Согласно ст.22 ЗК РФ третье лицо может стать преемником прав, обязанностей арендатора, который может их передать в пределах срока заключенного договора аренды. Получения разрешения главного арендодателя на передачу прав, равно как и заключения нового договора аренды, не требуется. Необходимо лишь уведомить его о факте субаренды. Новый арендатор становится ответственным лицом, и получает все полномочия кроме права передавать арендные права в залог (ч.5 ст.22 ЗК РФ).

Лицо, арендующее землю на срок, превышающий 5 лет, может передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам. В отношении самого договора не допускается изменение каких-либо его условий без согласия арендатора. Ограничивать оговоренные договором аренды права арендатора также запрещено. Если арендодатель захочет досрочно расторгнуть такой договор, то сделать он сможет это только через суд при условии серьезного нарушения условий договора (ч.9 ст.22 ЗК РФ).

Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора

Если несколько субъектов приняли решение об аренде объекта недвижимости, то можно заключать Договор аренды со множественностью лиц.

Объектом недвижимого имущества может являться земельный участок, здание, помещение, жилое имущество и прочее.

Аренда со множественностью лиц может возникнуть как в добровольном, так и в судебном порядке.

В добровольном порядке – если, например, на земельном участке располагается здание, которое арендуют разные собственники помещений, находящиеся в таком здании.

Как разъясняет нам Федеральная служба государственной регистрации:

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается в силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу закона аренда со множественностью лиц на стороне арендатора возникает по причине наличия особого объекта аренды и субъективного состава участников данного вида аренды.

И так, это наступает, когда в аренду сдается неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности. При этом на земельном участке:

1. должно располагаться здание, сооружение, строение, находящиеся в собственности нескольких лиц;
2. должны располагаться здания, сооружения, строения, находящееся в собственности нескольких лиц;
3. должны располагаться здания, сооружения, строения, помещения, принадлежащие указанным лицам на разных правах (например, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).

Неделимый земельный участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Для заключения данного договора арендаторам проще всего совместно обратиться в уполномоченный орган.

Но если возникнет сложность с одновременным решением всех арендаторов на заключение договора со множественностью лиц, то нужно обратиться к п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

2. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок

Преимущества аренды земли у государства

Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих Земельному кодексу и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий, арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.

Есть несколько плюсов сотрудничества с государством:

1. Низкая арендная плата. Как правило, она составляет несколько тысяч рублей в год и значительно выгоднее рыночных условий.
2. Повышение платы – не чаще 1 раза в год. Пересмотр этого условия в одностороннем порядке не допускается, государство и его муниципалитеты редко проявляют рвение в данном вопросе.
3. Преимущественное право на продление договора. По истечении срока действия соглашения именно арендатор в приоритетном порядке может оставить аренду за собой.
4. Правопреемственность. В случае смерти арендатора наследники вправе на тех же условиях перезаключить договор.
5. Возможность выкупа. В зависимости от места нахождения недвижимости, условия приобретения земли в собственность различаются и урегулированы законодательством субъекта Федерации. Отдельные участки не могут быть выкуплены, но в основном приватизация объектов возможна.

Обратите внимание! Недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент

Максимальные и минимальные сроки аренды земельных участков у администрации

Сроки аренды зависят от категории земли и целей ее использования:

Строительство многоэтажного дома или восстановление построек (реконструкция) — до 10 лет; Сельскохозяйственные земельные участки под — до 20 лет; Освоение территорий (право на аренду с такой целью имеют только юридические лица) — до 5 лет; Сельскохозяйственная земля, арендуемая в целях выпаса скота либо организации — до 3 лет; Земля с неоконченным строительством — до 3 лет

При этом следует обратить внимание: если аренда земли закончилась раньше завершения строительства, то государство имеет право выставить объект на. Так администрация предотвращает проблему долгостроев и «замороженных» строений.

Важно! С 2016 года у действующего арендатора изъято преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока договора, новый можно заключить только через торги

Исключение лишь в случае, если бывший арендатор является единственным претендентом на земельный участок.

После окончания срока договора на арендованный земельный участок он может быть перезаключен на такой же период либо на больший при условии договоренности по такому положению.

