Ответственность сторон по договору аренды

Как арендовать помещение для бизнеса?

   Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем. Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).

При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:

посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы

Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.

самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).

запустить бизнес

Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.

Расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе собственника

Договор аренды обычно прекращает свое действие в связи с окончанием срока аренды. Однако законом предусмотрена возможность досрочного расторжения такого договора по инициативе одной из сторон. Основаниями для такого расторжения являются:

• Пользование жилым помещением не в соответствии с его назначением;
• Невнесение арендной платы более двух раз подряд;
• Ухудшение состояния жилья;
• Невыполнение обязанности по производству ремонтных работ, если такое условие прямо предусмотрено договором.

Гражданский кодекс предусматривает возможность включения в договор аренды и иных оснований расторжения договора по инициативе арендодателя.

Важно знать, что арендодатель обязан сначала направить в адрес арендатора претензию в письменной форме, изложив свои требования по исполнению арендатором обязательств. Претензионный порядок в данном случае является обязательным

Для выполнения требований арендодателя арендатору предоставляется разумный срок. В случае неисполнения таких требований договор расторгается в судебном порядке по исковому заявлению собственника жилья.

Таким образом, заключение и исполнение соглашения аренды имеет ряд особенностей, которые обязательно следует учитывать обеим сторонам правоотношений. При грамотно составленном тексте договора и сопутствующих документов арендодатель сможет защитить свои права в полной мере и извлечь из арендных правоотношений ожидаемую выгоду.

Права и обязанности собственника и съемщика и как правильно составить договор аренды:

Что говорит закон?

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

• отдавать имущество в пользование безвозмездно;
• сдавать полностью или частично в субаренду;
• передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

https://youtube.com/watch?v=mbQEvQjJ-vE

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

• дата и место составления;
• данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
• точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
• права и обязанности каждой из сторон;
• срок действия договора;
• стоимость, сроки и форма оплаты;
• полные данные сторон;
• подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

• все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
• срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
• документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

К правам стороны можно отнести:

• проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
• требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
• проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
• устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

В обязанности этой стороны договора входит:

• использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
• соблюдение технических и пожарных норм;
• ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
• своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
• уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

В договоре субаренды часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

Важно! Если собственником нежилого помещения является муниципалитет, потребуется в местной администрации получить письменное согласие на сдачу его в субаренду. Отсутствие документа влечет за собой наложение штрафных санкций и привлечение к административной ответственности арендатора.

Зачем отделять места общего пользования, как отдельную категорию

Платежи за места общего пользования

Для наглядности описания проблемы о необходимости создания отдельной категории для мест общественных, то есть общего пользования, можно привести такой пример.

В настоящее время многие жители многоквартирных домов и иного рода зданий, включающих как личную площадь собственников, так и места общего пользования, стали получать квитанции для оплаты электроэнергии, в которые вписывались новые сроки (графы) для выплат (совершения платежей).

Ранее не было строки про места общего пользования, а именно освещение.

Поэтому у всех плательщиков коммунальных услуг возник резонный вопрос: “Что за новые статьи для оплаты, которых ранее не было?”

За потребленную электрическую энергию в тех местах, которые используются не одним человеком либо жителями одной квартиры, а несколькими сразу (или всеми), плата по утверждению компетентных органов государства, взималась и ранее.

Единственное отличие – разграничение выплат, то есть разделение услуг по строкам в платежке или квитанции.

Несмотря на заверения управляющих либо органов власти, счет в этой сроке доходит до тысячи рублей за месяц на обычные лампочки для подъезда, например. При этом оплата за потребленную электроэнергию в самих квартирах не превышает сотни или двух, что в пять-десять раз больше, чем плата за так называемый общественный свет.

Согласно последним постановлениям правительства жильцы подобных многоквартирных домов должны перейти на иную, более усовершенствованную по их имени систему оплаты. Имеется в виду проведение расчетов, которые “раскидывались бы поровну на всех квартиросъемщиков или владельцев недвижимости.

Более того, согласно законодательному порядку оплаты подобных услуг, все расходы должны нестись согласно долевому участию или долевой собственности каждого из участников кооператива или каждого жильца многоквартирного дома. В счет освещения этих мест, предназначенных для общего пользования, включается оплата за:

• Свет в подъезде.
• Потерянную электроэнергию в результате несовершенства сетей и электропроводки.
• Питание для домофона или иное специализированное средство связи, предназначенное для упрощения доступа к квартире, но недопущения проникновения внутрь посторонних лиц.
• Усилитель телевизионной антенны, которым пользуется или может пользоваться каждый из жителей дома.
• Энергия, идущая на электрическое запирание насосов, если такие предусмотрены в досягаемости жителей дома либо квартиросъемщиков.
• Освещение чердаков и подвалов, если это предусмотрено обычной практикой, то есть характерна для пользователей коммунальных услуг данного дома.

