Выгодно ли сдавать квартиру посуточно

Как привлечь клиентов?

Вопрос актуальный и очень важный. Некоторые владельцы недвижимости по старинке дают объявления в газеты, что уже утратило актуальность, так как такой услугой по большей части пользуются люди приезжие, которые не читают местных газет.

Популярные площадки

Наиболее популярной площадкой сейчас является интернет. Для размещения объявления подойдут такие сайты как Авито, Из рук в руки. Они бесплатны, но дают возможности и платно увеличить привлекательность объявления для клиентов. Значительным минусом является то, что они не специализируются именно на недвижимости, хотя и отличаются большой популярностью у клиентов. К специализированным сайтам можно отнести «Суточно.ру», «Горквартира.ру», «Сдаминфо.ру», «Квартирка.ру», «Юрента.ру» и ряд других.

Знакомство с постояльцами заранее

Размещая объявления, стоит позаботиться не только о подробном описании квартиры и обстановки в ней, но и о подготовке качественных фотографий. Это значительно увеличит отклики клиентов. Для привлечения клиентов можно анонсировать скидки на определенные дни, или при заключении договора аренды на более длительное время.

Виды востребованных квартир

В любом городе есть несколько мест, в которых простаивание квартир наименее вероятно. К ним относятся следующие:

• квартиры, расположенные возле курортов. Жилье, расположенное возле моря пользуется повышенным спросом в летне-осенний период. Если же квартира находится возле курорта, возможны и частые зимние клиенты;
• жилье возле ВУЗов. Посуточную аренду здесь лучше всего организовывать на летнее время, когда студенты уезжают на каникулы домой;
• центры крупных городов. В них часто бывают туристы, что позволяет постоянно сдавать жилье;
• квартиры для вечеринок и других праздников. Однако следует следить, чтобы квартиру не использовали в качестве места встреч и не портили ее вид в состоянии алкогольного опьянения.

Лучше всего, если рядом живут бдительные соседи, которые в случае чего сообщат о подозрительных или шумных действиях жильцов.

Кроме того, сдавая квартиру, не стоит забывать, что это бизнес непостоянный, поэтому сдав квартиру, нужно тут же искать новых жильцов (лучше всего через интернет или путем расклейки объявлений в ключевых местах). Это поможет обезопасить жилье от простаивания.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Коротко про налогообложение

Выделяет четыре система налогообложения:

1. НДФЛ – собственник и арендатор заключают договор найма, в котором фиксируется оплата жилья.
2. УСН – собственник открывает ИП и переходит на упрощённую систему налогообложения, которая составляет 6%.
3. Патент – собственник оплачивает налог единовременно, без подсчитывания дохода.
4. Налог на профессиональный доход – граждане и ИП могут перейти в разряд самозанятых и платить 4%.

Бизнес, связанный с жильём, может быть прибыльным делом, если подойти к нему с особым вниманием. Сдача жилья в наём, осуществляющаяся на законных основаниях, способна защитить собственника от штрафов и нечестных съёмщиков жилья

Как оформить договор найма?

После решения вопроса с привлечением постояльцев стоит задуматься и над вопросами документального оформления отношений. Текст договора о посуточном найме жилья будет несколько отличаться от текста договора о долгосрочной аренде. Шаблоны и бланки договора можно найти в интернете и переделать под себя или воспользоваться уже готовыми. Договор краткосрочного найма жилье не требует нотариального заверения.

В договоре краткосрочного найма жилья стоит указать следующую информацию

• Персональные данные сторон, включая данные паспорта и адрес постоянной регистрации по документам,
• Описание объекта недвижимости, включая юридический адрес и цель аренды – срок сдачи квартиры,
• Стоимость аренды за сутки и общая, если имеет место быть аренда на более длительный срок,
• Порядок заселения. Стоит указать точное время заселения постояльцев и точное время, когда они должны освободить помещение,
• Ответственность каждой стороны, в том числе ответственность квартиросъемщика за целостность квартиры и предметов быта,
• Права и обязанности сторон, в том числе и обязанности квартиросъемщика возместить причиненный ущерб и понесенные убытки, и обязанности арендодателя предоставить квартиру в заявленном в описании объекта состоянии.
• Сумма залога. Наличие залога еще один способ обезопасить себя от неожиданных последствий пребывания квартирантов. Сумма залога обычно равна общей сумме оплаты за весь период проживания.
• Порядок расторжения договора. В договоре стоит указать условия, при которых договор расторгается той или иной стороной. Как правило, это выражается фразой «сделка может быть расторгнута при нарушении любого условия данного соглашения».
• Дата составления документа и подписи сторон с расшифровкой.

Документы к договору

Помимо самого договора не лишним будет составить и акт приемки – передачи имущества, расположенного в квартире.

Договор и акт приемки-передачи составляются в двух экземплярах.

При заключении договора будьте готовы показать своим постояльцам документ, которые подтверждает ваши права на квартиру – выписка из ЕГРН или договор аренды с правом на субаренду, договор, на основании которого возникли права собственности на квартиру (купли – продажи, дарения, наследования).

Договор аренды можно составить самостоятельно, но не лишним будет потратиться один на услуги профессионального юриста. Профессионально составленный договор убережет вас от лишних конфликтов, позволит при необходимости возместить ущерб с постояльцев при его возникновении.

Ответы на частые вопросы

При пользовании Букингом часто задаются вопросы. Ответы на самые актуальные ниже.

Когда я смогу начать сдавать жилье после регистрации? После проверки сведений выдается подтверждение регистрации. Арендодатель подтверждает расположение объекта введением кода. Данные сразу поступают на сайт сдаваемого жилья. С этого момента начинается поиск клиентов.

Могут ли гости отменять бронь, и как я об этом узнаю? Бронирование может быть возвратным и безвозвратным.
В первом случае, клиент имеет право отменить бронирование в любое время с возвратом всей суммы, если иные условия не предусмотрены договором. Чаще всего, устанавливаются предельные сроки отказа (от 1–2 суток до 1 месяца). Если такие условия имеются, то возвращается не вся сумма.
Безвозвратное бронирование отменить нельзя. Деньги за него не возвращаются. Владелец квартиры извещается о всех изменениях в бронировании по электронной почте сразу после поступления соответствующего обращения от клиента на сайт компании.

Когда придет первая оплата? При наличии требования по предоплате, она поступает до приезда гостя. Оплачивать можно при выезде с квартиры

Важно. Если оплата производится через Букинг, то арендодателю перечисляется сумма за общую аренду квартиру в течение месяца

Деньги должны поступить до 15 числа следующего месяца.

Как сайт удерживает комиссию и какой процент берет за сдачу квартиры? Комиссионные выплаты составляют 15% от общей суммы аренды и вычитается из суммы, причитающейся хозяину квартиры. Если оплата производится клиентом через Букинг, то комиссия начисляется автоматически. При оплате непосредственно арендодателю, ему в конце месяца приходит счет, который он должен оплатить сам.

Может ли сайт наложить на меня штрафные санкции и за что? Все обязательства арендодателя указываются в договоре, присылаемом после регистрации. Компания имеет право накладывать штраф при нарушении обязательств:
необоснованный отказ от вселения, хотя квартира числилась, как свободная;
отказ от вселения со стороны клиента в связи с несоответствием характеристик объекта описанию на сайте;
необеспечение необходимой безопасности клиенту;
нарушение законодательных актов.

Как быстро заработать высокий рейтинг? Рейтинг квартиры повышает стоимость аренды и ускоряет поиск клиентов. Повысить его можно такими способами:
создание особо комфортных условий проживания;
оказание дополнительных услуг;
публикация красочных фото о преимуществах помещения;
предложение льгот по оплате;
оказание помощи в участии в престижных мероприятиях.

Что делать, если гости украли или испортили вещи? Обычно обязательства арендатора по сохранности вещей вводятся в арендный договор. За нарушение таких обязательств предусматриваются штрафы. Для получения компенсации необходимо известить Букинг о нарушениях.
Если произошла кража, то придется обращаться в органы внутренних дел. На практике, получить компенсацию достаточно сложно, поэтому применяется вариант внесения залога за предоставляемые ценные вещи.

Как отчитываться по уплате налогов? За сдачу квартиры в аренду владелец обязан уплачивать НДФЛ в размере 13%.

Важно. Декларация по форме 3-НДФЛ подается в ГНИ до 30 апреля, а уплачивается налог до 15 июля.

