Претензия к застройщику

Форма и содержание претензии

То, каким образом претензия будет написана, нигде не регламентируется. Это значит, что пишется она в произвольной форме и с содержанием, достаточным для того, чтобы адресат претензии понял, кто и чего от него хочет.

Стиль написания при этом не имеет никакого значения – претензия может быть написана как юридическим языком, так и с использованием уместных просторечных оборотов.

Для того чтобы претензия стала обязательной для рассмотрения застройщиком, она должна содержать в себе:

1. наименование застройщика;
2. ФИО, место жительства и контактные данные автора претензии;
3. номер ДДУ и дату его подписания;
4. изложение событий, которые привели к написанию претензии – просрочка, брак в строительстве и т.д.;
5. ссылку на пункт договора, которая обязывает застройщика поступить так, как того требует автор претензии;
6. расчет неустойки, перечисление затрат дольщика в связи с тем, что застройщик не выполнил свои обязанности;
7. обоснование морального ущерба, если претензия содержит это требование. Обоснованиями могут быть ссоры в семье, скитания с вещами по съемным квартирам, нервные заболевания и иные обстоятельства;
8. собственно требования к застройщику о выплате определенной суммы в соответствии с приведенными расчетами и подтверждениями затрат либо требования по снижению суммы договора, устранению недостатков, расторжению договора и т.д.;
9. банковские реквизиты автора претензии для перечисления на них денег, истребуемых в претензии;
10. дату составления претензии и подпись ее автора.

Если вы требуете расторжения договора, то внесение предварительной претензии застройщику переходит в разряд обязательных в силу ст.445 ГК РФ. Срок ответа на подобную претензию составляет 30 дней. Обращение в суд будет возможно только при условии подачи претензии.

Кроме того, для обоснования материальных требований к претензии прилагаются:

• копия ДДУ;
• квитанции, чеки, расписки, договоры о найме жилья и т.д.
• заключение эксперта, если речь идет о скрытых дефектах;
• любые другие документы, которыми подтверждается ущерб как материальный, так и моральный.

Все документы указываются списком в разделе «Приложения», который располагается после перечисления требований к застройщику.

Желательно предупредить застройщика, что претензия является способом досудебного рассмотрения спора и в случае неудовлетворения требований последует обращение в судебные органы.

Правила оформления претензии

Если вы впервые хотите оформить бумагу, эксперты рекомендуют использовать образец претензии к застройщику. Он снизит риск возникновения ошибок. Бумага оформляется по стандартной форме.

В ней отражают:

Сведения об участниках правоотношений и данные для оперативной связи. Претензию необходимо направлять в адрес физического или юридического лица, подписавшего договор от имени строительной организации.
Название документа. Информация размещается посередине листа.
Выдвигаемые требования. Клиент имеет право попросить устранить недостатки, уменьшить стоимость работ, предоставить возмещение затрат на ликвидацию недоделок или прочее. Стороны могут заранее написать в договоре, что именно будет являться причиной выдвижения требований. Если соответствующий пункт в соглашении присутствует, требования должны базироваться на нем.
Реквизиты договора и данные, которые были внесены при регистрации. Дополнительно предстоит уточнить местоположение, стоимость и площадь квартиры.
Ссылки на пункты договора, в которых прописано, что строительная компания обязана предоставить дольщику качественное помещение

Если выявлено несоответствие проектной документации, важно отразить эти факты.
Перечисление недоработок и количество средств, которые пришлось потратить для их исправления. Данные можно получить, проведя экспертизу.
Ссылки на нормы законодательства, предоставляющие право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки.
Действия, которые будут предприняты, если организация проигнорирует претензию

Обычно здесь прописывается, что в течение 10 дней гражданин обратится в суд. В этой ситуации компанию могут обязать не только устранить недостатки, но и заплатить штраф, а также возместить материальный и моральный ущерб.
Дата оформления претензии, личная подпись и её расшифровка.

Учитывайте, что претензия считается официальным документом

Поэтому важно оформлять бумагу, не допуская орфографических, пунктуационных или грамматических ошибок

Особое внимание необходимо уделять цифровым данным. Только после этого допустима отправка претензии застройщику

Видео

Как правильно и на чье имя написать письмо

Предлагаем вам рассмотреть образец составления претензии.

Шапка документа содержит следующую информацию: полное наименование фирмы застройщика, адрес (юридический, фактический), личные данные гендиректора, личные данные, адрес и номер контактного телефона дольщика.