Таким образом, минимальный срок аренды — 1 год, а максимальный составляет .

Как арендовать землю у администрации в Москве?

Ст. 39.6 Земельного кодекса гласит о том, что земли муниципалитета могут быть переданы в аренду посредством торгов. В некоторых случаях аукцион не уместен:

• выдача участка в аренду организации указом президента;
• подписание правительственного распоряжения для передачи земли в аренду для строительства социально-культурных построек или реализации крупных инвестиционных проектов;
• освоение территорий на основании соответствующей договоренности. В том числе некоммерческим организациям граждан для ИЖС, садоводства и огородничества;
• аренда земли у администрации сельского поселения для нужд сенокошения, выпаса скота, фермерского хозяйства и индивидуального строительства.

Аренда земли в сельском поселении и населенном пункте на аукционе (торги)

На аукцион могут быть переданы земли сельского поселения и населенного пункта по инициативе администрации или по инициативе граждан.

Обращаться с заявлением на предоставление в аренду земельного участка на условиях аукциона или на льготных условиях без проведения аукциона необходимо в администрацию населенного пункта или сельского поселения по принадлежности интересующего участка земли.

Аукцион аренды земли по инициативе администрации

По инициативе администрации сельского поселения или населенного пункта земли, выставленные на аукцион по аренде для строительства зданий и сооружений, купить нельзя. Предоставляется только право аренды.

На сайте районной администрации и в самом поселковом совете надо узнавать информацию о землях, которые будут выставлены на аукцион. Победит тот арендатор, который предложит наибольшую арендную плату. Начальная ставка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до аукциона. 

С 2015 года в одном лоте нельзя объединять несколько земельных участков. Чтобы принять участие в торгах надо за пять дней до аукциона подать заявку на участие, копию паспорта и оплатить задаток на участие в торгах.

Аукцион земель в аренду по инициативе граждан

Инициировать аукцион можно на уже сформированные участки земель в пределах населенного пункта, сельского поселения или на земли сельхоз. назначения. Сформированные земли – это участки, которые состоят на кадастровом учете, и зафиксированы на картах РосРеестра.

• выбираем участок, можно воспользоваться запросом в МФЦ или списком РосРеестра;
• при подаче заявления на проведение аукциона надо указать кадастровый номер интересующего земельного участка. В заявлении указываем целевое использование.

Ждать ответ придется максимум два месяца. Но возможен и отказ администрации в проведении торгов по аренде данного земельного участка.

В сельских поселениях и населенных пунктах, за границами больших городов, есть возможность взять большие сформированные участки земли и не оплачивать постановку на кадастровый учет.

Если участок не образован, его можно образовать. Для этого необходимо подготовить схему расположения земельного участка и предоставить её в уполномоченный орган на рассмотрение. В течение 2 месяцев орган проверяет схему и направляет либо решение о её утверждении, либо решение от отказе. В случае положительного решения, заинтересованное лицо обеспечивает проведение кадастровых работ, постановку на кадастровый учёт. После этого можно обращаться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона. В заявлении необходимо указать цель использования участка. Далее необходимо получить технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Затем, в течение 2 месяцев орган принимает решение о проведении аукциона или об отказе в его проведении.

Отказ в аукционе

Какие причины могут служить аргументацией для отказа в аукционе:

• надо уточнить границы указанного земельного участка;
• на этот участок земли нет регистрации государственной собственности;
• нет сведений о ТУ подключения к инженерным сетям;
• не совпадает целевое использование данных земель;
• на данном участке расположен объект (дом, постройка), который принадлежит другим собственникам;
• земля изъята или ограничена в обороте;
• участок зарезервирован для других нужд;
• планируется комплексное освоение по ранее заключенному договору;
• предназначен для размещения объектов инфраструктуры;
• предполагается строительство по госпрограмме;
• уже принято решение о согласовании предоставления в аренду;
• участок в зоне земель общего пользования.
• заявлений на аукцион по данному участку меньше двух (в данном случае аукцион признаётся несостоявшимся);

После проведения аукциона определяется победитель торгов, его данные, а также описание земельного участка, размер оплаты аренды, заносят в протокол, который подписывают организатор и победитель. После этого в 10-дневный срок заключается договор аренды.