Что такое опция синхронизации календаря? В личном кабинете сайта предусмотрена опция синхронизации календаря. Она нужна для подтверждения даты возможного бронирования, а также согласования работы с другими аналогичными сайтами. В частности, предусматривается программа по синхронной работе Booking.com с наиболее популярными сервисами, о которых арендодатель должен сообщить.

Посуточная сдача квартиры через сервис Booking дает возможность повысить доходность недвижимости в 1,5–2 раза по сравнению с классической арендой. Компания имеет большой опыт и способна обезопасить клиентов от мошенников и нарушителей законов. Пользуясь стандартным алгоритмом действий можно легко зарегистрироваться на сайте, который предоставит доступ к предложению потенциальным арендаторам в других странах.

Аренда муниципальной квартиры

При многочисленных жалобах администрация расторгает договор социального найма и принудительно освобождает квартиру. Сдавать муниципальный объект можно только после согласования вопроса с юридическим собственником, то есть администрацией. Вопрос решается в суде, может занять длительное время, но постановление будет обязательным для исполнения всем участникам спора.

Следует понимать, что наличие договора социального найма не дает возможности сдавать квартиру в аренду даже при грамотно составленном договоре. Это незаконное действие, которое может быть пресечено при первых же нарушениях поведения и претензиях соседних жильцов.

Как снять квартиру посуточно: шаги

Фир­мы, зани­ма­ю­щи­е­ся посу­точ­ной арен­дой, обыч­но широ­ко рекла­ми­ру­ют свой биз­нес, поэто­му най­ти под­хо­дя­щую квар­ти­ру неслож­но. Так­же нетруд­но най­ти объ­яв­ле­ния и от част­ных лиц.

Проверка наймодателя

Преж­де, чем бро­ни­ро­вать жилье, убедитесь:

• Если квар­ти­ру сда­ет част­ник – в том, что он явля­ет­ся соб­ствен­ни­ком недви­жи­мо­сти, и у нее нет иных соб­ствен­ни­ков. (См. Как снять жилье в арен­ду).
• Если квар­ти­ру сда­ет фир­ма – в нали­чии сер­ти­фи­ка­та на соб­ствен­ность или дого­во­ра на суб­арен­ду квар­ти­ры, заклю­чен­ный меж­ду фир­мой и соб­ствен­ни­ком квартиры.

(См. Обра­зец дого­во­ра о сда­че недви­жи­мо­сти в суб­арен­ду)

Зара­нее уве­до­ми­те най­мо­да­те­ля о необ­хо­ди­мо­сти предо­став­ле­ния вам необ­хо­ди­мых отчет­ных доку­мен­тов: дого­во­ра на арен­ду, кас­со­вых чеков, при необ­хо­ди­мо­сти – отче­та в нало­го­вые органы.

Бронь и оплата за проживание

Дого­во­рив­шись об усло­ви­ях арен­ды, созво­нив­шись с арен­до­да­те­лем напря­мую, через посред­ни­ков по биз­не­су или тура­гент­ство, осу­ще­стви­те пред­опла­ту за бронь по без­на­лич­но­му рас­че­ту. Обыч­но бронь при посу­точ­ной арен­де вклю­ча­ет в себя опла­ту за один день проживания.

Опла­ту за про­жи­ва­ние вно­си­те либо по без­на­лич­но­му рас­че­ту или через кас­со­вый аппа­рат. Выпи­сан­ные от руки кви­тан­ции не гово­рят о серьез­но­сти фирмы.

Рас­чет­ный час при посу­точ­ной арен­де, как и в гости­ни­цах, обыч­но – 12 часов дня:

• одни сут­ки – это интер­вал меж­ду 12 ч. преды­ду­ще­го дня и 12 ч. последующего;
• если засе­ле­ние или высе­ле­ние про­ис­хо­дит не в пре­де­лах это­го интер­ва­ла, най­мо­да­тель может потре­бо­вать опла­тить эту раз­ни­цу не зави­си­мо от вре­ме­ни, как за 12 часов или даже за сутки.

