Что такое процедура реконструкции объекта капитального строительства

Ремонт

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.

Отличия реконструкции и капитального ремонта

Капитальный ремонт и реконструкция, исходя из определений Градостроительного кодекса отличаются степенью изменения объекта строительства. При капитальном ремонте зданий и сооружений объекты возвращаются к их первичному состоянию, пригодному для эксплуатации; при реконструкции же могут производиться изменения ключевых технико-экономических параметров строительного объекта.

Например, при реконструкции автомобильной дороги меняется категория дорог, ширина проезжей части, если это наружные инженерные сети — то меняется их мощность и протяженность. При реконструкции объектов капитального строительства необходимо не только устранить накопившийся физический и моральный износ, но и довести объект до соответствия всем действующим нормам и правилам.

Поэтому при капитальном ремонте допускается некоторое отступление от действующих норм. Например, принято решение отремонтировать крышу здания; при этом не нужно благоустраивать прилегающую территорию, увеличивать количество парковочных мест, утеплять фасады и т. д. А если решено провести реконструкцию здания, например, возвести пристройку или вместо неэксплуатируемого чердака сделать мансарду, то необходимо довести всё здание до требуемых действующих норм, начиная от современных архитектурных решений, планировок, и заканчивая требованиями по энергетической эффективности здания.

Разрешение на строительство при проведении капитального ремонта получать не требуется, а процедура подготовки к строительству и ввод в эксплуатацию здания пройдет гораздо проще, быстрее и дешевле, чем при реконструкции здания. Разрешение на реконструкцию здания зачастую требуется органами государственного и местного управления, а процедура получения разрешительных документов является длительной и трудоемкой. Это связано с тем, что при реконструкции дома может производиться новое строительство, очень распространенной практикой является надстройка мансарды на крыше здания.

Что касается проектирования капитального ремонта и реконструкции, то при проведении каждого из типов работ необходимо планирование и составление проекта. Это связано с тем, что проведение строительных работ в здании или части здания так или иначе может влиять на соседние здания в квартале

Именно поэтому, работы важно проводить после согласования с генеральным планом квартала. При этом составление проекта на реконструкцию является более трудоемкой процедурой и часто требует дополнительных согласований проектного задания и проекта организации работ

Разницу между капитальным ремонтом и реконструкцией прекрасно понимают застройщики, всеми силами пытаясь «уйти» от реконструкции здания, так как подготовка документов может занимать больше года, а в иных случаях — и не один год. В результате возникают спорные вопросы между органами местного управления и заинтересованными лицами.

В следующей статье мы расскажем о спорных ситуациях, возникших при проведении капитального ремонта зданий, с которыми нам приходилось сталкиваться на практике.

Источник

Реконструкция объекта культурного наследия без разрешения Минкульта

Ситуация: арендатор помещения в одном из объектов культурного наследия реконструировал его (организовал отдельный вход в здание). После проведенной прокуратурой и Госстройнадзором проверки, администрация района обратилась в арбитражный суд с требованием о приведении самовольной постройки в первоначальное состояние. Поводом для иска стало отсутствие разрешения Министерства культуры МО.

Вопрос: требуется ли разрешение Министерства культуры или иного органа на реконструкцию недвижимости, расположенной в охранной зоне объекта культурного наследия.

Ответ: постройка, созданная без получения необходимых разрешений, признается самовольной.

Обоснование ответа: О строительстве без разрешения VERDICTO уже писало. В самом узком смысле имеется ввиду разрешение на строительство/реконструкцию объекта капительного строительства (статья 51 Градостроительного кодекса РФ). Однако, формулировка 222 статьи Гражданского кодекса РФ в контексте судебной практики дает более широкое представление о том, какие «необходимые разрешения» могут потребоваться застройщику для начала строительства.

Например, согласно п. 1 ст. 45 федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» ремонтно-реставрационные работы, проводимые в отношении объекта культурного наследия, проводятся только на основании письменного разрешения уполномоченного органа. В результате проведения таких работ на объекте культурного наследия может произойти изменение его высоты, количества этажей, площади или объема. Такие изменения в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса признаются реконструкцией объекта.

По общему правилу, если в результате реконструкция привела к возникновению нового объекта, на него распространяются положения ст. 222 ГК РФ. Таким образом, объект культурного наследия, реконструированный без разрешения уполномоченного органа государственной власти, может быть признан самовольным (со всеми вытекающими последствиями).

