Можно ли отказаться от управляющей компании?

Встречается иная позиция судов

Однако не все суды придерживаются приведенной выше позиции, высказанной Верховным Судом в определении. Имеются примеры толкования, основанные на позиции ВАС РФ, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14…

Так, например, ответчик – управляющая компания, указывала в суде, что договор управления с ней расторгнут в нарушение законного порядка. В повестку дня общего собрания не включался вопрос о неисполнении либо ненадлежащем исполнении управляющей организацией принятых по договору обязательств. Действия собственников в части одностороннего отказа от исполнения договора управления и смены управляющей организации не соответствуют положениям гражданского и жилищного законодательства.

Однако суд пришел к выводу о том, что односторонний отказ от исполнения договора управления возможен не только с учетом положений ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, но и ст. ст. 450, 782 ГК РФ. Суд указал, что законом предусмотрена возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (ст. ст. 717, , 740 ГК РФ). Односторонний отказ собственников от услуг управляющей компании ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом. При этом императивно согласно п. 1 ст. 782 ГК РФ закреплено право заказчика отказаться от договора, а последствием отказа является обязанность заказчика оплатить исполнителю фактически понесенные им расходы. В связи с указанным не могут быть учтены доводы жалобы о том, что в повестку дня общего собрания не включался вопрос о неисполнении либо ненадлежащем исполнении управляющей организацией принятых обязательств (извлечение из Апелляционного определения Верховного Суда Республики Карелия от 17 мая 2013 г. по делу N 33-1193/2013).

Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

Как можно снизить стоимость услуг ЖКХ?

Существуют легальные способы снизить затраты по оплате коммунальных счетов, причем, особых усилий прилагать не придется – достаточно минимизировать расходы энергии.

Не советуем прибегать к «черным» технологиям, так как при любой случайной проверке махинации с оборудованием будут обнаружены.

Есть ряд экономичных приемов, позволяющих уменьшить расход воды, электричества, газа и других видов энергии, а также правовые инструменты для снижения затрат по выплатам за жилищные услуги.

Установка водосчетчиков и регуляторов расхода воды

Водомеры установлены практически в каждой жилой квартире, а вот регуляторы расхода воды относят к «умной» технике:

• Инновационные смывные устройства (для унитазов) и экономные смесители воды, автоматически уменьшающие расход воды за счет примешивания в струю порции воздуха;
• Электронные краны и порционные смесители нажимного типа. Благодаря подобным устройством реальная экономия за год может дойти до 5 – 6 тысяч литров воды на среднестатистическую семью из 4-х человек;
• Смывные кнопки для унитаза с двумя режимами слива воды – экономичным и стандартным.

Расходы по приобретению «умной» техники и сантехники ложатся полностью на плечи потребителя, однако установка такого оборудования окупает затраты в течение первого года – двух лет после покупки.

Применение современных инноваций

Не стоит сбрасывать со счетов использование энергосберегающих ламп. К примеру, при замене стандартных лампочек накаливания на галогенный аналог, в течение эксплуатации при расчете на 2 000 часов (в год) экономится около 40%.

Светодиодные лампы еще практичнее: за 12 месяцев вы сможете сэкономить до 7000 рублей, заменив 20 ламп накаливания в квартире на светодиоды. Еще больше средств вы сбережете, установив в доме бытовую технику энергоэффективности класса А (холодильник, стиральная машина и пр.).

Инициаторы расторжения

Участвовать в прекращении действия договора может три стороны: ТСЖ, собственники жилья и управляющая компания. Однако товарищество собственников жилья и УК работают в лице их органов и являются юридическими лицами.

Компания не может самостоятельно расторгнуть контракт с собственниками, решение об этом должно быть принято обеими сторонами. Об этом говорится в статьях ЖК РФ. В одностороннем порядке организация может расторгнуть документ лишь при его серьезном нарушении со стороны жильцов дома.

Часто бывает такое, что владельцы жилых помещений не платят взносы, которые прописывает им УК, или не соглашаются на повышение цен, из-за чего дом приходит в аварийное состояние. В таких случаях, если жильцы лишают компанию прибыли, на которую она рассчитывала при подписании документа, УК может подать в суд на его расторжение.

