Арендодатель-физлицо признан предпринимателем: вс рф уточнил, как считать ндс

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма

Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

ОСНО. НДС

Входной НДС с арендных платежей принимайте к вычету. Главное, чтобы выполнялись обязательные условия для возникновения такого права:

НДС предъявлен арендодателем и от него получен правильно оформленный счет-фактура;

стоимость аренды за месяц принята к учету;

имущество арендуете для облагаемых НДС операций;

сама аренда облагается НДС.

Это следует из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 171 и пункта 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ.

Зачастую ежемесячные акты на аренду не оформляют. Вычету входного НДС это помешать не может. Факт оказания услуг в этом случае подтверждает договор и акт приемки-передачи имущества. Указано на это и в письме Минфина России от 15 июня 2015 г. № 03-07-11/34410.

Ситуация: можно ли организации-арендатору принять к вычету входной НДС, уплаченный арендодателю автомобиля в составе арендной платы, если автомобиль в установленном порядке не зарегистрирован в ГИБДД (органах Гостехнадзора)?

Да, можно.

Налоговый кодекс РФ не ставит право организации-арендатора на вычет входного НДС в зависимость от факта регистрации автотранспортного средства в ГИБДД или органах Гостехнадзора. Есть многочисленные примеры судебных решений, где судьи подтверждали такой подход (см., например, постановления ФАС Московского округа от 14 июля 2009 г. № КА-А40/5553-09, от 9 апреля 2007 г. № КА-А40/2347-07, Поволжского округа от 30 октября 2008 г. № А55-1153/2008, Западно-Сибирского округа от 17 марта 2008 г. № Ф04-1995/2008).

Ситуация: можно ли организации-арендатору принять к вычету сумму входного НДС с арендной платы, если договор аренды здания заключен на срок более года, но в установленном порядке не зарегистрирован?

Нет, нельзя, за исключением отдельных случаев, при которых такой договор госрегистрации не подлежит.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Соответственно, если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц сделка считается незаключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Входной НДС по ней принять к вычету нельзя. Такой позиции придерживаются представители налоговой службы (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 9 октября 2002 г. № 24-11/48198).

В то же время госрегистрации не подлежат договоры аренды:

бессрочные, то есть заключенные на неопределенный срок (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59);

в случае продления краткосрочного (менее года) договора аренды здания на такой же срок (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59);

если действие договора распространяется на отношения, возникшие до его заключения, так как срок действия договора для целей госрегистрации отсчитывается с момента его подписания (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Таким образом, если договор аренды не подлежит госрегистрации и необходимые для вычета условия соблюдены (услуга оказана и отражена в учете арендатора, есть счет-фактура от арендодателя, объект используется в облагаемой НДС деятельности), то арендатор может принять к вычету входной НДС с арендной платы.

Совет: есть аргументы, позволяющие арендатору принять к вычету сумму входного НДС с арендной платы, если договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован. Они заключаются в следующем.

Налоговый кодекс РФ не ставит право арендатора на вычет входного НДС в зависимость от (ст. 171, 172 НК РФ). Таким образом, арендатор имеет право на вычет даже при отсутствии государственной регистрации договора. Однако, если организация решит воспользоваться этой точкой зрения, вероятнее всего, свою правоту ей придется отстаивать в суде. В арбитражной практике крайне мало дел относительно этого вопроса. Однако есть решение суда, подтверждающее правоту данного подхода (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 6 декабря 2005 г. № А55-1586/05-51).

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

Какой УСН выгоднее, читайте в нашей статье

Чем различаются два вида УСН, мы писали здесь

Счет договор на поставку товара без ндс

Лучше использовать такой вид договорных отношений при разовых покупках, которые не подразумевают построения длительных связей и совершаются многократно, не требуя особых условий по расчетам, срокам, качеству и т.д. Образец счета договора на оказание услуг на рисунке ниже. Порядок оформления Согласно п. 1 ст.

432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существует несколько видов договоров с индивидуальным предпринимателем (ИП), и правила заполнения конкретного образца зависят от стороны, заключающей соглашение.

