Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

Последствия

Обзор судебной практики показывает, что основное следствие отнесения соглашения купли-продажи к незаключенным – возврат к прежнему положению вещей, т.е. всего полученного сторонами в результате купли-продажи в материальном выражении или его денежном эквиваленте.

Если с возвратом в собственность квартиры, по крайней мере по документам, сложностей обычно не возникает, так как изменения в реестр о смене собственника вносятся автоматически после предоставления решения суда, то с возвратом денежных средств могут выйти затруднения. Если добровольного возврата не происходит, стороне соглашения придется начинать процедуру исполнительного производства, а это потребует времени.

Если при заключении сделки были допущены нарушения законодательства, недобросовестный умысел, полученные в результате признания договора незаключенным ценности могут быть изъяты у виновной стороны и направлены в доход государства.

Признание сделки купли-продажи недействительной в отношении недвижимого имущества может быть инициировано любым заинтересованным лицом. Для того чтобы такого не произошло, необходимо знать тонкости продажи квартиры и ее отмены. Ниже будут рассмотрены случаи совершения сделок, по которым существует риск оспаривания.

Как подтвердить недействительность договора

Прежде чем бежать в суд, нужно подумать, сможет ли человек доказать, что договор был незаконным. Оспаривание сделки купли/продажи квартиры подразумевает серьезную доказательную базу, которую ещё надо собрать. Итак, какие документы могут пригодиться в качестве доказательств:

• Если условия договора противоречат закону, надо указать на нарушенный закон. В таком случае лучше нанять адвоката, который и изучит все материалы дела, разыскав ошибку;

• Из-за недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон. В таком случае нужно заключение суда, подтверждающее недееспособность человека, которое было выдано до, а не после регистрации и подписания договора. Его копию нужно приложить к документам, которые подаются в суд;
• Если купля/продажа совершалась от лица несовершеннолетнего. Нужно предоставить его паспорт, или другой документ, подтверждающий личность, и договор без подписи родителей;
• Если квартиру продали, не согласовав эту сделку с супругой/супругом. Доказать факт этого нарушения очень легко – надо сравнить лишь три даты: приобретения недвижимости, заключения брака, расторжения брака (если такое имело место быть).

Но чтобы окончательно себя застраховать, и не волноваться о том, что сотрудничество может закончиться аннулированием, лучше перестраховаться: оформить страховку, вести видеозапись на всех этапах сделки, чтобы предоставить видеоматериалы в суде. Кроме того, указанный список документов неполон, и лучше доверить его сборы профессионалу, а также нанять специалиста для сопровождения на протяжении всего судебного процесса, пока не будет объявлено решение.

Правовая защита

Помимо нюансов в части недействительности существует возможность досрочного расторжения сделки. Однако расторгнуть можно договор при неисполнении частично одним или обоими участниками. Если сделка завершена в полном объёме с соответствующей регистрацией в регистрирующем органе (продажа недвижимости в Росреестре, транспортных средств в ГИБДД), то она не подлежит расторжению и может быть только признана недействительной при существовании веских оснований.

Каждую фразу в договорных условиях можно обратить в пользу или во вред инициирующей судебное разбирательство стороне, поэтому на этапе составления договоры требуют помощи квалифицированного юриста. Формулировки условий должны содержать ясность и чёткость, не допускать двоякого толкования и не противоречить законодательным нормам.

Так же ищут:

2021 zakon-dostupno.ru

Порядок действий

1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
6. Дождаться даты заседания.
7. Присутствовать на суде.
8. Получить решение суда.
9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

Как уберечь себя от действий мошенников и судебных исков?

Оформление любой сделки с недвижимостью требуют крайне внимательного отношения к документам. Ошибки в них могут в итоге привести к тому, что сделку признают незаконной, и придется покидать уже обжитую квартиру или дом. Выгоднее сразу обратиться в надежное риелторское агентство, которое может похвастаться надежной репутацией.

