Чем апартаменты отличаются от квартиры

Преимущества апартаментов перед квартирами

Взвешивая за и против покупки апартаментов, не будем забывать о плюсах такого вида жилья. А они есть, иначе покупателей такого жилья в нежилом фонде просто не нашлось бы. 

Первое, и очевидное, преимущество — цена апартаментов. Она значительно ниже стоимости «обычной» квартиры, находящейся в жилом фонде. Апартаменты стоят дешевле квартир, в среднем, на 20-25%. Именно этот фактор является наиболее привлекательным для потенциальных покупателей.  Цены на квадратный метр разнятся в зависимости от района и прочих факторов, формирующих стоимость «обычной» квартир. В среднем, цены стартуют от 80-100 тысяч рублей за кв.м., но могут достигать и 100, и 300 000 рублей. Например, купить апартаменты в собственность в Москве можно по ценам от 2 млн.рублей за студию. Стоимость аналогичного недвижимости в жилой собственности начинается от 3 млн.рублей. 

Жилые апартаменты имеют и ряд других плюсов: 

Свободная планировка — для размещения внутренних перегородок не нужно получать специальных разрешений 
Удачное расположение апарт-отелей: как правило, их размещают в престижных, удобных для жизни районах с хорошо развитой инфраструктурой
Апартаменты выглядят стильно, престижно и «дорого», много предложений бизнесс-класса

Перед тем, как решить, стоит ли покупать апартаменты, а не квартиру, необходимо взвесить все плюсы и минусы, соотнося со личными предпочтениями и условиями. Апарт-отель станет хорошим жильем для тех, кому не нужна прописка, у кого есть «основное» жилье. Нередко такой вариант выбирают в качестве первого жилья для взрослых детей. Это актуальный вариант для молодого, креативного поколения, предпочитающего работать на дому и жить в стильной обстановке. 

Какую доходность могут принести инвестиции в номера в апарт-отелях

Доходность за счёт роста стоимости объекта 

«Нужно понимать, что рост цен в данном сегменте отражает прежде всего то, что апарт-отели — востребованный инвестиционный инструмент. Где спрос, там и предложение. В отличие от классических отелей, апартаменты могут быстро переформатироваться под долгосрочную аренду и обратно, что очень помогло сегменту в 2020 году, когда туристический сезон по всему миру не состоялся. К примеру, летом у отелей была загрузка 5–10%, а у нас — до 90%, за счёт долгосрочного и среднесрочного размещения», — комментирует ситуацию на рынке Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo. 

Доходность за счёт сдачи объекта в аренду 

Если говорить об ожидаемой доходности от инвестиций в апарт-отели в 2021 году, то, согласно оценкам экспертов компании Valo, в 2021 году она составит от 6 до 10% годовых в зависимости от проекта.  

Показатели доходности при выборе программы «гарантированного дохода» (сдачи в аренду) зависят от заполняемости апарт-отеля и, как правило, составляют в среднем около 10% годовых. «В туристический сезон с такой программой можно заработать ощутимо больше, но при этом нужно быть готовым к тому, что в другой период времени доходы могут снижаться», — отмечает Екатерина Запороженко.

Купил студию площадью 28 квадратных метров около двух лет назад. Ежемесячный доход от сдачи в аренду составляет чуть больше 26 тысяч ₽. 

Нужен был надёжный инструмент сохранения денег, поэтому я сделал выбор в сторону инвестиций в недвижимость.  

Я — профессиональный инвестор. Инвестирую в акции на фондовом рынке. Недвижимость для меня — непрофильная сфера. Поэтому перед покупкой я внимательно её изучал и прислушивался к знакомым экспертам. Они порекомендовали рассмотреть апарт-отели. При покупке квартиры для сдачи в аренду меня бы ждали дополнительные затраты на ремонт, общение со строителями, постоянный контроль за всеми процессами и, наконец, поиск надёжных квартиросъёмщиков. Мне как инвестору не хотелось тратить на это слишком много времени, так что я выбрал такой вариант. 

Покупал в ипотеку. Идея заключалась в том, чтобы вложить 1 000 000 ₽ и получать с этого миллиона дополнительный доход. 

