Как можно продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Особенности использования маткапитала при покупке жилья

Чаще всего материнский капитал направляют на улучшение жилищных условий семьи, и это понятно – жилье в России стоит слишком дорого, чтобы копить на него из зарплаты. Но покупка жилья с использованием материнского капитала – чуть более сложная сделка, чем обычная покупка.

В процессе покупки такого жилья есть два основных аспекта:

• в течение 6 месяцев после покупки нужно будет выделить доли в купленном жилье всем членам семьи – отцу, матери, и всем детям (совершеннолетним и несовершеннолетним). А доцент Финансового университета Оксана Васильева добавляет: доли нужно выделять именно в той квартире, которая куплена с использованием материнского капитала – хоть и редко, но бывают случаи, когда семья покупает два объекта недвижимости сразу и допускает ошибку;
• заявление о направлении материнского капитала будет рассматриваться не сразу. Так, сроки рассмотрения заявления составят до 10 рабочих дней, а потом еще и на перечисление средств уйдет до 5 рабочих дней. Итого выходит, что от заявления до перечисления денег пройдет до 3 календарных недель – не все продавцы или банки готовы ждать столько (хотя еще недавно это было 30 дней и 10 дней соответственно).

Что касается долей, они могут быть любыми – важен сам факт наличия. Например, бывает, что родители выделяют на себя по 0,4 квартиры, а двоим детям – по 0,05, и закон это никак не запрещает. Как вариант, можно посчитать долю маткапитала от общей стоимости квартиры – и оформить доли детям именно в такой пропорции.

Если квартира покупается в кредит с использованием материнского капитала, то схема становится еще сложнее, потому что сам объект недвижимости попадает в залог банка:

• при оформлении кредита нужно оформить нотариально заверенное обязательство выделить доли в квартире каждому члену семьи;
• после погашения кредита, в течение 6 месяцев нужно оформить выделение долей.

За оба пункта придется заплатить – сначала за услуги нотариуса (0,5% от стоимости квартиры как госпошлина, плюс за услуги – в сумме около 2500 рублей), а потом – еще 2000 рублей госпошлины за перерегистрацию права собственности (причем их нужно будет «раскидать» на всех членов семьи, и с каждого нужно квитанция).

С марта 2020 года обязательство выделить доли больше не нужно заверять нотариально – по сути, теперь это просто «галочка» в заявлении на распоряжение средствами материнского капитала, говорит независимый эксперт по недвижимости Александр Киселев. Если в Пенсионном фонде или МФЦ будут требовать именно нотариально заверенный документ – значит чиновники не в курсе последних законодательных новаций.

Кстати, сейчас можно выделить доли детям и до полного погашения ипотечного кредита – правда, придется получить разрешение от банка, говорит Станислав Галкин из обменквартир.рф. Практика показывает, что банки обычно дают такое согласие – хотя для них это и повышенный риск (потому что взыскать жилье при отказе платить по ипотеке будет в разы сложнее, если владельцем определенных долей будут несовершеннолетние). Понятно, что пока дом строится (в случае с ДДУ) выделять доли заранее будет просто не в чем.

Но главная проблема в использовании материнского капитала связана с другим – многие просто не хотят с ним связываться:

• продавец не хочет ждать лишние 3 недели, пока деньги из Пенсионного фонда придут на его счет – например, если он должен продать квартиру как можно скорее;
• банк может не захотеть ждать, пока Пенсионный фонд перечислит материнский капитал – обычно срок действия одобренной заявки на ипотеку ограничен;
• то же касается и застройщика – он обычно хочет получить первоначальный взнос как можно скорее (и даже прописывает сроки).

Тем не менее, материнский капитал дает реальный шанс оформить ипотечный кредит тем, у кого доходы не позволяют собрать на первоначальный взнос. А в случае с льготной семейной ипотекой платежи вполне могут оказаться меньше, чем плата за аренду – поэтому такой вариант выгоден для всех.

Порядок продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

После того, как будет получено разрешение ООиП на продажу квартиры, отчуждение жилья должно быть проведено по одной из двух схем:

• , не уступающей старой условиями и площадью;
• , сумма которых равна стоимости выделенных долей детям, на их банковский счет.