Есть метод, позволяющий получить информацию о том, кто и когда был прописан на данной жилплощади, и куда затем выписан. Эти сведения содержатся в домовой книге, из которой должна быть сделана выписка

Нужно обратить внимание на несколько важных моментов: Если присутствуют размытые формулировки, например: «Выписан в г. Челябинск» — без указания конкретного адреса, это должно насторожить покупателя

Это значит, что человека выписали из квартиры «в никуда», и в дальнейшем он может вернуться и заявить о своих правах на долю жилья или целую квартиру.

Важно обратить внимание на то, были ли в квартире прописаны несовершеннолетние, когда и куда они были выписаны. Время — не всегда на вашей стороне…

Время — не всегда на вашей стороне…

Раньше такие операции проводились только с разрешения органов опеки, сейчас оно уже перестало быть обязательным. Однако если права несовершеннолетних были нарушены во время сделки, ее могут признать недействительной. Недействительными также признают сделки заключенные несовершеннолетними до 14 лет недееспособными лицами, кроме того, законом исключаются притворные сделки, которые оформляются только для вида. Например, муж не может купить жилье у жены, если не является собственником.

Это важно знать: Реестр лицензий по управлению многоквартирными домами

Если выявятся обстоятельства, по которым сделка может быть признана незаконной, суд обяжет покупателя освободить жилплощадь, а продавца – вернуть деньги. Однако если с момента сделки прошло хотя бы несколько лет, найти продавца обычно не представляется возможным, и в итоге покупателю придется решить вопрос и с поиском нового пристанища, и с возвратом денег самостоятельно.

Чтобы избежать неприятных ситуаций и судебных разбирательств, нужно быть внимательным при оформлении договора и при поиске продавца. Не стоит торопиться, нужно поговорить с человеком

Важно выяснить, почему тот продает жилье, кто жил здесь раньше. Первое элементарное правило безопасности – необходимо убедиться в наличии у продавца регистрационных документов на недвижимость

Сделки нужно совершать только с владельцем, в мире недвижимости нельзя соглашаться на любые договоры, оформляемые по доверенности.

Этот инструмент как добросовестного покупателя, так и добросовестного ответчика. 10-летний срок его окончания, гарантирует права тех и других. Вообще этим инструментом надо уметь пользоваться. Т.к. срок начинает течь не с момента события, а с момента, когда стало известно о нарушении, могут быть самые неожиданные ситуации. Некоторые специально моделируют ситуации, чтобы исказить действительность. Есть еще одна правовая ситуация. Односторонние действия, осуществляемые для реализации права, срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. Речь идет о реализации арестованного или заложенного имущества, списание денег со счетов и т.п

Поэтому важно об таких ситуациях знать

Другая полезная рекомендация для наших читателей. Не совершайте сделок с недвижимостью самостоятельно. Обращайтесь к специалистам, которые в договоре на свои услуги дадут вам гарантии чистоты сделки и ответственности, в случае, если у вас в будущем возникнут проблемы.

Обоснование: ст. 199 ГК РФ.

Как быть, если истек срок исковой давности, объяснит юрист в видеоматериале:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью

Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Сроки и последствия

Сроки признания совершенной сделки недействительной имеют разницу, в связи с тем, по какой причине она такой признается, от оспоримости или ничтожности.

Можно ли признать сделку недействительной по иску третьих лиц? Да, иные лица, интересы которых были затронуты подписанием документа, могут подать иск в суд. Им на такие действия законодательство дает три года, но не с момента проставления подписи в бумагах, а с того дня, когда они были осведомлены о произошедшем.

По вынесенному судьей решению по рассматриваемому делу всегда может быть обжалование в вышестоящий орган.

Главным последствием признания сделки ДКП недействительной является полное восстановление состояния сторон, до его подписания. Когда покупатель уже не может вернуть квартиру в том виде, в котором ее брал, то он выплачивает другой стороне определенную денежную сумму.

Если лицо покупало квартиру недобросовестным способом, нарушая нормы законодательства, то все то, что перешло по договору недобросовестной стороне, идет в бюджет государству.

Любая сделка, которую признают недействительной, должна подлежать тщательному анализу и правовой оценке. Гражданам, чтобы быть уверенным в правомерности проведенной процедуры купли-продажи, лучше всегда обращаться за помощью к юристам.

