Зарубежная недвижимость: способ приумножить деньги или неудачное вложение?

Проект Wyndham Halcyon Retreat во Франции

Этот проект сначала мне понравился эмоционально. Он расположен в регионе Лимузен в Центральной Франции. Это тихий, чистый, зелёный регион со множеством озёр всего в нескольких часах езды от Парижа.

Проект – пятизвёздочный гольф- и спа-комплекс с коттеджным посёлком. Комплекс строится на территории в 1 млн кв. м рядом с действующим отелем со столетней историей.

Предлагается несколько вариантов приобретения недвижимости: купить в полную собственность (от €224 тыс.) или же приобрести долю совладения (стать одним из 13 равноправных владельцев) через покупку доли в компании. Для покупки доступны студии, апартаменты с одной, двумя или тремя спальнями, а также виллы.

– Чем подтверждается надёжность проекта Wyndham Halcyon Retreat?

– Halcyon Developments Group – британская компания, занимающаяся инвестициями в недвижимость с 2003 года. В их портфолио более десяти успешно реализованных проектов в Албании, Болгарии, Малайзии, Бразилии, США и теперь во Франции.

Управлять проектом будет Wyndham Hotels & Resorts – международный оператор, у которого более 9 тыс. отелей по всему миру. Попасть в его базу – большое преимущество для комплекса. Контракт на управление с отельным оператором заключён на 20 лет.

– Как оформляется доля и какие обязательства появляются у владельца при её перепродаже?

– На каждые апартаменты в Великобритании (стране принадлежности компании) регистрируется акционерное общество, в уставе которого прописано 13 долей. При покупке доли инвестор становится полноправным совладельцем этой недвижимости.

Можно купить одну или несколько долей. Минимальная сумма инвестиций в этом случае составляет €17 230. Это стоимость одной доли в квартире-студио.

Далее заполняется форма бронирования и оплачивается депозит €500 за фракцию. Депозит является возвратным в случае, если в течение 14 дней инвестор передумал вкладывать средства в проект.

После того как компания получила депозит, высылается квитанция и заполненный контракт. Договор подписывается покупателем, сканируется и пересылается обратно. После подписания контракта двумя сторонами инвестор получает инвойс с указанной на нём суммой исходя из количества выбранных долей в проекте.

Далее инвестор делает денежный перевод, после чего по почте получает оригинал договора и сертификат членства в компании. Владение долей подтверждается этим сертификатом.

Доходность (в евро) заявляется в размере 5–8% годовых от инвестируемой суммы и гарантируется контрактом. Процент зависит от срока действия договора.

Что касается обязательств, то необходимо платить налог на прибыль с аренды в той стране, резидентом которой собственник является. В случае обратного выкупа из бонуса нужно будет вычесть 7% в виде выплат британского налога. Условно, если вы купили за €100 тыс., а продали за €130 тыс., то с €30 тыс. в виде налогов будет выплачено €2100.

– Нужно ли открывать налоговый номер во Франции, чтобы получать выплаты?

– Не нужно. Собственники получают доход на счета, открытые в своих странах. Выплаты ежеквартальные.

– Насколько важно присутствие юриста при заключении сделки?

– Привлекать юриста или нет – личное решение инвестора. Драфты контрактов на владение и управление могу предоставить для изучения заранее, в том числе на русском языке.

Если кто-то посчитает, что консультация юриста ему необходима, мой совет – обращаться к тому, кто разбирается в британском праве.

– Даёт ли совладение в данном проекте право собственникам отдыхать на территории комплекса?

– Да, с 1 октября 2020 года собственник имеет возможность отдыхать бесплатно две недели в год. Каждые последующие семь дней будут стоить полпроцента годовой доходности. То есть, если заявленная доходность 6% годовых, отдохнув дополнительно ещё две недели, инвестор заработает за год на процент меньше.

– В чём плюсы и минусы инвестирования в данный проект?