___________________________________________

(наименование/Ф.И.О. стороны по договору управления)

адрес: ____________________________________

от ________________________________________

(наименование/Ф.И.О. стороны по договору управления)

адрес: ____________________________________

телефон: ______________, факс: ____________

адрес электронной почты: __________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

о прекращении договора об управлении многоквартирным домом

«___»__________ ____ г. между _________________________________________ (наименование управляющей организации) и _________________________________________________________________________ (наименование/Ф.И.О. собственника помещения/ ТСЖ/ ЖСК и др.) был заключен Договор об управлении МКД, расположенным по адресу ___________________, N ____ от «___» __________ ____.

Договором об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. предусмотрено его действие по «___»__________ ____ г.

Согласно ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой документ считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, заявляем о прекращении Договора об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. в связи с окончанием срока его действия с «___»__________ ____ г.

«___»__________ ____ г.

__________________ (подпись)

Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Если управляющая организация не производит должное содержание взятого под надзор жилища или предоставляемые услуги не удовлетворяют его обитателей, то возможно расторжение договора в одностороннем порядке. По инициативе собственников многоквартирного дома следует отправить запрос на предоставление сведений, которые помогут доказать факт нарушения УЖК условий соглашения.

Помимо этого, нужно собрать необходимую документацию, а также составить уведомление об аннулировании ранее заключенного контракта в письменной форме с подписями всех жильцов

Обратите внимание, что извещение должно быть предъявлено руководству компании не позднее, чем за три месяца до прекращения его действия. Обычно, если управление домом было передано по результатам тендера, то вышеуказанных условий достаточно для расторжения договоренности по инициативе одной стороны

Можно ли расторгнуть договор по инициативе управляющей компании? Согласно действующему законодательству, данный вариант реален в двух случаях:

• при двустороннем принятии решения и отсутствии претензий к УЖК со стороны жильцов обслуживаемого помещения;
• в судебном порядке ст. 450, 452 ГК РФ.

Список документов

Чтобы не возникло проблем, на этапе подготовки следует собрать всю документацию по данному делу, которая в свою очередь выступает в качестве главных аргументов при принятии решения.

Потребуется приложить следующую документацию:

• протокол общего собрания жильцов, на котором было утверждено совместное решение о досрочном расторжении договора с управляющей компанией;
• уведомление;
• ксерокопии письменных жалоб собственников квартир в надзорные службы (СЭС, потребнадзор, прокуратуру и др.);
• копии заявлений жильцов, удостоверяющие факт нарушения пунктов договора со стороны УЖК;
• дубликаты документов, подтверждающих факты проверки УЖК курирующими органами.

Образец уведомления

В рамках общедомового собрания принимается решение о прекращении дальнейшего сотрудничества с УЖК. Если в условной постройке имеются неприватизированные квартиры, следует обязательно пригласить на встречу жильцов представителя администрации города.

На начальном этапе члены инициирующей группы огласят задачи, которые следует решить на собрании (в том числе и избрание новой УЖК), неотъемлемой частью будет полное протоколирование процесса. По завершению процедуры, собственники многоквартирного дома должны составить специальное уведомление, в котором обоснуют свое намерение. Заявление пишется в произвольной форме или по установленному шаблону.

В документ вписывается информация следующего характера:

• реквизиты УЖК (юридическое название, адрес, контактный телефон и номер банковского счета);
• в самом заявлении подробно излагаются основания, которые вынудили жильцов аннулировать ранее подписанное соглашение;
• ссылки на статьи Гражданского и Жилищного кодексов РФ;
• если раннее было вынесено судебное постановление по данному делу, прилагается оригинал акта;
• подписи всех участников.

Образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией можете скачать здесь.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Как надо действовать

Для отказа от управляющей компании необходимо следовать пошаговой инструкции:

• письменно проинформировать всех владельцев приватизированных квартир о планирующемся проведении общего собрания жильцов дома, в повестке должно быть обязательно указано место, время, причина созыва собрания;
• в случае наличия неприватизированных квартир, в принятии решения о смене компании, обязанной управлять домом, должен участвовать сотрудник муниципального органа власти;
• вынести на общем собрании вопрос о передаче управления домом другой организации, способной успешно управлять вверенным ей имуществом.

Существует значительная вероятность того, что местные власти организуют проведение проверки работы действующей УК с дальнейшим составлением актов о результатах инспекции.
Прежде чем остановить выбор на какой-либо организации следует тщательно взвесить все «за» и «против», провести мониторинг поставщиков услуг, ознакомиться с положительными и отрицательными отзывами об их компетенции и порядочности

Отдельное внимание стоит уделить негативным характеристикам, так как на основе этих сведений можно составить мнение о слабых сторонах компаний, из которых выбирается организация для управления недвижимостью

Если владельцы жилья хотят самостоятельно управлять своей недвижимостью, без участия управляющей компании, то на общем собрании может быть принято решение об организации ТСЖ при условии, что за подобный метод управления проголосовало большинство заинтересованных лиц.

В обязанности инициативной группы входит объяснение причин, по которым требуется сменить управление домом.

Причины расторжения контракта

Для смены управляющей компании не требуются даже какие-либо веские основания. Даже если гражданам просто не нравится, как фирма справляется с обязанностями по договору, то они могут выбрать другую организацию. К наиболее популярным причинам относится:

• высокие тарифы на оказываемые услуги;
• отказ от проведения текущего ремонта, что приводит к ухудшению внешнего вида и технического состояния дома;
• проблемы, возникающие с инженерными коммуникациями, устраняются в течение длительного периода времени, а также управляющая компания взимает дополнительную плату с жильцов;
• возникают сложности с функционированием отопительной системы;
• плохое состояние кровельного покрытия, но при этом УК отказывается осуществлять ремонт.

Кроме выбора новой УК, жильцы дома могут самостоятельно создать коллегиальный орган, предназначенный для управления домом. Для отказа от фирмы требуется согласие больше половины собственников квартир

Для этого важно грамотно подготовить документы, а также создать инициативную группу, которая будет заниматься процессом

Инициативная группа жильцов выполняет следующие действия:

• оповещение жильцов о принятых решениях;
• проведение разъяснительной работы с собственниками квартиры;
• запрос отчетов в УК;
• найм юриста;
• подача жалоб в жилищную инспекцию или иные государственные службы;
• обращение за помощью в Роспотребнадзор;
• сохранение актов выполненных работ или письменных ответов представителей УК.

В одностороннем порядке не только жильцы могут отказаться от УК, но и сама компания может отказаться от обслуживания строения.

Доводы в пользу необходимости отказа от действующей УК

Инициаторам общего собрания требуется заранее подготовиться к вопросам о том, зачем нужен отказ от услуг УК. На данном этапе необходимо подробно проработать и четко сформулировать причины, по которым жильцы мкд отказывают руководству управляющей компании в сохранении договорных обязательств и требуют прервать действие договора. Отказать УК, которая обслуживает дом, можно на основании фактических данных:

• регулярное нарушение взятых согласно договору обязательств со стороны организации, поставляющей услуги ЖКХ;
• организация отказывается добросовестно делать работы по поддержанию мкд в жилом состоянии;
• если УК не предоставляет отчетность либо искажает информацию;
• договор недействителен из-за окончания срока действия.

Примером создания управляющей компанией неблагоприятной ситуации может служить обязательство сделать ремонт подконтрольного здания, которое не было выполнено.

Создавать перечень и обоснований лучше всего под эгидой опытного юриста, так как его рекомендации и советы помогут избежать проволочек, способных задержать процесс смены руководства домом.

Процесс отказа

Если жильцы намерены в одностороннем порядке расторгнуть договор, составленный с УК, то они выполняют последовательные действия:

1. Проведение собрания. На него приглашаются все собственники квартир в доме, для чего передаются письменные уведомления. В документе приводится дата и место проведения собрания, а также перечисляются инициаторы. Обязательно указывается повестка собрания, заключающаяся в смене УК. Если в доме имеются неприватизированные квартиры, то дополнительно приглашаются представители муниципалитета.
2. Принятие решения об отказе от услуг УК. Не всегда жильцы дома единогласно соглашаются со сменой управляющей организации. Поэтому инициаторы подготавливают доказательства, подтверждающие нарушение положений договора со стороны организации. Сюда относится некачественное обслуживание, отсутствие отчетов, низкое качество работ или отказ от устранения аварийной ситуации. Документы можно запросить непосредственно у представителей УК, которые обязаны предоставлять их по первому требованию жильцов.
3. Выбор новой УК или открытие ТСЖ. Обычно инициаторы самостоятельно выбирают другую фирму, которая будет заниматься обслуживанием дома. Они могут предложить открытие ТСЖ. Перед выдвижением какой-либо компании обязательно изучаются отзывы о ее работе. Выбранная фирма предлагается для изучения всем жильцам дома.
4. Как только на собрании будет принято положительное решение относительно отказа от УК, начинается сбор документации. Для этого требуются следующие бумаги: образец уведомления, передаваемого всем жильцам о проведении общего собрания; жалобы, подаваемые собственниками квартир в УК или Роспотребнадзор; обращения в жилищную инспекцию, оставшиеся без ответа; протокол общего собрания.
5. Замена УК. Все собранные документы копируются, после чего полученные копии направляются почтой по адресу расположения текущей управляющей компании. Фирма, изучив документацию, подготавливает отчеты и иные бумаги, передаваемые преемнику. Поэтому в заявлении, передаваемом в УК, обязательно указывается новая фирма, с которой будут сотрудничать жильцы строения.

Не всегда процедура проходит гладко, так как иногда управляющие компании намеренно затягивают процесс передачи дел или вовсе отказываются от предоставления документов. Поэтому жильцам дома приходится обращаться в общий районный суд. Практика показывает, что суды редко принимают сторону жильцов, так как доказать незаконность действий со стороны представителей УК практически невозможно.

Обычно люди просто недовольны результатами сотрудничества, что не является веским основанием для принудительного расторжения договора. Но если имеются официальные доказательства того, что фирма неоднократно нарушала условия контракта, то суд удовлетворяет исковые требования.

Образцы уведомлений

В вводной части справа указывается наименование и адрес управляющего, контакты, реквизиты банка. Ниже (по центру) – номер и число, название документа.

Требования к содержанию законодательно не определены, в тексте обязательно указывается:

• время заключения соглашения
• наименования сторон
• предмет контракта
• перечисление условий, которые управляющий не исполнил
• ссылка на ст. 450 ГК и ст. 162 ЖК
• подписи (с расшифровкой) жильцов, которые принимали участие в собрании

После получения письма в течение 30-и дней вся документация (техническая и финансовая) передается новому управляющему или другой структуре, выбранной жильцами (товариществу, кооперативу, одному из собственников). В организации, снабжающие ресурсами, и расчетный центр направляются уведомления о расторжении. Арендаторы нежилых помещений должны погасить задолженности.

Новый управляющий:

• подписывает акт приема-передачи
• составляет акт о состоянии дома
• снимает показания счетчиков
• открывает банковские счета, на которые будут перечисляться средства жильцов

https://youtube.com/watch?v=Hz2oE7qanh0

Заключается новый договор управления.

Следует отметить, что все кажется простым только теоретически. На практике договора управления, ставшие обыденным явлением и затрагивающие большинство россиян, на законодательном уровне урегулированы недостаточно. На деятельность управляющих и судов отрицательно воздействует и отсутствие точных правовых предписаний по расторжению. Контракты заключаются на различные сроки, условия, позволяющие прекратить их досрочно, включаются не всегда, поэтому чаще всего возникают проблемы у обеих сторон.

Напишите свой вопрос в форму ниже

Какие документы требуется собрать

Для того, чтобы текущий договор был убран в список расторгнутых, следует подготовить заранее пакет бумаг, который содержит:

• приглашения, направленные собственникам от инициативной группы, для проведения общего собрания жильцов мкд в определенном месте, а также в конкретное время;
• информационное письмо, направленное в управляющую компанию с уведомлением о факте досрочного расторжения договорных обязательств по инициативе квартиросъемщиков, право на которое подтверждено законодательно;
• письма от владельцев жилой недвижимости, содержащие жалобы на неспособность УК удовлетворительно делать свою работу;
• ксерокопии обращений о некачественном выполнении предоставляемых услуг, направленных в офис управляющей компании, Роспотребнадзор, жилищную инспекцию;
• составленный по результатам совместных дебатов протокол общего сбора.

Копия последнего документа направляется в УК

Важно получить в офисе управленцев отметку о приеме переданных бумаг. Для этого следует снять копии с каждого из документов, направляемых в жилконтору, а при непосредственной передаче бумаг представителю УК – требовать при вас зарегистрировать полученный пакет и проставить отметку о приеме на ксерокопиях, которые остаются у членов инициативной группы.
Подобные действия позволят защитить собственников жилья от заявлений о том, что претензии жильцов являются необоснованными и они убирают УК лишь по своей прихоти

Однако подобная уступчивость со стороны управленцев существует лишь в теории, на практике же УК всеми силами стремятся не допустить разрыва контракта. Поэтому существует вероятность того, что для разрешения конфликта потребуется проведение судебного разбирательства.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Наличие земельного участка с домом в коттеджном поселке подразумевает правоустанавливающие документы на эти объекты. Но только в том случае, если это некоммерческое партнерство, которому, как правило, и принадлежат эти коммуникации до момента, пока не подписаны соответствующие акты разграничения и не переданы собственникам определенные виды коммунальных услуг непосредственно поставщиками услуг.

Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Если говорить о смене управления компании, то она должна произойти внутри некоммерческого партнерства. Люди объединяются и становятся собственниками, у них есть устав, который нужно почитать и выяснить, каким образом осуществляется принятие тех или иных решений. Смена управления, смена ответственного лица за передачу показаний счетчика и за заборы решается на общем собрании с определенным количеством собственников. Здесь вопрос к управлению, никаких самозахватов быть не может, все протоколы должны быть в пакете документов, чтобы любой собственник и член партнерства мог прийти и ознакомиться с интересующей информацией. Все данные должны быть открыты: они вывешиваются на официальных сайтах некоммерческого партнерства и должны быть у лица, занимающегося ведением бухгалтерского учета.

Расторжение в судебном порядке

При составлении искового заявления от руки используется ручка с черными или синими чернилами. Лучший вариант – набор текста на компьютере. Не следует использовать недостоверную информацию, помарки, ошибки и исправления не допустимы.

Форма документа несложная:

• наименование суда (полное)
• реквизиты лиц, подающих заявление, и управляющей компании
• наименование документа
• изложение претензий по пунктам
• просьба расторгнуть соглашение
• перечень документации в приложении
• подпись (с расшифровкой) председателя собрания
• место и дата составления

В канцелярию сдаются 3 ксерокопии.

Доказательством неисполнения условий соглашения служат различные нарушения, например, управляющий собрал средства на ремонт общих площадей, но работы не выполнены. Но любое утверждение необходимо доказать, поэтому к заявлению прилагаются документы, удостоверяющие перечисление денег, и показания свидетелей о том, что ремонта не было.

В приложении:

Подача иска в суд

• ксерокопия паспорта заявителя (заявителей)
• оригинал контракта с управляющим (можно заменить нотариально заверенной копией)
• документы, удостоверяющие нарушения условий соглашения
• квитанция, удостоверяющая оплату пошлины

Подать иск о расторжении контракта может также управляющая компания, если собственники нарушили условия, например, перестали вносить оплату или состояние жилого фонда ухудшилось по вине жильцов.

При этом должно быть выполнено одно из условий:

• на момент заключения соглашения не одна из сторон не предполагала, что произойдут отрицательные изменения
• обстоятельства изменились по причинам, которые не может нейтрализовать исполнение соглашения
• при исполнении условий нарушаются имущественные интересы сторон или управляющий несет существенный материальный ущерб
• в договоре не указано, что риски при изменении обстоятельств несет лицо, подающее исковое заявление

Если срок действия соглашения истек, любая из сторон может отказаться от продления (ч.3 ст.425 ГК РФ). Управляющий или жильцы обязаны уведомить о своем намерении вторую сторону и орган самоуправления за 2 месяца до окончания срока. Если уведомления нет, соглашение считается продленным (ч. 6 ст. 162 ЖК).

Расторжение договора с управляющей компанией по инициативе одной из сторон

Инициировать процедуру расторжения договора с управляющей компанией в одностороннем порядке имеют возможность лица, обладающие правом собственности на недвижимое имущество в данном многоквартирном доме. Для осуществления представленного процесса инициатору прекращения дальнейших взаимоотношений требуется следовать определенному алгоритму.

Порядок действий при расторжении договора с управляющей компанией в одностороннем порядке:

• Для начала требуется образовать инициативную группу из собственников данного многоквартирного дома;
• После члены представленного выше формирования должны провести разъяснительные мероприятия для остальных жителей;
• Следующим этапом является подготовка отказного предложения;
• После того как срок действия контракта подойдет к концу, требуется собрать всех собственников недвижимого имущества и рассмотреть вышеуказанное предложение;
• На представленном собрании собственники квартир согласуют данный вопрос, в результате чего выбирается новая управляющая компания или другой способ руководства структурами многоквартирного дома.

Многих владельцев недвижимости в многоквартирных домах интересует тот факт, если возможно расторжение обозначенного договора по инициативе управляющей компании. В ситуации, когда срок действия представленного соглашения подошел к концу, управляющая компания имеет право не продлевать его.