Последствия признания сделки недействительной

Если по решению суда конкретный договор признается недействительным, то каждый участник сталкивается с определенными последствиями. Они могут быть негативными для обеих сторон, если истцом выступало постороннее заинтересованное лицо.

К основным таким последствиям относится:

• прекращается сотрудничество между двумя сторонами;
• все действия, выполняемые после подписания договора двумя участниками, теряют юридическую силу;
• невозможно изменить прошлое, если сделка предполагала заключение арендного договора, так как даже после оспаривания документа арендатор не сможет вернуть денежные средства, перечисленные арендодателю за использование помещения;
• если оспаривается договор купли-продажи, то продавец получает обратно свое имущество, но при этом должен вернуть полученные ранее средства от покупателя;
• если переход права на имущество был официально зарегистрирован, то потребуется повторное внесение изменений в ЕГРН;
• если вовсе обнаруживаются обстоятельства, при которых подписывался документ недееспособными или несовершеннолетними лицами, то представители данных граждан могут потребовать от другой стороны возмещения морального вреда.

Точные последствия оспаривания соглашения зависят от особенностей и нюансов заключенного договора.

Основания для этого

Для оспаривания договора, необходимо признать его недействительной сделкой.

Ничтожные же сделки, являются недействительными в любом случае

Неважно, оспаривал ли их кто-то, или нет, они незаконны с момента их совершения

Оспоримые соглашения

• В первую очередь, необходимо отметить сделки, совершенные лицами, дееспособность которых ограничена. Правила совершения сделок этими лицами, определены в ст.175 и 176 ГК РФ. Это подростки от 14 до 18 лет, а так же лица, дееспособность которых ограничена судом.

  Для того, чтобы сделка купли-продажи квартиры, совершенная этими лицами, была законна, необходимо получение письменного разрешения родителей (у подростков), либо попечителей (у ограниченно дееспособных).

  В этот же пункт, следует включить и сделки, совершенные лицом, которое в момент ее совершения, не способно было понимать значение своих действий и руководить ими. То есть, если у продавца, или покупателя, впоследствии обнаружится психическое заболевание, то сделка может быть оспорена.

• Следующий вид оспоримых сделок, которые косвенно можно включить в эту группу- сделки без необходимого по закону, согласия третьего лица (ст.173.1 ГК РФ). Чаще всего, это сделки, совершаемые с квартирами, где собственниками долей, являются несовершеннолетние. Даже если получено согласие родителей, необходимо еще и согласие органа опеки и попечительства.
• Отдельно можно сгруппировать сделки, совершаемые юридическими лицами и их представителями. Их можно оспорить в случаях, если есть основания, закрепленные в статьях 173, 174 ГК РФ.
• Наконец, третья группа оспоримых сделок с недвижимостью, состоит из сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ) и сделок, совершенных под влиянием обмана, угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

  В первом случае, стороны глубоко заблуждаются, не понимают, какую сделку они совершают. Это случаи, когда в договоре допускаются ошибки (цена, адрес), когда квартира сильно не соответствует ожиданиям («маленькая» перепланировка оборачивается перенесенными коммуникациями) и подобное.

  Во втором случае, факты обмана, насилия, угрозы, подлежат доказыванию в суде. О сделке в силу неблагоприятных обстоятельств, может свидетельствовать крайне невыгодные условия для одной из сторон (так называемая кабальная сделка).

Ничтожные

Среди ничтожных сделок, так же можно выделить несколько основных групп.

• В первую очередь, оспорить можно сделку, которая нарушает закон, или другой акт. Пример такой сделки: продажа квартиры в аварийном доме. Не всегда органы, признавшие дом аварийным, вовремя передают такие сведения в росреестр. Такая сделка является противоречащей закону и является ничтожной (ст.168 ГК РФ).
• Недействительной сделкой является так же сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности. К такой сделке можно отнести, например, продажу квартиры предпринимателем, задолжавшим большие суммы по налогам. С помощью продажи квартиры и утаивания денег, он пытается избежать взыскания с него долга. В этом случае, такая сделка будет ничтожной (ст.169 ГК РФ).
• Сюда же относятся и сделки с арестованными квартирами, или если есть другие ограничения. В основном, это сделки физических или юридических лиц, еще не признанных банкротами, но уже находящихся в стадии признания банкротства в суде.
• Следующим видом ничтожных сделок, являются мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка- юридическое оформление сделки, когда фактически, сделка не совершается, например, купля-продажа квартиры между родственниками.

