Статья 556. передача недвижимости

Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости

Сего­дня про­дать и купить мож­но любую недви­жи­мость – жилую и нежи­лую. Наиме­но­ва­ние объ­ек­та недви­жи­мо­сти, с опи­са­ни­ем, адре­сом, общей пло­ща­дью – неотъ­ем­ле­мая часть любо­го дого­во­ра (ст. 554, ЖК РФ).

• Имей­те в виду, что жилым явля­ет­ся поме­ще­ние, пред­на­зна­чен­ное исклю­чи­тель­но для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния – это дома, квар­ти­ры, дачи, кот­те­джи и т.д. Оно долж­но обла­дать стан­дарт­ным набо­ром тех­ни­че­ских и сани­тар­ных качеств, опре­де­лен­ным п.2, ст.288 Граж­дан­ско­го Кодекса.
• Гости­ни­цы, апар­та­мен­ты, офис­ные поме­ще­ния, мага­зи­ны – не явля­ют­ся жилы­ми, несмот­ря на то, что там все­гда мно­го народа.

Каза­лось, какая раз­ни­ца – жилое поме­ще­ние или нежи­лое, ан нет:

• налог на нежи­лую недви­жи­мость намно­го больше;
• нежи­лую недви­жи­мость при­об­ре­та­ют под ком­мер­че­скую деятельность.

Покупка дома на земельном участке

Зна­че­ние име­ет, про­да­ет­ся ли квар­ти­ра, либо дом на земель­ном участ­ке. Пра­ви­ла про­да­жи недви­жи­мо­сти на участ­ке содер­жат­ся в ст.552 ГК РФ.

Одно­вре­мен­но с про­да­жей дома обыч­но про­да­ет­ся и уча­сток, на кото­ром он нахо­дит­ся и все хозяй­ствен­ные постройки.

При покуп­ке дома на участ­ке важ­но, явля­ет­ся ли соб­ствен­ник так­же вла­дель­цем участка:

• Если да, то пра­ва на земель­ный уча­сток пере­хо­дят к покупателю.
• Если уча­сток при­над­ле­жит дру­го­му соб­ствен­ни­ку, то поку­па­тель дома прав соб­ствен­но­сти на уча­сток так­же иметь не будет.

Объ­ек­ты, тес­но свя­зан­ные с участ­ком, сле­ду­ют, соглас­но Земель­но­му Кодек­су за ним: нель­зя, напри­мер, купить уча­сток без дач­но­го доми­ка, на нем расположенного.

Договорная цена купли-продажи

В дого­во­ре куп­ли-про­да­жи обя­за­тель­но ука­зы­ва­ет­ся цена недви­жи­мо­сти – или общая или одно­го квад­рат­но­го метра.

В цену недви­жи­мо­сти вхо­дит и цена части земель­но­го участ­ка, на кото­рой та рас­по­ло­же­на (ст.555 ГК).

Права других собственников

• Напри­мер, купив мно­го­квар­тир­ный дом, соб­ствен­ник не может высе­лить из него про­жи­ва­ю­щих там людей;
• По умол­ча­нию пра­вом поль­зо­вать­ся жилым поме­ще­ни­ем име­ют чле­ны семьи собственника.

Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щий дого­вор куп­ли-про­да­жи под­пи­сы­ва­ет­ся в трех экземплярах.

Так­же дол­жен быть зара­нее под­го­тов­лен и под­пи­сан пере­да­точ­ный акт.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

• Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
• Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку

Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам

Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире

Денежный расчет при купле-продаже

Запом­ни­те: Пере­да­чу денег луч­ше про­из­во­дить после реги­стра­ции прав соб­ствен­ни­ка, а не после заклю­че­ния дого­во­ра, как это обыч­но делается.

Это иде­аль­ный вари­ант для поку­па­те­ля, но сомни­тель­ный – для про­дав­ца: а вдруг поку­па­тель сра­зу после реги­стра­ции исчезнет?

При опла­те налич­ны­ми пол­ную гаран­тию без­опас­но­сти рас­че­та дает бан­ков­ская ячей­ка, кото­рую поку­па­те­лю над­ле­жит арен­до­вать заранее.

Каким обра­зом про­ис­хо­дит рас­чет при куп­ле-про­да­же читай­те здесь.

Видео: Дого­вор купли-продажи.

При­мер­ный дого­вор куп­ли-про­да­жи жило­го помещения

Комментарии к статье 549 ГК РФ, судебная практика применения

В пп. 1, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» содержатся следующие разъяснения:

Отсутствие у продавца недвижимости права собственности на него не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Предварительный договор продажи недвижимости с условием об оплате до заключения основного квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся следующие разъяснения:

В случае продажи недвижимости нескольким лицам, право собственности признается за тем лицом, которому недвижимость передана во владение

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Возможные варианты оплаты и ограничения

У безналичной сделки нет лимита оплаты. Ограничения установлены только при оплате наличными в размере 100 тысяч рублей.

Безналичные расчёты проходят через банки, поэтому разрешено использовать платежные поручения, аккредитив, чеки, расчеты по инкассо.