– Важный плюс проекта в том, что он рассчитан на местных жителей, а также поклонников гольфа, в том числе из Великобритании, и их семьи (в соседнем городе есть аэропорт, принимающий лоукостеры из Соединённого Королевства). Также здесь низкий вход, гарантированная доходность, возможность проживать бесплатно две недели в год в своих апартаментах и выйти из проекта через десять лет. Правда, есть своё «но». Доходность и успешность проекта в целом зависит от работы управляющей компании.

Как правильно сдавать?

Арендодатель и арендатор заключают договор аренды. Договор содержит реквизиты сторон и сдаваемого объекта, сроки и стоимость аренды, права и обязанности сторон. Если сдача в аренду осуществляется через управляющую компанию, в договоре указываются сроки аренды и размер выплат.

Если владелец сдает жилье самостоятельно, следует знать некоторые нюансы. Во-первых, арендатор, как правило, вносит залог. Например, он может быть равен месячной арендной плате. Залог является для собственника гарантией сохранности мебели, отделки и т. д. В случае если что-либо будет повреждено, залог при выезде арендатору не возвращается.

Во-вторых, в случае если арендатор намерен съехать раньше оговоренного договором срока, он обязан предупредить арендодателя об этом заранее. Равно как и арендодатель не вправе расторгать договор раньше срока. Например, в Германии закон находится на стороне арендатора. Если владелец вдруг решает прервать договор аренды и въехать в собственное жилье, сделать это будет крайне трудно. Особенно, если арендатор исправно вносит арендную плату, а собственник постоянно проживает в России и эта недвижимость не является его единственным жильем. В США, наоборот, никто не станет судиться со «сбежавшим» раньше окончания договора арендатором. Правда, это касается только жилья в недорогом сегменте.

Как и в сфере жилой недвижимости, в сегменте коммерческих объектов также существуют особенности. Например, в Испании при аренде небольшого бизнеса (кафетерия, парикмахерской) существует не возвращаемый платеж – траспасо (traspaso). Его размер составляет от €25 тыс. В случае отказа от продолжения аренды арендатор теряет этот задаток. Единственный способ вернуть залог – это найти нового арендатора. Если в дальнейшем планируется выкупить арендуемую недвижимость, существует возможность договориться с собственником о включении траспасо в стоимость.

Египет

• Население – 100 млн
• Русская диаспора – около 50 тыс.

В отличие от многих стран, которые связывают с Россией вековые тесные отношения, русскому Египту всего несколько десятилетий. Наши соотечественники полюбили отдых на Красном море, и теперь в Хургаде живёт порядка 30 тыс. россиян. Второй по численности русский город – Шарм-эль-Шейх. Большинство русскоговорящих – россиянки, вышедшие замуж за египтян, однако есть и студенты и те, кто ведёт бизнес в стране. В туристическом секторе объясниться по-русски несложно, однако для более серьёзных задач придётся осваивать арабский или искать переводчика.

Хургада, новый жилой район

В стране действует сеть российских культурных центров, они работают при поддержке посольства РФ и Россотрудничества.

Отзывы иностранцев, выбравших Египет

• Опыт покупки дешёвой студии в Хургаде
• Рассказ о покупке квартиры в Хургаде и особенностях жизни в Египте

Небольшое отступление. А стоит ли уезжать?

Стоя на границе и подписывая договор на незнакомом языке, задумайтесь – а стоит ли всё это таких ваших усилий? Может быть, нечто подобное или даже почти то же самое удастся найти и в России? Если изучим столичный рынок недвижимости, то найдём достаточно совпадений с европейским – по крайней мере, на уровне названий. Вот “А101 Девелопмент” возводит в Новой Москве “Испанские кварталы” – огромный ЖК бизнес-класса, в котором даже квартиры ремонтируют так, что они похожи на испанские. А ФСК в Ленинском районе Подмосковья возводит свой ЖК комфорт-класса “Римский” – благодаря уникальной архитектуре с виду он и правда напоминает маленький итальянский городок. Забавно, что у тех же двух девелоперов есть и свои “скандинавы” – ЖК “Скандинавский” от ФСК в Мытищах и ЖК “Скандинавия” от “А101 Девелопмент” в посёлке Сосенское. Оба сделаны с оглядкой на регион, подаривший им название, – то есть выполнены в скромном, даже минималистичном стиле, но с повышенным уровнем комфорта для их обитателей.