Это важно! Претензия направляется юридическому или физическому лицу, которое от имени застройщика подписывало договор. Обязательно указываются реквизиты и контактные данные сторон подписания ДДУ:

Обязательно указываются реквизиты и контактные данные сторон подписания ДДУ:

• посередине документа запишите его название – «претензия»;
• дальше перечислите требования, которые вы выдвигаете к строительной фирме. Стандартные требования: искоренить недоработки, снизить стоимость соглашения в связи с недостаточным уровнем выполненных работ, возместить средства, потраченные на ликвидацию недоделок, прочее. Иногда в договоре заранее уточняется момент устранения недостатков. Если такой пункт в соглашении есть, то все требования должны основываться именно на нем;
• прежде чем описать суть претензии, запишите реквизиты договора, а также данные, внесенные при его регистрации в ЕГРН. Далее уточните адрес дома, номер квартиры, площадь и стоимость жилья;
• на следующем этапе составления претензии укажите пункты договора, в которых уточняется обязанность строительной компании предоставить дольщику качественно возведенное жилье;
• в случае обнаружения несоответствий в проектной документации, техническом и градостроительном регламенте, обязательно перечислите эти факты;
• далее переходите к непосредственному перечислению недоработок, установленных в процессе использования жилой площади. Также укажите стоимость работ по их исправлению (данные подрядчиков или результаты экспертизы);
• укажите ссылку на закон (ФЗ № 214 от 3 февраля 2006 года), в соответствии с которым дольщик имеет право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки. В случае обнаружения серьезных недостатков, таких, например, как протекание крыши, указывается точный срок устранения течи;
• изложив суть претензии, сообщите о том, что в случае игнорирования данного документа и отсутствия на него ответа в течение 10 дней, вы намерены направить исковое заявление в суд. В данном случае требования будут заключаться не только в устранении недоделок, возмещении материального и морального ущерба, но и в выплате штрафа (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В конце претензии поставьте дату ее составления, личную подпись (с расшифровкой)

Обратите внимание на грамматику, орфографию, а также пунктуацию написанного вами документа. Особенно тщательно проверьте цифровые данные

Только после этого отправляйте документ застройщику.

Причины и сроки направления претензии застройщику

На практике претензионная работа является только первым шагом, после которого следует передача иска в суд. В связи с этим письменная претензия застройщику отправляется с соблюдением правил, предъявляемых судебными инстанциями.

Так, документ составляется в двух экземплярах, один из которых передается застройщику, а на втором указывается дата получения, подпись получившего лица с расшифровкой, заверенная штампом или печатью.

При направлении документов почтой, оформляется перепись вложения и обратное уведомление, подтверждающее получение иска адресатом.

Копия претензионного письма с подтверждением его получения в дальнейшем является обязательным приложением к исковому заявлению. От правильности и грамотности составления претензии зависит принятия иска к рассмотрению и дальнейшее положительное решение вопроса.

Оформленную по нашему образцу претензию можно вручить лично. Для исключения ошибок пользуются следующими правилами:

• передают претензию ответственному лицу по адресу предприятия, указанному в реестре ЕГРЮЛ;
• забирают один экземпляр себе с регистрационными отметками и подписью сотрудника застройщика;
• желательно вручить письмо директору (заместителю), а не секретарю или дежурному менеджеру.

Такой порядок действий затрудняет мошеннические действия. Не исключено, что в ходе судебного разбирательства застройщик будет отрицать факт получения претензии. В частности, компания может уволить рядового работника либо намеренно использовать для приема жалоб постороннего человека.

Медленнее, но надежнее фиксируют факт передачи претензии с помощью почтового отправления. Применяют корреспонденцию с описью вложенных документов и с уведомлением дольщика о вручении адресату.

Территориальные министерства, архитектурные департаменты и другие отраслевые учреждения контролируют долевое строительство. В Подмосковье, например, местные органы власти собирают отчетность застройщиков. Дополнительные меры принимают для проверок целевого использования денежных средств по ДДУ. Некоторые инстанции при получении соответствующей информации могут инициировать судебное разбирательство.

В «Госстройнадзор» обращаются для профилактики нарушений. На официальном сайте управления публикуют актуальные сведения о долевом строительстве:

• списки застройщиков, прекративших официальную деятельность;
• требования к проектам.

Аналогичным образом для решения отдельных проблем отправляют жалобы в «Роспотребнадзор». Следует отметить, что это учреждение контролирует не только соблюдение прав потребителей. Его специализированные подразделения проверяют соответствие санитарного состояния действующим нормам СанПиН.