При безналичной сделке в договоре нужно указать, когда будет считаться, что покупатель полностью выполнил своё обязательство по оплате:

• когда деньги зачислили на расчётный счёт или корреспондентский счет продавца;
• когда деньги списали с корреспондентского счета банка покупателя.

Если в договоре этого не указано, то будет считаться, что покупатель оплатил сделку, когда деньги поступили на корреспондентский счет банка продавца.

Налогообложение

После заключения сделки нужно заплатить налог при продаже недвижимости юридическим лицом. Это может быть довольно крупная сумма.

В общем случае нужно заплатить два налога – подоходный (начисляют на сумму прибыли фирмы от сделки) и НДС — в размере 20%.

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

1. Жилая недвижимость или нежилая.
2. Юрлицо зарегистрировано в России или заграницей.

При купле-продаже жилой недвижимости налог платят только на прибыль, НДС не требуется. Если объект сделки — нежилые помещения, вместе с налогом на прибыль выплачивают НДС.

При продаже недвижимости физлицом сделка облагается обычным НДФЛ.

Комментарий к Ст. 549 ГК РФ

1. Особенности договора. Квалифицирующим признаком данного вида договора купли-продажи является его предмет — недвижимое имущество, за исключением особенностей, установленных для продажи предприятия (см. § 8 настоящей главы).

2. Нормы, устанавливающие специальное регулирование для продажи земельных участков, содержатся в земельном законодательстве.

Специальный закон.

Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Подробная инструкция для покупателя

Внимательно прочитав эту инструкцию от начала и до конца, вы узнаете, как купить коммерческую недвижимость в Москве или любом другом городе России. Это готовый план действий, реализовав который на практике вы гарантированно станете собственником помещения.

Выбираем помещение

Есть два способа найти подходящую вам недвижимость — подбирать варианты самостоятельно или обратиться в агентство, что сэкономит ваше время и снизит шанс стать жертвой мошенников. Агентская комиссия в среднем составляет 2-8% от стоимости недвижимости. На наш взгляд, обратившись в хорошее агентство, вы получите гораздо большую выгоду.

Однако мы не советуем вам пользоваться услугами частных агентов. Среди них мало профессионалов, которые специализируются именно по коммерческой недвижимости. Поэтому найти хорошего частного риэлтора по этой теме достаточно непросто.

Разумеется, прежде чем начать выбирать помещение, вы должны четко представлять себе, для чего вы будете его использовать и какие критерии выбора являются для вас принципиальными.

Осматриваем подходящие

Прежде, чем вы выберите один из нескольких подходящих вариантов, мы рекомендуем вам съездить на объекты и осмотреть их. Так вы своими глазами увидите все преимущества и недостатки помещений. Не секрет, что очень часто информация в объявлении о продаже отличается от действительности. А если вы работаете через агентство, личный осмотр поможет вам узнать о помещении больше, ведь агент мог посчитать какие-то детали несущественными.

Проводя осмотр объекта, обратите внимание на презентабельность и надежность здания, качества ремонта и коммуникаций, удобно ли до него добираться автомобилистам и не имеющим машины, каковы соседние постройки (вряд ли вы захотите открывать свадебный салон рядом с кладбищем). Если есть сомнения, законно ли открыть ваш бизнес в постройке выбранного типа, уточните этот вопрос до покупки

Если есть сомнения, законно ли открыть ваш бизнес в постройке выбранного типа, уточните этот вопрос до покупки.

Проверяем документы

На этом этапе вам лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Вам нужно проверить, насколько корректно составлены документы на продажу коммерческой недвижимости, а именно:

1. Договор купли-продажи недвижимости;
2. Справка из БТИ;
3. Кадастровый план;
4. Иные документы, относящиеся к зданию.

В договоре обязательно должны быть прописаны параметры помещения, сумма сделки, порядок вступления договора в силу, предусмотрены санкции для обеих сторон за неисполнение условий договора.

При согласовании договора убедитесь, что вас устраивает способ оплаты — наличными деньгами или безналичным переводом. Стоимость помещения может вноситься единовременно, частями или постоплатой.

У здания не должно быть никаких собственников кроме того, с кем вы заключаете договор, иначе это может привести к проблемам в последствии. Проверьте, что за площадью не числится долгов по коммунальным и другим счетам, иначе вы должны будете их выплачивать, как действующий владелец.

Проводим оценку

Обязательно закажите оценочную экспертизу здания у специалистов. В результате этой процедуры вы получите на руки документ с подробным обоснованием рыночной цены здания и его целевого назначения.

Возможно, вам будет это интересно: Что такое кадастровые работы и как они проходят.

Подписываем договор

Для того, чтобы стать полноправным владельцем помещения, вам необходимо подписать договор купли-продажи с продавцом недвижимости.

Оплачиваем покупку

Внесение оплаты за недвижимость производится строго по условиям заключенного договора. Соблюдайте прописанные в нем суммы, способы и сроки оплаты

Регистрируем недвижимость

Чтобы завершить оформление коммерческой недвижимости в собственность и стать ее полноправным владельцем, вам нужно передать подписанный обеими сторонами договор в Росреестр для регистрации.

