Почему лучше отказаться от покупки квартиры в доме, попавшем под реновацию?

Дадут ли ипотеку на квартиру в доме под реновацию?

Многие граждане, которые мечтают о хорошем жилье, переживают не только за покупку, но и за возможность получения ипотеки на квартиру в доме, построенном по плану реновации.

Практика доказывает, что многие банковские учреждения без особо энтузиазма выдают ипотеку на приобретение жилья в доме с высоким риском износа. Почему так? Если клиент не вернет кредитные средства, банку будет очень сложно реализовать заложенную недвижимость. Естественно, финансовые учреждения не хотят себя подставлять, поэтому в 90% случаев они отказывают клиентам в оформлении подобной ипотеки.

По закону, ипотечные условия в случае переселения человека из старой квартиры в новую, выданную государством, не должны изменяться. Более того, некоторые банки предлагают определенные льготные условия, на основе которых выдают ипотечные средства на покупку жилья.

Ответы на все вопросы и спорные моменты, связанные с оформлением ипотеки на жилье, дают законы «О реновации» и «Об ипотеке». Эти документы подтверждают, что если ипотечный объект стал участником программы реновации, это не является причиной изменения условий соглашения между клиентом и банковским учреждением.

Заемщику не нужно переподписывать договор, поскольку все условия, оговоренные ранее, не теряют своей силы. Изменяется только предмет залога: если раньше таковым являлась старая хрущевка, то теперь это будет недвижимость в новостройке.

Стоимость квартир в пятиэтажках под снос

В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость. По сравнению с 2016 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%.

В феврале 2020 года рынок недвижимости предлагает следующие цены на квартиры в столичных пятиэтажных домах (по данным сайтов Циан и Авито):

Самый дешевый вариант – однокомнатная квартира площадью 27 кв. м, расположенная в Троицком автономном округе, в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе, в 4-этажном кирпичном доме на 1-ом этаже. К продаже она выставлена за 3,8 млн рублей.

Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира 128 квадратов на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома, которая находится в Донском районе (ЮАО) на Варшавском шоссе. Начальная цена 19,9 млн рублей, но в ближайшее время может быть увеличена.

В чем выгода от покупки такой недвижимости?

Термин «реновация» с каждым годом набирает большую популярность. Программой реновации называют программу расселения российских граждан, проживающих в ветхом малоэтажном жилье. После переселения с них людей застройщики реконструируют или сносят дом и дают квартиру в новом месте (например, реновация в Щукино это показала). Данная программа одновременно решает две задачи: граждане получают улучшенные жилищные условия, а город приобретает модернизированный внешний облик.

Списки адресов сносимого жилья можно найти в интернете на многих сайтах.

Плюсы реновации

Преимущества покупки квартиры в домах под реновацию:

1. Экономия семейного бюджета. Московские хрущевки в доме под реновацию стоят намного дешевле, нежели квартиры в отремонтированных домах. В итоге, купив недвижимость в старом доме, который попадет под реновацию, гражданин сбережет значительную сумму денег и получит новое жилье, на которое у него раньше не хватало денег.
2. Получение просторного жилья. Собственников тесных квартир в старых пятиэтажках награждают новой просторной недвижимостью. Благодаря этому, имеется возможность получить хорошее жилье без серьезной траты денег.
3. Получение жилья с проведенными отделочными работами. Как правило, квартиры в новостройках продаются без отделки. В среднем, ремонт такого жилья обойдется гражданину в 1 000 000 рублей. Но квартиры, полученные по программе реновации, уже выдаются с отделкой.
4. Переселение в хороший район. Дома по программе реновации возводятся рядом со всеми необходимыми объектами соцназначения. К таким относят: школу, детский сад, больницу, поликлинику, спортивную площадку и т. д. Также планируется создание парка, пешеходной зоны, специальных мест для активного и спокойного отдыха. Переехав в квартиру по программе реновации, гражданин получит не только комфортное жилье, но и доступ ко всем вышеперечисленным объектам.

Какие риски для покупателя?

Как и любая сделка, программа реновациии имеет определенные риски и недостатки.

Встречаются нелестные отзывы о работе программы реновации в Москве и Подмосковье.
Смена места жительства для многих пожилых людей трудна психологически.
Новый район может быть не обжит настолько хорошо, как старый.

Отсутствуют четкие правила переселения. Никто не знает, в каком районе будет находиться его новый дом. Это может быть спокойный район или промышленная зона. Также существует риск переселения в новостройку на окраине города. Пока что у граждан нет возможности застраховать себя от переезда в неподходящий район.

