Как оформить договор социального найма

Основные нюансы

Кто имеет право сдавать недвижимость?

Право заключать договор коммерческого найма есть только у собственника жилого помещения. Если же он не может заниматься сдачей квартиры лично, то у него есть возможность передать это право своему уполномоченному лицу.

Составлять такую доверенность нужно в письменном виде. В ней нужно указать все права, которые получает уполномоченное лицо, например, устанавливать цену на жилье или передавать возможность заключения договора третьим лицам. В такой бумаге обязательно должны содержаться паспортные данные собственника квартиры и уполномоченного лица. Но чтобы данный документ имел законную силу его нужно заверить у нотариуса.

Требования к сдаваемым объектам

Строгих требований к недвижимости, которую можно сдавать по договору аренды коммерческого найма, в российском законодательстве нет. Единственными критериями, которые налагается на такое жилье, являются следующие факторы:

• жилая площадь должна иметь четкие границы и быть изолированной. То есть в коммерческий наем можно сдавать только комнату, квартиру или дом, а вот часть комнаты сдать по такому соглашению не получится;
• жилье должно быть пригодным для проживания, то есть иметь статус жилого и не находится в аварийном состоянии.

Максимальный срок аренды

Сроки заключения данного соглашения оговариваются в статье 683 ГК РФ. В ней говорится о том, что такой договор на коммерческой основе может заключаться на срок, не превышающий 5 лет.

Порядок выплат

В статье 682 ГК РФ указано то, что величина оплаты за услуги найма устанавливается только по соглашению собственника жилья и нанимателя. Причем наймодатель в одностороннем порядке не имеет права поднимать квартплату, если это не указано в соглашении, за исключением случаев, предусмотренных законом. Оплата должна вноситься ежемесячно, не позднее сроков, указанных в договоре.

Условно общая стоимость найма включает в себя плату за коммунальные платежи и плату за пользование жилым помещением. Также в большинстве случаев нанимателю необходимо заплатить залог, обычно равный ежемесячной плате. Если при расторжении договора имущество жилого помещения не будет испорчено, то залог возвращается квартиросъемщику в полном объеме.

СОВЕТ: Платить за коммерческий наем можно двумя способами: лично хозяину жилплощади и на банковский счет, прописанный в договоре. Если квартиросъемщик передает деньги на руки собственнику лично, то он должен брать у него расписку, чтобы в случае спорных ситуаций у него имелись доказательства оплаты.

Расторжение

Расторжение данного вида соглашения регламентируется статьей 687 ГК РФ. Наниматель имеет право прекратить сделку без указания причин, но он должен предупредить об этом собственника квартиры хотя бы за 3 месяца.

Наймодатель же может в принудительном порядке расторгнуть договор с нанимателем, если:

1. Квартиросъемщик не вовремя вносит плату за квартиру 6 месяцев подряд или 2 месяца, если договор является краткосрочным.
2. Действия квартиросъемщика привели к порче жилплощади или имущества в нем.

Если стороны не смогли прийти к соглашению о расторжении договора, то они могут урегулировать этот вопрос в судебном порядке. Исковое заявление пишется в свободной форме и в нем обязательно указывается просьба о расторжении договора и требования ко второй стороне, например, выплатить задолженность или оплатить ущерб. Причем суд может отказать в быстром разрыве договора, дав время ответчику устранить нарушения.

Коммерческий наем жилого помещения является не таким выгодным для наемщика вариантом, как социальный наем жилья, но зато его могут оформить все категории граждан. Составление договора при этом является обязательной процедурой, которая нужна не только для законности сделки, но и для безопасности обеих сторон соглашения. Главное, оговаривать в нем все условия, а потом четко выполнять свои обязанности, прописанные в этом документе.

LawNow.ru: Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? #36

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Расторжение договора найма

Права сторон по расторжению договора различаются.

В одностороннем несудебном порядке прекратить сотрудничество может только наниматель.

О намерении выехать наймодателя предупреждают за три месяца, предварительно получают согласие других жильцов.