Сделав это, вы получите на руки свидетельство, подтверждающее вашу собственности на недвижимость, и окончательно завершите процесс покупки. После этого вы становитесь полноправным хозяином и можете использовать квадратные метры по своему желанию.

Какие ограничения бывают

Продажа земельного надела может быть ограничена разными способами. Выделяют следующие типы ограничений:

аренда земли. Регистрируется такой договор, если его срок составляет от одного года и более. Если бы сделки не регистрировались, то в случае продажи надела могли бы быть затронуты права не только продавца и покупателя, но и арендатора. Например, приобретатель планирует использовать землю в своих целях, покупает её, а оказывается, что её обрабатывает другое лицо, которое на законных основаниях получило её в аренду. Возникает спорная ситуация;

арест в соответствии с судебным решением. Может устанавливаться, например, в качестве обеспечительной меры, если в суде решается вопрос о праве собственности или о взыскании задолженности;

арест в рамках исполнительного производства. Такое обременение накладывается уже в процессе исполнения судебного решения, когда планируется реализация участка или его передача взыскателю;

сервитут. Может быть публичным или частным. Означает, что участком частично могут пользоваться иные лица, например, чтобы проехать к общедоступному месту или своей собственности;

залог. Залог недвижимости – это ипотека или обеспечение финансовых обязательств

Не важно, приобретался ли участок с использованием заёмных средств или он являлся залогом при получении кредита, обременение будет одинаковым;

доверительное управление. Означает, что другое лицо за плату использует участок для достижения целей собственника

Передать объект другому собственнику будет возможно, но обязательно нужно учесть интересы лица, выполняющее такое управление, по аналогии с арендой.

Это наиболее распространенные в гражданских отношениях виды ограничений, хотя есть и другие, каждый из которых будет иметь свои правовые особенности (к примеру, договор пожизненного содержания также предполагает обременение недвижимости, переданной плательщику ренты). При этом часть обременений ограничивает регистрационные действия, а при некоторых провести куплю-продажу будет можно, но с соблюдением особой процедуры.

Арест

Единственный вариант – сначала снять ограничение. Сделать это можно после устранения причины его применения или при вынесении соответствующего судебного акта.

Например, если арест наложен из-за долга, снять его можно после оплаты либо путем подписания с кредитором соответствующего соглашения об урегулировании конфликта и закрытии исполнительного производства. В противном случае объект может быть реализован или передан кредитору в качестве обеспечения долговых обязательств.

Аренда

Если участок находится в аренде, продать его всё же можно. Ограничение регистрируется для того, чтобы приобретатель понимал, что не сможет нарушать права арендатора и ему в случае покупки участка придётся их учитывать.

Покупатель получит не только обязанности по отношению к арендатору. По сути, он становится на место арендодателя и вправе получать арендную плату, а также впоследствии может заключить с арендатором новый договор.

При этом нужно учесть некоторые факторы:

• не нужно перезаключать договор, но направить арендатору уведомление, что арендодатель изменился потребуется в обязательном порядке;
• в договоре купли-продажи должно быть условие о том, что надел передан в аренду. Это означает, что покупатель в курсе о наличии соответствующего ограничения.

Брать разрешение у арендатора не нужно, его согласие не обязательно, но вот уведомить его нужно в обязательном порядке.

Сервитут

По сути, это предоставление прав на пользование участком другим лицам. Наличие сервитута никак не ограничивает возможности регистрации сделки. Однако после смены собственника обязательно соблюдение тех же условий.

Узнать о сервитуте можно, получив выписку из ЕГРН. В документе будет содержаться особая отметка о наличии подобного ограничения.

Залог

Залог обеспечивает права кредитора. Если в качестве залогового имущества используется земельный надел, то такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

При продаже или покупке участка, находящегося под залогом, нужно учесть следующее:

• снять ограничение можно только после полного погашения задолженности;
• продать заложенный участок можно, но только с согласия залогодержателя;
• залог сохраняет свою силу после смены собственника.

Согласие оформляется письменно. При его отсутствии Росреестр не оформит сделку.

Комментарий к статье 549 ГК РФ

1. Из определения недвижимости в ст. 130 ГК (см. комментарий к ней) следует, что речь идет о материальных, физически осязаемых, неразрывно связанных с землей объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость — особая разновидность вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.

Купля-продажа недвижимости — наиболее распространенные сделки с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д.

В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве как продавца, так и покупателя могут выступать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК). Что касается учреждений, то они могут отчуждать только недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной уставными документами этих учреждений деятельности и учтенное на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).

В качестве продавца недвижимости может выступать представитель продавца, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки, а также лица, получившие такие права по договору (например, комиссионеры по договору комиссии).

2. В п. 2 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому общие положения купли-продажи недвижимости применяются к купле-продаже предприятия как особой разновидности недвижимости. Вместе с тем нормы, регулирующие куплю-продажу предприятия (см. комментарии к ст. 559 — 566), являются специальными по отношению к общим положениям о купле-продаже недвижимости, и в случае расхождения преимущество будут иметь первые.