Можно потерять деньги. Несмотря на то, что программа реновации имеет определенные финансовые выгоды, все-таки имеется небольшая вероятность потери денег. Это возникает в тех случаях, когда старый дом находится в более престижном районе, нежели новостройка. Подобные ситуации являются редким исключением. Но если по факту новое жилье стоит дешевле, нежели старая двушка в хрущевке, денежная потеря будет незначительной.

Срок переселения. Все участники программы должны быть переселены одновременно, но в реальности такое не случается: одни переезжают раньше, другие – позже. Как показывает практика, это процесс может тянуться от нескольких месяцев до десятилетий. Поэтому гражданин, купивший жилье в хрущевке, должен узнать хотя бы примерное время расселения в новый дом. Иначе можно попасть в очень невыгодную ситуацию.

Закрытие программы. Реновация обеспечивают государственные и муниципальные денежные средства

Но если в стране ухудшится экономическая ситуация, часть денег с проекта реновации может пойти на финансирование другой, более важной, программы и расселение будет частично прекращено. При покупке недвижимости в хрущевке такую вероятность нужно учитывать в первую очередь.

Инвестору, планирующему заработать на выгодной сделке, нужно помнить, что реальная прибыль от реализации жилья в новостройке может не покрыть все понесенные к тому времени издержки. В частности, затраты на ремонт при переселении не компенсируются.

При покупке недвижимости для личных целей, например, для будущего заселения семьи, обязательно учитывайте следующее. Квартира, полученная взамен старой, может оказаться в неудобном районе. В условиях мегаполиса этот момент иногда является решающим. Хоть на словах чиновники и гарантируют предоставление жилья в том же районе, такие гарантии пока не закреплены ни в одном нормативном акте.

Наконец, наиболее существенный риск покупателя – остаться и без жилья, и без денег. Вероятность такого исхода событий минимальная, однако помните, что в настоящее время механизм защиты действующих собственников и потенциальных покупателей такого жилья отсутствует.

Закон не запрещает покупку продажу квартиры (комнаты) в доме под реновацию, но нужно иметь ввиду ряд ограничений по такой сделке. Можно успешно купить квартиру (комнату), но остаться у разбитого корыта. Выгоды получится не так уж много. Покупка такого жилья это своеобразная лотерея, где кому-то может везти и завладеть заветными «новыми» метрами, а кто-то всю жизнь будет ремонтировать старую хрущёвку и жить надеждой, что не за горами тот день, когда наконец-то заветная новая чистая свежая квартира появится в его судьбе, и тогда жизнь точно удалась!

Порядок осуществления действий при покупке

Чтобы купить квартиру по реновации в Москве, необходимо в первую очередь руководствоваться нормами, прописанными в статьях ГК 549-558 Гражданского кодекса РФ. По своей сути такая сделка не имеет существенных отличий от тех действий по отчуждению, которые выполняются при продаже обычных квартир по всей России. Единственным моментом, который должен будущий собственник выяснить, это то, что касается участия этого дома в заявленной программе и обстоятельств относительно самого помещения.

Так, покупателю предстоит уточнить следующую информацию:

• на самом ли деле дом, в котором он собирается купить жилплощадь, отнесен к фонду, определенному для дальнейшего сноса и включен ли он в программу реновации. Достоверную информацию можно будет получить в градостроительном комитете Москвы;
• заключил ли субъект, который является владельцем помещения и предлагает выкупить его, соглашение, на основании которого он может получить в собственность помещение в новостройке. Если такой документ будет присутствовать, это означает, что данная жилплощадь уже фактически подлежит обмену. То есть тот, кто станет ее новым владельцем, участвовать в программе не сможет;
• не получил ли собственник помещения возможную в таких случаях компенсацию за квартиру. Если подобный фактор присутствует, новый владелец при сносе дома уже не будет иметь права участвовать в программе;
• присутствуют ли на жилплощади обременения. То есть она не является залоговым имуществом. Несмотря на то, что под жилплощадь в ветхих домах банки сейчас редко предоставляют кредит, иногда происходят случаи, что площадь выступает в роли залогового имущества;
• наличие решений суда относительно запрета на осуществление сделки купли-продажи. Такие моменты присутствуют при задолженности собственника по алиментным обязательствам, налоговым платежам и прочим, которые могут стать основанием для ареста собственности;
• присутствие всех необходимых документов, подтверждающих право собственности у лица, которое намерено продать объект недвижимости.

При условии, что все моменты, которые потенциально опасны для нового владельца, учтены, покупатель может приступать к оформлению сделки. В первую очередь составляется договор купли-продажи. В нем указываются все существенные обстоятельства: что переходит в право собственности вместе с помещением, в каком оно находится состоянии и т.д. Обязательно отражают ту сумму, которую покупатель должен передать продавцу.