Допустим в доме (подъезде) установлен коллективный счетчик, учитывающий потребление электроэнергии всем строением или подъездом соответственно. Допустим также, что ни в одном из помещений (квартир) нет индивидуальных приборов учета.

В таком случае нужно высчитывать количество общее потребленных киловатт, после – делить его на всех собственников или долевых участников в этой коллективной недвижимости. Учет идет по тому количеству граждан, которые зарегистрированы в этом доме на правах личных собственников.

Расчет производится в данном случае в таком порядке. Из общего количества потребленной энергии на весь жилой дом вычитают потребление специальными отдельными субъектами (магазины, парикмахерские и другие заведения, находящиеся во владении частных (физических) или юридических лиц, которые выполняют работу и используют данные площади для получения прибыли.

Далее полученное значение делят пропорционально на всех жильцов. Это значит, что в зависимости от занимаемой площади (например, одно-, двух– и трехкомнатные квартиры), будет выплачиваться разная стоимость за энергию.

В расчет будет также входить та энергия, которая была утеряна в результате каких-либо сбоев или “утечек” в сети. Кроме этого, варианты оплаты за блага, которые представляются в обязательном порядке всем платежеспособным жителям дома, будут также взиматься за пользование местами общего назначения (коридоры, лифты), как это уже отмечалось раньше.

У разных категорий домов, в разных населенных пунктах может изыматься плата по-разному. Тарифы варьируются в зависимости от формы собственности, которая закреплена в документах на владение, пользование и распоряжение, а также в зависимости от изменений, вносимых издающимися правительством и местными органами власти, актов о подобных изменениях с описанием причин, их вызвавших.

Новая схема оплаты освещения мест общего пользования — на видео:

Юридический смысл арендатора и арендодателя

Простыми словами, арендодателем является собственник объекта недвижимости, который сдает его в аренду. Арендатор может снять помещение в аренду, владеть и использовать это имущество в течение определенного периода времени, как указано в договоре аренды, в обмен на выплату средств. Как правило, арендуемое имущество является материальным, таким как дом, автомобиль или оборудование. Однако, нематериальное имущество, такое как компьютерная программа, торговая марка, или товарный знак, также можно сдавать в аренду. Арендодатель и арендатор связаны договором аренды, который содержит условия аренды.

Какие требования пожарной безопасности обязан выполнить арендатор

Чтобы определить точный список норм и требований по пожарной безопасности для арендатора, нужно знать содержание договора аренды, тип и целевое назначение объекта, численность сотрудников и посетителей, виды деятельности, другие факторы. Ниже расскажем об основных нормах, которые нужно соблюсти арендатору, независимо от сферы деятельности и типа объекта. Дополнительные нюансы вы всегда сможете уточнить у наших экспертов по пожарной безопасности.

Для какого объекта вам нужно обеспечить пожарную безопасность при аренде?
Нежилое помещение 54.55%

Нежилое помещение в МКД 18.18%

Нежилое здание 27.27%
Проголосовало: 11

Меры первичной безопасности

Есть ряд требований и мероприятий, которые нужны для обеспечения пожарной безопасности на каждом объекте. В частности, арендатору придется:

• разрабатывать локальные акты, описывающие правила противопожарного режима на предприятии, в отдельных помещениях (инструкции, приказы, положения, регламенты);
• проводить обязательные мероприятия с сотрудниками, от инструктажей до тренировок по эвакуации;
• разрабатывать и размещать планы эвакуации;
• устанавливать и поддерживать в надлежащем состоянии огнетушители, элементы системы оповещения и эвакуации, локальную сигнализацию, пожарные щиты и т.д.
• следить за свободными подходами к эвакуационным путям, аварийным выходам;
• своевременно устранять повреждения электрооборудования и проводки;
• не допускать хранение горючих и легковоспламеняющихся веществ в помещениях, не предназначенных для этого.

Все меры первичной пожарной безопасности для разных типов объектов указаны в Постановлении № . В локальных актах их можно и нужно конкретизировать под свою компанию, ее виды деятельности.

