Как проверить земельный участок перед покупкой?

Статус участка — что это значит, особенности использования

Полный объем данных относительно всех критериев землепользования заносится в Единый Государственный реестр.

Важно выяснить особенности и различия временного и постоянного статуса площадей, а именно:

1. Весь объем первоначальных данных является предварительной базой для постановки на учет, то есть носит временный характер.
2. На основании первичных сведений законодательно запрещено оформлять и утверждать какой-либо объем процедур юридического характера.
3. Договор аренды, продажи и покупки, наследование и дарение не представляется возможным в правовом поле.
4. Замена временных данных на постоянные. После осуществления государственной регистрации соответствующих прав собственности на определенный участок.

Отсутствие постоянной регистрации земли на протяжении 24 месяцев приводит к серьезным юридическим последствиям. Они автоматически полностью снимаются с государственного учета. Впоследствии данные территории пропустивший владелец уже не имеет возможности оформить в качестве недвижимого имущества.

Что изменилось после 2014 года

До 2014 года был использован старый классификатор, на основании которого определялся вид разрешенного использования. Он был принят ФЗ №167, изданным 22 июля 2010 года. Документ предусматривал передачу прав на определение назначения органам местного самоуправления.

Новый классификатор ввел специальные шифры, которые устанавливали соответствие надела определенному виду. Они были переданы в государственный реестр для осуществления контроля над наделами и проведения анализа. В результате можно легко оценить характер и эффективность применения территорий физическими и юридическими лицами, а также государственными и муниципальными органами.

Коды категорий дают возможность выяснить информацию о назначении надела. При этом данные находятся в открытом доступе, что позволяет обратиться к ним каждому желающему.

Что собой представляет кадастровый учет земельных наделов?

Кадастровый учет представляет собой систематизацию сведений о земельных участках, их размерах, категории, особенностях, а также об их собственниках. Зная кадастровый номер можно точно установить местоположение участка земли.

Занимается присвоением кадастрового номера Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Цели ведения кадастрового учета таковы:

• сбор информации о гражданском обороте земельных наделов;
• надзор за использованием земель разных категорий;
• защита земельных участков от неправомерного использования;
• государственная оценка стоимости земельного участка (в том числе для установления размеров налогов и прочей платы за пользование землей);
• удостоверение права собственности конкретного владельца земельного участка, в том числе такого, на котором стоит здание;
• планирование использования земель.

Например, кадастровый номер: 61:44:0060844:56.

Такой номер состоит из следующих частей:

61 – код субъекта РФ. В данном случае это – Ростовская область.

44 – код муниципального образования (44 – это идентификатор Ростова-на-Дону).

0060844 – код кадастрового квартала в рамках муниципального образования.

56 – код самого земельного участка.

Коды разделяются двоеточием.

В настоящее время каждый участок земли обладает уникальным номером. Номера не повторяются. При обнаружении под одним номером двух земельных участков необходимо сразу обратиться в территориальное подразделение Росреестра.

ВАЖНО !!! Обратите внимание, идентификационный код земельных угодий неизменен и не зависит от собственника. При продаже либо переходе в порядке дарения или наследования кадастровый номер сменен не будет даже при желании нового собственника. Как узнать кадастровый номер по адресу бесплатно будет рассказано ниже

Как узнать кадастровый номер по адресу бесплатно будет рассказано ниже

При продаже либо переходе в порядке дарения или наследования кадастровый номер сменен не будет даже при желании нового собственника. Как узнать кадастровый номер по адресу бесплатно будет рассказано ниже.

Как изменить категорию земельного участка на земли населенных пунктов?

Исходя из названия, земли населенных пунктов используются для развития и застройки муниципальных образований. При изменении категории близлежащих участков, они становятся частью населенных пунктов, а значит, меняются и границы последних. Но в ходе смены назначения надела следует учитывать особенности каждой категории земли.

1. Сельскохозяйственные территории переводят в эту категорию в порядке исключения. Основанием послужит размещение на участке объекта промышленного или социального назначения, либо здравоохранения.
2. Промышленные наделы, земли энергетики, транспорта или иные аналогичные территории переводят в новую категорию (населенные пункты) без особых ограничений. Иногда нужен проект рекультивации (если участок загрязнен или поврежден иным образом).
3. Особо охраняемые территории переведут в земли муниципалитета, когда доказано, что они утратили особую ценность.
4. Участки лесного фонда можно сделать частью муниципального образования, если изменяются его границы, либо для размещения объектов муниципального значения.