  Квартира как была в собственности продавца, так и остается, деньги, конечно не передаются. Составляются лишь документы, чтобы юридически, хозяином стал другой человек. Притворная же сделка- это сделка с целью прикрыть другую.

  Например, к таким сделкам можно отнести занижение, или завышение цены купли-продажи. В этом случае, стороны совершают совсем другу сделку (с другой суммой), нежели написали в договоре. Такие сделки так же являются ничтожными.

• В следующую группу ничтожных сделок, входят сделки недееспособными лицами. Ничтожной сделкой, является купля-продажа, совершенная недееспособным гражданином. При этом, надо знать, что недееспособным, является гражданин, только после признания этого судом.

  Для таких сделок, характерен умысел покупателя, совершающего покупку квартиры у явно недееспособного человека. Точно так же, ничтожной сделкой, будет сделка, совершенная ребенком до 14 лет.

Таким образом, обнаружив любое из перечисленных, обстоятельств, договор купли-продажи квартиры, можно оспорить.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Признание части договора купли-продали недвижимости недействительной

Иногда положения купчей соответствуют действительности и обеспечиваются полноценными юридическими основаниями. Но отдельные пункты или положения выражены некорректно с юридической точки зрения, что допускает интерпретацию контрагента в собственную пользу.

Такой документ допускается к регистрации и выглядит правомочным. Но, в прошествии времени, сторона не исполняет очевидных требований, апеллируя к тому, что они не были чётко прописаны в положениях купчей.

В их числе могут быть ситуации:

• отказа продавца от выписки (см.Как принудительно выписать человека из квартиры );
• отказ выселиться самому или проживающим третьим лицам (см. Все варианты выселения );
• изъятие при выселении сантехники, дверей и т.п.

Считая, что к составленному договору требуется внести законные дополнения, новый владелец вправе оспорить отдельные положения, с сохранением официального юридического статуса купли, в качестве состоявшегося гражданско-правового прецедента.

Главные трудности возникают, когда приобретается арестованное или залоговое имущество.

Ничтожные договоры

• ущемляющий права определённых лиц;
• содержащий противоправное, совершаемое умышленно действие, включая подлог документов при реализации недвижимости;
• заключаемый с недееспособными или малолетними лицами, не достигшими 14-ти лет и ставящими свою подпись;
• носящий фиктивный характер, например, мнимую передачу имущественных ценностей должником во избежание описи или ареста материального актива;
• прикрывающий фактически совершаемую сделку и являющийся притворным соглашением, например, составленная дарственная вместо реальной продажи с получением денежных средств;
• передающий имущество банкрота.

При составлении и подписании договора сторонам важно исключить признаки ничтожности, поскольку законодателем отводится до десяти лет для признания в судебном органе недействительности. Особенно осмотрительным следует быть покупателю, так как в самом худшем случае продавцу возвратится через суд реализованная ценность, а возврат денежных средств растягивается на продолжительный период.

Принятие судебного решения

После подачи документов судья рассматривает обращение в течение 5 дней, а затем назначает даты предварительного и основного заседаний.

В целом процесс принятия решения занимает около 2 месяцев, однако особо трудные случаи, при которых требуется сбор дополнительных сведений и проведение экспертиз, может растянуться на полгода и более. В итоге каждая из сторон вправе оспорить вынесенное решение в порядке апелляции. Для выяснения всех тонкостей процесса рекомендуется заручиться поддержкой юриста.

Отменить сделку купли-продажи нелегко по ряду причин: Продавец зачастую не желает расставаться с деньгами, Покупатель отстаивает право на приобретенное имущество, третьи лица препятствуют отмене договора. Проще оформить обратную сделку, но если компромиссы недостижимы, дальнейшие шаги лучше обдумать с юристом.