Следует учитывать возможность изменения существенных условий по взаимному согласию заинтересованных сторон. Подобные коррекции выполняются только на добровольной основе. Если по уважительно причине переносится срок сдачи объекта в эксплуатацию соответствующие правки делают в ДДУ со всеми дольщиками.

Срок удовлетворения застройщиком претензии

Сроки исправления дефектов по гарантии вы вправе установить самостоятельно, указав их в тексте претензии. Если же устранение недостатков по гарантии вам неинтересно, и вы хотите получить возврат денег, закон отводит застройщику на это срок в 20 дней. Требовать возврата денежных средств вы имеете право в случаях:

• Если срок сдачи дома в эксплуатацию истёк более чем 2 месяца назад;
• Застройщик своевременно не произвёл устранение недостатков, на которые вы решили жаловаться, и которые были отображены в претензии;
• Квартира неудовлетворительного качества и не соответствует зафиксированному в договоре;
• Вас своевременно и должным образом не уведомили о том, что договор поручительства аннулирован.

Вернуть деньги в срок до 10 дней компания обязана, если ДДУ был расторгнут по решению суда, если дольщик обратится в суд за защитой своих прав. В каких случаях подают такой иск:

• Строительство заморожено временно или бессрочно;
• Размер объекта строительства изменился из-за внесения изменений в проект;
• Изменили назначение нежилых помещений общего домового имущества.

Подача иска также актуальна, когда застройщик не реагирует на ранее поданные досудебные претензионные заявления.

Претензии по внешним и скрытым дефектам строительства

К дефектам сданного объекта могут быть отнесены:

1. некачественная отделка и кладка;
2. неправильная установка окон и дверей;
3. дефекты термоизоляции и кровли и т.д.

Наружные (видимые) дефекты следует фиксировать сразу в момент приема жилья. Подпись дольщика в акте приема-передачи является свидетельством того, что внешних дефектов при первичном осмотре жилого помещения выявлено не было.

Это не значит, что написание претензии или обращение в суд станут невозможными, просто потребуются дополнительные траты на экспертизу, которая подтвердит, что дефекты возникли по вине застройщика.

В отношении скрытых дефектов будет действовать срок гарантии, предоставляемый застройщиком.

Например, дефекты отопительной системы, термоизоляции, кровли могут быть выявлены только при возникновении соответствующих климатических условий.

Так, установить протекание кровли можно лишь во время осадков, а дефекты термоизоляции – во время холодного сезона. Срок гарантии застройщика, равный пяти годам, охватывает период, достаточный для выявления скрытых дефектов, и предъявлять застройщику претензии можно в течение всего срока действия гарантии.

Претензии к застройщику. Алгоритм действий

Информация о материале

Создано: 15.05.2014 16:40

Просмотров: 22473

(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ №5 2011г)

После сдачи дома в эксплуатацию, в течение пяти лет, застройщик несет ответственность за надлежащее состояние дома. А ТСЖ или УК в этот период отвечает за эксплуатацию общего имущества. Недостатки, допущенные при строительстве и обнаруженные собственником или эксплуатирующей организацией, ликвидируются застройщиком. Разумеется, для понуждения застройщика к выполнению этих работ надо приложить немало усилий. Но есть и другой путь: устранить недостатки самостоятельно и получить компенсацию от застройщика.

Для того чтобы выставить претензии застройщику, собственники помещений, имевшие договорные отношения с застройщиком, выбирают представителя своих интересов. Только перед заказчиками работ застройщик несет ответственность. Взаимоотношения сторон регулируются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Согласно статьи 7 указанного закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если данные требования нарушены и это привело к ухудшению качества объекта, участник долевого строительства вправе потребовать:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены договора;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Указанные претензии предъявляются только в том случае, когда брак застройщика выявлен в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. При этом на момент ввода дома в эксплуатацию его качество может быть признано надлежащим, что не препятствует обращению с требованием об исправлении впоследствии обнаруженных недостатков.

Как правило, представителем собственников выступает ТСЖ. Уместно напомнить, что в соответствии с пунктом 8 статьи 138 ЖК РФ, ТСЖ является представителем интересов собственников помещений в МКД, в том числе в отношениях с третьими лицами. ТСЖ является надлежащим истцом в спорах об устранении недостатков работ по строительству многоквартирного дома. Судебная практика показала, что аргументы застройщика об отсутствии у него договорных отношений с товариществом не принимаются. Управляющая компания может представлять интересы собственников лишь в том случае, если в договоре с ТСЖ она наделена такими полномочиями.