Одна­ко такие жест­кие огра­ни­че­ния, дей­ству­ю­щие еще с совет­ских вре­мен, при­зна­ны ныне уста­рев­ши­ми, и сего­дня в гости­ни­цах, хосте­лах и ори­ен­ти­ро­ван­ных на них фир­мах при­ня­ты более мяг­кие правила:

• при все­ле­нии ноч­ных гостей с 0 ч до 12 ч. пла­та за эти часы не взи­ма­ет­ся вообще;
• при высе­ле­нии с опоз­да­ни­ем мень­ше 6 часов после рас­чет­но­го часа, допол­ни­тель­ная опла­та взи­ма­ет­ся за каж­дый час;
• опла­та за пол суток взи­ма­ет­ся, если высе­ле­ние про­изо­шло позд­нее 18 ч;
• опла­та за допол­ни­тель­ные сут­ки взи­ма­ет­ся, если откло­не­ние от рас­чет­но­го часа в любую сто­ро­ну состав­ля­ет более 12 часов.

Залог при посуточной аренде

Най­мо­да­тель, заклю­чая дого­вор с вами, обя­за­тель­но попро­сит пока­зать доку­мен­ты, кото­рые он отска­ни­ру­ет и вне­сет в базу дан­ных. Это важ­ный момент: иден­ти­фи­ка­ция вашей лич­но­сти явля­ет­ся зало­гом того, что в слу­чае каких-то обсто­я­тельств (кри­ми­на­ла, пор­чи иму­ще­ства) вас обя­за­тель­но най­дут. Для круп­ных фирм доку­мен­тар­ный залог – все, что необходимо.

Боль­шин­ство фирм-арен­да­то­ров и част­ные физи­че­ские лица при­бе­га­ют к денеж­но­му зало­гу при посу­точ­ной арен­де в раз­ме­ре одной посу­точ­ной платы.

Дополнительные услуги фирм-арендаторов

Что­бы при­влечь кли­ен­тов мно­гие гости­ни­цы и фир­мы вклю­ча­ют такие услуги:

1. Встре­ча и под­воз кли­ен­тов к месту про­жи­ва­ния: круп­ные гости­ни­цы и фир­мы ока­зы­ва­ют такие услу­ги бес­плат­но, дру­гие вклю­ча­ют их в пере­чень плат­ных. Такая услу­га может быть полез­на, если поезд­ка пред­сто­ит в совер­шен­но незна­ко­мый город, и нани­ма­тель огра­ни­чен во времени.
2. Орга­ни­за­ция обзор­ных экскурсий: 
   • обыч­но гости­ни­цы и жилищ­ные диле­ры сотруд­ни­ча­ют с тури­сти­че­ски­ми и экс­кур­си­он­ны­ми бюро, поэто­му ока­зы­вать такой тип услуг им доста­точ­но легко;
   • для тех, кто при­ез­жа­ет как путе­ше­ствен­ник или с кон­крет­ной позна­ва­тель­ной целью, орга­ни­за­ция гости­ни­цей или фир­мой-арен­да­то­ром экс­кур­сий может ока­зать­ся допол­ни­тель­ным плю­сом, скло­нив­шим часу весов в ее пользу.

Правила, которых стоит придерживаться, если вы сдаете квартиру в аренду посуточно

 Первое: никогда не забывайте про договор аренды 

Даже если квартиросъемщик снимает жилье на сутки, полдня, два часа – договор между двумя сторонами (арендодателем и нанимателем) обязательно должен быть подписан. Это официальный документ, благодаря которому сделка становится законной. Кроме того, он защищает ваши интересы, если жилец нарушает прописанные в нем условия. Иначе говоря, договор аренды, даже если он действует в течение всего лишь одного дня, – это гарант безопасности вашего имущества. Им нельзя пренебрегать.

 Второе: интерьер жилплощади не должен быть слишком дорогим 

Евроремонт, индукционная плита и венецианская штукатурка – это, конечно, здорово. Но не для посуточной аренды. Оформлять квартиру «на широкую ногу» в данном случае крайне не рекомендуется. Лучше обойтись обычной, но добротной мебелью, которую будет легко починить или заменить при поломке. «Просто, но со вкусом» – главный принцип обустройства жилья, предназначенного для непродолжительного найма.

 Третье: необходимо застраховать имущество в квартире 

Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами решит множество проблем, связанных с причинением ущерба арендованному жилью

Так, подписывая договор аренды, квартиросъемщик возьмет на себя обязательство возместить нанесенный имуществу вред, виновником которого он стал умышленно или же по неосторожности

 Четвертое: фотографии жилплощади должны быть красивыми 

Тут все очевидно: отраженные на фото комфорт, уют и благоустроенность привлекут больше заинтересованных лиц, да еще и за неплохую цену.

 Пятое: активно размещайте объявления в интернете 

Электронные сервисы бронирования, например, booking.com – это как раз то, что вам нужно. Но одного сайта, разумеется, будет недостаточно. Не обходите стороной и его аналоги, а также старый добрый «Авито». Помните, что реклама никогда не бывает лишней.

 Шестое: предлагайте арендатору дополнительные услуги 

Чай, кофе, полотенца, алкоголь – все это можно относительно дешево закупить самостоятельно, а продавать дороже, за повышенную стоимость. Такой бизнес-подход позволит вам выручить больше средств с найма квартиры арендатором.

 И напоследок: 

Если вы сомневаетесь в том, что у вас получится реализовать все вышеперечисленные аспекты в одиночку, неплохой идеей будет прибегнуть к услугам агентств недвижимости. Эксперты рынка грамотно организуют, а затем проконтролируют каждый этап процесса, тем самым избавляя вас от чрезмерных хлопот.

С чего начать бизнес по сдаче квартиры в посуточную аренду?

При выборе квартиры для посуточного проживания квартиросъемщики ожидают улучшенного комфорта. Поэтому следует об этом позаботиться на этапе подготовки квартиры к сдаче. Основное требование большинства жильцов – чистота помещения, поэтому организовывать уборку стоит после каждого жильца. Это должен быть не просто вынос мусора и протирание поверхностей, но и влажная уборка, смена постельного белья и ванных принадлежностей.

Еще одной важной составляющей комфорта жильцов является наличие удобной мебели и необходимой бытовой техники в помещении. Для этих целей не обязательно закупать дорогую мебель и технику, можно поискать варианты покупке с рук мебели и техники в хорошем состоянии

Обязательный комплект для жизни

К обязательному набору оснащения квартиры можно отнести наличие:

• Холодильника,
• Стиральной машины,
• Wi-fi роутера или проводного интернета,
• Кондиционера,
• Телевизора,
• Набор посуды,
• Чайник,
• Утюг и гладильная доска,
• Плита и микроволновка,
• Кровать/диван/кресла в зависимости от размера помещения или количества комнат,
• Обеденный стол и стулья в необходимом количестве.

От наличия предметов быта и удобства напрямую будет зависеть стоимость аренды. Кроме того, на цену может влиять наличие или отсутствие ремонта, расположение квартиры, количество мест для сна.

Наибольшей популярность пользуются для посуточной аренды однокомнатные квартиры, трех- или четырехкомнатную квартиру будет сдать гораздо сложнее, разве только группе студентов или иногородним рабочим. При выборе квартиры для сдачи в аренду стоит подумать о том, кого вы хотите видеть в качестве постояльцев. Если ориентированы на туристов, то стоит выбирать квартиры приближенные к достопримечательностям или транспортным развязкам, если студентов – то квартира должна располагаться рядом с крупным вузом, если бизнесменов и командировочных – то стоит присмотреться к квартирам рядом с крупными бизнес – центрами.

Можно ли сдавать квартиру в жилом доме?

А где еще? Может возникнуть вопрос. Все квартиры сдаются в жилых домах. Это так. Но с 2016 года в Государственной Думе рассматривается законопроект, который может изменить ситуацию с бизнесом посуточной аренды. Прежде всего, изменения могут затронуть хостелы и мини-гостиницы в жилых домах, но и владельцев жилых квартир, сдаваемых посуточно, тоже может коснуться. Согласно планируемым нововведениям распоряжаться собственным имуществом можно будет не в ущерб своим соседям, то есть их интересы будут учитываться в обязательном порядке. Так как на данный момент закон еще не принят, то препятствий к сдаче квартиры в жилом доме нет. Даже после принятия поправок к Жилищному Кодексу в данной сфере, скорее всего, не запретят заселять квартиры посуточно постояльцами, если не будет возражений от соседей, а постояльцы не будет нарушать их покой.

Как сдать квартиру безопасно и официально?