Я приобрёл студию в апарт-отеле в сентябре 2018 года. Это была покупка на этапе строительства, за полтора года до срока введения здания в эксплуатацию, назначенного на апрель 2020 года. Объект был сдан чётко в срок, и скоро будет ровно год, как моя инвестиция приносит доход, который за вычетом 13% НДФЛ составляет 26 500 ₽ в месяц. 

За счёт аренды гасится ипотека. Получается, на вложенный миллион я получаю 10% годовых — 10 тысяч ₽ чистого дохода в месяц. Размер налога можно было сократить, но я решил не заморачиваться с оформлением ИП. 

Цена студии в апарт-отеле при покупке была 3 420 000 ₽. Сумма первоначального взноса составила 1 000 000 ₽. На 2 400 000 ₽ оформлена ипотека на 20 лет (я планирую погасить её за пять), ежемесячный платёж банку составляет около 16 тысяч ₽. 

Мои апартаменты с момента покупки выросли в стоимости — сейчас они оцениваются в 5 800 000 ₽. Получается, доходность моего вложения в моменте 10%, а по факту — намного выше.

Есть ли разница в комфорте?

По сравнению с квартирами апартаменты имеют следующие отличия в комфорте:

• Возможность переезда сразу после завершения строительства — в отличие от многих квартир апартаменты сдаются в эксплуатацию не только с уже готовой современной и качественной отделкой, но и с мебелью и бытовой техникой.
• Высокий уровень обслуживания – в зданиях апартаментов очень развиты такие виды сервиса, как уборка помещений, доставка еды, билетов, бронирование столиков в ресторанах и кафе, круглосуточная охрана и консьерж-услуги.

Также данный вид недвижимости имеет очень удобное расположение. Здание с апартаментами, относящимися к нежилым помещениям, может быть возведено в любом удобном месте. Квартирный комплекс или даже одиночный многоэтажный дом требуют для своего строительства участка определенной площади и наличия соответствующей инфраструктуры.

Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.

• Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
• Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
• Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% – 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
• Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания».
  Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2%  Для примера – при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% – 50 000 руб., 0,5% – 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» – 0.1% (при стоимости 5 000 000 – всего 5 000 руб.)
• Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
• В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
• Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
• Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник.  Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути – это обычная гостиница с отдельными номерами.
• Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
• Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
• При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры – детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
• Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
• Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
• Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
• И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
• Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.

Недостатки

При продаже нежилого фонда риэлторы часто говорят о достоинствах, умалчивая об отрицательных сторонах апартаментов.

А они существуют:

1. Регистрация. Можно ли прописаться? Проживание в апартаментах гарантирует вам только временную регистрацию на 3-5 лет. Чем это чревато? Владельцы не смогут получить идентификационный номер или встать на биржу труда в случае потери работы. В больницах и детских образовательных учреждениях вашего района могут отказать в обслуживании.
2. Налог на имущество гораздо выше, чем у хозяев квартир и составляет до 2% от кадастровой стоимости. При этом не действуют налоговые вычеты, полагаемые при расчёте суммы к оплате. Единственным положительным моментом здесь является база налогообложения, которая значительно ниже, чем по жилому фонду.
3. Коммунальные платежи. В среднем, за воду, газ и прочие коммунальные услуги у вас уйдёт сумма на 15-25% больше, чем у семьи с подобным потреблением, но живущей в многоэтажке напротив.
4. Жилищные льготы. Если для жильцов многоэтажных домов в спальных районах действуют льготы и субсидии, то при покупке апартаментов на это надеяться не стоит. Никаких скидок по налогообложению при продаже нет.
5. Судебные тяжбы. Поскольку апартаменты не принадлежат к жилищному фонду, то при наложении взыскания задолженности посредством реализации имущества, вас могут выселить из данного помещения. Ведь аргумент, что это – единственное жильё, в данном случае не действует.
6. Ипотека. На сегодняшний день покупку апартаментов нельзя совершить, используя материнский капитал. При покупке данной недвижимости банки предлагают кредитование на общих условиях, в отличие от квартир.

Возможно Вас заинтересует статья, стоимость услуг риэлтора (агентства недвижимости) при покупке и продаже квартиры, прочитать об этом можно здесь.

Разграничение понятий: нежилая недвижимость для проживания

Апартаменты представляют собой вид недвижимости, сравнительно новый для отечественного рынка, и если провести опрос рядовых граждан, можно выяснить, что далеко не все имеют представление о том, что это такое. Многие считают апартаменты одним из видов элитного жилья.

Кстати, именно так полагают даже очень образованные люди, знающие, что в переводе с французского это слово на самом деле означает «квартира».

Однако в современных реалиях российского рынка недвижимости такое значение является устаревшим. На самом деле, апартаменты относятся к нежилым помещениям, отличающимся от иных объектов нежилого фонда тем, что в них создан максимум условий для комфортного существования. Апартаменты действительно могут быть элитными, двухуровневыми и внешне ничем не отличаться от роскошных квартир (в понимании жилой недвижимости)

, но могут быть и вполне скромным жильем.

Тем не менее, это место временного проживания, где нельзя зарегистрироваться или прописать кого-то из родственников, либо пустить арендаторов по договору найма жилья.

Нужно заметить, даже такого правового понятия, как “апартаменты” нет ни в одном из действующих кодексов Российской Федерации.

Таким образом, главный правовой парадокс, связанный с апартаментами, состоит в том, что достаточно комфортные комнаты с кухней и полноценным санузлом не являются частью нежилого фонда. Очень часто апартаменты становятся отдельной зоной в современных гостиничных комплексах, офисных, административных и других зданиях.

В настоящее время девелоперы продолжают активно возводить, так называемые, апарт-отели, то есть, комплексы апартаментов. И, надо заметить, такая недвижимость пользуется спросом. Чаще всего ее приобретают инвесторы, планирующие получать стабильный доход от сдачи помещений в аренду.

Средняя стоимость апартаментов в Москве и у моря

Стоимость апартаментов зависит от их расположения, площади, наличия транспортной и социальной инфраструктуры. Средняя стоимость на стандартные 2-х комнатные апартаменты площадью от 50 до 100 м.кв в различных округах Москвы приведены в таблице ниже.

Таблица. 1 Сравнительная стоимость 2-х комнатных апартаментов в различных административных округах Москвы:

В чём недостатки приобретения апартаментов

Везде, где есть плюсы есть и недостатки. Рассмотрим, чем апартаменты могут отличаться от квартир. Нужно так же рассматривать конкретного застройщика и его вариант реализации апартаментов и стоимости обслуживания, но общие черты можно проследить.

Прописка и регистрация в апартаментах

В апартаментах вы не можете зарегистрироваться постоянно, как в обычной квартире. В лучшем случае вас пропишут на какой-то ограниченный срок до 5 лет. Иногда в  регистрации отказывают. Зависит от самого комплекса.

Отсутствие регистрации вносит некоторые неудобства в нашу жизнь. Например, могут возникнуть сложности с голосованием на выборах по месту жительства, пользованием детским садом, поликлиникой или определением ребёнка в школу рядом с домом. Но сейчас всё решается часто не пропиской, а просто деньгами. Медицина и садики платные, поэтому для некоторых проблемой не будет.

Если вы живёте в апартаментах, но не являетесь собственником, то такое помещение вы не сможете приватизировать.

Апартаменты в качестве жилья и аренды

Апартаменты можно использовать как в качестве жилья, так и для бизнеса, например, разместив там свой офис. Можно сдать в аренду. Это как плюс, так и можно рассмотреть как минус. Рядом с вашей квартирой могут организовать офис и приводить туда людей для встреч или совещаний.

Но часто такие моменты обговариваются ещё на этапе покупки с застройщиком. Есть общие зоны, а есть зоны, где будут квартиры сдаваться или жить жильцы.

Рассматривайте апартаменты как отель. Много “квартир” но жильцы могут меняться чаще, чем в обычном доме. Апартаменты могут сдавать как посуточно, так и помесячно.

Все эти вещи присутствуют и в обычных новостройках – там тоже сдаются квартиры. Но в апартаментах такие явления могут происходить немного чаще. Потому что такое жильё именно для этих целей и предназначено. Апартаменты многофункциональны – сдача в аренду, бизнес, проживание.

Стоимость коммунальных услуг

Жильцы апартаментов не имеют возможности заключать прямые договора с поставщиками коммунальных услуг. Этим занимается компания, обслуживающая всё здание, поэтому договор вы заключаете с ней.

В итоге стоимость коммунальных услуг может быть немного выше, чем в любом рядом расположенном многоквартирном жилом доме с обычным статусом.

Но часто такое требование есть и в обычных новостройках, когда ещё при подписании договора с застройщиком вас обязывают сразу подписать договор с управляющей компанией после сдачи дома.

Вы не можете организовать ОСМД, не можете поменять управляющую компанию или её руководителя. Повышенные тарифы на коммунальные услуги и все дополнительные платежи на содержание дома. На чистку бассейна, уборку, охрану, лифты, профилактические ремонты котлов отопления и инженерных сетей и все дополнительные услуги будете оплачивать по тем тарифам, которые установит собственник здания.

Дополнительные платежи, такие как налог на землю, где расположен дом и придомовая территория, ложатся на плечи каждого собственника апартаментов. Нужно побеспокоиться и обговорить заранее, какие будут тарифы и подходят ли они вам. Обговорите этот момент с продавцом или застройщиком.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Минусы проживания в апартаментах

Основными недостатками апартаментов являются некоторые бытовые условия, проблемы социальной сферы и риски по неуплате коммунальных платежей.

Проблемы социальной сферы

Основными проблемами, с которыми сталкиваются жильцы данного вида недвижимости, являются:

• Отсутствие объектов социальной инфраструктуры – в отличие от многоквартирных домов застройщик, возводящий здание с апартаментами не обязан обеспечивать их будущих жильцов или арендаторов какими-либо объектами социальной и транспортной инфраструктуры;
• Социальные ограничения – так как в большинстве случаев в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, у жильцов данного вида недвижимости нет никаких прав на обслуживание в расположенных рядом государственных учреждениях здравоохранения, образования.

Бытовые условия

Из-за того, что к зданиям с апартаментами не применяют жесткие требования СНиПов (строительных норм и правил) особенности их внутренних или наружных их конструкций могут приносить некоторый дискомфорт жильцам. Так, например, тонкие перегородки, между соседними апартаментами могут привести к плохой их шумоизоляции, а небольшое расстояние до соседнего здания ухудшит освещенность помещений.

Риски

Основным риском проживания в апартаментах является незащищенность должников законом при неуплате ими коммунальных услуг — при появлении даже небольшой задолженности за какие-либо коммунальные услуги их могут сразу же и отключить.

Таким образом, основными доводами против покупки апартаментов в Москве и за приобретение квартиры является повышенное их налогообложение, высокие цены на коммунальные услуги, низкая обеспеченность необходимой инфраструктурой, конструктивные недостатки из-за несоблюдения СНиПов и незащищенность законом должников коммунальных услуг.

Изъятие за долги

В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.

Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга

Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита

Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги

При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность

Как выглядит рынок апартаментов в Москве

 269 новостроек было в Москве по данным на 1 июня, в 87 из них есть апартаменты.

 До 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные — на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.

 Около 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % — к классу элит, 10 % — к комфорт-классу.

 2,3 миллиона рублей стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2018 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Комментарий эксперта

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

Последнее обновление: 10.10.2017

Я собираюсь покупать жилье в Москве. Помимо обычных квартир, здесь предлагают и другой вид жилья – апартаменты. В чем разница между апартаментами и квартирой? Что лучше и выгоднее для проживания?

Если ответить коротко и обобщенно, то для постоянного проживания среднестатистической семьи лучше покупать обычную квартиру. Апартаменты выгоднее приобретать в качестве инвестиционного объекта – для вложения свободных средств и получения небольшого стабильного дохода.

Но это – обобщенно. На самом деле, все немного сложнее. Для тех, кто хочет вникнуть глубже – рассмотрим вопрос подробнее.

Что лучше выбрать для покупки – квартиру или апартаменты – зависит от целей и возможностей Покупателя. Ключевые отличия этих двух форматов жилья в их цене и юридическом статусе. Цена у апартаментов, как правило, заметно ниже, чем у аналогичной по площади квартиры в том же районе (если речь не идет об элитных апартаментах в составе офисно-гостиничных комплексов). А юридический статус апартаментов вообще не относит их к категории жилых помещений. Юридически апартаменты – это коммерческая недвижимость. И именно этот статус меняет многое с точки зрения покупки, по сравнению с традиционной жилой недвижимостью (об этом ниже).

Для начала нужно объяснить, в чем разница между квартирой и апартаментами в юридическом смысле, и чем они отличаются технически.