Приобретая квартиру, стоит оформить отдельный акт, в котором будет указан факт приема-передачи денег. Как вариант оплату за объект недвижимости можно провести безналичным способом на счет владельца. Такой способ сразу убирает возможность осуществления мошеннических схем, при которых собственник идет на попятную и заявляет, что денег не получал.

После заключения договора должна последовать регистрация возникшего права собственности в Росреестре. После выполнения такого действия вносятся изменения в ЕГРН – единую базу Российской Федерации. В результате новый собственник получает на руки выписку о том, что он является владельцем объекта недвижимости. После он получает право обратиться в администрацию муниципалитета, чтобы заключить соглашение по обмену своей жилплощади на новую, в строящемся или уже возведенном доме.

Как происходит расселение дома?

Как только дом, в который планируется переселить владельцев старого жилья, будет сдан в эксплуатацию, гражданам начинают рассылать пригласительные письма. Нужно будет сходить на осмотр своего жилья.

Если гражданин доволен квартирой и ее характеристиками, то подписывает договор, предоставляя свое согласие на переезд.

Бывает, что предложенный объект не отвечает требования переселенца. Ему предложат дополнительные варианты, либо денежную компенсацию. Сумма будет зависеть от независимой оценки старого жилья. Претендовать на денежные выплаты могут только собственники жилья.

Если гражданин желает и вовсе получить квартиру в другом районе, то ему нужно написать специальное заявление. Гражданину постараются помочь, однако гарантии нет, поскольку на новом месте приоритет отдается, прежде всего, местным жителям. Если после их расселения в домах останутся свободные квартиры, то переселенцу предложат варианты.

Как купить квартиру в доме, построенном по реновации?

Приобрести квартиру в строящемся доме не получится. Он возводится по государственной программе, поэтому квартиры в нем предназначены в первую очередь переселенцам. Продажа свободных комнат начнется только после переселения и при наличии невостребованных объектов.

Проще всего купить недвижимость в реновационном доме, когда их начнут продавать новые собственники. Объявления о продаже можно найти на Авито или Циан. Однако при этом, цены будут уже выше, чем на стадии строительства.

Другой вариант – попытаться купить жилье, для которого не нашлось законного владельца по программе. В такой ситуации невостребованные квартиры выставляются на торги. Информация о таких предложениях публикуется на сайте Фонда реновации fr.mos.ru.

Кто покупает жилье в таких домах?

Очевидно, что главной мотивацией граждан, вкладывающих деньги в жилье по реновации, является возможность заработать. Инвесторы знают, что получат по программе более просторное жилье. Кроме того, оно будет в новом доме, с новой инфраструктурой. На рынке такие предложения ценятся, поэтому, если сильно не спешить, то в скором времени появится возможность выгодно перепродать новое жилье.

Также есть покупатели, для которых инвестиция в старые квадраты, это возможность улучшить свое жилищное положение. Например, если купить недорого комнату в коммуналке, то в теории можно получить целую квартиру в новом доме. Конечно, дополнительные метры будут предоставляться с доплатой, но, судя по всему, для переселенцев будут применяться соответствующие скидки. Таким образом, процесс вселения в новое жилье может обойтись дешевле стандартной покупки готовой новостройки на рынке.

Какие квартиры дают по программе?

По реновации москвичам, проживающим в сносимом доме, дадут взамен равнозначное жилье. Это значит, что количество комнат и квадратных метров жилой площади должно быть не меньше, чем у них сейчас в квартире. Участники могут получить и большую жилплощадь, но при этом необходимо заплатить за дополнительные метры. Или наоборот, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат и получить денежную компенсацию.

2/3 из них считают это вложение выгодным благодаря 10% скидке, у 1/3 опрошенных это вынужденная мера из-за пополнения в семье. Подробно об этом мы рассказали в статье: докупка площади по реновации.

Можно ли получить отдельную квартиру вместо доли?

Если гражданин не единственный собственник в расселяемой квартире, то возможны два варианта:

• он является долевым собственником;
• он проживает в коммунальной квартире.

В первом случае по условиям программы он может претендовать также лишь на долю. Но при этом площадь на человека в реновационной квартире будет не менее 18 кв. м.

Если же человек проживает в коммуналке, которая расселяется по реновации, то каждому жильцу предоставляется отдельная квартира, минимальной площадью 25 кв. м.

Можно ли получить 2 квартиры вместо одной?

Эта возможность предусмотрена. Ей могут воспользоваться семьи, которые не имеют отдельного жилья. По закону им полагается не меньшее количество метров, чем они владеют в данный момент. Например, две семьи проживают в трехкомнатной квартире и желают разъехаться. По программе они могут получить однокомнатную и двухкомнатную квартиры, т. е. общее количество комнат останется таким же. Есть возможность получить и две однушки с компенсацией. При желании можно переехать в две двушки, но при этом сделать доплату за увеличение площади.