Нежелание квартирантов съезжать не обязывает нанимателя сохранять обязательства. В этой ситуации направьте собственнику уведомление о переезде, предложите осмотреть и зафиксировать состояние помещения.

Дальнейшее — вопрос договоренностей между наймодателем и оставшимися жильцами.

По требованию наймодателя договор найма квартиры расторгает суд.

Самостоятельно выселить квартирантов он не уполномочен.

Основания для расторжения договора найма жилья, следующие:

• наниматель не платит;
• помещению нанесен ущерб;
• использование помещения не по назначению;
• нарушение интересов соседей.

Период просрочки, дающий право на обращение в суд, варьируется в зависимости от срока договора.

При краткосрочном — наниматель теряет право пользоваться жильем, если два раза пропустил срок оплаты.

При долгосрочном — просрочка должна превышать шесть месяцев (См. п. 2 ст. 687, ГК РФ).

Перед обращением в суд по двум последним основаниям наймодатель обязан потребовать соблюдения условий соглашения. И только при повторном нарушении вправе предъявить иск.

Важно!

Без судебного решения наймодатель не может выселить жильцов.

Отдельно законодатель предусматривает возможность прекращения договора вследствие неудовлетворительного состояния жилья, которое препятствует пользованию им по прямому назначению. Просить суд прекратить договор по этому основанию может любая сторона.

Обратите внимание!

ГК РФ не упоминает среди оснований прекращения найма смену собственника помещения.

Более того, на основании прямого указания закона юридическая судьба жилья на права и обязанности нанимателя никак не влияет (См. ст. 674, ГК РФ). Условия договора сохраняются в полном неизменном объеме.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Как расторгнуть договор?

Статья номер 687 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентирует правила прекращения сделки. Если контракт расторгается в одностороннем порядке, то квартиросъёмщик не должен сообщать о причинах, которые этому способствовали. Ему нужно сообщить об этом владельцу жилья за три месяца до выезда из него. Если собственник решает досрочно прекратить коммерческие отношения, то он должен обосновать такие действия:

• Предоставить квартиросъёмщику документ о просрочке ежемесячных взносов за жильё на протяжении полугода. Если квартира сдаётся на короткий срок, то достаточно всего двух месяцев просрочки.
• Нанесён серьёзный материальный ущерб имуществу и самой квартире.

Все вышеперечисленные пункты служат веским поводом для выселения недобросовестных жильцов. Если они не покинули помещение в оговорённый срок, то выселить их можно по решению суда.

Нюансы выселения лиц по решению судебного учреждения:

• Судебные органы имеют полное право дать квартиросъёмщику период (не более одного года) для того, чтобы он устранил нарушения, которые способствовали его выселению (полностью погасить задолженность перед собственником или провести ремонтные работы за свой счёт).
• Если в течение указанного срока квартиросъёмщик не выполнил требования суда, то в этом случае он безоговорочно будет выселен из квартиры.
• Если судебное учреждение принесло решение выселить недобросовестного жильца, то по его просьбе ему может быть предоставлена отсрочка. В течение действия отсрочки он должен найти себе новую жилую площадь и полностью освободить предыдущую квартиру.

Чтобы доказать факт порчи имущества, находящегося в квартире, собственнику важно принести доказательства. Здесь будет необходим акт приёма-передачи объекта, так как в нём точно указано первоначальное состояние имущества и квартиры в целом

Мнение эксперта

Голубев Денис Петрович

Юрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИ

Если имуществу владельца жилья нанесён серьёзный ущерб, то он должен предоставить в суд два документа: передаточный акт, в котором указано первоначальное состояние недвижимости и всех её предметов, и акт о текущем состоянии своего жилья. Составлять такой документ может сам собственник совместно с квартиросъёмщиком, либо с привлечением уполномоченных лиц жилищного контроля и надзора.

В законе не описываются степени повреждения объекта недвижимости и его имущества, которые бы служили главной причиной для выселения жильцов. Каждый случай судебным учреждением рассматривается персонально с учётом доказывающих фактов.