Такая правовая позиция находит свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 10.04.2015 г. № 309-ЭС15-3816 по делу № А34-4281/2013. Судья Верховного Суда Борисова Е.Е., вынося указанное определение указала: «установлено, что предприниматель на части территории объекта культурного наследия самовольно провел работы по демонтажу двухэтажного деревянного пристроя с восточной стороны здания и устройству крытого эвакуационного выхода из помещений второго этажа. Поскольку возведение пристроев к объекту культурного наследия произведено предпринимателем без получения разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, суды признали их самовольной постройкой, которая в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит сносу».

Таким образом, проблема получения дополнительных разрешений актуальна для собственников недвижимости, расположенных в границах объектов культурного наследия. Перестройка таких объектов требует получения разрешения от органа охраны объекта культурного наследия.

В городе Москве такое разрешение выдает Департамент культурного наследия г. Москвы, а в Московской области – Министерство культуры Московской области. Исчерпывающий перечень документов, предоставление которых требуется для получения разрешения, перечислен утвержденными Административными регламентами. Какой пакет документов необходимо собрать — зависит от объекта культурного наследия, в границах которого запланировано проведение работ и цель проведения работ.

Для правильного разрешения дела о сносе самовольной постройки будет иметь значение:

1. Осуществлял ли застройщик строительство новой недвижимости в границах объекта культурного наследия или реконструкцию существующего здания;
2. Если застройщик осуществлял реконструкцию объекта культурного наследия, привели ли работы к возникновению нового объекта;
3. Предпринимал ли застройщик меры, направленные на получение такого разрешения и какое решение вынес уполномоченный орган;
4. Иные обстоятельства.

Вопросы и ответы

Чаще всего у владельцев недвижимости возникаю вопросы, каким образом оформить право собственности на уже сделанную пристройку.

А также, какие работы разрешается проводить, что делать запрещено и как согласовать перепланировку через суд.

Если сделана пристройка к жилому дому

Пристройка расценивается как реконструкция всего здания, даже если его внешний вид никак не изменился.

Пристрой к дому, согласно законодательству, не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности служит дом вместе со сделанной к нему пристройкой и будет поделен на правах долевой собственности между всеми владельцами (если их несколько).

Что разрешено делать

Разрешение администрации потребуется только на возведение жилого дома.

Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

Фасад многоквартирного дома является общим имуществом.

Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

Разрешается:

1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

Не надо согласовывать демонтаж встроенной мебели, косметический ремонт в комнатах и замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству.

Что запрещено

Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

• располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху;
• делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
• замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах;
• обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях;
• прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах;
• ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения;
• подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища;
• выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон);
• объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей;
• изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет);
• обустраивать кухню без окна;
• объединять кухню, в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором;
• делать вход из кухни или жилого помещения в туалет;
• делать жилые помещения без окон;
• площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м2;
• ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м;
• санузел не должен быть проходным;
• обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре;
• делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке;
• входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.

Как согласовать через суд

Чтобы сделать законной перепланировку через суд, необходимо вместе с исковым заявлением предоставить документы:

• свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал);
• старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ);
• планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
• доверенность, заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

Чтобы подтвердить безопасность выполненных работ и их соответствие существующим нормам и правилам, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.

Для ее проведения нужно подать в суд письменное ходатайство с перечислением вопросов для эксперта.

Возможна ли перепланировка ванной комнаты в панельном доме? Как узаконить проект перепланировки нежилого помещения? Узнайте тут.

Какой существует порядок получения разрешения на перепланировку квартиры? Читайте далее.

Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку). Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

Что понимается под реконструкцией здания?

согласно ГК РФ реконструкция представляет собой изменение характеристик объекта, влияющих на его площадь и замену (восстановление) конструкций, выполняющих несущую функцию.При необходимости возвести новый дом вместо имеющегося старого или изменить существующую постройку (добавить этаж, предусмотреть пристройку, отремонтировать фундамент), собственнику нужно согласовывать свои действия с муниципалитетом.

Важно понимать и определение объекта ИЖС. В соответствии с ГрК РФ под индивидуальным жильем понимаются отдельно расположенные строения, состоящие из комнат и имеющие площади со вспомогательным функционалом

Такие параметры позволяют гражданам удовлетворять бытовые нужды, а также иные потребности, возникающие в процессе проживания.

К объектам ИЖС предъявляются конкретные требования:

• этажность – не более трех;
• высота – до 20 метров;
• постройка должна располагаться отдельно;
• недвижимость не должна делиться на самостоятельные части.

Строгие требования обусловлены злоупотреблением застройщиков, подменяющих понятия при возведении многоквартирных домов.

Примеры проектов

Нам очень часто приходиться выполнять проекты реконструкций, они все не похожи и все они выполняются под конкретную потребность заказчика.

В этой статье мы покажем несколько примеров наших проектов, в которых были решены разные задачи.

Проект реконструкции 1

1. К нам обратился Александр, у которого был дом в Минском районе, построенный в 90-е годы. Дом был большой, но совершенно бестолковый, он не отвечал современным требованиям и нормам. Дом был 2 этажный с подвалом и с чердаком.

Вид 1 до реконструкции

Вид 1 после реконструкции

***

Вид 2 до реконструкции

Вид 2 после реконструкции

***

Вид 3 до реконструкции

Вид 3 после реконструкции

Что сделано: В доме изменили планировку, изменили конструкцию и вид внутренней лестницы, на чердаке сделали мансарду. Переделали входную группу, холодные помещения веранды изменили на жилые комнаты. Так же была кардинально изменена геометрия крыши. Мы ее значительно упростили, сделали современнее и интереснее. Так же избавились от ендов, которые текли у заказчика, сделали многоуровневой. Фасад украсили высокие французские окна в пол. Отделка фасада изменилась, добавили фрагменты из деревянных планок, которые гармонично сочетаются с гладкими поверхностями стен, добавляя глубину и красоту.

Мы считаем, что данная реконструкция дома удалась. Довольны результатом и заказчик и мы.

Проект реконструкции 2

2. Семейную пару, которая приобрела готовый жилой дом в окрестностях Фаниполя, их не устраивал внешний вид дома, и не устраивало благоустройство дворовой территории. Они обратились в Проектное бюро Тектоника с просьбой, сделать уютный двор и пристроить веранду.

Вид 1 до реконструкции

Вид 1 после реконструкции

***

Вид 2 до реконструкции

Вид 2 после реконструкции

***

Вид 3 до реконструкции

Вид 3 после реконструкции

***

Вид двора

Что сделано: Разработан проект благоустройства с нежилыми постройками на территории. На территории разместили гараж, подсобные хозяйственные строения. К дому пристроили веранду, существующий балкон остеклили. Заказчики довольны результатом.

Проект реконструкции 3

3. Небольшой домик в Минске давно нуждался в реконструкции. Женщина решила привести в порядок фасад, пристроить веранду, а так же чердак сделать жилым.

Что сделано: Сделали пристройку, организовали входную группу, сделали на чердаке жилые комнаты. Этот проект говорит о том, что мы беремся за любой объем работы. Заказчица получила то, что планировала.

Вид до реконструкции

Вид после реконструкции

Входная группа

Проект реконструкции 4

4. Молодой человек приобрел жилой дом в пригороде Минска и его фасад совершенно его не устраивал. Планировка дома не менялась, а вот фасад изменился кардинально.

Вид 1 до реконструкции

Вид 1 после реконструкции

***

Вид 2 до реконструкции

Вид 2 после реконструкции

***

Вид 3 до реконструкции

Вид 3 после реконструкции

Что сделано: Изменили кровлю гаража, пристроили террасу, заменили кровлю, изменили отделку фасада. В итоге заказчик очень доволен, дом изменился до неузнаваемости.

Проектное бюро Тектоника предлагает сделать проект реконструкции вашего дома. Для этого вы можете записаться на бесплатную консультацию по телефону. Мы встретимся в нашем офисе, и обсудим все детали проекта. Записаться.

После окончания реконструкции, необходимо ввести в эксплуатацию объект и получить новый технический паспорт. В проектном бюро Тектоника есть услуга согласования под ключ. Стоимость реконструкции под ключ, включая эскизный проект от 1800 BYN.

Приходите, мы вас ждем!

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Перепланировка и реконструкция имеют следующие отличия:

При реконструкции	В результате перепланировки
Восстанавливаются несущие конструкции с целью достижения их изначальных характеристик, но перенос или изменение параметров не производится	Подобные изменения возможны
Может коснуться фундамента здания	Работы не затрагивают фундамент
Предполагает изменение площади помещений посредством пристроек, могут добавляться комнаты	Все изменения производятся в границах уже имеющейся площади
Часто полностью заменяются коммуникации с использованием современных материалов (например, полипропиленовые трубы)	Подразумевает замену инженерных сетей в редких случаях, например, чтобы они соответствовали новой конфигурации помещений
Наружная отделка может существенно меняться. Например, при отделке шлакового дома варианты фасада могут быть самыми разными	Работы никак не касаются фасада здания (кроме окон)
Все остается на своих местах и соответствует первоначальному проекту, новый техпаспорт делать не надо. Для всех видов работ по реконструкции нужен проект, а чтобы объединить лоджии или балконы потребуется ещё и разрешение Москомархитектуры	Меняется техпаспорт недвижимости, так как внутреннее расположение комнат и их размеры уже не соответствуют документации

Главное отличие состоит в том, что:

• при перепланировке фасад здания не меняется;
• при реконструкции может быть увеличена площадь помещения, что происходит за счет расширения внешних границ и изменения параметров, могут затрагиваться несущие конструкции здания.

Жилого помещения

В соответствии с законодательством перепланировка может производиться только после согласования с уполномоченными органами.

После окончания работ изменения подтверждаются актом приемочной комиссии.

Нежилого

На нежилые помещения понятие самовольная перепланировка не распространяется, по этой причине все производимые в них изменения будут считаться реконструкцией.

Особенность реконструкции нежилых помещений заключается в изменении общей площади (чаще всего в сторону ее увеличения). А также в затрагивании несущих конструкций при выполнении строительно-ремонтных работ.

Переустройство регулируется ст. 25 ЖК РФ, где перечислены работы, относящиеся к этому понятию:

• монтаж и замена электрического или санитарно-технического оборудования;
• перенос, монтаж, ремонт инженерных сетей.

Легализация самостроя в административном порядке

Для того, чтобы узаконить самовольную постройку, единого алгоритма действий нет – этот процесс зависит от многих факторов:

• находится ли участок в собственности застройщика, пользуется ли он им на основании арендного договора или строение возведено на незаконно занятой земле;
• соответствует ли здание ВРИ земельного участка;
• есть ли техническая документация на здание;

Существует 2 пути регистрации права собственности на самовольную постройку: в административном порядке и через суд. 

Оформление самостроя на садовых участках

ОКС и дачные домики на садовых участках оформляются по упрощенной схеме — следует:

• обратиться к кадастровому инженеру, с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
• через МФЦ поставить собственность на кадастровый учет, предоставив документы о правах на землю и технический план дома;
• зарегистрировать недвижимость и приступить к уплате ежегодного налога (чего, собственно, и добивается государство от законопослушных граждан).

В цену вопроса входит расчет за кадастровые работы по созданию технического плана и оплата государственной пошлины.

Обратите внимание: участки с видом разрешенного использования «огородничество» не предназначены для капитального строительства. Узаконить на них жилой дом удастся только после изменения ВРИ, путем обращения  в местную администрацию

Если же такой участок принадлежит к категории земель «сельхозназначения» (находится за пределами населенного пункта), сделать это будет особенно трудно.

Регистрация самостроя на участках ИЖС и ЛПХ

Оформить в упрощенном порядке самострой на участках ИЖС и ЛПХ гораздо сложнее. Придется преодолеть все этапы «хождения по мукам», собрать разрешительные визы, которыми пренебрег застройщик в начале строительства.

1. Сначала нужно получить уведомление/разрешение местной администрации на соответствие планируемой постройки градостроительным нормам – это придется оформлять задним числом. Ведь дом уже возведен, и не всякий муниципальный орган согласится на выдачу такого документа. Если же строительство уже начато, но еще не закончено, по правилам, введенным с 4.08 2018 г., местная администрация имеет право выдать уведомление о соответствии задним числом (№340-ФЗ). Необходимые документы для получения разрешения местных органов власти: проект строения, обязательные резолюции всех экспертов, ГПЗУ.
2. Второй шаг – заказать технический план дома. Кадастровый инженер возьмется за работу только при наличии разрешительного уведомления от местной администрации.
3. Наконец, необходимо получить еще одно уведомление от муниципалитета – о соответствии готовой постройки первоначальному плану. Для этого нужны заключения СЭС, ОГПН, водоканала, газовиков и электриков. Придется заказать экспертизу, подтверждающую безопасность строения для окружающих, завизировать факт, что соседи не имеют претензий к объекту. Получив акт о вводе дома в эксплуатацию, можно обращаться в МФЦ с просьбой о постановке дома на кадастровый учет с последующим оформлением прав на собственность.

Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, или Росреестр не дает согласия на регистрацию, владельцу самостроя придется обратиться в суд.

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная

Объекты на муниципальной земле считаются самостроем в следующих случаях:

• ОКС построены самозахватом – без акта купли-продажи или арендного договора на землю;
• Нарушены ВРИ, ограничительные условия на ЗУ: (вместо торговой палатки, например, построен гостевой дом);
• Объект построен без разрешительных документов исполнительной власти.

Легализация таких построек возможна только в судебном порядке после того, как будут оформлены земельные отношения между застройщиком и муниципалитетом.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Капитальный ремонт частного дома разрешение

По всей России в деревнях, поселках и городках есть масса устаревших домов, которые буквально разваливаются. Каждые тридцать лет необходимо проводить капитальный ремонт даже в бетонных и кирпичных домах. Там, где были использованы при постройке сверхпрочные материалы.

Что уж говорить о более хлипких домишках. Старый дом нуждается в обновлении либо перестройке. Хозяева хотят привести его в хорошее жилое состояние, отремонтировать. Ликвидировать проблемы, возникшие со временем.

Помимо паспорта заявителя потребуется кадастровый план, проектная документация, правоустанавливающие документы. Если дом имеет не больше трех этажей, стоит отдельно от дополнительных построек и в нем живут не более двух семей, экспертиза не нужна.

Проект состоит из:

• справок;
• планов;
• техрасчетов;
• схем;
• заключений.

Соблюдая требования собственник способен оптимизировать ход выполнения капремонта и обеспечить гарантированный результат качества и безопасности. Проверяющие госорганы при наличии претензий имеют законодательное право требовать уничтожения изменений, если они не соответствуют нормам.

По завершению капитального ремонта объекта нужно пройти регистрацию в Реестре, чтобы получить новый кадастровый паспорт.

https://youtube.com/watch?v=dEYovglIBw8

Расчет новой нормы амортизации

Начисление амортизации происходит практически непрерывно, за исключением некоторых случаев:

• ОС законсервированы на срок более 3 месяцев. Это может произойти в том числе по причине реконструкции. Например, при масштабной перестройке производственного здания, чтобы не мешать работам, или из соображений правил безопасности деятельность части производства или отдельного цеха приостанавливается. Не используется оборудование, простаивает транспорт и т.д. Руководство издает приказ о направлении ОС на консервацию с указанием обоснования и планируемого срока.
• ОС проходят реконструкцию (модернизацию) более 12 месяцев. При этом если объект продолжает эксплуатироваться, то начисления не прекращаются. Пример: конвейер в цеху проходит модернизацию, при этом процесс производства не приостанавливается, линия работает.

Для целей бухгалтерского учета минимальная первоначальная стоимость ОС – 40 000 рублей. В обычных условиях она остается одинаковой все время использования, но после проведенных кардинальных изменений ее необходимо откорректировать, точнее, пересмотреть для правильного отражения амортизации.

Для расчета новой нормы амортизации после реконструкции (модернизации) нужно заново рассчитать стоимость ОС. Для этого пользуемся формулой: НС = ОС + М (Р), где ОС – остаточная стоимость (на последнюю дату до завершения работ), а М (Р) – произведенные затраты. Разумно брать за отсчет первое число месяца, следующего за окончанием работ.

Затем рассчитываем месячную норму амортизации (МНА): МНА = НС/СПИ. Причем берется новый срок эксплуатации с учетом уже прошедшего периода.

Пример №1: Станок стоимостью 360000 рублей, его изначальный СПИ равен 36 месяцам (3 года). Амортизационные отчисления – 10000 в месяц. Он используется год, после чего решено провести модернизацию на 100000 рублей, она продолжается 1 месяц, в результате срок службы увеличивается в общем с 3 до 5 лет. Рассчитаем новую норму: 360000 – 10000*13 = 230000 — остаточная стоимость на момент изменений. 230000 + 100000 = 330000 — новая стоимость ОС. СПИ с момента модернизации – 47 месяцев (изначальный 36 месяцев минус 13 месяцев использования плюс 24 «добавленных»). 330000/47= 7021,28.

Этот вариант относится к линейному методу учета амортизации. Как правило, он используется чаще всего (п. 60 Методических указаний №91н).