Если покупка нового жилья не планируется, то выделить доли детям можно в жилье, собственниками которого являются родственники (например, бабушки или дедушки).

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Если родители или опекуны собираются оформить в собственность детей доли в новом жилье, равнозначные долям в отчуждаемой квартире, процедуру можно провести двумя разными способами:

1. Одновременные покупка и отчуждение. В этом случае подписываются два предварительных договора купли-продажи жилплощади, и в последнем дети сразу указываются как новые собственники.По соглашению сторон выполнение обязательств по заключению основного договора с соблюдением условий, предусмотренных предварительны договором, может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако делать этого не рекомендуется, так как окончательное решение зависит от органов опеки и попечительства.
2. Покупка квартиры с использованием заемных средств. В этом случае допускается сначала оформить недвижимость в собственность родителей, при условии, что в ООиП будет предоставлено нотариально заверенное обязательство выделить доли детям после погашения кредита. Затем в отдел опеки предоставляются все необходимые документы и заявление на получение разрешения на продажу жилья.

В некоторых случаях детям могут быть выделены доли меньшего размера. Это возможно, если:

• Стоимость за квадратный метр в новом жилье выше, чем в старом. Для этого нужно получить от оценщика справку о стоимости 1 м2 в продаваемом и приобретаемом жилье. Тогда ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную старой по стоимости (а не по площади).
• Площадь нового жилья больше, чем старого, и выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров (например, если до продажи в квартире площадью 40 м2 ребенку была выделена четвертая часть — 10 м2, то в новой квартире площадью 60 м2 эти же 10 м2 в долевом выражении будут составлять только одну шестую часть, то есть доля уменьшается).

Как продать жилье, купленное на маткапитал, без выделения долей?

Обязательное условие при покупке жилья на средства материнского капитала — выделение долей каждому члену семьи (супруги и дети). В некоторых случаях, когда на момент перечисления средств маткапитала невозможно оформить доли в собственность детей, оформляется нотариальное обязательство, которое должно быть исполнено в установленный законом срок (не позднее 6 месяцев после перечисления денег из ПФР или после устранения обстоятельств, которые не позволяют выделить детские доли на момент осуществления сделки).

Однако технически продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть проведена в любой момент — даже до истечения этих 6 месяцев, когда доли детям еще не выделены. В таком случае сделка может быть признана недействительной, при этом родителей могут привлечь к ответственности за обналичивание материнского капитала (мошенничество со средствами государственного бюджета).

Чтобы этого избежать, при продаже квартиры нужно выполнить все формальные процедуры:

1. выделить доли всем членам семьи (детям и супругу при наличии) в купленном жилье;
2. получить разрешение органов опеки на его продажу;
3. продать жилье в установленные сроки действия разрешения;
4. выполнить условия органов опеки после продажи квартиры:
   • выделить доли в новом жилье (вновь приобретаемом или уже существующем);
   • положить деньги на счет, открытый на имя детей.

Фактически при условии размещения полученных с продажи квартиры денежных средств (в размере стоимости отчуждаемой детской доли) на счетах несовершеннолетних детей с разрешения органов опеки продать приобретенное жилье можно без необходимости повторного выделения долей, однако возможность использования денег на банковском счете детей также будет ограничиваться ООиП.

На имя ребенка можно открыть как обычный банковский счет, так и вклад (куда будут начисляться проценты). Распорядиться полученными с продажи жилья средствами можно двумя способами:

1. деньги с такого счета или вклада могут быть потрачены родителями в интересах детей (для этого также необходимо согласие органов опеки и самого ребенка, которому уже исполнилось 14 лет);
2. либо это сделают сами дети по достижении совершеннолетия (после 18 лет).

Наказание за незаконную продажу квартиры, купленной в ипотеку под материнский капитал

Любое несоблюдение прав ребенка приравнивается к нарушению закона. Нарушением признается:

• покупка жилья, существенно уступающего по условиям прежнему;
• выделение детям долей, меньших по размеру в сравнении с предыдущими;
• не заключение сделки о покупке новой недвижимости, тем самым не предоставление ребенку нормальных условий проживания;
• заведомое использование полученных средств в иных целях.