Если в самом начале судебного разбирательства квартиросъёмщик устраняет все причины, служившие поводом для принудительного выселения, то исковое заявление аннулируется.

Условия, служащие для досрочного прерывания коммерческих отношений обеими сторонами:

• Обнаружились основания, в связи с которыми недвижимость больше не может использоваться для постоянного проживания в ней.
• Жильё перешло в статус аварийного фонда.
• Другие причины, указанные в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Важно! Вышеперечисленные пункты вовсе не обязательно должны нарушаться одним из участников сделки. Здесь причинами для ухудшения жилищных условий может стать стихийное бедствие, аварийные или форс-мажорные ситуации, неадекватные действия соседей по квартире и прочее

Во всех этих случаях один участник имеет полное право расторгнуть договор. Если вторая сторона не даёт на это своё согласие, то конфликт будет решаться в судебном порядке.

Алгоритм расторжения коммерческой сделки:

• Квартиросъёмщик и его члены семьи должны освободить жилую площадь в течение того периода, который указало судебное учреждение.
• Когда собственник обращается в судебное учреждение, одновременно с этим Федеральная Миграционная Служба отменяет регистрацию всех лиц, проживающих в квартире.
• Квартиросъёмщик обязан рассчитаться с владельцем недвижимости по всем платежам: за съём жилья, по коммунальным платежам.

Это важно знать: Образец расторжения договора аренды по соглашению участников

В случае досрочного прекращения коммерческих отношений квартиросъёмщик должен вернуть объект недвижимости её собственнику. Здесь нужно составить акт приёма-передачи жилплощади в двух экземплярах, в котором будет отражено актуальное её состояние и состояние имущества.

Если же временные жильцы выселяются по решению суда, то передаточный акт о состоянии недвижимого имущества составляется судебными приставами. А также квартиросъёмщик обязан оплатить материальный ущерб во время пользования квартирой.

Как стать нанимателем

С одной стороны все просто, но как показывает практика – это не так. Чтобы детальнее во всем разобраться, мы рассмотрим следующий пример:

Допустим, внучка и бабушка жили в одной, общей квартире, внучка прописана в договоре и является зарегистрированной. Она всегда помогала бабушке и ухаживала за ней, а когда та умерла, то она ее похоронила. Конечно, в квартиру еще были вписаны родители внучки, но уже долгое время они там не живут. Теперь вопрос: «Имеется ли у внучки возможность получить данное жилье?».

Возьмем жилищный кодекс, статья 82:

То есть, это возможно. Но часто, на самом деле происходит все по другому. Остальные члены семьи не проживают на данной жилплощади и внучка понятия не имеет, где они могут быть. Отсюда у наймодателя есть все основания для отказа заключения с ней договора найма, ведь предоставить согласие двух остальных жильцов в муниципалитет она не может.

Тогда ей потребуется составить свидетельский акт, который подпишут трое соседей, о том, что родители здесь уже давно не проживают. А она вела с бабушкой общее хозяйство и похоронила ее. Все эти бумаги она собирает и отправляется в суд, подает иск. Конечно, есть вероятность, что двое жильцов будут признаны судом бывшими членами семьи, а также муниципалитет будет обязан признать право внучки на проживание в данной квартире.

Кто может проживать

На получение муниципального жилья могут претендовать несколько категорий граждан (малоимущих или льготных):

• сироты, не имеющие официальных опекунов;
• лица, у которых были диагностированы опасные для окружающих людей болезни;
• военнослужащие и ветераны войны;
• переселенцы с Крайнего Севера;
• мигранты;
• лица, которые были расселены из аварийных объектов;
• пострадавшие в результате стихийного бедствия или аварии на Чернобыльской АЭС.

Также статья 59 Жилищного кодекса указывает, что равное право на проживание в такой квартире (и обязанности по поддержанию её в пригодном для проживания состоянии) получают члены семьи нанимателя:

• супруг или супруга;
• родители;
• дети.