Скандинавские примеры вообще популярны у подмосковных застройщиков, малопонятный стиль “хюгге” реализуется в каждом втором малоэтажном проекте за МКАД. А вот те девелоперы, что возводят жильё в центре столицы, ориентируются в основном на американцев – возводят небоскрёбы, которые по внешнему виду должны соперничать с нью-йоркскими и чикагскими. Получается, в Москве можно найти всё – и северную Европу, и южную, и даже США. Ну и зачем тогда куда-то ехать? Но если что-то в этом варианте вас всё-таки не устраивает, пора браться за дело. А вернее, за документы.

Турция

• Население – 83 млн
• Численность русских, по оценке МИД, составляет около 100–200 тыс. Однако по другим данным наших в стране 300–500 тыс. или даже около миллиона
• Программы иммиграции в Турцию

Большая часть русскоязычных в Турции живёт в Анталье, Аланье, Стамбуле и других крупных городах – Анкаре и Измире.

Жилая застройка города Антальи

Турция – одно из главных направлений для отдыха россиян, поэтому многие наши соотечественники отправляются туда и работать – гидами, аниматорами и другими специалистами туристической сферы. Русскоязычная диаспора также пополняется благодаря смешанным бракам. Кроме того, россияне и русскоязычные жители других постсоветских государств приобретают жильё и проводят в стране по несколько месяцев или же живут постоянно, вследствие чего определить точное количество наших так сложно. Но однозначно говорящим по-русски в Турции рады.

Одним из главных русских мест считается квартал Лалели в Стамбуле, где нашим легко почувствовать себя как дома. Здесь продавцы и официанты говорят по-русски, у магазинов и кафе русские вывески, а в меню заведений несложно найти знакомые блюда.

Другой центр притяжения – Анталья, город и провинция. Здесь развитое русскоязычное сообщество: не только кафе и магазины, но и детские сады, школы, учебные курсы. Часть из них работают при поддержке российских культурных центров и ассоциаций. Так что нашим бабушкам и мамам, которые приезжают в страну на отдых с детьми, будет удобно и не скучно.

Отзывы иностранцев, выбравших Турцию

• «Купили две квартиры в Турции, пытаясь в пандемию сохранить деньги»
• Переезд из Петербурга в Стамбул – опыт девушки, которая родилась на Кавказе
• Жизнь на две страны – Турция и Россия

Прибалтика

Бюджетных предложений за пару десятков тысяч евро здесь всегда было много. Это жилье в городах и поселках, которыми иностранцы интересуются редко. Район Кохтла-Ярве в Эстонии, Вентспилс и Лиепая в Латвии – здесь можно найти варианты в домах «советской постройки» за €3000-5000. А вполне сносная квартира у моря может стоить €15000-20000. Другой вариант – простенькие дачи в Латгалии или на северо-востоке Эстонии… В базе Prian.ru совсем бюджетные предложения – редкость.

Александр Елизаров: «В Эстонии самое дешевое жилье находится на востоке страны, например, в районе Нарвы. С моей помощью была продана квартира за €5000. Старый дом, аналогичный нашим «хрущевкам», скромная меблировка, не лучшее состояние и абсолютно неинтересный район».

Зачем?

В такие регионах раньше совершали сделки даже не ради отдыха, а для легкой шенгенской визы. Впрочем, для кого-то и участок неподалеку от холодного моря привлекателен. Заграница как-никак…

В какой стране лучше всего покупать объект недвижимости?

Этот момент очень важен. Прежде всего убедитесь, что вы можете свободно и на длительный срок въезжать в страну, где собираетесь приобрести недвижимость. Не рекомендуется покупать объекты в государствах, для посещения которых требуется оформление визы. В таких условиях вы просто не сможете контролировать свою недвижимость. Самым лучшим вариантом будет оформить вид на жительство или гражданство за инвестиции. Наиболее выгодными являются следующие варианты.