Можно выделить три основных способа безопасно сдать квартиру:

• Самостоятельно, заключая договоры с квартирантами и отчисляя налоги,
• Через риэлтерское агентство, которому за поиск и привлечение клиентов необходимо будет отчислять определенный процент,
• Через риэлтерское агентство, заключив договор на доверительное управление.

Дополнительными способами обезопасить свою недвижимость могут выступать:

• Оформление страховки от пожаров, затоплений и других непредвиденных ситуаций. Но не все страховые компании готовы к оформлению страховки на жилье, сдаваемое в аренду, скорее всего вам предложат повышенный коэффициент страхования. Зато вы будете чувствовать себя в безопасности.
• При заселении новых жильцов брать стоит заключать договор и брать паспортные данные, а также составлять акт приемки – передачи, с описанием всего имеющегося имущества. И подписывать его как при передаче квартиры жильцам, так и при их отъезде. Таким образом, можно обезопасить себе от кражи вещей из квартиры. Даже в случае возникновения непредвиденной ситуации, у вас будет возможность обратиться в суд, используя паспортные данные жильцов.
• Еще большие опасения у владельцев недвижимости вызывает возможность жильцов сделать дубликаты ключей и воспользоваться ими в любое время. Такие риски оправданы и имеют место быть, обезопасить себя можно установкой электронного замка, код от которого можно менять бесконечное количество раз по вашему желанию.

Как снять квартиру от собственника – пошаговая инструкция для новичков

Снять квартиру без посредников можно, если претендент желает сэкономить личные сбережения и не боится проводить тщательную проверку объекта перед подписанием договора аренды. Для этого нужно следовать нескольким простым условиям.

Шаг 1. Ищем подходящие варианты

Главная обязанность потенциального квартиранта определиться с тем, какой тип жилья его интересует. Поэтому изначально нужно сформировать таблицу с требованиями:

• район расположения;
• комната, дом или квартира;
• новостройка или вторичное жилье;
• площадь и этажность;
• количество комнат;
• наличие ремонта и мебели;
• дополнительные коммуникации (чаще всего это интернет).

Когда перечень критерием готов, можно переходить к поиску объявлений. Для этого можно использовать:

• целевые сайты, где физические лица дают объявления о съеме жилья (например, Авито) и плюс этого варианта в том, что можно посмотреть фото предлагаемого объекта;
• журналы и газеты;
• стационарные доски объявлений.

Шаг 2. Связываемся с автором объявления

Сэкономить время позволит уточнение большинства вопросов по телефону. В частности, потенциальному съемщику необходимо уточнить следующие моменты:

• человек на втором конце провода – владелец или посредник;
• можно ли ознакомиться с подтверждающими документами о правах собственности на недвижимость;
• цена и что в нее входит (например, необходимо ли арендатору дополнительно оплачивать коммунальные услуги);
• на какой срок владелец планирует сдавать жилье;
• необходима ли предоплата;
• готов ли хозяин работать с подписанием договора аренды.

Шаг 3. Договариваемся о встрече и осматриваем жилье

Аренда квартир через агентства и без посредников требует одинакового участия потенциального съемщика. В частности, будущий арендатор должен на месте осмотреть квартиру

Обратить внимание следует на исправность работы всей техники, а также коммуникаций ЖКХ

Конечно, о тщательном осмотре с привлечением профильных специалистов речь не идет, но проверить исправность замков, плотность оконных проемов, отсутствие видимых повреждений – нужно. При выявлении любых минусов сразу необходимо сообщить о них владельцу жилья.

Шаг 4. Заключаем договор аренды

Аренда квартир от собственников также должна сопровождаться последующим подписанием договора. Это позволит взять внаем жилье правильно с фиксацией всех существенных условий соглашения. Если речь идет об агентствах, то с ними нужно подписывать дополнительный контракт.

Для составления соглашения аренды помещения можно привлечь юриста или же участники могут оформить контракт самостоятельно. В любом случае перед его подписанием нужно тщательно ознакомиться со всеми пунктами договора. К основным разделам такого соглашения относятся:

• финансовые вопросы (цена жилья, порядок перечисления средств, дополнительные выплаты, а также сумма предоплаты и условия ее возврата);
• ответственность за нарушение условий договора каждой из сторон;
• условия проживания (срок, а также возможность прихода хозяев при отсутствии жильцов в квартире);
• условия прекращения действия соглашения.