Правила сделок с недвижимостью на вторичном рынке

При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:

1. Проверить паспорт собственника и все документы на квартиру: принадлежит ли она ему на законных основаниях.
2. Проверить всех прописанных. Для этого следует запросить выписку из домовой книги. Несовершеннолетних лучше выписать до того, как выходить на сделку.
3. Проверит технический паспорт объекта. Сверить по нему, не было ли перепланировок. Если были, то на них должно иметься разрешение.
4. Перед заключением договора нужно согласовать точную сумму, способ передачи денег и отразить это в договоре.

Для оплаты надежнее всего воспользоваться услугами банка и арендовать там ячейку, через которую деньги будут переданы. Или другой вариант – открыть аккредитив.

Передавать ключи следует после того, как будут получены документы на нового собственника. Во время приемки покупатель должен проверить, соответствует ли объект всем указанным в договоре описаниям. После этого подписать акт приема-передачи, и получить ключи от старого хозяина.

Суть действующего закона и выгода от приобретения

Каким же образом купить квартиру в доме по программе реновация и почему такое действие выгодно ? Суть программы подробно изложена в регулирующих нормативно-правовых актах – Законе Москвы № 14, ФЗ «О  реновации» и Постановлении Правительства РФ № 245. Проведя их анализ, можно сделать вывод о таком принципе ее действия:

• направлена она на улучшение жилищных условий граждан, создание развитой инфраструктуры города, возможность сноса домов, которые по своим характеристикам признаны аварийными;
• специально для расселения собственников таких объектов недвижимости осуществляется поэтапная застройка близлежащих районов многоквартирными зданиями;
• принимают участие в ней исключительно пятиэтажные дома, предназначенные под снос. Обязательным условием при этом будет являться персональное согласие каждого из собственников квартир. Если кто-либо из них впоследствии выступит против, здание будет исключено из общего списка;
• срок действия программы на данный момент установлен до 2032 года. Первые переселения по разработанному плану будут осуществляться со второй половины 2018 года;
• до момента переселения собственник жилплощади в ветхом здании имеет законное право продать ее любому другому лицу. В результате заключения сделки право на получение помещения в новостройке получает текущий владелец помещения.

Рассмотрим положительные моменты, склоняющие граждан к тому, чтобы купить квартиру под реновацию в Москве:

1. Значительная экономия бюджета. В результате переселения собственник получает помещение, аналогичное по площади, но в абсолютно новом доме. К такой схеме выгодно прибегать при отсутствии возможности приобрести жилье в новостройке самостоятельно.
2. Получение квартир, в которых согласно установленным нормам будут выполнены отделочные работы. В большинстве случаев новостройки сдаются в эксплуатацию без их проведения – в такой ситуации лица, участвующие в программе, выигрывают.
3. Переселение в хороший район. Новые дома возводятся непосредственно вблизи с объектами социального назначения – школами, больницами, детскими учреждениями и т.д. Также планировки квартир по программе реновации в Москве разработаны с учетом действующих санитарных и строительных норм. Как отмечают граждане, уже видевшие свою новую собственность, по характеристике они превосходят старую жилую площадь.

Дают ли ипотеку на квартиры под реновацию?

Для приобретения недвижимости при нехватке собственных средств можно взять ипотечный кредит. При этом квартира будет оформлена в залог. Но банки предпочитают вкладывать средства в такие активы, которые при необходимости можно легко реализовать. Поэтому, если жилье совсем старое или дом аварийный, то банк его не примет и откажет в ипотеке.

Если недвижимость в хрущевке куплена в ипотеку, то по закону №102-ФЗ «Об ипотеке» при переселении условия ипотечного займа не должны меняться. Изменится только предмет залога – им станет новая квартира, выданная государством. Переоформление происходит автоматически.

Какие банки дадут ипотеку в реновационном доме?

Получить кредит можно в любом банке, определяющее значение имеет объект недвижимости, а не структура. Вы можете подать заявку в:

• Сбербанк;
• Газпромбанк;
• Открытие;
• ВТБ 24 и другие.

Иногда можно встретить предложения от некоторых банков о льготной ипотеке по реновации. По факту это может оказаться рекламным ходом: человеку либо откажут, либо предложат не такие выгодные условия, о которых говорилось в рекламе. В некоторых программах кредитования существуют строгие требования относительно года постройки или серии пятиэтажек.

Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию

При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.

Можно ли продать квартиру под снос?

Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно. Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома. В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной.

Почему продают эти квартиры?

Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды». Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода. А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения. В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.