• Кипр — ПМЖ за инвестиции в недвижимость от €300 тыс. или сразу гражданство за вклад от €2 млн.
• Мальта — ПМЖ за инвестиции от €330 тыс. или сразу гражданство за комбинированные инвестиции: в национальный фонд от €650 тыс., в ценные бумаги от €150 тыс. и недвижимость от €350 тыс. Таким образом, общая сумма вложений составит более  €1 млн.
• Черногория — гражданство за комбинированные инвестиции: в правительственный фонд от €100 тыс. и в недвижимость от €250 тыс. Итого общая сумма составит €350 тыс. или более.
• Испания — вид на жительство за инвестиции в недвижимость от €500 тыс.
• Португалия — вид на жительство за инвестиции в недвижимость от €350 тыс.
• Греция — вид на жительство за инвестиции в недвижимость от €250 тыс.

Ниже представлена карта, где указана минимальная сумма инвестиции для получения статуса ВНЖ или ПМЖ в определенной стране:

Другие страны Евросоюза

Вы хотите приобрести недвижимость в стране, которая не предоставляет гражданства или вида на жительство за инвестиции? В таком случае просто оформите паспорт в одном из государств Шенгенской зоны. Так вы получите свободный доступ во все другие страны Евросоюза, благодаря чему сможете спокойно приобрести недвижимость, где вам это интересно. Например, граждане постсоветского пространства по статистике чаще всего вкладывают деньги в объекты Германии, Швейцарии, Англии, Австрии и Италии. При этом вид на жительство или гражданство любой страны Шенгенской зоны дает такие привилегии:

• свободное перемещение внутри Шенгенской зоны;
• возможность проживать до 90 дней (а по факту и дольше) в любой стране Шенгенской зоны;
• возможность проживать более 90 дней в любой стране Шенгенской зоны после упрощенной регистрации.

Шаг № 3 – спланировать предстоящие расходы

Это еще один немаловажный вопрос при продаже, так как необходимо заранее оценить расходы, которые могут возникнуть в процессе оформления сделки. Например, если после продажи планируется покупка нового жилья, это позволит рассчитать чистый доход, который будет получен от операции купли-продажи.

Возможные сопутствующие расходы могут быть такими:

1. Комиссия риелтору за проведение сделки. В некоторых странах ее платит только покупатель – в среднем 4-8% от стоимости объекта недвижимости.
2. Комиссия за услуги юриста или адвоката – обычно составляет 0,5-0,1% от стоимости жилья.
3. Налог на прирост капитала – разница между ценой покупки и продажи (15-40%).

Подводные камни и скрытые расходы

Выбрать недвижимость — это только пол-дела. Следующие риски связаны с получением финансирования, соблюдением законодательства другой страны и регулярных расходов по уходу за жильем.

Безусловно, сейчас агентства зарубежной недвижимости стали гораздо более профессиональными, чем раньше: вас и встретят в аэропорту, познакомят с юристом, застройщиком, все покажут-расскажут, вообщем не оставят один-на-один с чужой страной. Однако вы должны понимать, что ипотека в России и ипотека, скажем, в Испании — далеко не одно и то же. Там есть масса формальностей и нюансов, которые пишутся в договоре мелким шрифтом.

Первая сложность — подтверждение своего дохода. Вам придется доказывать свою платежеспособность перед зарубежными банками и если у вас серый доход — будут проблемы. Учитывайте также дополнительные затраты на оформление кредита (это так называемые транзакционные издержки и налоги). К примеру, покупая квартиру в Греции, будьте готовы к тому, что ее цена может вырасти на 7-12% только за счет транзакционных издержек и налогов.

Есть подводные камни и при покупке квартиры в Испании. Здесь иностранец, после получения специального идентификационного номера, и проведения транзакции, будет обязан сверху уплатить еще НДС. Он составляет 10% если покупается квартира на первичном рынке. И от 5 до 10%, при покупке квартиры на вторичном рынке. К этому добавляется налог на гражданско-правовые сделки и другие дополнительные расходы. Так что, при покупке жилья в Испании, помимо расходов на проценты по ипотеке, будьте готовы к тому, что придется раскошелиться еще как минимум на 5-10% от стоимости недвижимости.