Шаг 5. Фиксируем показания счетчика на момент заключение договора

Фактическое получение объекта квартиросъемщиком в пользование должно сопровождаться Актом приема недвижимости. Это документ, в котором значится, что арендатор проверил помещение и согласен на заключение контракта. Это дополнительный уровень защиты прав и интересов сторон. Прежде чем арендовать недвижимость, в Акт вносятся следующие сведения:

• выявленные поломки (кто за них будет платить);
• показания счетчиков, а также отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

○ Отличие договора аренды от договора найма жилого помещения

Действующее законодательство относит договора аренды и найма жилого помещения к сделкам имущественного характера. По указанным договорам недвижимость временно передается в пользование и владение другого лица за определенную плату.

Несмотря на кажущуюся равнозначность указанных договором, они имеют отличие:

1. По наименованию сторон в зависимости от их статуса. Так, если договор заключается между гражданами, с одной стороны выступает наймодатель, с другой – наниматель. Если со стороны нанимателя выступает юридическое лицо, то оно будет называться арендатором. А лицо, которое будет сдавать жилье – арендодатель. При этом, и в первом и во втором случае жилье может быть использовано только в соответствии с его целевым назначением.
2. По форме сделки и необходимости государственной регистрации. Оба вида договором должны иметь письменную форму. В отличие от договора аренды, договор найма не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Однако существующие ограничения и обременения должны быть внесены в данные государственного реестра. Договор аренды, если он заключен сроком более одного года подлежит обязательной регистрации.

За несоблюдение требований о внесении соответствующих данных в Росреестр предусмотрено наступление административной ответственности. Так, за нарушение требований о госрегистрации договора аренды применяется штраф от 1500 до 2 тысяч рублей, а за невнесение сведений об обременениях по договору найма – штраф 5 тысяч рублей.

1. По определению срока действия. Заключение договора аренды возможно на неопределенный срок. Максимально возможным сроком он не ограничен. Наем жилья может быть заключен не более чем на 5 лет. Если в тексте договора найма срок его действия не оговорен – значит считается, что он заключен на 5 лет.
2. По возможности досрочного расторжения. Любая из сторон договора аренды может поставить вопрос о его расторжении только через суд. Договор найма, в свою очередь, со стороны нанимателя может быть расторгнут в любое время, а по инициативе наймодателя – только через суд.

Расходы на ведение бизнеса

Расходы, которые учитываются при сдаче квартиры:

• комиссия (если квартира сдаётся через агентство или онлайн сервисы);
• коммунальные платежи;
• расходные средства для жильцов (бытовая химия, салфетки, туалетная бумага, и т. д.);
• амортизация мебели и бытовой техники (ремонт, замена);
• оплата услуг третьих лиц (уборщица и др.);
• налоги.

Итоговую стоимость проживания надо рассчитывать с условием учёта всех этих расходов.

Причём имеет смысл часть прибыли откладывать на амортизацию после каждого жильца, чтобы в случае поломки в квартире были деньги на ремонт или покупку нового предмета.

Гости и помощники

Вам придётся постоянно вести поиск клиентов. Если вы не отдаёте свою квартиру (или квартиры) в управление, не привлекаете помощников, вам нужно будет непрерывно отслеживать другие объекты и проводить некий анализ —снижать или повышать цену, исходя из сезона, событий, праздников и так далее. Это большая работа.

Рейтинг, отзывы, хорошие фотографии, правильные настройки на площадках бронирования — основное, что нужно для привлечения клиентов. Чтобы ваше объявление было более заметным на объектах размещения, можно попросить своих знакомых забронировать у вас жильё на ближайшие даты и потом написать отзывы. Например, на Booking нужно, чтобы у вас было 5 отзывов — тогда квартиру будет лучше видно.

Сейчас для приёма звонков, общения с гостем, передачи информации горничным и решения технических задач у меня есть помощники. Всю уборку осуществляют горничные.

Если вы нанимаете менеджера, который будет выставлять квартиру(ы) на площадку для бронирований, курировать сопутствующие вопросы, включая уборку, то он берёт процент от прибыли — обычно это 20–30%. Скажем, я сейчас занимаюсь своими объектами недвижимости и выборочно беру в управление квартиры других людей.