Какие обстоятельства однозначно повлекут недействительность сделки? Как правильно составить иск? В какой суд обратиться и как правильно себя вести в ходе слушания для получения положительного решения в суде? Ответы на все вопросы подскажет юрист сайта.

Механизмы отмены продажи

Сделка купли-продажи жилой недвижимости может быть:

1. Оспорена. Иск в суд подается лицом, права которого были нарушены или не учтены. Примером являются члены семьи прежнего собственника, в том числе супруг или несовершеннолетние дети. За защитой своих интересов в суд необходимо обратиться в течение года с момента того, как стало известно ο подобных обстоятельствах. Старт отсчета такого времени подтверждается документарно.
2. Признана ничтожной. Основанием для такого действия становится нарушение требований действующего законодательства, в частности Гражданского Кодекса (далее – ГК РФ). Ο сделках говорится в 9-й главе, а об их недействительности во втором ее параграфе. Ничтожной признается продажа недвижимости с участием лиц, не достигшим совершеннолетнего возраста или признанными недееспособными с нарушением установленного порядка, фиктивная сделка, а также с применением недостоверных сведений и документов. Срок исковой давности в подобном случае исчисляется тремя годами, а при оспаривании лицом, не выступающей стороной сделки – десятью годами.
3. Отменена ввиду расторгнутого договора. ГК РФ дает возможность сделать это добровольно при согласии обеих сторон или через суд, когда этого требует одна из сторон. Произойти это может, например, из-за невыплаты покупателем полной суммы за квартиру, а также несоответствия фактического состояния объекта его параметрам, зафиксированным в документах. Окончание договорных отношений само по себе не обязывает продавца делать возврат денег, поэтому соответствующее  условие специалисты рекомендуют предусмотреть в договоре.

Судебная практика

Судебную практику по недействительным сделкам нельзя назвать однозначной. Российское законодательство лояльно к заключению ненастоящих договоров, если их заключение не наносит вреда. Например, в 2014 году в ходе распределения президентских грантов некоммерческим организациям был отозван всего 1 грант, хотя средства массовой информации публиковали сразу несколько протестов о несоответствии правилам. Дело в том, что многие НКО подают заявки с целью благоприятно воздействовать на социальное положение слабых слоёв населения, хотя это и не соответствует их уставам.

Иск бывшей супруги о выплате алиментов и признанию недействительным дарения квартиры

Среди физлиц можно выделить частые случаи в делах об алиментах. Например, гражданка Белоногова подавала иск о признании недействительности договора дарения недвижимости. Со своим мужем она заключила алиментное соглашение, однако, Егоров не спешил платить в пользу их общих детей. Когда долг по соглашению достиг 300000 рублей, Белоногова заявила ему о намерении подавать в суд. Тогда Егоров оформил договор дарения квартиры своим родителям. При некоторых обстоятельствах суд был бы вынужден назначить арест счетов должника, но истица предоставила суду все документы, подтверждающие недействительность. Такая сделка нарушила сразу несколько правил, и суд счёл её мнимой. Впоследствии квартира была арестована приставами, и алиментные долги Егорову пришлось выплачивать в полном объёме.

Если дорогостоящее имущество продаётся с целью доказать отсутствие средств для обязательных выплат, сделка может быть признана недействительной

Пояснительная записка к Исковому заявлению о признании сделки недействительной

Недействительная сделка – это сделка, которая не порождает юридических последствий. Общие последствия недействительности сделки приведены в ст. 167 ГК РФ. Недействительность сделок наступает по различным причинам, установленным законом. Причины для основания недействительности сделки связаны с теми или иными нарушениями условий сделок, а именно: законность содержания сделки, соответствие воли и волеизъявления лиц (а), соблюдение требуемой по закону формы сделки, совершение сделки лицом, обладающим необходимой дееспособностью. При заключении договора или совершения сделки, необходимо помнить, что условия договора или сделки должны строго соответствовать требованиям законодательства. Свобода выбора в договоре допускается, если она не нарушает диспозитивных норм гражданского законодательства, предоставляющее сторонам договора (субъектам права) возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантируется судебная защита его прав и свобод. В случае нарушения или оспаривания права всякое заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о его защите.