Алгоритм действий:

— сообщить застройщику об обнаружении тех или иных строительных недостатков;

— совместно с застройщиком составить акт осмотра с фиксацией обнаруженных недостатков;

— застройщик либо принимает решение об устранении недостатков и ТСЖ совместно с застройщиком утверждают график выполнения работ, либо (при отказе застройщика) ТСЖ обращается в суд.

Требование об устранении недостатков важно своевременно зафиксировать. Если застройщик по согласованному с вами графику своевременно не устранит недостатки, вы можете в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан заключить договор для выполнения этих работ со сторонней компанией, а затем обратиться в суд с требованием о возмещении понесенных расходов

В суде вам придется доказать наличие недостатков и причину их возникновения. Наличие недостатков должно быть зафиксировано в акте, составленном с участием ТСЖ (или отдельных собственников) и застройщика. Фиксировать недостатки следует также путем привлечения органов строительного и пожарного надзора, жилищной инспекции. Если не доказано, что брак или строительные недостатки произошли по вине застройщика, то никто не заставит его устранить брак или компенсировать  расходы, понесенные собственниками по их устранению. Если причину недостатков невозможно установить, то ваш иск, скорее всего, в суде откажутся принять.

Все сопутствующие расходы (например, на проведение экспертизы) должны быть возмещены застройщиком

Здесь важно правильно сформулировать исковое требование. Лучше всего ссылаться на статью 15 ГК РФ, представляя эти затраты как убытки, вызванные нарушением права собственников помещений

Компенсацию, полученную от застройщика, решением общего собрания разумнее направить либо на оплату коммунальных услуг, либо на иные целевые расходы, в частности, на ремонт общего имущества.

Сауле БЕРКИМБАЕВА

Материалы по теме:

общего имущества МКД

• Назад

• Вперед

Случаи предъявления претензии застройщику

В случае нарушения строительной компанией своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, дольщик имеет право на предъявление в его адрес претензии. Такое действие в отдельных случаях позволяет решить вопрос мирным путем. При этом право на расторжение договора долевого участия не обусловлено предъявлением претензии, т.е. приобретатель жилья не обязан направлять требования перед расторжением ДДУ.

Две наиболее распространенные причины предъявления претензии:

1. Нарушение установленных сроков строительства.
2. Передача квартиры ненадлежащего качества.

В первом случае нарушается основная обязанность застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Согласно законодательству, девелоперская компания должна передать дольщикам квартиры в установленный срок, установленный в ДДУ

Важно помнить, что фирма-застройщик не вправе ссылаться на иные документы (документы на землю, проектную документацию, разрешение на строительство), юридическое значение имеет именно срок, прописанный в договоре. Например, застройщик обязан передать ключи дольщику не позднее 3 квартала 2021 года

Поэтому после того, как указанный срок пропущен, покупатель может подать требования.

Во втором случае, передачи квартиры с недостатками, речь идет о различных недостатках, которые были выявлены при осмотре жилого помещения. Например, некачественная установка розеток или выключателей, трещинах на стенах, плохой монтаж окон или дверей и т.д. Зачастую претензии связаны с отделкой помещений

Принимая квартиру важно понимать, что недостатки могут иметь скрытый характер, и человек, не являющийся специалистом может их не заметить, поэтому желательно обратиться к экспертам

Претензии при нарушении сроков сдачи объекта и качества жилого помещения имеют особенности. Разберем их ниже.

Правовое основание для требования неустойки

Мнение эксперта

Важно понимать в каких случаях возможна претензия, это законные основания. Среди основных – затягивание срока сдачи объекта

Именно по этому вопросу больше всего претензий. По закону требовать неустойку можно еще в случаях:

Недостатки строительства. Среди них: трещины, промерзание, некачественная установка окон и т. д

Для того чтобы претензию можно было предъявить важно не принимать объект с дефектами, в особенности это касается явных недостатков. Если осмотр квартиры был невнимательный и акт приема-передачи подписан, то и вменять застройщику нечего

Что касается дефектов, что проявляются позже, таких как промерзание стен, то для предъявления такой претензии на работы должна быть гарантия.
Несоответствие метража, заявленному в документах – меньше, чем было оплачено.
Некачественный ремонт – действуем аналогично первому пункту.
Наличие дополнительных объектов, которых по плану быть не должно. Это пристройки, подвалы и т. д.
Нарушение технических норм строительства.