Также полезно знать о расходах на содержание зарубежного жилья. Так, к примеру, в Испании каждый владелец квартиры обязан платить ежегодный кадастровый налог. В провинции Аликанте он составляет 0,8%, а в Торревьехе 0,5% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сколько это в деньгах? Ну, к примеру, владея квартирой площадью 60 кв. м. в Аликанте, вам придется ежегодно оплачивать налогов примерно на сумму 300-400 евро. К этому следует добавить расходы на ЖКХ и управление.

Планируя инвестировать в зарубежную недвижимость придется учитывать все эти факторы. Особенно если вы планируете сдавать ее в аренду туристам и понять окупаемость своих вложений. Прибавьте сюда:

1. стоимость авиаперелетов;
2. прокат а/м или поездки на такси;
3. покупку мебели;
4. возможный ремонт и т. д.

Не забывайте, там все это стоит дороже, чем в России. У вас должны быть постоянные средства на расчетном счету для экстренных ситуаций.

Итак, как мы видим, хотя цены на зарубежное жилье в курортных и южных европейских странах и кажутся заманчивыми, реальность не так радужна. Насколько хорошая это инвестиция? — решать вам.

Альтернативы гражданству Евросоюза

Вы не хотите или по каким-либо причинам не можете получить гражданство одной из европейских стран? А без свободного доступа к определенному государству вы просто не сможете контролировать свою недвижимость? В таком случае непременно присмотритесь к гражданству государств Карибского бассейна или Вануату. Порог инвестиции здесь ниже, чем в европейских странах: невозвратное инвестирование в фонд — от $100 тыс., возвратное инвестирование в недвижимость — от $200 тыс.

Преимущества гражданства за инвестиции Карибов или Вануату:

• свободное посещение стран Шенгенской зоны;
• свободное посещение Великобритании;
• возможность получить долгосрочную визу в США или Канаду;
• в некоторых случаях возможность получить бизнес-визу Е-2 в США.

В зависимости от конкретной страны могут быть дополнительные преимущества при получении того или иного гражданства

Однако обратите внимание, что Карибы часто подвергаются разрушительному воздействию ураганов. По этой причине многие инвесторы отказываются от идеи покупать там недвижимость, а просто инвестируют в фонд правительства и пользуются благами приобретенного гражданства

К кому обратиться?

Вариант первый (для любителей риска): сдавать недвижимость самому, без посредников. Плюсом в этой ситуации является экономия на гонораре агентства. На этом достоинства заканчиваются. И встают вопросы: как найти арендатора в стране с другим менталитетом и зачастую незнакомым языком? Как организовать процесс оплаты? Как решать возможные проблемные ситуации?

Вариант второй (для собственного спокойствия): доверить процесс сдачи посреднику – управляющей компании. Как правило, это структура застройщика, создаваемая в достаточно крупных проектах. Помимо сдачи в аренду управляющие компании занимаются вопросами эксплуатации здания (плановыми и экстренными ремонтными работами), уборкой территории, чисткой бассейнов, стрижкой газонов, а также предоставляют room-сервис. Стоимость услуг управляющей компании зависит от того, что именно входит в ее обязанности. Например, в Чехии возможен следующий вариант: владелец оплачивает управленцам 15% с дохода и «забывает про все». Единственное, нужно будет самостоятельно оплачивать налоги.

К процессу сдачи в аренду в экзотических странах следует подходить с большей тщательностью. Профессионалы рынка отмечают, что возможны трудности с управляющей компанией при сдаче жилья иностранцам и потребуется больше личного участия в процессе.

Помимо управляющих компаний, можно обратиться к местным агентствам недвижимости. В той же Чехии стоимость услуг агентства по поиску арендатора равна месячной арендной ставке.