Договор ООО с ИП

Договор ип с ооо образец (word)

Обе фирмы могут оказывать друг для друга любые услуги, не запрещенные законодательством:

• доставка сотрудников и/или грузов в любую точку;
• курьерские и почтовые услуги;
• услуги по проведению расчетов (бухгалтерские);
• обслуживание технических объектов;
• оказание услуг охраны объекта;
• розыскная деятельность;
• вывоз мусора, уборка территории и поддержание порядка и многие другие.

Образцы договоров с ИП имеют типовые формы, которые можно видоизменить в соответствии с каждым конкретным случаем. Вне зависимости от конкретного вида сделки и оказываемых услуг, в документе всегда имеется несколько разделов:

1. Преамбула (дата, место, название договора, наименования сторон с реквизитами).
2. Предмет с подробным описанием сути соглашения.
3. Права сторон в связи с соглашением, а также их взаимные обязательства.
4. Порядок действия и расторжения договора.
5. Сумма сделки, порядок оплаты.
6. Прочие типичные пункты (какую ответственность несут стороны, дополнительные условия, подписи).

В некоторых случаях при заключении той или иной сделки важно учесть ряд специфических особенностей:

В договоре аренды лучше составить подробную опись передаваемых в аренду объектов и имущества – обычно для этого составляется отдельный акт приема-передачи имущества, который относится к основному договору напрямую (т.е. это неотъемлемая часть). Отдельно в таком договоре предусматриваются права и обязанности арендатора о пользовании имуществом, сроки внесения платы, а также минимальные сроки, в которые он обязан предупредить арендодателя о том, что намерен расторгнуть соглашение.

Договор поставки заключается между ООО и ИП наиболее часто, поскольку именно эта сделка предусматривает приобретение товара

Поэтому важно отдельно предусмотреть условия и сроки возврата, а также требования к качеству, плату возможной неустойки. Если стороны сотрудничают длительное время и уже доверяют друг другу, то счета фактуры могут оплачиваться и в электронном виде: данное условие также следует прописать в договоре отдельно.
Подписание договора подряда предполагает оказание одной стороной для другой определенной деятельности (услуги) за плату

Иногда стороны оформляют другой вид договора, который называется о возмездном оказании услуг. Подробное описание различий этих документов приведено в соответствующем разделе. Вне зависимости от вида документа соглашение считается официально выполненным только после подписания специального акта о приемке.

Результат – возможные претензии налоговиков, считающих, что, получив предоплату с НДС, поставщик должен уплатить налог в бюджет.

В таком случае счет на оплату без НДС, наряду со счет-фактурой и накладной без указания налога, поможет вам отстоять вашу правоту в спорах с налоговой.

Об оформлении еще одного документа, не содержащего НДС, читайте в материале . Здесь нет никаких особых тонкостей и сложностей: перечень реквизитов в счете без НДС точно такой же, как и в любом счете на оплату: Наименование поставщика, его ИНН и адрес.

Банковские реквизиты поставщика (обычно их приводят в форме заполненного платежного поручения – это и наглядно, и удобно для покупателя). Порядковый номер счета, его дата.

Наименование покупателя. Номер договора с покупателем

Как перейти на учет аренды по новому стандарту?

Пример: бюджетное учреждение, общеобразовательная школа, имеет на балансе здание тира, владеет им на праве оперативного управления.

С 1 января 2017 года по согласованию с учредителем школа передает здание тира в пользование коммерческой организации. Договор аренды заключен на три года. Арендный платеж составляет 10 000 ₽ в месяц. Арендодатель возмещает расходы учреждения по коммунальным платежам. В договоре есть условие о возврате арендатором здания тира после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации. Бюджетное учреждение предполагает использовать этот актив в дальнейшей хозяйственной деятельности.

Школа является арендодателем и договор, заключенный в 2017 году, на основании информации о сроках и размерах арендных платежей с точки зрения СГС «Аренда» на 1 января 2018 года отнесен к операционной аренде.