Лицо обращающееся в суд за защитой своих прав и интересов и требующее возмещение причиненного ему ущерба – истец. Заявление в суд об оспаривании своих прав называется иск.

1. Содержание иска — то действие суда, совершения которого просит истец, обращаясь в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права. Содержание иска отражает требование истца к суду и находит отражение в просительном пункте искового заявления. В соответствии со ст. 12 ГК РФ, которая предусматривает способы защиты гражданских прав, защита гражданских прав в зависимости от содержания может осуществляться в следующем виде: о признании, о присуждении и преобразовании (пример признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки)
2. Предмет иска. Под ним понимают просьбу истца о намерении, защитить права и законные интересы. Истец просит суд вынести решение в котором он просит например: присудить часть, положенной по закону, квартиры, признать сделку не действительной из-за незаконности содержания договора или изменить сумму неустойки, первоначально вынесенной судом. Предметом иска о взыскании с ответчика суммы денег (право требования) истца на уплату ответчиком этой суммы и соответственно обязанность ответчика эти деньги уплатить. Предметом иска может быть утверждаемое истцом, т. е. предположительно существующее, или отрицаемое им правоотношение.
3. Основание иска – условия, на которых истец создает свое обращение в суд. Он должен огласить их в своем заявлении (п. 4 ч. 2 ст. 126 ГПК). Хотя закон не ограничивает возможности истца обосновать предъявляемый им иск любыми фактами, но значение имеют только факты юридические. Остальные факты имеют чисто информативный характер и на итоге разрешения спора не влияют.

Исковые требования следуют из субъективных гражданских прав.

Элементы иска близко взаимосвязаны. Основание иска, находящееся подведенным под гипотезу правовой нормы, предопределяет юридическую природу спорного правоотношения или вытекающего из него материально-правового требования, составляющего предмет иска.

Исковое заявлениео признании сделки недействительной рекомендуется ограничивать объемом до двух машинописных страниц.

Решение о признании сделки недействительной решается судьей в пятидневный срок со дня поступления искового заявления в арбитражный суд. Суд обязан принять к производству исковое заявление, поданное с соблюдением требований, предъявляемых ГПК РФ к его форме и содержанию. О принятии искового заявления выносится определение, которым возбуждается производство по делу.

Исковое заявление (подписанное и с проставленной датой) можно предъявить непосредственно в канцелярию суда, либо отправить в адрес суда ценным (с описью документов) или заказным письмом с уведомлением. Ценное письмо суд получит несколько позже, чем заказное, но указанная опись отправленных документов, проконтролированная почтой или курьерской организацией, иногда бывает очень необходима.

Почему сделка может быть признана недействительной?

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Причины разбирательств могут быть разными – от покупки жилья, где, как оказалось, не выписаны все жильцы, до продажи квартиры недееспособным родственником, который стал жертвой мошенников.

Признать сделку недействительной (глава 9 Гражданского кодекса РФ) можно в таких случаях:

• — наличие противоречий с действующими законодательными актами;
• — ничтожность сделки (после заключения соглашения денежные средства не передавались или были уплачены частично);
• — выявление информации о том, что одна из сторон на момент совершения сделки была недееспособной;
• — заключение соглашения несовершеннолетним лицом (граждане, которые не достигли 18-летнего возраста, могут владеть недвижимостью и совершать сделки по ее отчуждению при условии присутствия при ее заключении одного из родителей, который закрепляет документ своей подписью и при наличии разрешения органов опеки);
• — подписание договора под давлением (угроза жизни и здоровью продавца и его родных и близких, кабальные условия);
• — мошенничество со стороны продавца. Подобные ситуации обычно возникают, если продажа осуществляется через агентство.

ДКП может быть признан недействительным в результате оспаривания сделки или в случае ее ничтожности. Доказательством последнего является отсутствие желания одной из сторон в действительности ее совершить.