США

• Население – 330 млн
• Русскоязычные – около 4,5 млн
• Программы иммиграции в США

Несмотря на то что российской когда-то была Аляска, большинство русскоязычных американцев живёт в Нью-Йорке, Калифорнии и Флориде. Русский вошёл в десятку самых популярных языков в стране, особенно он распространён в Нью-Йорке – на нём даже можно общаться в некоторых госучреждениях.

Сердце русского Нью-Йорка – Брайтон-Бич

Сердце русского Нью-Йорка – Брайтон-Бич, где иммигранты постарались воссоздать всё лучшее из той жизни, которую вели на родине. Действительно, можно, переехав в Штаты, жить на русской улице, ходить в магазин за селёдкой и найти работу среди своих. Только вот стоит ли ограничивать себя национальным гетто?

Отзывы иностранцев, выбравших США

• «Уехать в США в 50 лет» – история украинского тренера по плаванию
• Из Луганска в Нью-Йорк – уехала на лето, осталась насовсем
• «В Америку все когда-то понаехали»: жизнь во Флориде после получения грин-карты

Оформление статуса ВНЖ, ПМЖ или гражданства

В большинстве случаев можно купить недвижимость за границей без гражданства

Но чтобы полноценно жить и пользоваться своей недвижимостью, важно получить официальный статус в выбранной стране. Для этого во многих странах предусмотрены удобные программы

В Италии недвижимость не дает иностранцу права претендовать на ВНЖ, но благодаря такой покупке можно получить многократную шенгенскую визу. А в Испании есть «О золотой визе»: при сумме покупки от €500 тыс у всех членов семьи владельца появляется право на ВНЖ.

Важно знать, что при оформлении гражданства или вида на жительство в другом государстве каждый житель обязан уведомить об этом МВД России в течение 60 дней

Государственные программы для инвесторов

Многие страны предлагают инвесторам программы, помогающие оформить вид на жительство или гражданство.

1. Гражданство Кипра можно получить при инвестициях в недвижимость от 2 миллионов евро. 
2. Получить вид на жительство в Испании обойдется дешевле — достаточно купить недвижимость стоимостью не менее 500 тысяч евро.
3. В Португалии ВНЖ можно получить за те же 500 тысяч евро при инвестициях в новостройки, или за 350 тысяч евро, вложенных в старый фонд. 
4. В Греции для получения ВНЖ достаточно инвестировать в недвижимость 250 тысяч евро, если в заявку включены только вы, либо 500 тысяч евро, если в заявку включены еще ваши ближайшие родственники. 

Шаг № 3. Предположим, вы серьёзно настроены на получение ВНЖ, но не хотите связывать его с покупкой дорогой недвижимости и вообще с существенными тратами

Тогда можно рассмотреть простой, «базовый» вид на жительство. Для получения такого ВНЖ на самом деле можно купить недвижимость – любую – или даже арендовать жильё на долгий срок. И, действительно, оформить такой документ можно в нескольких популярных у нас странах с приятным климатом. Например, в Греции, Испании, Италии, Турции, Черногории, Франции, на Кипре.

Этот простой вид на жительство – в каждой стране он имеет особое название (в Италии, например, residenza elettiva) – предназначен для экономически независимых лиц, то есть для относительно состоятельных людей. У вас должна быть фиксированная сумма на банковском счету, какая конкретно – зависит от страны, но ориентируйтесь не менее чем на €25 тыс. в год.

Далее, вы должны подтвердить свой доход, причём за пределами страны, где хотите получить ВНЖ. Ориентировочный размер дохода – не менее €30-40 тыс. в год на семью.

Два других общих требования более просты. Вы должны показать властям место, где будете жить, – документы купли-продажи или арендный договор. И, наконец, нужно оплатить медицинскую страховку. Так, будучи в состоянии обеспечивать себя, не работая в конкретной стране, вы вполне можете претендовать на простой вид на жительство.

Важное следствие: проживание за границей более полугода вынуждает вас к смене налоговой резиденции. Это связано со значительным набором дополнительных задач и проблем

Поэтому, рассматривая такой базовый ВНЖ, соискатели чаще делают выбор или в пользу туристической визы (если вам достаточно находиться за границей до 90 дней в полугодие), или уже в пользу «золотой визы» (которая не подразумевает обязательств по проживанию).

Простой вид на жительство подходит тем, кто действительно хочет по-настоящему переехать в новую страну, готов проводить там много времени. Базовый ВНЖ – это вариант для пенсионеров, для неработающих мам с детьми, для людей, имеющих возможность работать дистанционно.

Ипотека в Болгарии

Валюта кредита	евро, болгарские левы
Сумма займа	до 70% от цены объекта
Кредитная ставка	плавающая, в зависимости от суммы, срока договора, качества обеспечения (от 7,5% до 11% для иностранцев)
Срок кредита	до 20 лет

Николай Колев, директор компании IBG Property:

Россияне интересуются ипотекой в Болгарии крайне редко, большинство сделок оплачивают собственными средствами. Кредитами часто пользуются болгары, для них ставки низкие – 3-3,5%, а для иностранцев – в два-три раза выше. Но если иностранец сможет найти болгарского поручителя, который будет с ним совместно отвечать по обязательствам, то он тоже сможет получить ставку 3,5%.

Предложения для иностранцев у болгарских банков есть. Например, Unicreditbulbank готов кредитовать до 70% от цены объекта. Правда, это распространяется только на новостройки от застройщиков, которые получают финансирование в этом же банке (список они предоставят).

Еще несколько обязательных требований: объект недвижимости для ипотеки должен иметь акт № 16, заемщик-иностранец должен оставить в банке депозит, равный 12 месячным платежам по ипотеке, и заключить договор о представительстве на территории Болгарии с компанией, специализирующейся на продажах или строительстве недвижимости. Также купленный объект надо будет застраховать.

Обратите внимание: на карточках объектов на Prian.ru отмечено, если недвижимость можно купить в кредит

В чем риски покупки квартиры за рубежом?

Большинство россиян считают, что самая надежная инвестиция — это покупка квартиры. И плевать, что кризис, если не сейчас, то через 5-10 лет она обязательно вырастет в цене

А теперь, внимание, вопрос: вы точно в этом уверены, с учетом тенденций последних лет? Причем эти тенденции характерны не только для России, но и стран ЕС. Напомним, что многие инвесторы, которые покупали зарубежные квартиры в период 2006-2008 гг., тоже так считали

И сейчас, спустя 12 лет, цены на такое жилье во многих зарубежных странах не то что не выросли, но даже не восстановились.

В ситуации постоянного ежегодного роста цен приобретение недвижимости кажется простой задачей — просто берешь ипотечный кредит и покрываешь его из доходов, либо из ренты. Однако, в ситуации когда цены стагнируют или не растут, вы ставите себя в невыгодном положении перед банком, поскольку любая продажа приведет к убыткам, и в случае покупки, финансируемой за счет кредита, этих средств может оказаться недостаточно для покрытия оставшихся обязательств.

То, что мы сейчас имеем — это последствия огромного «пузыря» на рынке недвижимости, «надутого» банками, финансовыми брокерами и посредниками в период с 2000 по 2008 год. «Пузырь» лопнул, как и рухнули цены на жилье во многих европейских странах, и они остаются низкими до сих пор. Дешевые квартиры у моря в благополучной стране — все это выглядит крайне привлекательно, пока не начинаешь внимательно анализировать перспективы такого приобретения.

Можно сказать, что людям, купившим зарубежную недвижимость в 2006-2008 гг, просто не повезло. Просто «зашли на хаях» (от англ. high). Ну, допустим. А что скажете про тех инвесторов, которые купили квартиры в той же Болгарии или Испании после кризиса: в 2010-2014 годах? По состоянию на 2019 год цены там либо не изменились, либо выросли столь незначительно, что даже не перекрывают проценты по ипотечным кредитам. Это наглядно показывает график ниже из отчета европейского аналитического бюро Amron-Sarfin:

Как видно из графика, в самой плачевной ситуации оказались инвесторы, которые купили квартиры в 2008 году, когда цены на зарубежные квартиры были самыми высокими. По данным Amron, в среднем каждый инвестор на таких сделках потерял не менее 14% вложенных средств.