Первые два обстоятельства предполагают отмену сделки в силу признания ее ничтожной. Если права ребенка нарушались заведомо, то одновременно с отменой всех последствий проведенной сделки, родители могут быть подвергнуты наказанию в соответствии со ст. 156 и 159 УК РФ.

Быстрая форма заявки
Заполни заявку сейчас и получи деньги через 30 минут

Особенности продажи жилой площади, купленной на материнский капитал

В случаях, когда жилье приобреталось в ипотеку на материнский капитал, одного разрешения банка на продажу будет недостаточно. В соответствии с законодательством РФ, для продажи жилого имущества, приобретенного с участием сертификата, необходимо согласие Органов опеки и попечительства. Без письменного разрешения на продажу любая сделка будет считаться ничтожной.

Основным условием, дающим право на приобретение жилой площади на материнский капитал, является обязательное выделение доли в праве собственности каждому несовершеннолетнему члену семьи, то есть, каждый ребенок, при покупке родителями недвижимоcти, получает в собственность ее кусочек.

Именно поэтому возмездное отчуждение такой собственности невозможна без разрешения Органов опеки и попечительства. При рассмотрении вопроса, специалисты будут руководствоваться интересами несовершеннолетних детей и сохранением их прав.

Для того что бы Опека разрешила проведение сделки необходимо документально доказать ряд фактов:

• После продажи жилплощади, дети не потеряют право на долю в квартире и их доля не уменьшиться. Для доказательства данного факта необходимо представить документы, в которых будет отражена доля в праве собственности ребенка в другом жилом помещении и размеры доли;
• Условия нового места проживания несовершеннолетних должны соответствовать санитарно – гигиеническим нормам. Для доказательства данного факта желательно показать представителям Опеки новое место проживания детей и убедить их, что квартира находится в надлежащем состоянии;
• Условия в новом месте проживания не должны быть хуже условий, в которых ребенок живет до продажи квартиры. При подтверждении данного обстоятельства необходимо предоставить фотографии квартиры и комнат, где будут проживать дети. При съемке необходимо особо тщательно заснять состояние детских и наличие в них всех необходимых вещей для обучения и развития.

После рассмотрения всех предоставленных документов и выезда на адрес будущего проживания детей, специалист составит независимое заключение, в котором будет разрешена или запрещена сделка.

Документы для выплаты маткапитала на получение кредита

Для перечисления средств ПФР владельцу МСК потребуется предоставить в одно из его отделений согласно реестру, который утвержден Приказом №779н Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 26/12/2008 года, документы. Вне зависимости от направления использования МСК нужно предоставить:

• заявление на расходование средств МСК. Образец представлен в Приложении №1 Приказа №779н. (скачать образец вы можете здесь). В документе указывается наименование отделения ПФР, реквизиты сертификата (серия и номер, а также дата выдачи), данные владелицы или владельца сертификата (ФИО, СНИЛС, дата рождения, паспортные данные), место прописки и фактического пребывания, данные ребенка, при рождении которого был выдан сертификат. Обязательно указывается направление использования бюджетных средств;
• паспорт и свидетельство о рождении лиц, упомянутых в сертификате;
• СНИЛС владельца сертификата;
• документ о регистрации брака.

Необходимые документы для выплаты маткапитала на получение кредита

Для каждого способа обналичивания семейного капитала потребуются в дополнение другие документы.

При направлении бюджетных денег на оплату основного долга и процентов для ранее полученного кредита:

• договор купли-продажи или ДДУ;
• копия заключенный с банком ипотечного договора с обязательной регистрацией в Росреестре;
• выписка кредитной организации об остатке долга по данному договору;
• документы на приобретаемую недвижимость: кадастровый или технический паспорта, которые обычно заменяет выписка из Росреестра;
• заверенное у нотариуса обязательство о равном разделе покупаемой недвижимости между всеми членами семьи. До внесения полной суммы за квартиру она находится в собственности банка и не подлежит разделу.