Помимо указанных лиц близкими будут считаться те родственники, которые заселились одновременно с нанимателем.

На каких условиях

После того, как наниматель и члены его семьи заключили договор соцнайма, им предоставляется ряд прав, и вменяются определённые обязанности относительно полученного жилья (ст. 67 и 69 ЖК РФ):

• использовать квартиру лишь по её прямому назначению (то есть только для проживания);
• обеспечивать сохранность жилья и находящегося в нём имущества (если оно также было передано в пользование);
• поддерживать приемлемый внешний вид помещения (регулярно осуществлять ремонт);
• подавать заявку на проведение капитального ремонта здания (починка крыши, утепление дома, замена систем коммуникации и т.д.), если в этом есть необходимость;
• оплачивать коммунальные услуги и осуществлять иные, предусмотренные договором выплаты, своевременно и регулярно.

Также запрещается производить перепланировку жилья без согласования с БТИ и другими ответственными ведомствами.

При соблюдении указанных требований наниматель может:

• сдавать полученное жильё в поднаём другим гражданам (оповестив об этом наймодателя);
• подселять к себе родственников;
• требовать замены жилого помещения на сходное или большее по размерам.

Как получить статус малоимущего

Перед получением социальной жилплощади гражданину необходимо получение статуса малоимущего.

В каждом регионе России свои требования касательно доходов граждан, претендующих на статус малоимущих.

Получение статуса малоимущей дает возможность семье стать на очередь. Временные рамки получения жилья гражданами, находящимися на очереди государством не установлены, потому, сколько придется ждать неизвестно.

Если обстоятельства жизни гражданина поменяются, в связи с чем статус льготника будет утрачен, то возможно снятие с очереди.

В результате жилье так и не будет предоставлено.

Основные отличия договора аренды от договора найма

Для понимания разницы между этими двумя видами договоров для начала вспомним главы Гражданского кодекса РФ, которые содержат правовые нормы, регулирующие рассматриваемые виды договоров.

До сих пор, многие юристы спорят о причинах побудивших авторов первой редакции Гражданского кодекса РФ (1996 г.) разделить договор найма жилого помещения и договор аренды, но на данный момент – это два разных вида договора.

О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.

В настоящий момент Гражданский кодекс РФ содержит Главу 34 «Аренда» в которую включены:

• прокат — §2
• аренда транспортных средств — §3
• которая в свою очередь делится на:
  • аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
  • аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
• аренда зданий и сооружений — §4
• аренда предприятий — §5
• финансовая аренда (лизинг) — §6

общие условия договора аренды и договора найма жилого помещения

Общим между договором аренды и договором найма жилого помещения является то, что в обоих случаях имущество собственником на срок и за плату — передается во временное пользование другой стороне, без перехода права собственности. Также общими условиями являются:

• сохранение договора при смене собственника;
• преимущественное право на заключение договора на новый срок;
• внесение арендной платы (платы за наем);
• разделение капитального ремонта (собственник) и текущего ремонта (арендатор, наниматель) используемого имущества;
• возврат имущества по окончании срока договора и т.д.

отличные условия договора аренды и договора найма жилого помещения

	аренда	наем жилого помещения
имущество	любое (в разрешенных законом пределах) ст. 607 ГК РФ)	только жилое помещение (ст. 673 ГК РФ)
принимающая сторона	любое правоспособное и дееспособное лицо (ст. 606 ГК РФ)	только гражданин (физическое лицо), или юридическое лицо заключающее договор для проживания гражданина (ст.ст. 671 — 672 ГК РФ)
цель использования имущества	возможность использовать имущество в соответствии с условиями договора аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ)	только для проживания (ст. 678 ГК РФ)
форма договора	письменная только для договоров, заключаемых на срок более года, либо если хотя бы одна сторона – юридическое лицо	письменная форма обязательна
государственная регистрация	все договора аренды недвижимого имущества	только договора со сроком год и более

По нашему мнению, причиной выделения договора найма жилого помещения в отдельный вид договоров является исключительное конкретное определение объекта договора как жилого помещения используемого для проживания, т.к. иные цели использования жилого помещения – запрещены.