Риски и минусы

1. Порча имущества и личных вещей. Если квартира оснащена мебелью и бытовой техникой, стоит подготовиться к тому, что предметы могут быть сломаны или испорчены.

   Дети и домашние животные портят обои, мягкую мебель и напольные покрытия.

2. Ущерб, причинённый по вине арендатора. Он может не закрыть кран, когда идёт в магазин или оставить включённым обогреватель. Ущерб в этой ситуации наносится не только владельцу, но и соседям.
3. Жалобы от соседей. Шумные вечеринки, «подозрительные» личности и прочие ситуации, которыми будут недовольны ваши соседи.
4. Обман арендатора. Некоторые могут сломать чайник, телевизор или плиту. Сказав вам в спешке по телефону, что нужно срочно уезжать, оставляют ключи у соседей – ремонт осуществляется из вашего кармана.

Общие сведения

Нормативно – правовая база

Отношения арендодателя и квартиросъемщика при краткосрочной аренде регулируются следующим законодательными документами актами:

• Гражданский кодекс РФ глава 35 часть 2 – положения закона относительно посуточной аренды.
• Гражданский кодекс РФ статья 617 – положения закона относительно составления и подготовки договора найма жилых помещений.
• Гражданский кодекс РФ статья 672 – положение закона относительно установлении платы за жилье.
• Гражданский кодекс РФ статья 683 – положение закона относительно установления срока найма жилого помещения.

Трудности при сдаче квартиры в аренду

Посуточная аренда сопряжена с рядом сложностей и трудностей, о которых стоит знать заранее:

• Постоянная смена жильцов ведет к быстрой порче мебели, техники, возникновению необходимости ремонта, а то и пропаже отдельных предметов быта и интерьера. Обезопасить себя от подобных ситуаций возможно при заключении договора найма помещения.
• Непостоянство дохода с аренды квартиры, так как на спрос сильное влияние оказывается сезонность, популярность города, местоположение района на карте города и так далее. Популярность такой вид аренды будет пользоваться в городах с населением от полумиллиона, а так же в городах, ценных с исторической или туристической точки зрения. В крупных городах спрос на посуточную аренду увеличивается в период вступительных экзаменов в ВУЗах, кроме того такой услугой часто пользуются граждане, приехавшие в город в поисках работы или отправленные в командировку по работе. В туристических местах спрос возрастает в период летнего отпускного сезона или, наоборот, зимнего, если курорт горнолыжный.
• Необходимы затраты времени на уборку помещения после жильцов, на стирку постельных и ванных принадлежностей, на сам процесс заселения и выселения постояльцев.
• Проблемы с соседями. Посуточно квартиры часто снимают для того чтобы отметить тот или иной праздник, постояльце редко задумываются о соблюдении тишины и интересов соседей. Такое поведение чревато проблемами с соседями, а иногда и с полицией.
• Нужно быть готовыми к постоянным звонкам, в том числе и ночью, а также готовыми в любое время суток заселить постояльцев или забрать у них ключи.

Как показывает практика

В наиболее удачные месяцы квартира может быть сдана срок до 20 дней. Не сложно рассчитать выгоду от посуточной аренды, при сдаче квартиры посуточно доход может быть за 20 дней порядка 30-40 тысяч рублей, а при сдаче постоянным жильцам можно было бы выручить 15-20 тысяч рублей.

Средняя стоимость суток проживания в квартире колеблется в пределах 1000 – 2000 рублей в зависимости от населенного пункта, состояния квартиры и наличия бытовой техники. Для того чтобы точно определиться с ценой на сдаваемую квартиру стоит промониторить рынок, изучить предложения конкурентов на сайтах, прозвонить несколько из них, узнать условия, которые они предлагают

Важно помнить о том, что ваши расходы еще будут увеличены на размер коммунальных платежей, поэтому рационально их сразу заложить в стоимость жилья

Для привлечения постоянного потока клиентов не обойтись без решения вопросов, связанных с рекламой квартиры. Все эти расходы стоит сразу заложить в цену на квартиру. Кроме того, можно включить расходы на услуги по уборке квартиры и расходы на оплату налога.