Список документов

Для инициирования процесса расторжения договора с управляющей компанией, собственникам недвижимого имущества в многоквартирном доме требуется собрать определенный пакет необходимой документации.

Список документов следующий:

• Отчет общего собрания лиц, владеющих правом собственности на недвижимость в данном многоквартирном доме, в процессе которого жители приняли решение отказаться от услуг конкретной управляющей компании;
• Письменно составленное извещение;
• Дубликаты заявления собственников недвижимости в данном многоквартирном доме, которые были направлены в федеральные службы или другие инстанции (Роспотребнадзор, правоохранительные органы, санитарные службы и т. д.) за период времени, пока их курировала представленная управляющая компания;
• Дубликаты письменно оформленных претензий жильцов, в содержании которых обозначено о нарушении условий заключенного ранее договора управляющей компанией;
• Копии документов, которые могут подтвердить, что были произведены определенные проверки деятельности рассматриваемого органа;
• Если собственники недвижимости решат обратиться в судебную инстанцию для расторжения договора, то им понадобится исковое заявление и банковские реквизиты, которые могут удостоверить факт уплаты государственной пошлины истцом.

Оформление уведомления

При расторжении договора в представленном случае существуют два типа извещений, а именно:

• Обращение об осуществлении собрания собственников недвижимого имущества данного многоквартирного дома — дубликаты представленного документа направляются всем жильцам, а также представителям управляющей компании;
• Уведомление, в содержании которого указывается информация о решении, принятом собственниками на собрании — направляется в организацию, которая отвечает за предоставление жильцам данного дома определенных услуг.

В содержании представленного выше документа обозначаются следующие сведения:

• Сведения об организации, с которой происходит расторжение договора (Адрес, юридическое наименование, контактный номер);
• Банковские реквизиты управляющей компании;
• Полное наименование составляемого документа — «Уведомление о расторжении договора»;
• В содержании договора инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества, а именно собственникам недвижимого имущества в многоквартирном доме, следует тщательно описать обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора.
  Ссылка на законодательный акт — статья под номером 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также 450 статья Гражданского кодекса;
• Если это извещение об оформленном решении, то прикрепляется постановление судебной инстанции;
• В завершении указывается дата составления уведомления о расторжении договора, а также ставятся подписи всех участников собрания.

От каких платежей нельзя отказаться?

Существуют так называемые «100%-ные» коммунальные услуги, оплата которых проводится в обязательном порядке и не может быть устранена из квитанции. Это коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды (вода, электроэнергия и отопление).

Если в жилом доме проживают люди, он не может не отапливаться, иначе конструкции подвергаются повышенному износу вследствие повышенной термической нагрузки (низкие температуры и их перепады и пр.). Соответственно, нагрузка по оплате стоимости энергоресурса распределяется на всех зарегистрированных жильцов.

Советуем ознакомиться:

• Если прописан в одном месте, а живешь в другом, должен ли платить за ЖКХ?
• Образец заявления на перерасчет коммунальных услуг
• За какие услуги ЖКХ можно не платить, если не проживаешь в квартире?
• Могут ли отключить свет за неуплату?

От оплаты данного типа также невозможно отказаться, поэтому в ваших же интересах производить отчисления по стоимости и предоставлять все необходимые данные регулярно.

Что является существенным нарушением договора?

Не всегда удается расторгнуть договор управления МКД без участия суда. Так, в соответствие со ст.450 ГК одна сторона вправе потребовать расторжения (либо изменения) договора по судебному решению, если другой его участник совершил существенные нарушения.

Под существенным понимается такой урон от действий (или бездействий) одного участника сделки, при котором второй лишился того, на что рассчитывал при заключении контракта.

Таким образом, собственники жилых помещений вправе отказаться от исполнения договора, когда УК не выполняет его условия. Одними из самых распространенных нарушений считаются:

• периодические задержки работ, необходимых для МКД;
• отсутствие отчета УК о выполнении условий договора;
• нанесение ущерба МКД, вызванное определенными действиями (либо бездействием компании).

При этом расторжение договора через суд может осуществляться только после того, как другая сторона дала отказ на просьбу изменить условия договора (или расторгнуть его). Если она вообще не дала ответ, то необходимо выждать один месяц, прежде чем подавать документы в суд.