Правильность оформления и размещения планов эвакуации обязательно проверят инспекторы пожнадзора

Безопасность при выполнении работ

Нередко при передаче объектов в аренду проводится косметический ремонт, либо меняется планировка помещений, здания. Например, арендатор может изменить местоположение стен, сделать новые дверные проемы. При выполнении всех работ их заказчик обеспечивает пожарную безопасности. В перечень таких мероприятий может входить:

• заказ проекта на перепланировку, где будут описаны требования к безопасности работ, прохождение обязательных согласований;
• оформлять наряды-допуски для проведения огневых работ, осуществлять контроль за ними;
• привлекать к работам с системами защиты только лицензированные компании, заключать с ними договоры на обслуживание и ремонт.

При оформлении документов на перепланировку проектировщики опишут все требования по пожарной безопасности. Наша компания выполняет такие работы для всех видов объектов.

Арендатор обязан не допускать захламления эвакуационных путей и аварийных/запасных выходов

Пожарная безопасность в процессе эксплуатации помещения или здания

Обеспечив пожарную безопасность на момент передачи объекта в аренду, необходимо соблюдать требования нормативных актов в процессе работы. В частности, необходимо:

• отслеживать изменения в законодательстве, корректировать локальные акты;
• осуществлять только те виды деятельности, которые соответствуют целевому назначению объекта;
• не допускать ухудшения, повреждений и выхода из строя технических средств, систем защиты, других элементов пожарной безопасности.

Пожнадзор может осуществлять не только плановые, но и внеочередные проверки. Например, если в МЧС поступит сообщение о незаконной перепланировке с нарушением требований пожарной безопасности, внезапный визит инспекторов может повлечь штрафы для арендатора.

Условие о сроке аренды

Существенным условием договора аренды является его предмет. Условия о сроке договора аренды также может включаться в текст договора. Данное условие определяет период, на который предоставляется имущество в аренду.

Данный период может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить. Закон может устанавливать предельный срок аренды, если же стороны в договоре согласовали срок выше предельного, то считается, что договор заключен на такой предельный срок.

Если стороны не установили какие-либо сроки, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В данном случае договор прекращается с момента, когда одна из сторон договора аренды отказалась от договора. На практике стороны часто указывают условие о том, что договор заключен на неопределенный срок.

Если же стороны не смогли прийти к соглашению о сроке, когда одна сторона изъявила желание заключить договор на 6 месяцев, а другая – на неопределенный срок, в этом случае договор считается не заключенным.

При истечении предельного срока аренды, установленного законом, договор в любом случае прекращается. И если стороны желают продолжить арендные отношения, то им придется заключить договор вновь.

Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия на любом основании, возврат всего имущественного комплекса (предприятия) должен осуществляться с соблюдением правил о лицензировании (ст. 656 ГК РФ), а также прав кредиторов и всех процедур по их уведомлению о предстоящей передаче арендованного предприятия арендодателю (ст. 657 ГК РФ).

Если договором аренды предприятия не предусмотрено иное, то подготовка предприятия, составление передаточного акта и несение расходов, связанных с передачей имущества, является обязанностью арендатора.

Ключевые слова: договор, аренда, предприятие, адвокат

Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом. Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения. Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

1. по взаимному согласию;
2. односторонним решением;
3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

Разновидности аренды

Договор аренды и его разновидности, в том числе и относящихся к договорам коммерческой деятельности, регламентированы гл. 34 ГК. Рассмотрим их особенности и отличия друг от друга.

Прокат

Под прокатом понимается предпринимательская деятельность, направленная на сдачу движимого имущества во временное пользование и владение за плату.

Особенностями данного договора, позволяющими его отличить от других видов, являются:

• предметом проката могут выступать только движимое имущество;
• максимальный период не более 1 года, при этом по требованию арендатора договор может быть расторгнут (такое уведомление должно быть направлено за 10 дней до предполагаемой даты расторжения);
• публичность (предполагает необходимость заключить договор на равных условиях со всеми кто обратится к арендодателю, не оказывая никому предпочтения);
• наличие письменной формы;
• субаренда запрещена;
• весь ремонт (капитальный и текущий) осуществляется за счет средств арендатора;
• арендная плата должна быть установлена в определенной сумме денежных средств.

Имущество, арендованное в прокат, как правило, используется в потребительских целях (личных, семейных и иных), поэтому в качестве дополнительной особенности можно рассматривать то обстоятельство, что пользователями в большинстве случаев выступают физические лица.

Договор аренды транспортных средств

Подобные сделки разделяют на 2 вида как с предоставлением услуг по технической эксплуатации и управлению (с экипажем), так и без таковых. Отличительная особенность рассматриваемых договорных отношений заключается в распределении обязанности по проведению ремонта, оплате топлива, страхованию и прочих расходов между сторонами. Так, при аренде с экипажем все расходы несет арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор. Плата за аренду транспортных средств называется – фрахт.