В Пенсионном фонде направленную заявку рассматривают в течение месяца. Такой же срок необходим для перевода денег на счет банка. После поступления средств семейного капитала происходит внесение изменений в выплаты:

• сокращения срока при тех же суммах погашения;
• уменьшение ежемесячных выплат при прежнем сроке ипотеки.

Для обналичивания семейного капитала, заявку в ПФР рассматривают в течение месяца

Для внесение первичного взноса нужно предоставить в ПФР:

• согласие банка на получение первичного взноса в виде МСК;
• бумаги на приобретаемое жилье;
• обязательство о разделе равными долями недвижимости после получения ее в собственность;
• копия заключаемого с банком ипотечного договора, в котором указывается размер взноса и общая сумма кредита.

При использовании МСК как первоначального взноса возникает несколько проблем.

1. Обычно банки предлагают кредит на условии выплаты в качестве первичной суммы 10 — 30% стоимости приобретаемого жилья. В таких городах как Москва или Санкт-Петербург стоимость квартир часто превышает 5 млн. рублей. Поэтому выделяемых из бюджета средств недостаточно и требуется иметь собственные накопления для решения данной проблемы.
2. Перечисление денег из ПФР может производится только на основании уже заключенного договора. Требуемое время для передачи средств банку составляет 2 месяца. Не все кредитные организации готовы идти на такие уступки.

Другие проблемы ипотеки под материнский капитал

Использовать сертификат возможно также участникам НИС (накопительно-ипотечная система). Вступить в данную программу может добровольно любой из тех категорий военнослужащих, которые перечислены в статье 9 ФЗ №117 от 20/08/2004 года. Суть системы заключается в том, что у каждого участника НИС открыт свой счет, на который ежемесячно поступают бюджетные средства с момента написания заявления о вступлении в программу и до увольнения из рядов армии.

В таблице приведены суммы годовых отчислений на индивидуальный счет военнослужащего, участвующего в НИС:

Через 3 года участник НИС может с помощью целевого займа на покупку жилья использовать накопленные на индивидуальном счете средства. Одновременно семья военнослужащего имеет право использовать помощь от государства в виде МСК, которую можно направить как на оплату первичного взноса, так и на погашение самого кредита и процентных начислений по нему.

Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?

Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.

Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.

Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал». Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале. Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики…Обзоре судебной практики…», утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс. руб. Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.

Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн. Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс. Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи. Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры. Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители. Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.

Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс. руб. Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал). Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги. Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.

Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.

Особенности продажи

Нельзя продать жилье с маткапиталом и не купить ничего взамен. Часть ребенка остается за ним, иначе иначе договор о покупке и продаже станет незаконным. Для продажи квартиры с маткапиталом требуется разрешение попечительских органов.

Обязательство о выделении долей – это нотариально заверенный акт о правах на жилище членов семьи владельца материнского капитала. Обязательство оформляется в том случае, когда оформить недвижимость на всех невозможно. Имущественная доля делится на членов семьи, в том числе и несовершеннолетних.

Акт об обязательстве предоставляют в орган Пенсионного Фонда России. Информационно в нем обозначается, что владелец материнского капитала обяжет себя оформить жилплощадь в общую долю всех членов семьи.

Обязательство выделения долей возможно реализовать только после погашения кредитного долга.

Оформление обязательства требуется двух случаях:

1. Квартира оформлена не в общую собственность (владелец – один родитель).
2. На момент осуществления сделки купли-продажи не было возможным совершить регистрацию прав собственности на дом.

Документы, необходимые для составления обязательства:

• паспорт владельца материнского сертификата;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• свидетельства об усыновлении детей;
• документ, подтверждающий регистрацию брака;
• сертификат о маткапитале;
• документы на дом или квартиру;
• свидетельство о госрегистрации;
• договор о кредите на жилье.

Справка! Обязательство о выделении долей оформляют у нотариуса. Стоимость составления документа по регионам России колеблется от 500 до 1500 рублей.

Законодательство не принуждает родителей соблюдать строгие рамки в выделении детских долей. Минимальный размер устанавливает СанПин. Однако площадь произвольна.

Нормой площади на одного жильца является цифра в 12 квадратных метров.