Справедливости ради — так не везде: в Германии, Англии, Нидерландах и других благополучных странах цены на жилье стабильно растут, но и недвижимость там совсем не курортная. А вот столь любимые нашими соотечественниками Болгария, Хорватия, Черногория и даже Испания «чувствуют себя плохо» последние 10 лет и ситуация в экономиках этих стран неизменно отражается на рынке жилья.

Следует изучить максимальную информацию о конкретной стране, регионе, городе, районе, проанализировать массу факторов: начиная от экономики и заканчивая криминогенной обстановкой в районе и перспективами развития инфраструктуры. Если вы хотите снизить риски инвестирования в жилье следует научиться разбираться в специфике интересующего рынка недвижимости не меньше, чем в своем родном районе.

Для того, чтобы инвестировать в недвижимость с минимальным риском, эксперты по недвижимости рекомендуют использовать подход «худшего сценария». То есть, анализируя предложения квартир, нужно искать не преимущества, а наоборот — уязвимости, т. е. факторы, из-за которых квартира может в среднесрочной перспективе потерять в цене. Это может быть что-угодно. Например:

1. стройка огромного жилого комплекса по соседству;
2. большое количество эмигрантов в районе из бедных стран;
3. плохой прогноз аналитиков по безработице;
4. отсутствие перспектив развития транспорта в районе и т. д.

Этот подход идет в разрез с той красивой рекламой зарубежного жилья, которая «сыпется» в умы россиян. Многие из наших соотечественников готовы «влазить в кредитную кабалу» лишь бы стать владельцем вожделенной квартиры у моря. Другие россияне покупают их не для себя, а с целью сдачи в аренду (интересно, неужели местные зарубежные инвесторы настолько тупы, чтобы не видеть эти возможности у себя «под носом»). Короче говоря, меньше эмоций, больше расчетливости, прагматичности и …цинизма. И помните, покупка квартиры за рубежом у моря — это всегда большой риск.

Агентства недвижимости

Можно ли сэкономить на услугах риэлтора и провести сделку самостоятельно?

Теоретически воспользоваться услугами риэлтора – исключительно ваше право. Однако иностранцам настоятельно рекомендуется обращаться к специализированным агентствам для обеспечения безопасности сделки. Это позволяет исключить возможные проблемы, связанные с незнанием языка и законов чужой страны. Кроме того, во многих европейских странах оплату услуг риэлтора осуществляет продавец, а в Египте, например, крупные и зарекомендовавшие себя компании работают только через агентства недвижимости. 

Для проведения сделки купли-продажи я решил обратиться в агентство недвижимости. Как можно проверить его надежность и существует ли риск, что меня обманут?

Риска нет, если вы пользуетесь услугами сертифицированной фирмы. Главное, что вам необходимо сделать, это запросить у агентства лицензию на право работать в сфере недвижимости. Узнайте, какие услуги оказывает фирма. Как правило, солидное агентство предоставляет полное сопровождение сделки

Обратите внимание даже на помещение, где находится агентство: это не может быть обычная квартира. Во Франции, например, можно поинтересоваться, входит ли агентство в Национальную Федерацию Агентств Недвижимости Франции (FNAIM) – данная организация требует от своих членов строгого соблюдения законов

И ни в коем случае не пользуйтесь услугами новоиспеченных заграничных «друзей», сотрудников отелей и т. д. 

Могу ли я купить недвижимость за рубежом, не выезжая из России?

Да, в некоторых странах можно приобрести недвижимость, не выезжая из России и сотрудничая с зарубежным агентом по недвижимости удаленно. Например, для покупки недвижимости в США вам потребуется телефон, сканер и интернет, посредством которых вы будете отправлять подписанные документы. Риски в данной ситуации практически сведены к нулю, так как брокеры в Соединенных Штатах дорожат своей лицензией, а нарушение закона и этических норм ведет к потере права заниматься подобной деятельностью.