Есть и другие нюансы изменения категории надела, связанные с конкретным назначением. Если имеются достаточные основания для проведения процедуры, необходимо:

• собрать пакет документации (выписка из ЕГРН, удостоверение личности, заключение государственной экологической экспертизы, если нужно);
• составить и подать в уполномоченные органы заявление (в нем указывают данные о кадастровом номере, текущей и желаемой категории, основания перевода);
• дождаться принятия решения специальной комиссией (на рассмотрение дается 2-3 месяца, в зависимости от принадлежности участка);
• зарегистрировать изменение категории (выдадут акт, который надо направить в Росреестр с заявлением).

В процессе рассмотрения заявки учитывают наличие оснований для изменения категории, их обоснованность и актуальность, правильность заполнения ходатайства и оформления документов. Провести процедуру с первого раза и без ошибок может только опытный юрист. Эксперты нашей компании сменят категорию по доверенности за вас.

Сельскохозяйственное использование

В данный блок классификатора входят земли, имеющие коды использования 1.1 –1.18, на которых закон разрешает осуществлять сельскохозяйственную деятельность, а также строить на таких землях сооружения и иные здания, используемые преимущественно для переработки и хранения аграрной продукции.

Коды растениеводства

Если участок в официальном документе имеет кодовый номер 1.1, то он по требованиям права должен применяться для выращивания растений и занятий растениеводством. Кроме того, если по документам земле присвоен такой номер, то на ней разрешается осуществлять деятельность, предусмотренную номерами от 1.2. до 1.6.

• 1.2 — нормы закона позволяют использовать эти угодья под зерновые, эфиромасличные, бобовые, технические и кормовые растения и культуры.
• 1.3 — на этих землях разрешается заниматься овощеводством как открытым способом, так и с применением теплиц.
• 1.4 — таким номером обозначаются земли, предназначенные для выращивания чая и иных тонизирующих растений, а также цветов и других растений, которые используются в качестве лекарств.
• 1.5 — здесь разрешается заниматься садоводством, а именно: высаживать виноград и прочие плодовые растения, живущие много лет.
• 1.6 — разрешается выращивать коноплю и лен.

Коды животноводства и связанных с ним отраслей

• 1.7 — животноводческие земли, на которых разрешается осуществлять деятельность, связанную с разведением животных, необходимых для племенных целей, покосом сена, использованием племенного материала, выпасом животных, а также строить здания, которые предназначены для того, чтобы содержать и разводить в них животных сельскохозяйственного назначения. Кроме того, правовые нормы позволяют на подобных земельных наделах строить здания, в которых будет осуществляться переработка или хранение продукции, которая получилась после такой переработки.
• 1.8 — скотоводческие цели. Закон разрешает разводить на этих наделах земли таких животных, как лошади, козы, олени, верблюды, КРС и пасти этих животных. Кроме того, обычно на них производят корма и осуществляют покос сена для животных, а также строят постройки, в которых их содержат.
• 1.9 — под таким кодом в официальных документах обозначаются земельные угодья, применяемые для разведения пушных животных в условиях неволи; на них позволяется строить сооружения и здания, предназначенные для достижения подобных целей, а также строить сооружения, необходимые для хранения вещей, полученных после переработки пуха или меха и разведения зверей в селекционных целях.
• 1.10 — земли, предназначенные для птицеводства или, иными словами, для деятельности, имеющей своей целью разведение птиц как домашних, так и диких, включая плавающих по воде.
• 1.11 — под этим номером законодатель закрепил участки, предназначенные для свиноводства, в том числе, для строительства зданий, где будут содержаться свиньи, а также перерабатываться и храниться продукция, получаемая из свиней.
• 1.12 — земли, отданные под пчёл или выращивание других, полезных для человека, насекомых, включая стройку ульев и других требующихся объектов для содержания пчёл, хранения и переработки мёда, прополиса и иных пчеловодческих продуктов.
• 1.13 — рыба и аквакультуры, в том числе, стройка объектов, необходимых рыбоводам для полноценного занятия разведением рыбы и прочей аквакультуры.