Что такое апарт-отель

Инвестиционные апарт-отели, доходные дома 21 века, представляют из себя достаточно распространённое явление на Западе, однако в России эта индустрия ещё очень молода. 

В 2011 году на рынке появилась первая российская сеть апарт-отелей — YE’S, но более активная застройка апарт-отелей в Москве и Санкт-Петербурге началась лишь в 2014–2015 годах. С недавнего времени они стали появляться в других российских городах (Адлер, Сочи, Краснодар, Новосибирск). 

Апарт-отель имеет статус коммерческой недвижимости и представляет собой жилой комплекс с полным набором гостиничных услуг, состоящий из номеров квартирного типа (сервисных апартаментов-юнитов), принадлежащих частным лицам, которые они сдают в аренду. 

Приобретая апартаменты, можно оформить их в ипотеку, но при этом на такую ипотечную сделку не будет распространяться программа государственной поддержки.

С точки зрения законодательства апарт-отели ничем не отличаются от гостиниц. С 2020 года они даже могут сертифицироваться и получить звёздность.

Практическая разница между «классическим» отелем и апарт-отелем заключается в том, что во втором случае номера в здании имеют разных собственников, а также ориентированы на более длительное проживание, и в них обязательно присутствует кухонная зона.

Для обитателей сервисных отелей предусмотрены услуги по уборке апартаментов, прачечной и химчистки, организация трансфера, заказ такси и т. д. На первом этаже здания находится лобби и стойка ресепшен, кроме этого, на территории комплекса может быть свой фитнес-клуб, ресторанная зона, салон красоты и другие «бонусы».

Источник фото: Valo

Сейчас на рынке сервисных апартаментов очень мало аутсорсинговых команд (среди самых известных — отельный оператор PLG, компания «МТЛ. Управление недвижимостью»), которые занимаются их обслуживанием. Большинство девелоперов создают собственные управляющие подразделения. Например:

• УК Docklands для апарт-отелей Docklands; 

• Valo Service для апарт-отелей Valo; 

• УК Y’ES для апарт-отелей Y’ES;  

• УК Zoom Service для апарт-отелей Zoom и т. д. 

За управление недвижимостью компания берёт около 20% от получаемого дохода.   

Проблемы апартаментов: рынок выравнивает ситуацию

Пока законодатели и чиновники думали о законном статусе апартаментов, рынок недвижимости продолжал развиваться. Непростые кризисные годы отметились ростом спроса и предложения в этом сегменте рынка недвижимости. Так, в столице этот формат стал, по сути, единственным, который смог обеспечить некоторый баланс между стоимостью жилья и его расположением по отношению к центру.

Многие эксперты и нынешние собственники апартаментов не оценивают отсутствие права на прописку как огромную проблему. Для большинства покупателей апартаменты не являются первым и единственным жильем – это или инвестиционные покупки, или приобретение дополнительной жилплощади для экономии времени на дорогу в период интенсивной работы или учебы детей. Наибольшая доля в структуре предложения апартаментов в больших городах, как и ранее, отведена бизнес-классу, а вторую и третью позиции занимают, соответственно, комфорт-класс и элитный сегмент.

На эконом-класс, где действительно может возникать острая потребность в регистрации, приходится менее 5% от всего предложения апартаментов.

Отсутствие полноценной инфраструктуры – это серьезная проблема, но ситуацию постепенно выравнивает сам рынок. В последние годы, когда конкуренция среди застройщиков возрастает, на продажу выходят апартаменты, не уступающие жилкомплексам в состоянии территории, транспортной доступности и наличии торговой, а также бытовой инфраструктуры. Дело в том, что такие дополнительные объекты становятся для девелоперов источником немалого дохода — в удачно расположенном апарт-отеле площади под розничную торговлю на первых этажах стоит дороже самих апартаментов.

Что касается детских садов, школ и прочих социальных объектов, наличие которых действительно является очень важным, здесь к вопросу стоит подходить индивидуально, оценивая, насколько реализация конкретного проекта увеличит нагрузку на имеющуюся инфраструктуру. В некоторых случаях без строительства новых социальных объектов действительно не обойтись, но далеко не всегда есть насущная потребность в «полном социальном пакете», за который в результате все равно платит покупатель.