Следствие выделения доли несовершеннолетним – трудности при продаже жилья из-за органов опеки. Однако разрешение органов попечительского совета не требуется при достижении детям совершеннолетнего возраста. После 18 лет они становятся дееспособными полноправными гражданами, и распоряжаются личным имуществом на свое усмотрение.

Можно ли не выделять доли детям?

Согласие попечительских органов на продажу жилища без выделения долей несовершеннолетним возможно получить только при условии выделения такой же части в другом доме. В момент продажи жилье по документам может принадлежать только одному супругу. При покупке другого имущества, от второго супруга, требуется согласие, оформленное у нотариуса, на продажу и на выделение долей несовершеннолетним детям в новом месте.

Можно ли реализовать ипотечное жилье без участия органов опеки?

Внимание! Без согласия органов попечительского совета ипотечное жилье с маткапиталом продать невозможно.

Это подтверждает статья 36 Гражданского Кодекса РФ. Без соответствующего документа Росреестр прекратит регистрацию сделки.

Если сделка все-таки реализовалась, в будущем покупатель может потерять жилье во время проверки комиссий.

Общая долевая собственность

Закон допускает приобретение жилья за материнский капитал только в долевую собственность, с выделением равных долей всем членам семьи (дети, супруги)

Это важно для обеих сторон сделки, чтобы она могла успешно совершиться

Покупатель обязан предоставить в ПФ обязательство об оформлении приобретаемого жилья в долевую собственность с указанным размером долей для каждого члена семьи. Обязательство заверяется нотариально.

Если этот документ не будет предоставлен в ПФ, деньги продавцу квартиры могут так и не перечислить. Поэтому рекомендуется лично проконтролировать подачу обязательства.

Также квартира может оформляться в долевую собственность не сразу после продажи. В таком случае в договоре купли-продажи обязательно указывается, что деньги перечисляются продавцу после предоставления Пенсионному фонду. обязательства об оформлении долевой собственности.

Идём дальше, на что можно потратить?

Самая популярная цель — улучшение жилищных условий, покупка недвижимости. То есть, вы можете потратить материнский капитал в счет стоимости недвижимости, на первоначальный взнос, а также на погашение существующего долга по ипотечной программе. Также есть ряд целей: образование, накопительная часть пенсии, покупка для детей-инвалидов, ежемесячная выплата или приобретение автомобиля. 

Мы остановимся подробно именно на цели — улучшить жилищные условия с помощью ипотеки. 

Материнский капитал под ипотеку 

Вы можете использовать денежные средства двумя способами: 

• Первоначальный ипотечный взнос
• Использовать денежные средства для погашения ранее оформленной ипотеки 

С 2015 года не обязательно ждать 3-летия ребёнка чтобы воспользоваться материнским капиталом при оформлении ипотеки. 

На практике встречаются ситуации, когда банки не охотно согласовывают ипотеку с использованием мат капитала. Есть особенность — если средства являются первоначальным взносом, сумма должна составлять не менее 10% от стоимости недвижимости. 

Что необходимо сделать, чтобы взять квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала? План действий следующий. 

: Получить справку из пенсионного фонда с суммой остатка маткапитала.

: Посетить банковскую организацию или отправьте дистанционно заявку. 

Вам необходимо рассчитать ипотеку. Это можно сделать на официальном сайте выбранной банковской организации. 

️Важно понимать, что, если вы используете материнский капитал — это не является 100% гарантией одобрения ипотеки. Банк будет вас также проверять, как и остальных заемщиков. . Требования стандартные: 

Требования стандартные: 

• Возраст от 21 года 
• Стаж работы не менее 3 месяцев 
• Созаемщик, как правило это супруг/супруга

Далее, : Если вы получили одобрение банка, у вас есть определенный срок на подбор объекта недвижимости. Отметим — к недвижимости также есть ряд требований. Например, квартира не может находиться в аварийном доме. 

: Оформление договора купли-продажи и оформление сделки. 

: Обращаетесь в Пенсионный фонд и предоставляете справку из банка о получении кредита и пишите заявление о перечислении материнского капитала в счёт кредита.