Особенности:

• предметом выступают технические устройства, предназначенное для перемещения, перевозки и прочее;
• предоставлено право без согласия передавать объект в субаренду.
• законом не регламентируется предельных срок таких сделок;

Аренда зданий и сооружений

Данная категория договоров предполагает передачу на время в пользование и/или владение зданий и сооружений, в том числе относящихся к жилому фонду.

Особенности:

• оформление письменной формы в виде подписанного с обеих сторон одного документа, несоблюдение которой влечет недействительность сделки (обязательна государственная регистрация);
• при отсутствии согласованного размера арендной платы договор считается незаключенным;
• предмет – недвижимость в виде зданий и сооружений (передача части здания регулируется общими положениями об аренде).

Аренда предприятий

Данный договор предполагает предоставление предприятия в виде имущественного комплекса, в том числе зданий, оборудования, сырья и материалов, земельных участков и иное. На данный вид распространяют своё действие также гражданские нормы, регулирующие передачу зданий и сооружений. Такой договор считается смешенным  и включает в себя элементы других договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Особенности:

• объект передается в целях осуществления предпринимательской деятельности, то есть его использование должно быть направлено на получение прибыли;
• все расходы (ремонт, страхование, обслуживание и прочее) несет арендатор;
• вместе с объектом возможна правопередача долгов, при этом кредиторы должны быть уведомлены об этом в письменной форме;
• несоблюдение письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность сделки.

Договор лизинга (финансовая аренда)

Данная разновидность предполагает обязанность арендодателя (лизингодателя) приобрести имущество для дальнейшей передачи его за плату в пользование и/или владение на время. По общему правилу продавца и предмет аренды выбирает лизингополучатель. По свой сути лизинговые отношения являются разновидностью финансирования деятельности лизингополучателя.

Особенности лизинга:

• в отличие от других в данном случае имущество приобретается арендодателем специально для лизингополучателя, который сам выбирает вид и продавца;
• договор направлен на осуществление предпринимательской деятельности, поскольку стороны являются коммерческими организациями;
• это трехсторонняя сделка (лизингодатель, лизингополучатель и продавец);
• возможна передача в сублизинг (требования продавца в этом случае переходят к лизингополучателю).

При передаче прав в рамках сублизинга обязательным условием является наличие согласия лизингодателя.

Права и обязанности наймодателя

В договоре найма, сторона сдающая квартиру, названа наймодателем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Права и обязанности наймодателя изложены, соответственно, в гл. 35 ГК РФ.

Обязанности наймодателя

И снова начнем с обязанностей. Так же как и арендодатель, наймодатель обязан передать квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора, и пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт квартиры, если иное не предусмотрено условиями договора (п.2 ст. 681 ГК РФ). Еще одной обязанностью, связанной с ремонтом, является ремонт общего имущества в доме, где находится квартира (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Как и в договоре аренды, в договоре найма предусмотрена обязанность наймодателя продлить договор найма при истечении его срока. Если же наймодатель откажется от продления договора и в течение года заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. (ст. 684 ГК РФ). Но в отличие от нормы, касающейся договора аренды, в данной статье сторонам не предоставляется право закрепить в договоре иной порядок продления.

Права наймодателя

Права наймодателя в общем-то схожи с правами арендодателя, но в данной форме договора предусмотрено все же меньше свободы. Так в ст. 687 ГК РФ строго закреплены основания, по которым договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

1. невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2. разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3. использование нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению либо с систематическим нарушением прав и интересов соседей (но в данном случае наймодатель имеет право потребовать расторжения договора только после предупреждения нанимателя).

Обращаем ваше внимание, что права наймодателя, в отличие от прав арендодателя, зависят от срока договора. Отдельно выделяется договор краткосрочного найма жилого помещения, то есть заключенный на срок до 1 года (п.2 ст

683 ГК РФ). По такому договору у наймодателя уже нет обязанности заключать с нанимателем договор на новый срок, то есть наймодатель может отказать в заключении нового договора без каких-либо последующих санкций

Отдельно выделяется договор краткосрочного найма жилого помещения, то есть заключенный на срок до 1 года (п.2 ст. 683 ГК РФ). По такому договору у наймодателя уже нет обязанности заключать с нанимателем договор на новый срок, то есть наймодатель может отказать в заключении нового договора без каких-либо последующих санкций.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

На что арендатор земельного участка не имеет право?

Так как наём ЗУ допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.

В частности, недопустимо без согласия собственника:

• переоформлять надел на своё имя;
• выставлять его на торги;
• обменивать на что-либо;
• дарить третьим лицам;
• сдавать в субаренду и оформлять переуступку права аренды третьим лицам.

Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.

В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:

• не надлежащего ухода;
• применения ядохимикатов;
• нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.

При обнаружении совершения недопустимых действий и недобросовестного отношения арендатора к земельной собственности, помимо расторжения договора допускается судебное взыскание материального ущерба.

Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении ЗУ, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.

Подробнее об аренде ЗУ читайте в нашем разделе.

Улучшения, вносимые в арендуемое имущество

Право на возмещение средств, затраченных на улучшение объекта аренды. Величина налога на прибыть будет зависеть от верности формулировок договора, касающихся последствий проведения улучшений объекта аренды. В Гражданском кодексе РФ указано общее правило, в соответствии с которым арендатор, осуществивший улучшение арендуемого имущества, получив при этом разрешение арендодателя, может рассчитывать на денежную компенсацию. Затраты возмещаются арендатору в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ.

Как оформить оплату улучшений в договоре аренды. Существует 2 варианта оформления пункта о возмещении расходов на улучшения, а именно:

1.    фиксация в документе условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения. Стороны могут осуществлять расчет путем зачета в счет текущей арендной платы. Арендодателю стоит помнить о том, что деньги должны быть засчитаны во время действия договора аренды, а не после окончания его срока.

Арендодатель должен будет получить бумаги, касающиеся произведенных улучшений. Документы, подтверждающие стоимость материалов, послуживших для улучшения предмета аренды, выступают основанием для начисления амортизации на счет арендатора. Именно поэтому в письменном арендном соглашении рекомендуется оговорить  обязанность арендатора по передаче таких документов. Не стоит забыть об указании разумных сроков передачи документации, подтверждающей затраты арендатора

Важно указать в договоре пункт об ответственности сторон за нарушение описанных условий;

2.    включение в договор пункта о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению со стороны арендодателя. Как правило, такие условия содержатся в договорах, предусматривающих длительный период аренды.

Когда гражданин арендует помещение на длительный период времени, то внесение улучшений зачастую становится необходимым для нормальной эксплуатации объекта аренды. За такие улучшения не принято требовать компенсаций.

Возможность выкупа предмета аренды. Стороны могут включить в письменное соглашение об аренде пункт, касающийся перехода предмета аренды в собственность арендатора по окончании срока аренды. Переход имущества в собственность арендатора может также происходить до истечения срока аренды, указанного в договоре, если он внесет определенную выкупную цену. Это право граждан описано в пункте 1 статьи 624 ГК РФ.

Аренда без выкупа. Арендаторы вправе выкупать не все имущество, предоставленное им в пользование. Так, законодатель указывает на то, что в ряде случаев имеет место запрещение выкупа арендованного имущества. Без последующего выкупа сдается федеральное движимое или недвижимое имущество, когда арендодателем выступают следующие субъекты:

• государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ;
• организации, подведомственные государственным академиям наук;
• федеральные органы исполнительной власти РФ.

Описанные ограничения обычно обусловлены такими факторами как:

• целевое назначение имущества, выступающего предметом аренды;
• специфический правовой режим арендуемой собственности;
• сфера деятельности арендодателя.

Как включить в договор пункт о выкупе. Фиксируя в письменном арендном соглашении право арендатора на последующий выкуп собственности, стороны должны обязательно указать четкую цену объекта аренды. С налоговой точки зрения выкуп арендуемого имущества – это реализация товара. Это объясняется пунктом 1 статьи 39 НК РФ, который фиксирует переход права собственности на объект.

У арендатора, приобретающего арендованное имущество, возникает право на вычет входного НДС. При этом появляется право начислять по приобретенному имуществу амортизацию. Таким образом, от арендодателя требуется уплатить НДС и налог на прибыль с реализованного объекта. Указанные государственные сборы исчисляются на основании выкупной стоимости имущества, которая в обязательном порядке должна быть указана в договоре аренды.

Условие об арендной плате

Арендная плата — денежная оплата права пользования арендуемым имуществом, ее величина определяется договором об аренде. Закон не устанавливает каких-то жестких правил оплаты. Оплата по договору аренды может быть в любой форме, как стороны придут к соглашению. Это может быть, как денежная, так и безденежная форма оплаты. Сочетание указанных форм.

Не денежная форма оплаты по договору аренды – это, к примеру, предоставление арендатором определенных услуг. Если арендатор является юристом, то на основании договора аренды оплата может осуществляться предоставлением арендодателю услуг абонентского юридического обслуживания последнего. Также в рамках не денежной формы оплаты по договору аренды может быть предоставление определенной части плодов от пользования арендованной вещи.