• Провела инвентаризацию имущества, переданного в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующим в период применения СГС «Аренда». Провела анализ договора аренды, на основании которого учреждение передало во временное пользование здание тира.
• Определила оставшийся срок полезного использования объекта операционной аренды, оставшийся срок пользования тира. Из условий договора оставшийся срок пользования зданием тира арендатором составит 2 года, срок полезного использования объекта после окончания договора аренды составит 25 лет.
• Бухгалтерия запросила и получила акт сверки по арендным платежам. Определила, что общая сумма арендных платежей за оставшийся срок использования тира, которую заплатит арендатор (начиная с 1 января 2018 года и до завершения срока договора) составит 240 000 ₽.
• Профессиональное суждение бухгалтера об отнесении данного договора к договорам операционной аренды оформлено в виде текстового документа, составленного в произвольной форме.
• Пользуясь рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463, бухгалтер учреждения составила бухгалтерскую справку ф. 0504833 для формирования в межотчетный период входящих остатков по объекту учета аренды, в которой:

1. Отражена сумма расчетов с пользователями имущества по арендным платежам:
   Дебет 0 205 21 000    Кредит 0 401 30 000 — 240 000 ₽.
   (в сумме арендных платежей за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды).
2. Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей:
   Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 401 40 121 — 240 000 ₽.
3. Отражен перенос дебиторской задолженности по коммунальным (условным арендным) платежам:
   Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 205 31 000
   Дебет 0 205 35 000    Кредит 0 401 30 000
   (в сумме дебиторской задолженности по возмещению расходов в рамках арендных отношений по состоянию на 1 января 2018 года):

информацию о передаче здания тира арендатору в рамках операционной аренды бухгалтер отразила в Инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031.

Как заполнить инвентарную карточку при сдаче имущества в аренду комментирует Александр Опальский, лектор онлайн-курса в Контур.Школе «Главный бухгалтер организации государственного сектора. Подготовка на соответствие профстандарту «Бухгалтер» (код А,В)»:

Ндс и земля

НК не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории РФ услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).

Учет арендной платы

Для фиксирования стоимости аренды нежилого помещения используется забалансовый счет 001 «Арендованные ОС». Учитывается стоимость жилья, прописанная в договоре. Затраты отражаются в момент фактического получения помещения. Правила эти установлены Инструкцией по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.

Вопрос: Как отразить в учете производственной организации затраты на аренду нежилого помещения, если договор аренды заключен в феврале, помещение получено от арендодателя в этом же месяце, а регистрация договора аренды произведена в апреле?
По договору аренды, заключенному на три года, организация по акту приемки-передачи получила в пользование нежилое помещение. Стоимость нежилого помещения определена в договоре в размере 2 500 000 руб. Нежилое помещение используется для производства продукции. Арендная плата за месяц составляет 36 000 руб. (в том числе НДС 6 000 руб.) и уплачивается организацией в последний день текущего месяца начиная с месяца, в котором помещение передано арендатору. Организация применяет метод начисления в налоговом учете.Посмотреть ответ

Расходы на аренду, согласно пункту 5 и 7 Положения по бухучету, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999, считаются расходами по основным направлениям деятельности. Ежемесячные начисления по аренде отражаются на ДТ счета 20 «Главное производство» и КТ счета «Расчеты с кредиторами. Когда платеж перечисляется арендодателю, нужно выполнить запись по ДТ счета 76 и КТ счета 51.

Как арендатору учитывать операции по договору аренды помещения, оборудования или иного основного средства?

В рамках налогового учета передача недвижимости в аренду считается услугой на основании пункта 5 статьи 38 НК РФ. НДС, предъявленный компании, принимается к вычету на момент принятия услуги по аренде к учету. Вычет осуществляется на основании первичной документации на основании пункта 2 статьи 171, пункта 1 статьи 172 НК РФ.

ВНИМАНИЕ! Траты на оплату коммунальных услуг (с учетом НДС) будут учтены в структуре трат по основным направлениям работы компании. Признаются они в момент получения квитанций от лица, предоставляющего услугу аренды

Чем закончилось?

Но коммерсант (уже зарегистрированный ИП) не сдавался – он подал кассационную жалобу в Верховный суд. И не напрасно!

Высшие судьи указали на моменты, которые не были приняты во внимание судами.

Во-первых, необходимо учитывать, что по своей экономико-правовой природе НДС является налогом на потребление товаров (работ, услуг), то есть косвенным налогом, перелагаемым на потребителей (п. 3 ст. 3 НК РФ).

Во-вторых, при совершении налогооблагаемых операций сумма НДС определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами по оплате реализации (п. 2 ст. 153 и пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). При этом исчисленная сумма НДС предъявляется продавцом к уплате покупателю (п. 1 ст. 168 НК РФ).

По общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей. Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работ, услуги) является экономическим источником для взимания данного налога.

Из этого вытекает, что при реализации товаров (работ, услуг) покупателям НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствовала бы реально сформированной цене и не могла быть полностью предъявлена к уплате покупателями в ее составе, что по существу означало бы взимание налога без переложения на потребителя, за счет иного экономического источника – собственного имущества хозяйствующего субъекта (продавца).

Судебная практика, сформированная в период действия Закона РФ от 06.12.1991 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость» и начала действия гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, признавала, что продавец вправе взыскать с покупателя не уплаченные при расчетах за реализованный товар суммы, составляющие НДС, если при указании договорной цены стороны не сделали оговорку о включении НДС в соответствующую сумму, независимо от наличия в договоре условия о возможности увеличении цены.

Пленум ВАС в п. 17 Постановления № 33 занял иную позицию: бремя надлежащего учета сумм НДС при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на продавце как налогоплательщике. Соответственно, в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС прямо не определено в договоре (не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора), по общему правилу предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ). Увеличение цены сделки и дополнительного взыскания сумм НДС с покупателя в случае неправильного учета налога продавцом при формировании окончательного размера цены договора допускается судебной практикой в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ либо предусмотрена нормативными правовыми актами.

Как было отмечено выше, в договорах аренды плата за пользование помещениями установлена без выделения в ней сумм НДС; не выделялся налог и в расчетных документах, платежных поручениях арендатора. Причем данный факт является следствием того, что при заключении договоров З. не рассматривал себя в качестве плательщика НДС и не предполагал необходимость учета данного налога при определении окончательного размера арендной платы, а не свидетельством согласия сторон договора на возможность увеличения арендной платы в случае возникновения необходимости предъявления налога. Напротив, в материалах дела имеется письмо арендатора (ООО), что тот не согласен на увеличение арендной платы в связи с доначислением НДС коммерсанту.

Таким образом, в отношениях сторон цена услуг окончательно сформирована в тех размерах, которые указаны в договорах аренды вне зависимости от того, признавался бы коммерсант плательщиком НДС на момент заключения договоров или нет. Заключение договоров аренды налогоплательщиком изначально в статусе предпринимателя не привело бы к установлению большей арендной платы.

В результате Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила судебные акты арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций. Налоговый орган должен был исчислить налог по ставке 18/118. С учетом сделанных выводов дело направлено на новое рассмотрение.

Стоит также отметить, что данное дело ФНС включила в обзор решений ВС РФ и КС РФ по налоговым делам за IV квартал 2018 года.

С чего все началось?

Основанием для доначисления НДС послужил вывод инспекции о получении З. дохода от осуществления предпринимательской деятельности по сдаче объектов недвижимого имущества в аренду. (Действительно, З. являлся арендодателем принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества. Арендатором выступало юридическое лицо, использующее объект в производственной деятельности. Цель сдачи помещений в аренду – систематическое получение прибыли.)

А коли есть предпринимательская деятельность, новоиспеченный плательщик НДС (ст. 143 НК РФ) обязан исчислять и уплачивать этот налог в отношении рассматриваемых операций (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Определяя размер недоимки, налоговый орган руководствовался положениями п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ: НДС был исчислен по ставке 18 % от согласованной с арендатором арендной платы (то есть определен в дополнение к установленной арендной плате). Причем суд, куда обратился З., пытаясь обжаловать подход контролеров (в части начисления недоимки, соответствующих сумм пеней и штрафов), оказался на стороне последних. Все три инстанции!

Признавая правомерным избранный инспекцией порядок расчета, суд исходили из того, что в договорах аренды отсутствовало упоминание о включении налога в согласованную сторонами арендную плату, а платежки на ее перечисление содержали указание: «Без НДС». Поскольку включение налога в арендную плату не следовало ни из договоров, ни из обстоятельств, предшествующих их заключению, суды отметили: в данном случае налог не может исчисляться по расчетной ставке 18/118. При этом они сослались на разъяснения, данные в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33:

по смыслу положений п. 1 и 4 ст. 168 НК РФ предъявляемая покупателю сумма налога должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой;

бремя обеспечения выполнения требований ст. 168 НК РФ лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет НДС по итогам соответствующего налогового периода;

если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму НДС и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены.