Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года.  Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Отличительная характеристика

Сдать в аренду можно на долгосрочный и краткосрочный временной промежуток. Участники решают самостоятельно.

• Передать помещение по найму разрешено на срок не более 5 лет;
• Соглашение найма, заключенное меньше чем на 12 месяцев — краткосрочное. Более 1 года — долгосрочное.

Правовой документ найма на краткосрочный период выгоден наймодателю, права жильцов не защищены. Продление обязательств — прерогатива собственника жилья. Наниматель не наделен такими полномочиями.

Правоотношения при найме жилплощади на долгосрочной основе поддерживают интересы нанимателя.

При заключении договора найма жилого помещения — регистрация в госреестре не нужна. Но при доходе в год — 10 минимальных размеров оплаты труда и выше жилищное законодательство предписывает наймодателю подать сведения в налоговую инспекцию. Заплатить государству придется 13% от суммы вырученной в результате найма;

Прекращение имущественных отношений с участием юридических лиц при возникновении конфликтных ситуаций происходит в судебном или досудебном порядке;

Сделка при найме отличается тем, что участникам для разрыва сделки достаточно судебного приказа.

Обратите внимание! Если нарушен установленный порядок действий в процессе регистрации арендного соглашения — предусмотрено наложение штрафных санкций в размере 1500 — 2000 тысячи рублей. Исключение установлено для имущественных сделок продолжительностью меньше 12 месяцев;. В случаях когда нет возможности достигнуть согласия при возникших конфликтных ситуациях — участники прибегают к расторжению соглашения

Условия нужно подробно прописать в соглашении, учитывая отличие процедур расторжения

В случаях когда нет возможности достигнуть согласия при возникших конфликтных ситуациях — участники прибегают к расторжению соглашения. Условия нужно подробно прописать в соглашении, учитывая отличие процедур расторжения.

Особенности расторжения

Несмотря на то, что предельный срок действия соглашения о найме составляет 5 лет, это не значит, что наниматель обязан освободить помещение после истечения данного срока. Этот тип контракта подлежит автоматическому продлению, если стороны не договорились о другом. За 3 месяца до окончания срока действия соглашения, каждый участник сделки должен предупредить иного о своих намерениях.

Срок окончания действия арендного договора определяется сторонами, поэтому автоматическое продление не предусмотрено. Если планируется продолжение деловых отношений, после окончания периода действия соглашения должно быть заключено новое, при этом условия могут поменяться.

Обратите внимание! При оформлении нового контракта, у арендатора есть преимущественное право на его подписание, но, в отличие от наймодателя, арендодатель не обязан снова сдавать ему помещение.

Основные пункты договора найма жилого помещения

Чтобы составить договор найма жилого помещения, физическими лицами должно соблюдаться действующее на территории Российской Федерации законодательство. При заключении данного документа сторонам рекомендуется в определённой последовательности включать следующие пункты:

1. В первую очередь на листе бумаги (бланк должен иметь формат А 4) нужно написать название документа – «Договор найма жилого помещения». Обязательно указывается место (населённый пункт), в котором составляется данный документ, а также дата подписания договора.
2. Указываются реквизиты сторон, в данном случае Фамилии Имена и Отчества собственника объекта недвижимости и физического лица, арендующего жилое помещение.
3. В первом пункте описывается предмет договора, а именно указывается, что собственник передаёт, а наниматель принимает во временное пользование конкретный объект недвижимости, за который должна будет своевременно уплачиваться арендная плата (нужно написать адрес жилого помещения). Здесь также указывается, что арендатор обязуется использовать помещение по прямому назначению и содержать его в надлежащем состоянии.
4. Если стороны планируют заключить договор найма жилья, в котором находится мебель и бытовая техника, то в этом пункте (подпункт 2 пункт 1) нужно перечислить всё передаваемое во временное пользование имущество.
5. Во втором пункте договора прописываются права и обязанности обеих сторон. Наниматель обязуется своевременно делать косметический ремонт в жилых и технических помещениях, регулярно оплачивать арендную плату и коммунальные услуги, использовать объект недвижимости только для проживания.
6. Наймодатель обязуется передать в аренду жилое помещение, которое находится в надлежащем техническом состоянии. При возникновении необходимости собственник должен будет проводить капитальный ремонт и обслуживание инженерных коммуникаций. Если нанимателем будут нарушаться правила проживания в арендованном жилом помещении, арендодатель может расторгнуть с ним данный документ (образец договора найма жилого помещения можно скачать на сайте или получить в любой юридической конторе). 
7. В третьем пункте договора будет описываться порядок проведения финансовых расчётов между сторонами. Сумма арендной платы предварительно согласовывается между арендодателем и нанимателем жилья, после чего прописывается в этом пункте документа. В обязательном порядке здесь указываются сроки регулярных платежей и способы передачи денежных средств.
8. Четвёртый пункт предназначен для прочих условий. За ним должен идти пункт, в котором прописываются причины расторжения договора и порядок разрешения споров.
9. В завершении стороны указывают свои реквизиты и заверяют оба экземпляра договора личными подписями 