  Некоторые юристы считают, что раз в статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что «в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи» – то жилое помещение может быть передано по договору аренды. Однако данное мнение является ошибочным, как из-за законодательно закрепленного отличия в объекте договора, так и в выделении договора найма жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса РФ.

Заключение договора коммерческого найма

Основные принципы, которыми необходимо руководствоваться при составлении договора, служит действующий в РФ Гражданский Кодекс. Документом устанавливается, какой конкретно объект выступает в роли переданной недвижимости. Коммерческий найм, согласно ст.673 ГК РФ, определяет следующие требования к помещению:

1. Изолированность. Жилье должно быть огорожено от остальной недвижимости в здании или соседних строений.
2. Имеется отдельный вход с доступом к общедомовой собственности, либо с выходом наружу.
3. Пригодность к проживанию.

Правила предусматривают возможность найма квадратных метров в виде выделенной части целого (изолированная комната в квартире).

Таким образом, в рамках ДКН могут быть переданы:

• частное домовладение;
• квартира в многоквартирном доме;
• изолированная часть недвижимости (комната в квартире или доме).

Наличие подписанного документа дает право и обязывает производить регистрацию по месту пребывания или проживания.

Перед составлением и подписанием стороны согласуют существенные условия, которые требуются контрактом к исполнению:

1. Предмет сделки – временный найм в пределах установленного срока конкретного указанного объекта.
2. Действие документа (до 5 лет). В случае подписания краткосрочного контракта до года сделка в Росреестре не регистрируется.
3. Порядок расчетов. Определяется регулярность внесения оплаты, суммы, порядок внесения коммунальных платежей.
4. Состав жильцов. Наниматель обязан согласовать список лиц, которых он намерен вселить на срок действия договоренности (за исключением несовершеннолетних детей, прописываемых и живущих вместе с родителями без согласования собственника.
5. Описание передаваемой собственности, иного, связанного с жильем, имущества.

Отдельно определяют круг полномочий каждой из сторон, а также список обязанностей, которые должны выполняться после подписания договора на протяжении всего срока действия. После того, как участники сделки ставят подписи, изменения условий возможны только при взаимном согласии.

Ответственность сторон

Договор о коммерческом найме является двусторонним. В стандартном бланке соглашения предусмотрен раздел, описывающий права и обязанности каждой из сторон.

Согласно условиям соглашения, собственник жилья обеспечивает:

• передачу недвижимости в пользование нанимателю с определением конкретного периода;
• надлежащую эксплуатацию строения, техническую исправность здания, где расположено жилье;
• капремонт и текущий ремонт помещения, если другое не указано в соглашении;
• определенные коммунальные услуги, предусмотренные в здании.

Для нанимателя обязательства представлены следующим списком:

• использовать предоставленную жилплощадь только по назначению;
• обеспечить сохранность имущества в надлежащем состоянии;
• вносить плату и коммунальные услуги (если не предусмотрено иное) в строго отведенное для этого время;
• выполнять текущие ремонтные работы, если об этом договорились стороны.

В полномочия лица, принимающего недвижимость, входит:

• разрешение использования жилья родственникам и своим близким;
• при наличии разрешения, осуществлять поднайм помещения;
• заниматься благоустройством и улучшением жилья, если на это будет получено согласие собственника.

Особенностью договора является возможность регистрации на занимаемой по договору площади, а также оформлять прописку своих детей, не спрашивая согласия наймодателя.

Регистрация

Так как условия ДКН предусматривают перечисление лиц, которые вправе пользоваться недвижимостью на законных основаниях, данные люди могут заселиться и встать на учет по месту временного пребывания.  Отсутствие регистрации на площади наемной квартиры дольше 3-месячного срока влечет за собой привлечение к ответственности не только нанимателя, но и наймодателя.

Для того, чтобы зарегистрироваться в территориальном отделении ФМС, необходимо представить заключенный действующий договор жилищного найма.