Иные коды земель, которые используются при производстве пищи

• 1.14 — земли, отданные науке для исследований в области производства пищи, а именно: селекционной работы; размещения генетических запасов растений; получения ценных пород биологических организмов.
• 1.15 — склады, а также амбары, в которых хранится произведенная еда.
• 1.16 — под этим номером законодатель закрепил земельные наделы, предназначенные для ЛПХ без права постройки там недвижимых объектов.
• 1.17 — питомники. Необходимы, чтобы осуществить вырост интересующих человека деревьев или иных растений.
• 1.18 — классификатор ВРИ земельных участков закрепляет этот кодовый номер за землями, на которых находятся объекты, предназначенные для технического обеспечения полноценного процесса производства пищи, например, башни, созданные для поддержания требующегося водяного напора, трансформаторные будки, амбары, хранилища для сельхозтехники, ремонтные станции.

Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС

Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники. Арендаторам это запрещено.

Чтобы правильно юридически перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, нужно придерживаться законодательства. Существует два метода осуществить это:

1. Перевести участок в границы населенного пункта в рамках земельного законодательства. Здесь вопрос в тех средствах, которые придется возместить, как разница между стоимостью земли ИЖС и с/х.
2. При расширении границ поселения в рамках Градостроительного кодекса. В этом случае не обязательно переводить землю в ИЖС. Земли сельхозназначения в границах поселения дают возможность построить жилой дом на законных основаниях с последующей регистрацией права собственности и пропиской жильцов.

Шанс на расширение населенного пункта с включением нового участка есть только в том случае, когда они расположены территориально на близком расстоянии. Чем дальше участок, тем меньше надежд на положительное решение властей.

Чтобы изменить категорию земельного участка, следует:

• обратиться с заявлением в орган местной власти,
• приложив удостоверение личности собственника земли,
• правоустанавливающие документы на нее, а также кадастровый паспорт участка.

Бланк заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка —

На рассмотрение и принятие решения отводится двухмесячный срок. В результате выдается постановление об изменении категории участка или отказ. При отказе собственник может попытаться оспорить решение в суде.

Также читайте: Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

У многих граждан возникает вопрос по поводу постоянной регистрации в доме, построенном на землях, отнесенных к категории сельхозназначения и предназначенных для садоводства или огородничества. С января 2020 года для этого необходимо получить технический план, который выдается кадастровым инженером. Ранее в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН было указано «дом» или «жилой дом». В 2020 году стали указывать «жилое здание» или «жилое строение». Вся особенность как раз в формулировке. В жилом здании можно зарегистрироваться, в отличие от жилого строения.

Как же получить статус жилого дома на участке под дачное строительство? Так же, как и с ИЖС, придется получать разрешение на строительство. Большинство администраций отказывают в таком разрешении. Отметим, что для земли под огородничество статус жилого дома получить невозможно. Поэтому при покупке участка необходимо внимательно смотреть на вид разрешенного использования.

Виды категорий земель в федеральных округах страны

Виды категорий земель в различных регионах страны одинаковы, но их доля разная.

Наиболее велик удельный вес земель сельскохозяйственного назначения в Северо-Кавказском и Южном федеральном округах ─ 78,4 и 79,2%. А наименьшим этот показатель является в Сибирском и Дальневосточном ─ 18,8 и 10,6%.

Зато в этих двух федеральных округах велика доля земель лесного фонда: в Дальневосточном ─ 80,2% и Сибирском ─ 68,1%. А самым безлесным является Южный ФО ─ в нем земли лесного фонда занимают 6,5 процентов.

Показатели доли земель населенных пунктов находятся в диапазоне от 0,3% в Дальневосточном ФО до 7,5% в густонаселенном Центральном федеральном округе.

Колебания доли земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения не столь велики, составляя от 0,3% в Дальневосточном федеральном округе до 1,9% в Центральном.

Примерно одинакова во всех федеральных округах доля земель особо охраняемых территорий и объектов. Меньше всего она в отличающихся высокой степенью хозяйственного освоения территории Приволжском и Центральном федеральных округах ─ по 1,1%. А больше всего таких земель в Северо-Западном федеральном округе ─ 3,5%.

Наиболее высока доля земель водного фонда в, казалось бы, абсолютно «сухопутном» Уральском ФО. А минимальна — в Дальневосточном и Северо-Кавказском федеральных округах (по 0,6%). Хотя, если говорить об абсолютном значении этого показателя, на Дальнем Востоке земли водного фонда занимают почти в шесть раз большую площадь.

Доля земель запаса максимальна в Сибирском федеральном округе (7,5%), а минимальна в Приволжском и Центральном федеральных округах ─ 1,2 и 2,0 процента.

Деление земель на категории по их целевому назначению ─ важнейший отраслевой принцип российского земельного права. Получив законодательное закрепление в действующем Земельном кодексе РФ, он стал нормой-принципом.

Деление земель на категории позволяет осуществлять в отношении различных групп земельных участков установление их правового режима, способствующего рациональному землепользованию, как с точки зрения хозяйственных результатов, так и сохранения земли ─ важнейшего элемента окружающей среды.

3 июня 2014 г.

Перейти к предыдущей статье Перейти к следующей статье

Как узнать номер, пользуясь публичной кадастровой картой?

Кадастровый номер земельного надела можно узнать, перейдя на сайт Публичной кадастровой карты РФ. Официальный адреса ресурсов: kadastrmap.ru либо pkk5.rosreestr.ru. Вся территория РФ представлена на данных картах.

Итак, для того, чтобы найти кадастровый номер по карте онлайн, нужно пройти следующие шаги:

1. Перейти по указанному выше интернет-адресу.
2. Найти свой населенный пункт. По карте легко перемещаться, двигая ее пальцами (если вход выполнен со смартфона или планшета) или двигая компьютерной «мышкой», удерживая при этом левую клавишу мыши. Курсор при этом будет в форме руки. Карта меняет свой масштаб при прокрутке колесика «мышки». На смартфоне или планшете карта «раздвигается» и «сжимается» движением пальцев по экрану.
3. Меняя масштаб, найти соответствующий земельный участок.
4. Щелкнуть по нему мышкой (в компьютерном варианте) или нажать пальцем (в случае смартфона или планшета). На экране появится вкладка, где первым указан индивидуальный номер надела земли. Ниже указываются кадастровые номера всех строений, расположенных на этом участке.

Щелкнув по кадастровому номеру, можно узнать:

• статус (учтенный);
• кадастровую стоимость;
• полную площадь земельного надела;
• дата внесения сведений в базу данных Росреестра;
• назначение земельного участка по классификатору видов разрешенного землепользования (жилая застройка, производственное, сельскохозяйственное, общественное, деловое, рекреационного назначения, для транспорта, обороны и безопасности, лесное, особо охраняемое, водное, специальное, запас);
• назначение по документу (например, индивидуальное жилищное строительство).

Эти сведения могут понадобиться риелторам, будущим покупателям и прочим лицам.

Земли поселений и виды их использования

Физ.лиц при приобретении участка в большей степени интересует вопрос строительства дома с и последующего проживания в нем, поэтому требуется знать, что такое земли поселений и что с ними можно делать.
Их назначение – постоянное проживание людей с обустройством необходимой инфраструктурой. Для территорий поселений предусмотрено определение четкой границы.

Площади поселений состоят из различных зон, которые содержаться в 85 статье ЗК РФ. Так, бывают зоны:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• рекреационные;
• спец.назначения;
• военные;
• использования в сельхоз.целях;
• инфраструктура (транспортная, инженерная);
• иные.

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов предусмотрены для каждой конкретной зоны внутри данной категории. Собственниками граждане могут становиться только в отношении участков в зонах жилых и для использования в сельхоз. целях.

Так, для наделов в рамках жилой зоны виды разрешенного использования подразделяются:

• ИЖС (индивидуальное жил.строительство);
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (застройка под дачу).

Во всех случаях на землях населенных пунктов разрешенное использование допускает строительство, но с отличительными особенностями.

При виде разрешенного использования ДНП и ЛПХ требуемые габариты застройки не важны. При этом возникают проблемы с получением прописки.

При разрешении на ИЖС возведенное строение обслуживается и приравнивается к постройкам поселений городского типа. С пропиской проблем не возникает, но проект стройки подлежит согласованию с местными властями. Участки с таким видом разрешенного использования подпадают под повышенное налогообложение, ставка на порядок выше, чем на земли с видом разрешенного использования ДНП.

В классификаторе площади под ИЖС и ЛПХ находятся под кодами 2,0-2,7 во 2-ом разделе.

Участок с кодом в указанном диапазоне дает возможность использовать его для:

• Возведения жилых малоэтажек, этажность которых не превышает 3-х и в которых не предусмотрено деление на квартиры;
• Разведение культур сельского хозяйства;
• Возведение помещений подсобного назначения (сараи, теплицы и прочее);
• Возведение зданий садового назначения;
• Ведение личного подсобного хозяйства и обустройство надела;
• Возведение краткосрочных передвижных конструкций с возможностью присоединения к общим тех.сетям (вагончики и прочее).