Скачать договор о найме жилого помещения можно на сайте

Как заключить договор служебного найма жилого помещения >>

10.10.2018 — Максим Лука

как правильно составить договор аренды для молодой семьи с ребёнком

28.09.2018 — Дарья Андреева

Добрый день. Как правильно составить договор найма жилого помещения, при условии что квартира продается? Как будет правильнее, заключение договора на 3 месяца в возможностью дальнейшей пролангации или составить бессрочный договор ?

27.04.2017 — Кристина Веселова

для чего нужен договор социального найма жилья не приватизированного?

10.03.2017 — Григорий Взворыкин

мне нужно составить договор соц. найма на квартиру по ордеру. В ордере прописан сын, который уже 9 лет проживает по другому адресу. Какие документы нужны от него

18.01.2017 — Юрий Майко

Добрый день! Для оформления жилищной субсидии нам необходимо составить договор найма квартиры между мамой и дочкой с внуками. Где можно посмотреть образец такого договора? Спасибо!

16.09.2016 — Игорь Косый

Здравствуйте. Я ИП, код 70.20.1,хочу посуточно сдавать квартиру с выдачей БСО. Какой договор я состовляю-найма или аренды? Спасибо.

08.12.2015 — Артур Голубов

Здравствуйте! Я проживаю со своей семьей в квартире с 1982 года. Сначала это было коммунальная квартира — 54 кв.м. Мы занимали 19 кв.м. по ордеру. (2 комнаты). Затем нам разрешили жить и в третьей комнате. Но ордер остался на 19 кв.м. Предприятие ликвидировано 1999 году. Договор соц. найма с 2005 г

08.12.2015 — Игорь Тележкин

Здравствуйте! Я проживаю со своей семьей в квартире с 1982 года. Сначала это было коммунальная квартира — 54 кв.м. Мы занимали 19 кв.м. по ордеру. (2 комнаты). Затем нам разрешили жить и в третьей комнате. Но ордер остался на 19 кв.м. Предприятие ликвидировано 1999 году. Договор соц. найма с 2005 г

Дифференцирование юридических понятий. Правовые полномочия

Оформление соглашения о сдаче площади в аренду наделяет арендодателя и арендатора правами, которые регламентирует гражданский кодекс РФ статья № 671. А полномочия и обязанности при найме жилья(социального или коммерческого) регулируются ЖК, гл. 35.

При возникновении споров и разногласий регулируются отношения в соответствии с гражданским кодексом. В чем разница правовых актов и какой вид предпочтительнее заключить при сделках с недвижимой собственностью зависит от:

• статуса помещения(жилое, нежилое);
• участников(юридическое, физическое лицо).

Сдавая или снимая квартиру, комнату, офис, коммерческое здание нужно иметь представление о временных промежутках, ответственности и обязанностях. Те моменты, которые отличают аренду и наём.

Составление письменного соглашения

Заключить договор между участниками нужно в письменном виде. Взяв за образец печатный бланк или написать в свободной форме. Но параграфы составляются учитывая различия правовых актов. Особенно это касается существенно отличающихся- контракта при в найме и аренде пункта — срока действия.
Советуем адаптировать стандартный бланк — добавить пункты, важные именно для конкретного объекта. Так как изменение условий в будущем предусмотрено:

• по истечении и продлении предыдущего согласия;
• второй вариант — к существующему акту найма прикладывается дополнительный с изменениями.