Детальнее следует разобраться в отношении нарушения сроков. Первичный договор может быть составлен так, что понять, когда же срок сдачи сложно. Ситуации:

1. Точная дата. Если срок указан «не позднее 31.10.2017», то со следующего дня 1.11.2017 уже можно составлять претензию о неустойке, так как уже идет просрочка.
2. Квартальное обозначение. В договоре будет формулировка «во 2 квартале 2017 года». Второй квартал длится с апреля по июнь, то есть последний его день 30 июня. Просрочка начинается с 1 июля.
3. Иногда формулировка более расплывчатая и может зависеть от сроков получения разрешений на ввод в эксплуатацию. В таком случаев в договоре указывается «ориентировочный срок 4-й квартал 2017 года». Тут же вносятся данные, что передача квартиры произойдет в течение 30 дней с даты получения разрешения. То есть в этом случае крайний срок ввода в эксплуатацию – 31 декабря, а период передачи квартиры дольщику 30 января. То есть со следующего дня уже можно считать просрочку.

Порядок направления досудебной претензии застройщику

Как не нужно направлять претензию

Не следует пытаться самому отвозить претензию в офис застройщика. Читать далее

В лучшем случае, кто-нибудь из его сотрудников проставит на копии претензии свою подпись. В худшем, скажут что не имеют полномочий по приёму почтовой корреспонденции. К чему это может привести. В суде ответчик скажет, что лицо получившее от истца претензию никогда у него не работало. Адрес по которому она была доставлена не является адресом местонахождения застройщика, а также адресом приёма почтовой корреспонденции. И так далее.

Скрыть

Как правильно направить претензию по ДДУ?

Претензию по ДДУ нужно направить по почте заказным письмом с описью вложения. Адрес застройщика и его наименование взять из выписки ЕГРЮЛ (адрес местонахождения) с сайта ФНС.

По какой форме должна быть опись вложения и что в ней нужно заполнять?

Опись вложения для отправки досудебной претензии застройщику должна быть по форме 107, утвержденной в Приложении N 1 к Порядку приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (Приказ ФГУП “Почта России” от 17.05.2012 N 114-п). Согласно п. 5.5 в описи вложения ф. 107 указывается наименование предметов. Читать далее

За № п/п 1 пишем «Претензия от ФИО», дополнительно можно указать номер и дату ДДУ, количество предметов 1, объявленная ценность (руб) 1.

За № п/п 2 пишем «Реквизиты банковского счета», количество предметов 1, объявленная ценность (руб) 1.

Общий итог предметов и объявленной ценности: 2 шт, 2 руб.

Опись для направления по почте претензии застройщику нужно сделать в двух экземплярах. Сотрудник почты должен проставить на двух экземплярах описи оттиск почтового штемпеля и расписаться. Далее первый экземпляр описи вложить в конверт с досудебной претензией, а второй выдать дольщику вместе с квитанцией. В квитанции указан номер почтового идентификатора (РПО), по которому можно узнать доставлена ли претензия адресату.

Таким образом, доказательством отправки досудебной претензии застройщику может служить только оформленная в установленном порядке опись вложения по форме 107. Именно опись вложения в почтовое отправление является вещественным (письменным) первоначальным доказательством отправки претензии по отношению к доказательствам его неполучения застройщиком (если такие будут). Т.е. не играет никакой роли, получил ли застройщик претензию, направленную по его месту нахождения или не получил – это его проблемы. Скрыть

Однако может потребоваться доказать в суде саму возможность получения ответчиком претензии. К примеру ответчик может в суде сказать, что претензию он не получил, поскольку почта её потеряла, не доставила, ошибочно доставила в другое почтовое отделение и т.д. Доказательством возможности получения застройщиком претензии случит распечатка “Отчёта об отслеживании отправления с почтовым идентификатором”. На сайте “Почта России” в разделе “отслеживание отправлений” нужно внести РПО из почтового чека. Полученный отчёт распечатать и вместе с претензией, описью и чеком предоставить в суд.

Чего добиваться через суд

Иск о взыскании неустойки, форма которого в принципе унифицирована (бланк есть на месте подачи документов), следует подавать в городской или районный суд. При этом уплачивается государственная пошлина, если цена иска превышает один миллион рублей. Если менее – пошлина не уплачивается.

Обязательно напишите, на каких основаниях выдвинуты все требования

Претензионное письмо, которое подавалось ранее к застройщику об устранении недостатков, досудебное, также важно подать вместе с иском, а также ответ компании на претензию, если был

https://www.youtube.com/watch?v=l_53kh0aDEMVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Требовать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи квартиры (https://www.youtube.com/watch?v=l_53kh0aDEM)