Намерение осуществлять хозяйственную деятельность с получением прибыли предполагает выбор участка из 4-го раздела и соответствующих граф с кодами 4,0-4,9. Такие земли дают возможность размещать капитальные постройки, которые используются для торговли, отдыха, обслуживания транспортных средств и прочее.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается в исключительных случаях. Основанием для него могут служить в частности: консервация земель; создание особо охраняемых природных территорий; установление или изменение черты населенных пунктов; размещение промышленных объектов.

Непригодные для осуществления сельскохозяйственного производства земли сельскохозяйственного назначения включаются в состав земель лесного фонда, водного фонда или земель запаса.

Причиной для перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию становятся строительство автомобильных или железных дорог, линий электропередач и связи, нефте-, газо- и иных трубопроводов.

Перевод могут продиктовать необходимость выполнения международных обязательств Российской Федерации и стремление обеспечить обороноспособность страны и безопасность государства.

Исключению из категории земель сельскохозяйственного назначения подлежат земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению. Они могут переводиться в земли запаса.

В каких случаях необходимо

Есть несколько причин, по которым необходимо узнать точные границы участка. Иногда собственника или владельца земли не устраивает сведения о фактических границах. То есть тех, что были установлены «по меже». Они могут быть неточными, в отличие от юридических границ.

При помощи точных приборов кадастровый инженер может установить границы с точностью до сантиметра. Причиной для визита специалиста может стать отмена результатов прежнего межевания или объединение участков. Рассмотрим несколько случаев.

Отсутствие представления о настоящих границах

межеванияжелание собственника знать, где точно проходят границы его участка

В основном, это касается участков, расположенных на землях СНТ (садоводческих некоммерческих товариществ).

Большинство из них было выделено в пользование еще в советское время.

Замеры были неточными и, зачастую, владельцы сами толком не знали, где проходит граница участка.

Несмотря на то, что межевание — недешевая процедура, многие попытались уточнить границы, вызвав кадастрового инженера.

Еще один пример — установка забора по всему периметру участка. Поскольку забор ставится на несколько десятилетий, иногда на всю жизнь, желательно не сомневаться в том, где он будет проходить.

Совершение сделки

Смена собственника земли — также достаточная причина для того, чтобы определить координаты границ своего участка.

С правовой точки зрения неотмежеванный участок можно:

• продать;
• подарить;
• завещать.

В общем, распорядиться в полной мере своей собственностью (если вы вступили в право собственности). Ажиотаж, который подогревается в СМИ по поводу невозможности совершения сделок с землей, искусственный.

Например, если продажа оформляется при помощи нотариуса, который запрашивает кадастровые документы на землю. Или в кадастровых документах обнаружена ошибка — границы пересекаются.

На участки, где проведено межевание, пользуются большим спросом, чем те, у которых границы не установлены. Покупатель хочет точно знать площадь недвижимости, которую он покупает.

Отсутствие согласия с соседями

Споры с соседями по поводу границ земельных участков — одна из самых распространенных причин приступить к межеванию. Сама по себе процедура не поставит все точки над «i». В первую очередь, здесь должен присутствовать грамотный подход

Поэтому важно найти опытного кадастрового инженера

Взаимодействие с соседями по поводу границ может иметь 2 стадии: переговоры и судебное разбирательство. Лучше всего остановиться на первой и уладить конфликты мирно, путем взаимных уступок. Для согласования и подписания соответствующего акта потребуется позвать соседей.

Извещение посылается дважды. Если в назначенный день они не приходят и не информируют о причинах отсутствия, то границы считаются согласованными.

В спорных вопросах проблему границы между участками решает суд.

Зачастую при этом назначается независимая экспертиза.

Уточнение суммы земельного налога

Налоговой базой земельного налога считается кадастровая стоимость участка. Она зависит от многих факторов, в том числе и от площади. При начислении налога возможны ошибки.

Особенно часто это случается с участками, которые стоят на кадастровом учете «без определения границ». При их уточнении возможно изменение площади в сторону увеличения.

В этом случае необходимо заключить договор с одной из компаний, которые занимаются межеванием и пригласить кадастрового инженера. Он точно вычислит площадь участка, и, учитывая все факторы, кадастровую стоимость. Уточненные данные подаются не только в госкадастр, но и в налоговую службу.

Виды разрешенного использования земли населенных пунктов