Особенно тщательно ознакомьтесь со следующими моментами при составлении:

• Точное описание объекта;
• Обязательства сторон по договору найма/аренды согласно гражданскому кодексу;
• Помарки, исправления — не допускаются;
• По необходимости прикладывается дополнительно опись приема — передачи имущества;
• Прописывается размер, порядок вносимых платежей, способ получения денежных средств;
• Указываются сроки окончания полномочий и обязанностей с учетом разницы предписанной в законодательстве РФ для каждого вида.
• Варианты одностороннего и досрочного отказа от обязательств.
• Штрафные санкции при найме для лица инициирующего разрыв.
• Компенсации при досрочном расторжении противоположному участнику договора;
• В сданном в наём жилье неисправности и текущий ремонт выполняет наниматель, если иные требования не внесены в контракт;
• При сдаче квартиры/комнаты в найм — рекомендуется включение пункта с показаниями приборов учета водоснабжения и электроэнергии.

Важные советы! Перед тем как заключать долгосрочный договор сдачи нежилого объекта рекомендуется консультация у юриста. Это избавит участников сделки от недвусмысленных ситуаций вследствие ошибок и неучтенных моментов в составлении правового акта.

Грамотное оформление сделок с недвижимостью поможет избежать рисков при передаче объектов жило фонда в пользование сторонним лицам.

Основное сходство

Несмотря на, что аренда отличается от найма жилого помещения, оба этих типа  имеют существенное сходство. Прежде всего:

• предметом соглашения может быть только отдельное, изолированное жилое помещение, дом, квартира или комната;
• передается оно по акту приема-передачи, который оформляется в качестве приложения. Помещение должно быть пригодным для проживания. Если впоследствии будут выявлены недостатки, например, текущие трубы или неработающая электропроводка, они устраняются за счет арендодателя;
• оно предоставляется в пользование, на определенный срок и за определенную плату. Никаких иных прав, кроме беспрепятственного пользования, наниматель не получает, он не может распоряжаться жильем, за исключением ситуации, когда в соглашении отдельным прописано право на сдачу его в поднаем или в субаренду;
• и наниматель, и арендатор будут иметь преимущественное право после истечения соглашения на его возобновлении по той же стоимости и на тот же срок;
• если соглашение заключается на срок менее года, его регистрация в Росреестре не требуется. В противном случае это будет необходимо. Регистрация дополнительно защищает права нанимателя, так как в случае спора о выселении или повышении арендной платы документ с первоначальными данными окажется в уполномоченной государственной организации, и будет служить доказательством правоты одной из сторон.

Остальные условия будут схожи, но определятся индивидуально. Необходимо:

• распределить обязанности по текущему и капитальному ремонту. Обычно текущий возлагается на нанимателя, а капитальный – на арендодателя;
• определить порядок оплаты, внесения задатка;
• рассмотреть вопрос о порядке оплаты коммунальных услуг;
• решить задачу с пользованием помещением третьими лицами. Как правило, договор не ограничивает права нанимателя, но иногда его условиями количество проживающих четко описывается;
• определить порядок обмена уведомлениями;
• определить, на каких условиях происходит пользование оставшимся в квартире имуществом.

Как расторгнуть договор?

Статья номер 687 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентирует правила прекращения сделки. Если контракт расторгается в одностороннем порядке, то квартиросъёмщик не должен сообщать о причинах, которые этому способствовали. Ему нужно сообщить об этом владельцу жилья за три месяца до выезда из него. Если собственник решает досрочно прекратить коммерческие отношения, то он должен обосновать такие действия:

• Предоставить квартиросъёмщику документ о просрочке ежемесячных взносов за жильё на протяжении полугода. Если квартира сдаётся на короткий срок, то достаточно всего двух месяцев просрочки.
• Нанесён серьёзный материальный ущерб имуществу и самой квартире.

Все вышеперечисленные пункты служат веским поводом для выселения недобросовестных жильцов. Если они не покинули помещение в оговорённый срок, то выселить их можно по решению суда.

Нюансы выселения лиц по решению судебного учреждения:

• Судебные органы имеют полное право дать квартиросъёмщику период (не более одного года) для того, чтобы он устранил нарушения, которые способствовали его выселению (полностью погасить задолженность перед собственником или провести ремонтные работы за свой счёт).
• Если в течение указанного срока квартиросъёмщик не выполнил требования суда, то в этом случае он безоговорочно будет выселен из квартиры.
• Если судебное учреждение принесло решение выселить недобросовестного жильца, то по его просьбе ему может быть предоставлена отсрочка. В течение действия отсрочки он должен найти себе новую жилую площадь и полностью освободить предыдущую квартиру.

Чтобы доказать факт порчи имущества, находящегося в квартире, собственнику важно принести доказательства. Здесь будет необходим акт приёма-передачи объекта, так как в нём точно указано первоначальное состояние имущества и квартиры в целом

Мнение эксперта

Голубев Денис Петрович

Юрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИ

Если имуществу владельца жилья нанесён серьёзный ущерб, то он должен предоставить в суд два документа: передаточный акт, в котором указано первоначальное состояние недвижимости и всех её предметов, и акт о текущем состоянии своего жилья. Составлять такой документ может сам собственник совместно с квартиросъёмщиком, либо с привлечением уполномоченных лиц жилищного контроля и надзора.

В законе не описываются степени повреждения объекта недвижимости и его имущества, которые бы служили главной причиной для выселения жильцов. Каждый случай судебным учреждением рассматривается персонально с учётом доказывающих фактов.

Если в самом начале судебного разбирательства квартиросъёмщик устраняет все причины, служившие поводом для принудительного выселения, то исковое заявление аннулируется.

Условия, служащие для досрочного прерывания коммерческих отношений обеими сторонами:

• Обнаружились основания, в связи с которыми недвижимость больше не может использоваться для постоянного проживания в ней.
• Жильё перешло в статус аварийного фонда.
• Другие причины, указанные в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Важно! Вышеперечисленные пункты вовсе не обязательно должны нарушаться одним из участников сделки. Здесь причинами для ухудшения жилищных условий может стать стихийное бедствие, аварийные или форс-мажорные ситуации, неадекватные действия соседей по квартире и прочее

Во всех этих случаях один участник имеет полное право расторгнуть договор. Если вторая сторона не даёт на это своё согласие, то конфликт будет решаться в судебном порядке.

Алгоритм расторжения коммерческой сделки:

• Квартиросъёмщик и его члены семьи должны освободить жилую площадь в течение того периода, который указало судебное учреждение.
• Когда собственник обращается в судебное учреждение, одновременно с этим Федеральная Миграционная Служба отменяет регистрацию всех лиц, проживающих в квартире.
• Квартиросъёмщик обязан рассчитаться с владельцем недвижимости по всем платежам: за съём жилья, по коммунальным платежам.

Это важно знать: Образец расторжения договора аренды по соглашению участников

В случае досрочного прекращения коммерческих отношений квартиросъёмщик должен вернуть объект недвижимости её собственнику. Здесь нужно составить акт приёма-передачи жилплощади в двух экземплярах, в котором будет отражено актуальное её состояние и состояние имущества.

Если же временные жильцы выселяются по решению суда, то передаточный акт о состоянии недвижимого имущества составляется судебными приставами. А также квартиросъёмщик обязан оплатить материальный ущерб во время пользования квартирой.

Изъятие за долги

В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.

Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга

Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита

Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги

При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность

Чем лизинг отличается от аренды

Лизинг — это особый частный случай аренды. Для удобства мы составили таблицу с ключевыми особенностями арендных и лизинговых сделок.

Из таблицы отличий лизинга и аренды видно, что мы часто используем формулировку «как правило». Многие аспекты лизинговых и арендных сделок оговариваются в конкретном договоре и законодательно не регламентируются. Мы формулировали отличия лизинга от аренды с учетом распространенной договорной практики в данной области права.

Анализ отличий лизинга от аренды показывает, что договор лизинга заключить сложнее. Для этого требуется участие 3 сторон, причем чаще всего лизинговая компания тщательно проверяет предполагаемого лизингополучателя перед заключением сделки.

С точки зрения налогового учета главное отличие аренды от лизинга — возможность применить повышающий коэффициент амортизации.

Подробнее читайте здесь: «Суть и особенности применения ускоренного метода начисления амортизации».

Чем отличается аренда от лизинга в практическом применении:

• договор аренды проще заключать;
• имущество при аренде не выкупается арендатором;
• договор заключается на имущество, которое уже принадлежит арендодателю, а не приобретается по указанию будущего арендатора.

Заключение договора коммерческого найма

Основные принципы, которыми необходимо руководствоваться при составлении договора, служит действующий в РФ Гражданский Кодекс. Документом устанавливается, какой конкретно объект выступает в роли переданной недвижимости. Коммерческий найм, согласно ст.673 ГК РФ, определяет следующие требования к помещению:

1. Изолированность. Жилье должно быть огорожено от остальной недвижимости в здании или соседних строений.
2. Имеется отдельный вход с доступом к общедомовой собственности, либо с выходом наружу.
3. Пригодность к проживанию.

Правила предусматривают возможность найма квадратных метров в виде выделенной части целого (изолированная комната в квартире).

Таким образом, в рамках ДКН могут быть переданы:

• частное домовладение;
• квартира в многоквартирном доме;
• изолированная часть недвижимости (комната в квартире или доме).

Наличие подписанного документа дает право и обязывает производить регистрацию по месту пребывания или проживания.

Перед составлением и подписанием стороны согласуют существенные условия, которые требуются контрактом к исполнению:

1. Предмет сделки – временный найм в пределах установленного срока конкретного указанного объекта.
2. Действие документа (до 5 лет). В случае подписания краткосрочного контракта до года сделка в Росреестре не регистрируется.
3. Порядок расчетов. Определяется регулярность внесения оплаты, суммы, порядок внесения коммунальных платежей.
4. Состав жильцов. Наниматель обязан согласовать список лиц, которых он намерен вселить на срок действия договоренности (за исключением несовершеннолетних детей, прописываемых и живущих вместе с родителями без согласования собственника.
5. Описание передаваемой собственности, иного, связанного с жильем, имущества.

Отдельно определяют круг полномочий каждой из сторон, а также список обязанностей, которые должны выполняться после подписания договора на протяжении всего срока действия. После того, как участники сделки ставят подписи, изменения условий возможны только при взаимном согласии.

Ответственность сторон

Договор о коммерческом найме является двусторонним. В стандартном бланке соглашения предусмотрен раздел, описывающий права и обязанности каждой из сторон.

Согласно условиям соглашения, собственник жилья обеспечивает:

• передачу недвижимости в пользование нанимателю с определением конкретного периода;
• надлежащую эксплуатацию строения, техническую исправность здания, где расположено жилье;
• капремонт и текущий ремонт помещения, если другое не указано в соглашении;
• определенные коммунальные услуги, предусмотренные в здании.

Для нанимателя обязательства представлены следующим списком:

• использовать предоставленную жилплощадь только по назначению;
• обеспечить сохранность имущества в надлежащем состоянии;
• вносить плату и коммунальные услуги (если не предусмотрено иное) в строго отведенное для этого время;
• выполнять текущие ремонтные работы, если об этом договорились стороны.

В полномочия лица, принимающего недвижимость, входит:

• разрешение использования жилья родственникам и своим близким;
• при наличии разрешения, осуществлять поднайм помещения;
• заниматься благоустройством и улучшением жилья, если на это будет получено согласие собственника.

Особенностью договора является возможность регистрации на занимаемой по договору площади, а также оформлять прописку своих детей, не спрашивая согласия наймодателя.

Регистрация

Так как условия ДКН предусматривают перечисление лиц, которые вправе пользоваться недвижимостью на законных основаниях, данные люди могут заселиться и встать на учет по месту временного пребывания.  Отсутствие регистрации на площади наемной квартиры дольше 3-месячного срока влечет за собой привлечение к ответственности не только нанимателя, но и наймодателя.

Для того, чтобы зарегистрироваться в территориальном отделении ФМС, необходимо представить заключенный действующий договор жилищного найма.